Покупка квартиры с прежними жильцами
Прошу совет, стоит ли покупать квартиру с проживающими жильцами. Договору три года, мита за это время не поднималась. Миты по городу подросли в цене прилично. Хочу сразу поднять жильцам цену, но не знаю, есть ли подводные камни. У кого-нибудь есть опыт? посоветуйте
если планируете в будущем жильцов выселять по айгенебедарф---- то цену не поднимайте ;
несколько квартир покупала с квартирантами, если повышений последние 3 года не было, то сразу поднимала квартплату. Притенщий до сих пор не было.
Если будете поднимать учитывая законодательные требования и все правила, то подводных камней нет.
Миты по городу подросли в цене прилично. Хочу сразу поднять жильцам цену, но не знаю, есть ли подводные камни. У кого-нибудь есть опыт? посоветуйте
Чтобы понять, встаньте на место жильзов. И вам хотят поднять миту. Ваша реакция?
несколько квартир покупала с квартирантами, если повышений последние 3 года не было, то сразу поднимала квартплату. Притенщий до сих пор не было.
К кому не было притензий? К вам или к квартире? Тогда вам повезло, квартира у вас была идеальная. Не подкопаешься.
А вас достать наверное не могли, далеко живёте.
нет, квартира под сдачу, жильцы устраивают. Только квартплата низкая
может, у вас есть образец письма, не можете его сюда выложить? Я читала, что надо вроде сообщить, потом дождаться согласия жильцов и фрист 2 месяца..это так?
вот я и хочу получить совет, в чем заключаются эти законодательные требования. Может, есть какие то детали, которые нельзя игнорировать. спасибо!
я живу в собственном жилье, так что реакции никакой нет😊 если по теме инфы нет, то флудить не надо
если планируете в будущем жильцов выселять по айгенебедарф---- то цену не поднимайте ;
А почему? Это какой-то новый закон?
про Закон ничего сказать не могу, но где-то встречала решение суда --- что после повышения миеты айгенебедарф не прошел; наш адвокат тоже сразу отмахнулся от этого предложения /делаем айгенебедарф/;
Пришлите мне в ичку Ваш емайл, скину, там письмо немаленькое.
Ко мне притений не было. К тому же повышение оправдано актуальным Mietspiegel.
спасибо вам большое! 🌺
но где-то встречала решение суда --- что после повышения миеты айгенебедарф не прошел
Я тоже читала, но насколько я помню - после неудавшегося повышения. Т.е. когда фермитеру не удалось повысить миту и после этого он написал айгенбедарф.
я подробности не помню -мне тогда это было" не интересно" ; но в любом случае-если подумываешь о айгенебедарф, лучше не связываться с повышением миете ; меня удивила реакция адвоката ,когда мы об этом заикнулись - он моментально отмахнулся от этого предложения; просмотрел все возможные варианты айгенбедарфа и сказал, что шансы на выселение хорошие / ждемс /;
Вы не боитесь тут такое писать, ваш митер же читает. Из вашего сообщения понятно, что ваш Eigenbedarf вовсе не Eigenbedarf, хотели повысить Miete, а адвокат предложил вообще выкинуть митеров.
нет --- я выселяю по айгенебедарф : и кундигунг миетер получил по айгенебедарф, и не съехал вовремя по айгенебедарф, и к адвокату мы обратились по айгенебедарф ---- тот кундигунг в силе--- все подтверждено документально ; а вопрос этот мы просто задавали адвокату в процессе разговора---- стоит ли делать повышение миеты ?мой миетер свои грехи прикрывает -; ведь не зря же он в каждой теме за соломинку хватается, чтобы не утонуть ; он знает чего он боится--- и до последнего вздоха пока не вынесут его мебель из квартиры после суда, будет держаться за эту соломинку ;
Если купить квартиру с целью самим заселиться, то по айгенбедарф выселить митера, с фристом 3 месяца, если он прожил там меньше 5 лет, или с фристом 6 месяцев, если он прожил более 5 лет. Если с целью дальше сдавать, то айгенбедарф не подходит. Поднимать миту надо самому. Но бывает это не так просто. Должны быть основания, на которых мита поднимается. Если митер хорошо подкован в этом деле, то может попытаться доказать обратное, что оснований на поднятие не достаточно. Если дойдет до суда, то это затраты. Но в общем и целом, если эта недвижимость недорогая в покупке, то стоит и купить . А митер неизвестно сколько и сам будет там жить.
Митер там собирается жить долго. Меня они устраивают на первый взгляд, семейная пара без детей, среднего возраста, оба работают. Живут там три года, проблем вроде с ними не было. Еще в разговоре с продавщицей надо покапаться, может что всплывет. Я могу попросить контоаусцуги продавца показать, например за последние три месяца, что мита регулярно поступала, или это уже слишком? Как то на словах можно всякое рассказать. Я перенимаю старый договор, но могу попросить митеров предъявить актуальную шуфу и показать последние зарплатные распечатки? или раз перенимаю старый договор, то нельзя?
Vermieter , который продает квартиру должен показать контоаусцуги .... только не за 3 месяца говорите, а хотя бы за полгода. Вы имеете на это право .
Закон ли это я не знаю, но при покупке нам предъявляли, мы не требовали в связи с каким либо законом, но тому , кто хочет продать недвижимость, если там все в порядке , скрывать нечего, он покажет. Если не покажет, то видимо и есть там эти подводные камни, о которых переживает человек
Это совсем другое дело, чем @должен@ и @имеете право@.
Ну конечно это совсем другое дело.... есть такой закон или нет его, покупателю покажут аусцуги все равно , если с митой все в порядке . Если не покажут , то митер возможно не платит или платит не постоянно. Покупать с таким жильцом не стоит.
н.п. Продолжу тему. Посмотрела контоаусцуги фермитера за последние 3 месяца. Жильцы платят, но по фертрагу должны не позднее 3. дня месяца, а деньги поступают то 5, то 7, то 6 числа. Мне это немного напрягло, если честно. Потом сейчас нет кауциона. совсем! Попросила фермитера передать митерам, что на будушее будет кауцион. Они хотят заключить Mietkaution. Есть у кого-нибудь опыт с ним? Я почитала, вроде все нормально, но на практике такого не встречала, всегда оставляют в залог живые деньги.
Покупка квартиры не означает автоматического расторжения старого митфертрага. И новый договор, если жильцы не захотят подписывать, то не подпишут. Сможете только поднять митту, если давно не поднимали, не более чем на 20%.
https://ratgeber.immowelt.de/a/eigentuemerwechsel-welche-rechte-haben-mieter.html
Жильцы платят, но по фертрагу должны не позднее 3. дня месяца, а деньги поступают то 5, то 7, то 6 числа. Мне это немного напрягло, если честно.
Если это стандартный договор, то по закону они должны заплатить до 3-го числа, а дойти деньги могут, соответственно и позже.
Попросила фермитера передать митерам, что на будушее будет кауцион. Они хотят заключить Mietkaution.
А в договоре что указано?
А в договоре что указано?
В договоре стоит Sparbuch oder Bankbürgschaft für die Kaution. Но на практике его нет, тогда митеры предлагали тоже этот mietkaution. и нынешняя владелица решила не заморачиваться, по ее словам. Хотя какая ей разница? Н
И новый договор, если жильцы не захотят подписывать, то не подпишут
Это понятно. Поэтому и хочу по хорошему с ними договориться. Им тоже по идее выгодно, я покупаю под сдачу, им не надо будет съезжать, а другой покупатель может и на выход попросить
А если они сами захотят эту квартиру купить? У них преимушественное право покупки квартиры, в которой живут.
У них преимушественное право покупки квартиры, в которой живут.
Да? Откуда Вам известны такие подробности про этот объект?
или с фристом 6 месяцев, если он прожил более 5 лет.
туфта - 9 месяцев
Сможете только поднять митту, если давно не поднимали, не более чем на 20%.
только после владения квартирой 12 или 13 месяцев + 3 месяца на раздумье митера .
туфта - 9 месяцев
не туфта, правильно заметили
Bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren können auch Vermieter, wenn sie
einen Kündigungsgrund haben, mit einer Frist von 3 Monate kündigen.
Dauert das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, beträgt ihre
Kündigungsfrist 6 Monate, und wohnt der Mieter schon länger als 8 Jahre
in der Wohnung,
gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten...
От сюда: тыц
Я не хочу ничего кюндиговать. Вопрос стоит так: стоит ли ее покупать и потом поднимать миту или ну его в баню. И искать пустую квартиру.
Почему-то все решили, что Вы сами там жить хотите :)
Можете поднимать арендную плату, если в вашем городе она выше, чем митеры платят. Плюс, надо смотреть, действует ли Kappungsgrenze на 15 или 20% (ограничение).
Спасибо за инфу по делу))
Посмотрела, можно на 20% повышать. Сейчас мита 75% от городского уровня.
Так что поднимать точно могу, вопрос не в этом.
Я просто боюсь, что они начнут тянуть или найдут зацепку в договоре и мне придется повышать через суд.
Хотелось бы поэтому после покупки аннулировать старый Mietvertrag и сразу перейти на новый, с повышенной митой, кауционом, протоколом передачи, все как положено, а не так, как сейчас в договоре стоит.
Я вот думаю, можно еще до покупки составить с митерами письменное соглашение, что они согласны будут подписать новый договор потом? А то на словах мало ли что кто говорит. Кто нибудь так делал?
Если митеры не наивные люди, то не согласятся подписать новый договор.
Даже если Вы купите квартиру на сдачу и заселите сами митеров, когда-то захотите им на законных основаниях поднять аренду. Так чего сейчас бояться? Тогда заранее ограниченный договор делать и менять жильцов или не покупать на сдачу вообwe.
Я просто боюсь, что они начнут тянуть или найдут зацепку в договоре и мне придется повышать через суд.
Ну так перечитайте договор, есть ли там зацепки.
А гарантий, что обойдётся без суда никогда не бывает, тут уж как повезёт.
Кауцион они имеют право предоставить в том виде, в котором указано в договоре, т.е. шпарбух.
In Deutschland gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass der bestehende Mietvertrag auch nach einem Eigentümerwechsel unverändert weiterläuft. Der neue Vermieter hat kein Recht darauf, dass ein neuer Mietvertrag unterschrieben oder ein bestehender abgeändert wird – auch dann nicht, wenn der Altvertrag für den neuen Vermieter nachteilige Regelungen enthält.
Кауцион они имеют право предоставить в том виде, в котором указано в договоре, т.е. шпарбух.
Право то они имеют, а желание нет
Они не хотят шпарбух , который указан в нынешнем договоре, а хотят миткауцион. То есть по-любому надо что-то менять в договоре. Поэтому и хочу новый заключать в том числе
Der neue Vermieter hat kein Recht darauf, dass ein neuer Mietvertrag unterschrieben oder ein bestehender abgeändert wird
В одностороннем порядке не может, а im Einvernehmen вполне.
С первого поста прошло три недели. Может квартира давно уже ушла?
Хотелось бы поэтому после покупки аннулировать старый Mietvertrag и сразу перейти на новый, с повышенной митой, кауционом, протоколом передачи, все как положено, а не так, как сейчас в договоре стоит.Я вот думаю, можно еще до покупки составить с митерами письменное соглашение, что они согласны будут подписать новый договор потом? А то на словах мало ли что кто говорит.
КОКОЙ УЖОС! 
Вы конечно можете хотеть и фантазировать дальше 
....
Но ответьте на 1 вопрос: а миетерам это ЗАЧЕМ "с повышенной миетой "надо?
Они не хотят шпарбух , который указан в нынешнем договоре, а хотят миткауцион.
Возьмёте с них миткауцион и положите его на шпарбух, в чём проблемы? Хотя мне показалось, что вы слово "миткауцион" в каком-то другом значении используете, чем оно есть на самом деле. Вы что конкретно под словом "миткауцион" подразумеваете?
Извините, я имела в виду Mietkautionversicherung. Это тоже Sicherheit, но другая. А в нынешнем фертраге она совсем не упомянута. То есть его все равно надо менять/дополнять из-за этой Mietkautionversicherung, разве нет?
а миетерам это ЗАЧЕМ "с повышенной миетой "надо?
хотя бы потому, что им не потребуется съезжать, если квартиру куплю я. А купит кто другой, вполне возможно, что и придется, так как пойдет под Eigenbedarf Разве это не повод искать компромисс?
Тем самым Вы себя и погубите.
Айгенбедарф если может и не быть, есть варианты, значит это никакой не айгенбедарф.
А если Вы бз айгенбедарфа покупаете, зачем им платить Вам больше аренды?
Вы прикидываетесь, или на самом деле не понимаете?
Если только они глупее Вас окажутся....
Тем самым Вы себя и погубите.
Извините, но я вас не понимаю. Чем, этим самым?
Может, вы мне подскажите, как действовать в таком случае? Спасибо
Молча, без лишней инфы покупать.
Молча , без сантиментов выселять по айгенбедарфу.
Молча сдавать по-новой другим и дорого, культурно прикрыв попу, чтобы не было потом скандала и судов с выехавшими.
Молча , без сантиментов выселять по айгенбедарфу.
Хороший совет, спасибо, к сожалению в данном случае у митеров особенная защита в течение трех лет от Kündigung по Eigenbedarf, так как дом распродается поквартирно разным владельцам. Я сама не знала о таком §, митеры мне и сказали. Ну мне то все равно, я и не хотела туда въезжать, но просто кюндиговать их тоже не получится.
Ничего не ясно. Просто мне еще ни один маклер, ни один покупатель и ни один продавец не предлагал сделать резервирование объекта.
Кроме русскоязычных маклеров.
Договор о залоге был на словах или письменно оформлен?
Что случится, если одна из сторон нарушит соглашение?
хотя бы потому, что им не потребуется съезжать, если квартиру куплю я. А купит кто другой, вполне возможно, что и придется, так как пойдет под Eigenbedarf
Вы же пишете, что у них Kündigungsschutz после Umwandlung.. ? Иначе говоря, никакого интереса "искать компромисс" и тем более подписывать новый договор у "Ваших" съемщиков и в помине нет.
Speak My Language
никакого интереса "искать компромисс" и тем более подписывать новый договор у "Ваших" съемщиков и в помине нет.
Вот это и выясняю, ведя с ними "переговоры". Может, и так. Они сами не знают, чего хотят. Вернее, хотят, чтобы все оставалось по -старому, но не уверены, что если меня отвадят, то не придет еще кто похуже. Я же говорю, сама еще пару дней назад не знала о таком § Вот и полезли сюрпризы
Насколько знаю, что нерегулярное поступление миты может служить основанием для расторжения договора (наравне с невыплатой за два месяца.). Исключение - если это просиходит давно и фермитер ничего не предпринимал, значит, по умолчанию он на это согласен. Вы же как новый фермитер не согласны на это, допустим...
я имела в виду Mietkautionversicherung. Это тоже Sicherheit, но другая. А в нынешнем фертраге она совсем не упомянута.
Можно просто дополнить митфертраг этой вот Mietkautionversicherung`oй...письменно с подписями обеих сторонЕсли она Вас устраивает.
По поводу повышения платы вроде выяснили, что Вы можете поднять.
Если даже этих выселить, то пока найдете новых съемщиков, можете потерять кучу денег ( в зависимости от ВАшего города), да и потом неясно, как новые себя поведут. Может они съедут через полгода - год, по новой все
я всегда за старых проверенных съемщиков
Если даже этих выселить,
По айгенбедарфу они три года невыселяемы.
ИМХО: надо расчитывать на то, что они не выселятся (до истечения срока) и новый договор тоже не подпишут. Считайте устраивает ли Вас доходность если Вы им просто на законных основаниях миту будете поднимать.