Квартиры в Altbau unter Denkmalschutz
Всем привет!
Давно висят объявления с удивительно высокой расчётной доходностью и низкими ценами:
Якобы есть несколько квартир в этом доме.
Если взять пакетом наверняка будет ещё дешевле.
В виду того, что активны много месяцев, есть подводные камни.
На что обратить внимание при осмотре, о чём спросить (из того, что в будущем может больших трат стоить)?
Шапками не забрасывать - я новичёк в арендной недвижимости, пока только присматриваюсь к объекту, хочу попытаться оценить реальную рентабельность.
Заранее спасибо за конструктивные советы!
с удивительно высокой расчётной доходность
А как именно Вы насчитали удивительно высокую доходность?
Вам размер хаусгельд известен? Указанная мита 300 евро - это какая именно (включая комуналку или чистыми)?
Ну, на примере первой квартиры, если неперекладываемый хаусгельд, к примеру 100 евро. 300-100=200, 200*12=2400, 2400/88000*100%= рендита 2,72% до налогов.
Даже если исходить из того, что 300 евро - это уже чистыми. То получается 4,09% рендита.
Обратить внимание нужно на хаусгелъд и на затраты на отопление. На то, в чьей собсвенности находится земля (ербпахт) и как сдаются квартиры в этом регионе, может их сдать невозможно. При рассчете рендиты учесть 12 % цены на Кауфнебенкостен
Вот и выявились мои первые логические ошибки ))
Я забыл о неперекладываемых и считал без затрат на покупку.
Делил цену на количество годовых аренд, получал коэффициент 22 для первой и даже 18 для второй, что означало около 5% доходности в среднем, и удивлялся
Надо сначала узнать, что именно они подразумевают под доходом от аренды в 300 евро (чистыми ли), какая у них комуналка и т.д. и только тогда уже посчитать можно.
А из описания ничего не понятно. Хаусгельд указан 0€, а так не бывает.
А рендиту считать так как Вы посчитали тоже можно. Есть разные способы. Главное потом равное с равным сравнивать. Т.е. если считать по брутто-рендите, то и с другими объектами тоже по брутто-рендите сравнивать.
Лично я, для себя, всегда считаю нетто, т.е. сколько остаётся чистыми деньгами, потому что лично мне так понятнее.
Якобы есть несколько квартир в этом доме.
Тут ещё имеет смысл обратить внимание сколько именно квартир продаётся и не остаётся ли большинство частей/голосов за продавцом. К примеру, если он продаёт меньше половины, то по сути потом он всё и решает, а остальные "пляшут под его дудку".
ну а как расходы на освещение лестницы, страховку за дом, вывоз мусора, Instandhaltungsrücklagen? Даже если предположить, что расходы на воду и отопление и отопление идут напрямую поставщику по договору, то вышеуказаные расходы обычно идут на дом и перераспределяются на владельцев
Потому что если до сих пор дом и принадлежал одному человеку, который сам делал абрехнунги и ничего не ремонтировал, то у покупателя нулевой хаусгельд по-любому уже быть не может. В контексте темы хаусгельд интересует для подсчёта предположительной рендиты, т.е. тот, который будет, а не тот, которого после покупки уже по-любому не будет.
может, с 0 он и начнёт когда WEG организуют
Ну тем хуже закончат при годовом перерасчёте...
Смысл ветки - грубо прикинуть выгодность объекта. Впишут ли они вначале фиктивный 0 а после перерасчёта всю годовую сумму скинут или сразу впишут более реальную сумму - для данной цели никакой роли не играет. Реальный расход от этого не изменится. По факту нулевого хаусгельда у покупателя всё-равно быть уже не может.
А по-моему это вы запутались...
Даже если нет хаумайстера, фервальтера и Instandsetzungskosten, кто будет платить за вывоз мусора, страховку на дом и общее электричество? Добрый дядя?
ell правильно говорит, даже если сейчас 0, в конце года будет однозначно не 0.
Обычно большая часть бетрибскостен, кроме напрямую заключенных договоров с поставщиками, например за электричество, тоже входят в хаусгельд
Я не помню ни одной темы, где бы Вы лично хоть один раз дали толковый совет ну хоть кому-нибудь.
Слоняетесь туда-сюда по темам, выискивая до какой бы мелочи бестолково придраться и выпендриться на чужом фоне. И даже если Вы в каких-то формальных понятиях, возможно, разбираетесь лучше меня, пользы от ваших придирок к окружающим ровно столько же, сколько и указанный хаусгельд.
Вы стартовое сообщение читали, о чём речь поняли? Можете тс по теме что-то сообщить - так сообщайте тс, не путаясь в понятиях. Можете посчитать вероятную окупаемость объекта лучше чем я - так посчитайте и ответьте тс по правильным понятиям. А если можете только моск выклёвывать - то, конечно, куда ж мы денемся "с подводной лодки"! 
Я кстати тоже не понимаю. В хаусгельд, мне думалось, относят те виды расходов, которые фермитер не может переложить на митера. И мне кажется, это только рюклаге-то есть совместные сборы на ремонты. Уборка улиц, страховка дома, мусор и хаусмастер-все это перекладывается арендаторам в небенкостен.
есть Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten, которые входят в Hausgeld. То, что имеете ввиду вы, это nicht umlagefähige Kosten.
Но даже и те, которые можно переложить на арендатора надо внимательно изучить. Во-первых квартиру с высокими Nebenkosten труднее сдать. А во вторых, если квартира уже сдана, нужно смотреть, какие виды небенкостен указаны в договоре аренды. Если , например, страховка за дом там не указана, то переложить ее на арендатора не получится.
