купить дом,сдать его и налоги.
вопрос в следующем ( в основном к тем кто сдает жилье),хотим с женой купить дом и сдавать его сыну с его семьей ( кредит самому ему не дадут ).
Что можно списывать с налогов в этом случае? Сейчас львиная доля зарплаты уходит на налоги.
Скорее всего, львиная уходит на соц.страх, с которого ничего не списать. Списать можно только с суммы подоходного и солидарного.
Что - в первую очередь, Absetzung für Abnutzung (AfA) 2%. Цена дома + сопутсвующие расходы = Anschaffungskosten. Из этой суммы отнимается часть стоимости grund und boden, из остатка вычислятся 2%, получается сумма, которая каждый год списывается как AfA.
Второй существенный пункт - проценты по кредиту.
Все ремонты - тоже можно списывать, но в зависимости от суммы. Либо в год понесения затрат, либо тоже будет списываться черех AfA.
Кухню - можно списать.
Если оформить договор как на меблированный дом - то можно еще и затраты на другую мебель тоже присовокупить.
Что еще - на свое имя, как владельца, оформить договора на воду, электричество, газ, телефон/интернет. С сыном-митером заключить договор с Nebenkostenpauschale. Это паушале сделать меньше реальных трат, получить формальный убыток, за счет чего уменьшить вашу налоговую базу. Убыток небольшой, но тут дело такое, курочка по зернышку. В тех же "зернышках" - затраты на поездки к объекту.
Или же если доход от сдачи дома (mieteinnahmen) прибавят к нашему Bruttoeinkommen ,то налогов придется платить еще больше?
Это тоже может быть. Но прибавлется не брутто к брутто, а нетто к нетто. То есть прибавляется разница mieteinnahmen минус werbungskosten. Если разница положительная - придется платить больше. Если отрицательная - что-то ФА вам вернет.
Можно,конечно, на бумаге сделать Mietu и меньше, но меньше минимума чем она есть в нашем городе тоже вызовет подозрение в Финанцамте.
Если съемщики - родственники, то ФА не возражает против kaltmiete 66% от ortsübliche Kaltmiete.
Наш Steuerberater сейчас в отпуске, а нам до понедельника надо определиться, покупать дом или нет и стоит ли всё это затевать.
Я бы на вашем месте затеял :)
, ответы по существу. Мы тоже уже затеяли. Finansierung сделали, продавец кое-как согласился продать нам, а не кому то другому. Теперь ждем термина к Нотару.А кто-нибудь знает точно, можно ли оформив кредит на себя ( первый кредит на 10 лет) - сразу у нотара переписать дом на сына?
Да можно сразу сына записать в ГБ.
Банку это пофиг, по сути. Пока бонитэт подписавшихся под кредитом и ликвидность объекта банкиров устраивает - им пофиг. Они в любом случае глёйбигеры первого ранга, а чей именно дом по ГБ, заемщиков или кого-то еще, им обычно пофиг.
Но тогда возникает вопрос о текущей цене недвиги. Можно попасть на schenkungssteuer.
Или же есть какой-то закон ( вроде что в течении 10 лет нельзя продаватьили переписывать дом на кого-то) что бы избежать спекулятивного налога?
Есть и такое, но не думаю, что вам стоит как-то принимать во внимание проблему спекулятивного налога. Этот налог платится с разницы покупки и продажи.
Вы сейчас покупаете приблизительно на пике стоимости. Вряд ли в случае продажи разница будет настолько положительно большой, чтоб спекулятивный налог был какой-то проблемой.
Для дарственной, если вы хотите подарить сыну дом - там будет другой налог действовать, уже упомянутый schenkungssteuer
При финансировании в банке сказали, что взять с собой в Kaufvertrag сына -нет проблем, нужно только его согласие ( и тогда сразу его гражданской жены).
Но отсоветовали, мотивируя это тем, что если родители не смогут платить , или что то случится , то все долги лягут на него, а так есть еще дочь, то ей на правах
наследницы перепадет и половина этого долга. Хотя она фактически сейчас не при делах. В общем сказали, что счастливее в этом случае никто не будет.
А через 10 лет дом переписывается на сына и у нотара делается запись , что дочь к этому дому никакого отношения не имеет. А сын доплатит остаток кредита,
или продаст дом, смотря по обстановки.
При финансировании в банке сказали, что взять с собой в Kaufvertrag сына -нет проблем, нужно только его согласие ( и тогда сразу его гражданской жены).
всё-таки "взять сына в кауффертраг" и "записать сына при покупке собственником" абсолютно две разные вещи. и с каких пор банку нужно согласие чьей-то любовницы?
Да можно сразу сына записать в ГБ.Банку это пофиг, по сути. Пока бонитэт подписавшихся под кредитом и ликвидность объекта банкиров устраивает - им пофиг. Они в любом случае глёйбигеры первого ранга, а чей именно дом по ГБ, заемщиков или кого-то еще, им обычно пофиг.
опа…
сам так делал 100 раз, да?
тут подумал, если банку так пофиг кто там в ГБ стоит, может под соседскую виллу кредит себе взять...
Согласен с первой частью. Нашему банку и было по фиг. Лишь бы выплачивали.
"Вы сейчас покупаете приблизительно на пике стоимости." -- Трудно сказать , настал этот пик или нет. Но цены вниз точно не поползли.
Но пик на повышение Miete точно еще не настал)
Конечно, не надо) . Но ведь банк возьмет ее в финансирование только в том случае если она может ( и хочет) платить кредит ( как семья) в том случае
если это перестанут делать родители. Речь же не идет о том , что мы у нотара переписываем дом,( или дарим его, ) ей. Когда будет so weit, естественно
наследниками будут только дочь и сын. Ну а на счёт того,гражданская жена или официальная....С официальной тоже можно же развестись ...
Но в принципе Вы правы. Надо бы почитать на эту тему)
Стоимость содержания зависит от дома (теплоизоляция, к примеру, бывает разная), личных потребностей, местных цен на комунальные услуги, местного налога на землю, размера участка.
Выплаты по кредиту зависят от кондиций кредита (они могут сильно отличаться) и ваших способностей сей кредит выплачивать.