Продать квартиру и продолжать в ней жить
Добрый день!
Тут такой вопрос возник: я хочу купить новую квартиру от застройщика. Дом будет строиться где-то полтора года, сумма на покупку квартиры нужна будет до начала стройки. Проблема в том, что бòльшая часть капитала для этого у меня имеется в форме собственной квартиры, которая покроет где-то 70 % от стоимости новой квартиры. Т.е. не продав старую квартиру я не смогу купить новую. Брать "переходный" кредит в банке не вариант, т.к. банки очень сильно занижают цены при оценке цены квартиры и к тому же хотят за предоставление такого кредита премию.
Единственный оставшийся вариант, это продать квартиру без помощи банка и договориться с покупателем о том, что я получаю деньги за мою квартиру сразу после её продажи, но при этом с семьёй останусь жить в квартире, пока новая квартира не будет построена (где-то полтора года). Вариант рискованый, но обнадёживает то, что наша квартира расположена в районе пригорода крупного города, где хорошую недвижимость на данный момент вырывают с руками и готовы подождать. Я читал на форумах, что такое возможно, но лично ни с кем пока не общался, кому бы такое удалось провернуть.
Интересно вот что: как грамотнее составить обьявление о продаже квартиры, чтобы с одной стороны не спугнуть, а наоборот, привлечь как можно больше потенциальных покупателей? Сразу написать, что квартира освободится через полтора года, или как договоримся? Ещё есть один момент, о котором существуют разные мнения: за проживание в проданой квартире я должен буду платить покупателю что-то типа аренды. Значит одни пишут, что это действительно должна быть сумма в размере аренды, другие, что можно договориться и платить поменьше. А некоторые советуют сразу из стоимости квартиры вычесть какую-то сумму, чтобы не заморачиваться.
Может кто-то уже сталкивался с такой проблемой? Или знает кого-то, кому доводилось так продавать квартиру? Буду благодарен за любой совет.
за проживание в проданой квартире я должен буду платить покупателю что-то типа аренды
Это право (не типа, а аренда) возникает после того, как покупатель заплатил Вам.
Поэтому чтобы не платить аренду, Вы можете договорится и зафиксировать в договоре оплату через 1,5 года.
Но это не Ваш вариант, бабки Вам нужны сейчас.
Вы можете так составить договор, что Вы будете жить бесплатно, но на эту сумму подвиньтесь в цене. Например квартира стоит 200.000, а получите Вы 180.000 на счет и 20.000 - Ваша аренда за 1,5 года не прилетит Вам. А пойдет взаимозачетом. Очень советую все прописывать в договоре покупки, а то можете влететь.
Нарисуете покупную 180.000 , они проплатят и начнут Вам счета за проживание рисовать, с судом выселять.
Лучше 200.000 Вам на счет классический договор аренды на ограниченный договор, со свободным выходом.
И платите им аренду каждый месяц.
И помните, я не видела ни одной стройки в Берлине, чтобы дом сдался во-время. От полугода до 2,5 протяги видела.
Договоаривайтесь с запасом по времени.
Спасибо за ценные советы! Это всё же не аренда, а "Nutzungsentschädigung". Договор об аренде в таком случае не подписывают, т.к. меня потом из квартиры вообще могут не выгнать, потому что я становлюсь арендатором.
Дом действительно могут вовремя не достроить, но для этого есть законы/решения суда, так что компенсацию по-любому заплатят. К тому же по моим наблюдениям срок сдачи сильно зависит от того, насколько крупный и известный застройщик. В нашем случае это самая крупная компания в Германии и одна из крупнейших в Европе. Но вы правы, контракт на проживание не стоит ограничивать по времени.
Насчёт того, как грамотно составить такого рода контракт, лучше, наверное, посоветоваться с нотариусом.
Дом действительно могут вовремя не достроить, но для этого есть законы/решения суда, так что компенсацию по-любому заплатят.
Это если не достроят по их вине. А у нас и наших знакомых у другого застройщика сдача переносилась типа из-за погоды (холодно, не могли строить). И все, никакой компенсации.
Такое всегда может произойти, но из опыта могу сказать, что в наших краях (NRW, близость к Рейну) скорее мягкий климат и стройки крайне редко застопориваются из-за плохой погоды. К тому же "плоха погода" в Baurecht это не немного дождика или снега/мороза, а экстремальные погодные условия.
Я сам уже два раза покупал здесь квартиры в новостройках и пару раз помогал родственникам купить. Ни разу не было значительной задержки, всегда сдавали дома вовремя.
Единственный оставшийся вариант, это продать квартиру без помощи банка и договориться с покупателем о том, что я получаю деньги за мою квартиру сразу после её продажи, но при этом с семьёй останусь жить в квартире, пока новая квартира не будет построена (где-то полтора года).
здесь дом так продавали пока не построят новый спросите у них вам подскажут :)
А не подскажете, как тема называлась? Я поискал, но ничего похожего не нашел.
я тоже не помню там в какой то теме доп вопросом появилось
но суть такая
1. - сколько готовы уступить в цене ? - ответа не было
2. - готовы платить аренду за период пока строится дом ? - ответа не было
3. - что будет если задержка превысит предполагаемый срок постройки дома ? - люди сказали готовы освободить без проблем жильё и съехать в арендное жильё
вот и вам надо подумать над этими вопросами и может кредит банка окажется более выгодным :)
но для этого есть законы/решения суда, так что компенсацию по-любому заплатят
Не знаю, когда я за протяг в полгода для клиента вырвала 5,5 тысяч. (это не много за 150 метров).
И то, они кочевряжились, типа сумма космическая, докажите, что Вы платили на старом месте миету, такого размера холодную, пока я их митшпигелем за новую хату не
прижала и раскладом, сколько такую хату сейчас стоит сдать кальt. (Может мы ее хотели сдавать с 1 дня?).
Быстро бабуни клиенту перевели, а потом в дружеской беседе (еще мнго вопросов было и до сих пор тянутся ну и мы коллеги типа вообще-то на одном языке говорим) говорят, типа Вы это шлау гемахт, ни одному из возмутившихся столько не дали, сколько Вам.
Т.е. 5,5 за полгода типа ужос как много.
меня смутила тема деньги все до начала стройки. На такое уже давно никто не ведется. Вспоминаю своих знакомых жуликов в городе Марль что в нрв. Тоже долевое атроительство. Но и там оплата частями. Нулевой цикл, первый и так далее. В начале цикла вносят соответствующую долю.
Нулевку сделали, котлован выкопали, взяли первый этап, он самый большой рорбау 35% стоимости. И ...разорились. а гешефтсфюрер вообще слился в южную америку. Остальные члены отвечают 25 000 евро гмбх. Так реально 4 миллиона прикарманили. Прошло 3 года, и новая фирма уже компаньона гф. Опять долевое строительство. Видать тому без другана скучно в южной америке.
В таком варианте да еще все сразу вы вообще и без новостроя и без денег и без старой квартиры останетесь.
потому что он где-то услышал
Брать "переходный" кредит в банке не вариант, т.к. банки очень сильно занижают цены при оценке цены квартиры и к тому же хотят за предоставление такого кредита премию.
и думает что это будет дорого
на самом деле банки называют премией цинзы по кредиту, ну и такой кредит, где платятся только цинзы без тильгунга да еще на 1,5-2 года не будет дорогим, будет во много раз дешевле миты. Но он этого ещё не знает ))
А, если, как в примере тс, стоимость старой квартиры примерно 70% от стоимости новой и к примеру Beleihungsgrenze 80%, т.е. грундшульд можно внести только на меньшую сумму (к примеру 60% от стоимости новоj), чем нужно для покупки новой квартиты, то как это в сумме делается? Остаток (к примеру 40%) оформляется грундшульдом на новую квартиру? Или остаток банки дают без грундшульда?
Вы меня не совсем поняли (ну или я невнятно выразился): вся сумма мне нужна для кредита, а не для оплаты квартиры. Застройщики требуют доказать, что у покупателя есть в наличии достаточно средств, чтобы оплатить недвижимость. Конечно оплата потом будет частями.
Если вы так хорошо разбираетесь в кредитах, то подскажите пожалуйста, как при Zwischenfinanzierung оценивается стоимость квартиры ? По рыночным ценам или нет? Я на эту тему разговаривал со знакомым директором местной Sparkasse. Интересно, что скажете вы.
Конечно мало. Они же не знают, в каком она состоянии, смогу ли я её продать, по какой цене итд. Серьёзный застройщик никогда не захочет иметь дело с тем, у кого нет полной суммы на покупку квартиры. Да и я сам когда продавал старую квартиру, требовал подтверждение финансирования.