Всем доброго утра!

Зарегистрировался на форуме, чтобы спросить совета участников и осознать детали немецкой бюрократии.

Я являлся собственником инвестиционной квартиры в Лейпциге. Пожилая Фрау жила несколько лет и платила стабильно аренду за счет социала. Несколько лет владения недвижимостью, я пользовался услугами русскоязычной управляющей компании (УК), через которую происходило все общение с арендатором.

В сентябре 2016 года УК мне сообщила, что арендатор переехала в дом престарелых с января 2016. Но поскольку ее вещи хранились в квартире, то она оплачивала аренду по сей момент. При этом арендатор о фактическом выезде не уведомила ни УК, ни домоуправление. При вывозе вещей в августе 2016, арендатор написала показания счетчиков на листе А4, поставила дату и подпись и отправила в УК. Я решил продать квартиру и с января 2017 не являюсь ее собственником.

Сейчас, спустя полтора года, арендатор требует с меня деньги за перерасчет коммунальных платежей за 2016. Аргументирует тем, что деньги за свет и воду с нее взяли по среднему, а по факту в квартире она не жила. При продаже я задавал УК вопрос про перерасчет за 2016 год, мне ответили: "не волнуйтесь, Ваше домоуправление сделает перерасчет за 2016 в середине 2017". Я продал квартиру получил деньги и думать про все забыл.

Теперь арендатор требует возврата, УК слилась: "Вы не являетесь нашим клиентом, у нас нет доверенности от Вас, разбирайтесь сами". А домоуправление говорит, что ни в январе, ни в сентябре 2016 их никто не уведомил о выезде, они не снимали показания счетчиков в эти моменты и имели полное право брать оплату по средним показаниям. А теперь, спустя 2 года перерасчет сделать они не могут.

В итоге:

- я остаюсь крайним, арендатор угрожает судом;

- денег за перерасчет коммунальных платежей за 2016 ни я, ни УК от домоуправления не получали;

- ни УК, ни домоуправление не расположены к сотрудничеству!

Посоветуйте как быть!? Всем заранее спасибо!

В вашей истории много непонятного. Начиная с бабки, которая уехала в хайм, а социал продолжал ей платить за квартиру и заканчивая яресабрехнунгом, который фервальтунг таинственным образом не сделал и делать не хочет.

Так было бы все понятно - не было бы проблем!

Ну вот в домоуправлении мне сказали, что бабка должна было отправить им письменное уведомление. А так это все со слов и без бумаг они сделать ничего не могут.

Первая версия - мутит бабка. Точнее ее опекун!

А это вообще ненормально, что социал продолжал за нее платить?

Фервальтунг - вы имеете ввиду домоуправление или управляющую компанию?

Я думаю,ваша русская управляющая кампания должна была следить за всем-у вас ведь с ней договор подписан и все пункты оговорены. В Литве в таком случае за все отвечает та кампания,с которой договариваешься и все делает сама.(там все платежи такие же,каки в Германии,летом приходит перерасчет по данным,которые проверены).Кампания же получает деньги за это.

и с января 2017 не являюсь ее собственником

1. Перерасчёт с арендатором за 2016 год по закону должны делать Вы.

денег за перерасчет коммунальных платежей за 2016 ни я, ни УК от домоуправления не получали

2. Перерасчёт и деньги (если был плюс) от домоуправления получил новый владелец квартиры, который на момент составления перерасчёта являлся собственником квартиры.

3. Вопрос: что у вас стоит в договоре купли и продаже по поводу перерасчётов с новым собственником? Это важно!

-------------------------------------------------

По сути вам нужно:

1. затребовать перерасчёт за 2016 (составленный домоуправлением) от нового собственника или от домоуправления.

2. в зависимости от результатов перерасчёта и договорённостей в договоре купли-продажи затребовать деньги с нового владельца

3. составить перерасчёт для бабки и по результатам перерасчёта вернуть ей деньги.

ни УК, ни домоуправление не расположены к сотрудничеству!

Для домоуправления Вы с января 2017 - никто. Они свою работу скорее всего сделали. А деньги ваши (если действительно был плюс) зажал новый владелец.

В сентябре 2016 года УК мне сообщила, что арендатор переехала в дом престарелых с января 2016. Но поскольку ее вещи хранились в квартире, то она оплачивала аренду по сей момент. При этом арендатор о фактическом выезде не уведомила ни УК, ни домоуправление. При вывозе вещей в августе 2016, арендатор написала показания счетчиков на листе А4, поставила дату и подпись и отправила в УК.

Бабка должна была расторгнуть договор (обычно это делается за 3 месяца заранее) и передать квартиру УК.

Было официальное расторжение договора от бабки? Если да, то УК и должна была снимать показания счётчика и перенять квартиру у бабки. Это было сделано?

При этом арендатор о фактическом выезде не уведомила ни УК, ни домоуправление. При вывозе вещей в августе 2016, арендатор написала показания счетчиков на листе А4, поставила дату и подпись и отправила в УК.

Это действие было согласовано с УК? Они бабкe разрешили так сделать? УК передали эти показания счётчиков в домоуправление?

А домоуправление говорит, что ни в январе, ни в сентябре 2016 их никто не уведомил о выезде, они не снимали показания счетчиков в эти моменты и имели полное право брать оплату по средним показаниям.

А когда они снимали показания счётчиков? Если в квартире никто не жил, показания счётчиков не должны были значительно измениться.

Короче говоря, чтобы вообще понять "кто на ком стоял" нужны:

- текст договора адренды от бабки (а именно пункты договора о его расторжении и о комуналке/перерасчёте)

- текст договора купли-продажи (пункт "Übergabe")

- инфа было ли расторжение договора аренды от бабки (если да, к какому числу) и соблюдены ли сроки указанные в договоре аренды

- инфа до какого месяца (включтельно) бабка заплатила аренду

- инфа когда домоуправление сняло показания счётчиков

- перерасчёт от домоуправления за 2016 год (тот, который они уже составили)

В итоге:- я остаюсь крайним, арендатор угрожает судом;- денег за перерасчет коммунальных платежей за 2016 ни я, ни УК от домоуправления не получали;- ни УК, ни домоуправление не расположены к сотрудничеству!Посоветуйте как быть!? Всем заранее спасибо!

1. Изучить все договоры: договор о аренде и Ваш договор с УК. (Вообще-то это делают перед покупкой) и смотреть:

а. что стоит в договоре о аренде: паушаль или фораузцалюнген. Если фораузцалюнген:

б. смотреть в договоре с УК, как урегулирован перерасчёт за коммунальные услуги в случае продажи.

Если в договоре о аренде паушаль, то арендатор идёт лесом.

2. По немецкому законодательству, если дело до суда дойдет, Вам придется напрямую бодаться с арендатором, и если вы судебные разборки потеряете, и будет иметь место несоблюдение договора с УК, то можете потом подать на УК, т.к. из-за ихней халатности вы понесли ущерб.

Тайм лайн:

1) Бабка по факту выехала в январе (с ее слов)

2) Уведомление о расторжении пришло в УК в феврале о намерении выехать в мае

3) Опекун вывезла вещи из квартиры в августе, оплатила по август, показания счетчика записала на бумажке в августе!

До этого перерасчет за 2015 был целиком проведен, и за 2015 бабке деньги вернули.

На какую дату домоуправление сняло показания в 2016 году - выясняю.

Покупатель готов к конструктивному диалогу и пообещал скинуть документы, полученные от домоуправления в 2017!

1) Бабка по факту выехала в январе (с ее слов)
2) Уведомление о расторжении пришло в УК в феврале о намерении выехать в мае

Значит официальное расторжение было.

3) Опекун вывезла вещи из квартиры в августе, оплатила по август, показания счетчика записала на бумажке в августе!

Это было согласовано с УК? (что они не делают официальную передачу квартиры).

Если опекун снял показания счётчика в августе и в квартире никто не жил, то за пару месяцев показания счётчиков не должны были измениться.

Опекун требует перерасчет за январь-август!

Про официальную передачу, сейчас буду выяснять у УК. Спасибо за совет.

Опекун требует перерасчет за январь-август!

Всё верно, за время пользования квартирой.

Если в квартире потом никто не жил, а домоуправление сняло показания счётчиков, к примеру в декабре, то показания счётчиков в перерасчёте домоуправления и на бумажке от опекуна должны быть примерно одинаковыми.

О какой сумме речь?

Всё верно, за время пользования квартирой.

Тогда я чего-то не понимаю: по факту никто не жил с января. Но при этом квартира отапливалась, работы в саду проводились и т.д. Бабка признала фактическое пользование квартирой по август. Ок - вода по счетчикам. А все остальное? Почему я ей должен возмещать эти расходы?

Потому что бабка не потратила столько теплоэнергии, за сколько заплатила. Весь останься Вы владельцем, то все равно бы вернули ей разницу.

Все остальные услуги, типа вывоз мусора, уход за территорией, мытье полов в подъезде, итп - конечно не зависят от факта реального проживания.

Ну они же с вас не требуют возместить деньги за "работы в саду". Квартира, возможно меньше отапливалась, не тратилась вода. Вот только разницу за потребление тех комунальных услуг, которые расчитываются по счётчикам они и требуют. Остальное вы не должны ей возмещать (думаю, они этого и не требуют).

О какой сумме речь?

и я об этом думаю . быстрее всего несколько сотен ,а шуму на миллион )

к тому же, после продажи квартиры должен быть хороший плюс .

я пользовался услугами русскоязычной управляющей компании (УК)

Не помешало бы название сией конторы озвучить, чтоб другим юзерам урок был.

Изучи внимательно Kaufvertrag, имеются там ли пункты про Nebenkostenabrechnung? Если в договоре ничего не стоит, то всю ответственность несет теперь покупатель. Он должен будет бабке заплатить, но обычно в договоре это все регулируется. В таком случае тебе должен был придти Abrechnung 2016 в прошлом году. И соответственно гутхабен или нахцалюнг. Исходя из него тебе нужно выплатить бабке деньги или затребовать назад.

В любом случае непонятно, что по твоим словам управляющая компания и что домоуправление? Обычно в каждом многоквартирном доме имеется Verwaltung, если жильцы не решают управлять домом сами. Фервальтунг получает все счета от поставщиков воды и отопления и при перерасчете отправляет их собственнику. Непонятно, какие функции у вашей русской УК?

2. Перерасчёт и деньги (если был плюс) от домоуправления получил новый владелец квартиры, который на момент составления перерасчёта являлся собственником квартиры.

этот пункт поподробней пожалуйста :)

какое отношение имеет новый договор нового хозяина с поставщиком услуг к старому договору с поставщиком услуг старого хозяина

у ТС как у старого владельца или его арендатора завис плюс у поставщика услуг с ним он и должен разбираться

Непонятно, какие функции у вашей русской УК?

Mietverwaltung

Изучи внимательно Kaufvertrag, имеются там ли пункты про Nebenkostenabrechnung? Если в договоре ничего не стоит, то всю ответственность несет теперь покупатель. Он должен будет бабке заплатить, но обычно в договоре это все регулируется.

Какая жесть! Покупатель с бабкой никаких дел не имел и не имеет (от слова совсем).

В любом случае непонятно, что по твоим словам управляющая компания и что домоуправление?

Нет, не в любом случае. Это конкретно в вашем случае непонятно, а тем, кто чуть-чуть в теме очень даже понятно.

какое отношение имеет новый договор нового хозяина с поставщиком услуг к старому договору с поставщиком услуг старого хозяинау ТС как у старого владельца или его арендатора завис плюс у поставщика услуг с ним он и должен разбираться

Я про "поставщиков услуг" вообще ничего не писала, ибо я не вижу, где тс упомянал о своих прямых договорах с какими-либо поставщиками услуг и из чего следует, что плюс завис именно у них. ИМХО, пока нет перерасчёта, даже не ясно был ли вообще плюс.

Лично для меня написанное выглядит так, что у тс квартира в многоквартирном доме, договор на поставку тепла/воды заключала вег, перерасчёт делает домуправ.

Как и положено по закону, домуправ сделав перерасчёт, прислал его актуальному на тот момент собственнику и соответственно если был плюс, то как и положено по закону он был переведём домуправом новому собственнику. Но может я и ошибаюсь. Вот получит тс перерасчёт, который домуправ новому собственнику послал, оттуда и будет видно был ли плюс и куда он делся.

Я про "поставщиков услуг" вообще ничего не писала

поставщики света и воды :)

где тс упомянал о своих прямых договорах с какими-либо поставщиками услуг и из чего следует, что плюс завис именно у них.

я же ясно выразился :)

не его договора так арендатора его квартиры бабульки договор с поставщиками воды и света

плюс или минус всегда зависает у поставщика воды или света или газа

и разбираться надо тому у кого с ними был договор

т.е. старый хозяин квартиры ИЛИ его бабулька арендатор (её опекун с доверенностью от неё) в зависимости кто заключал договора с поставщиками идут к поставщикам света воды газа и делают окончательный перерасчёт

новый договор нового хозяина НИКАКОГО отношения к старому договору предыдущего владельца или его арендатора

НЕ имеет

и новый хозяин квартиры или просто человек заключивший НОВЫЙ договор с поставщиками воды или света или газа

к старому договору отношения НЕ имеет

даже не ясно был ли вообще плюс.

судя по тому что оплату брали по среднему значению а бабулька не жила в квартире

плюс должен быть

Я про "поставщиков услуг" вообще ничего не писала

поставщики света и воды :)

где тс упомянал о своих прямых договорах с какими-либо поставщиками услуг и из чего следует, что плюс завис именно у них.

я же ясно выразился :)

не его договора так арендатора его квартиры бабульки договор с поставщиками воды и света

Ну так и я ясно выразилась. Ни тс, ни я нигде о договорах на свет и воду, заключённых напрямую с поставщиком не писали. Тема ветки вообще о другом.

я нигде о договорах на свет и воду

поэтому глупости не пишите :)

2. Перерасчёт и деньги (если был плюс) от домоуправления получил новый владелец квартиры, который на момент составления перерасчёта являлся собственником квартиры.

поэтому глупости не пишите :)

Слушаюсь, Полиграф Полиграфович!

Я уже и сама поняла, что зря вам что-то объяснить попыталась.

Слушаюсь

:)

Я уже и сама поняла, что зря вам что-то объяснить попыталась.

я внимательно слушаю как получить "плюс" предыдущего владельца квартиры

и не получить "минус" :)

2. Перерасчёт и деньги (если был плюс) от домоуправления получил новый владелец квартиры, который на момент составления перерасчёта являлся собственником квартиры.

В общем домоуправление прислало следующий документ.

Я не понимаю, как, платив вовремя коммуналку по среднему весь год; при фактическом отсутствии потребления воды (т.е. должна быть переплата с моей стороны); после перерасчета я еще остаюсь должен?

Внимательно изучайте документ. Что Вы в воду упёрлись? Львинная доля это стоимость позиций, которые перерасчитываются внезависимомти от расхода. Даже отопление по умолчанию 30% идёт по площади, а остальное по расходу.

Далее: на основе этого документа можете делать расчет за коммунальные услуги вашему бывшему арендатору.

P.S.

Расчёт 49,41€ в Вашу пользу.

Я не понимаю, как, платив вовремя коммуналку по среднему весь год; при фактическом отсутствии потребления воды

вся вода и холодная и горячая всего 140 €

без снятия показаний счётчика можете пересчитать

отопление квартира отапливалась

всё остальное обслуживание вне зависимости от расхода

с учётом времени на Kündigung арендатор пользовалась квартирой практически весь последний 2016 год

При этом арендатор о фактическом выезде не уведомила ни УК, ни домоуправление. При вывозе вещей в августе 2016, арендатор написала показания счетчиков на листе А4, поставила дату и подпись и отправила в УК. Я решил продать квартиру и с января 2017 не являюсь ее собственником.

есть ещё один момент если оплачивал за квартиру социал какое отношение к зависшим деньгам имеет арендатор ?

здесь есть сомнения может кто точнее подскажет

Когда была передача квартиры новому владельцу? Когда квартиру передавали, показания счётчиков снимали? Если да, то раз в квартире никто не жил, показания счётчиков должны совпадать с тем, что опекунша на бумажке написала. По ним и пересчитывать нужно.

Остальные перекладываемые расходы из расчёта 244/366, т.е. за январь-август.

Если Вы владели квартирой до конца декабря, по перерасчёту домуправа у Вас был плюс 49,41. Вам эти деньги отдали?

Что у вас в договоре купли-продажи по этому поводу было указано?

Я не понимаю, как, платив вовремя коммуналку по среднему весь год; при фактическом отсутствии потребления воды (т.е. должна быть переплата с моей стороны); после перерасчета я еще остаюсь должен?

К примеру, если фактическое отсутствие потребления воды нигде не зафиксировать, т.е. не снять показания счётчиков после выезда бабки и не снять их при передаче квартиры новому владельцу и не передать показания счётчиков домуправу, то оно ни в каких перерасчётах учтено не будет и этот плюс просто по факту уйдёт новому владельцу. А вы должны будете вернуть деньги бабке из собственного кармана, если она докажет, что те показания, которые они написали на бумажке правильные.

Поэтому должна была быть передача квартиры бабкой управляющей компании (с протоколом передачи и показаниями счётчиков), должна была быть передача квартиры вами (или доверенным лицом) новому владельцу (с протоколом передачи и показаниями счётчиков), и в договоре купли-продажи должен был быть пункт о перерасчёте переплаченных/недоплаченных денеХ. Тогда каждый платит только за свой фактический расход.

я внимательно слушаю

Ну тогда внимайте: вы меня идиоткой считаете, а я вас полнейшим идиотом. И спорить, лично мне, тут не о чем и не за чем, ибо спорить с идиотами - бестолковая трата времени. А двум идиотам спорить друг с другом - ещё более бестолковая трата времени.

А где гарантии, что опекунша достоверные показания счетчиков предъявила? Может быть она умышленно занизила их и теперь с тс требует чтоб он ей заплатил за ее же расход. Можно, конечно думать, что это не так, но всё же тс при снятии показаний лично не присутствовал, опекунша могла высосать числа из пальца.

А где гарантии, что опекунша достоверные показания счетчиков предъявила? Может быть она умышленно занизила их и теперь с тс требует чтоб он ей заплатил за ее же расход. Можно, конечно думать, что это не так, но всё же тс при снятии показаний лично не присутствовал, опекунша могла высосать числа из пальца.

Гарантии нигде. Именно поэтому я и спрашивала, было ли снятие счётчиков при передаче новому владельцу и когда домуправ снимал показания счётчиков, чтобы их можно было сверить.

Плюс, вопрос было ли это (бумажка с самоснятыми показаниями) согласовано с управляющей компанией. Если было согласовано, то придётся пересчитывать по этiм показаниям. Если не было согласовано и опекунша это сделала самовольно, тогда тс может этим аргументировать расчёты по среднему расходу (как и в перерасчёте домуправа).

ТС эти гарантии должны меньше всего тревожить, ибо если дело дойдет до суда, то эти 150€ туда-сюда покажутся детским лепетом. Факты следующие:

Расчёт за коммунальные услуги не был сделан в законные сроки, что значит:

1. если ТС его щас сделает, то в случае Guthaben для арендатора, он должен будет его выплатить, а если Nachzahlung, то не имеет права требовать.

2. если ТС не сделает расчёт вообще, то арендатор имеет право на возврат всех им сделанных предоплат.

Ну тогда внимайте: вы меня идиоткой считаете

идиоткой вас где я посчитал и на сколько ? цифру огласите :)

только идиот покупает квартиру без снятия показаний счётчика

"минус" может быть на несколько сотен :)

поэтому у ТС просто зависла сумма и надо делать перерасчёт

если он не на месте то вернуть деньги бабульке дешевле чем прилететь

и потерять своё рабочее время чтобы разобраться с перерасчётом

В общем все всё сделали правильно, факт требования бабкой возврата законны, но сумму она должна обосновать документально, а не е-мэйлом?? Вывод такой?

бабка с вас требует расчёт за коммунальные услуги 2016, обоснование документально тут излишне, ибо вас обязывает этому пар. 556 BGB.

Каким методом она с Вас это просит, роли не играет.

В общем все всё сделали правильно, факт требования бабкой возврата законны, но сумму она должна обосновать документально, а не е-мэйлом?? Вывод такой?

Лично мой вывод: если все всё сделали правильно, то нужно как можно быстрее сделать перерасчёт и вернуть бабке деньги, не дожидаясь суда и документальных доказательств.

А уже после этого, если все всё сделали правильно, требовать свои деньги с того, кто их "зажал".

UPDATE:

Доблестной Управляющей Компанией являлась L&B Immobiliya EuRuS GmbH http://www.immobiliya.de/

Указанная выше организация продолжает сливаться, однако удалось выяснить, что акта приемки квартиры от бабки они не составляли. Сослались на то, что показания счетчиков, поступают в домоуправление в автоматическом режиме.

Бабка (опекунша) прислала мыло, в котором:

1) Отказывается от претензий на горячую воду

2) Требует перерасчета за отопление

3) Утверждает, что уведомила о выезде домоуправление в декабре и отопление было отключено.

4) Снизила сумму требований на 30%

5) Утверждает, что у ее подопечной (арендатора бабки-пенсионерки) уже нет расчетного счета в банке, и просит скинуть деньги на ее личный счет. (OMG, такое возможно? Пенсию то ей начисляют куда-то)

По п.3: Домоуправление эту информацию не подтверждает, говорят что о выезде никто не уведомлял, отопление никто не отключал. Также напомню, официальное уведомление о разрыве договора аренды, она прислала лишь в феврале, о намерении съехать в мае. Насколько законным было бы отключение ей отопления в зимние месяцы? Ведь по договору аренды в квартире должны быть все коммунальные блага (включая отопление зимой). По факту она могла продолжать там жить и жаловаться на отсутствие тепла.

По факту имеем:

1) Уведомления о выезде в декабре, ни я, ни УК, ни домоуправление не получали

2) Факт отключения отопления не подтвержден документально

3) Показания счетчиков зафиксированы только в августе

Выдержка из договора купли-продажи:

1) Уведомления о выезде в декабре, ни я, ни УК, ни домоуправление не получали

Это никакой роли не играет. Она выехала в августе, заплатила по август. Переррасчёт тоже должен быть по август.

2) Факт отключения отопления не подтвержден документально

Это тоже никакой роли не играет. Перерасчёт делается по показаниям счётчика после передачи квартиры (т.е. в августовским)

3) Показания счетчиков зафиксированы только в августе

По ним и перерасчёт нужно делать.

4) Снизила сумму требований на 30%

Сколько она хочет?

Выдержка из договора купли-продажи

Нужного пункта, чтобы вернуть деньги от нового владельца в этом тексте, к сожалению, нет.

По факту имеем:

бабулька предупредила что будет съезжать ?

ну и что что съехала в августе что там в договоре о Kündigung ?

3 месяца ? вот и напиши ей об этом