Всем доброго утра!

Зарегистрировался на форуме, чтобы спросить совета участников и осознать детали немецкой бюрократии.

Я являлся собственником инвестиционной квартиры в Лейпциге. Пожилая Фрау жила несколько лет и платила стабильно аренду за счет социала. Несколько лет владения недвижимостью, я пользовался услугами русскоязычной управляющей компании (УК), через которую происходило все общение с арендатором.

В сентябре 2016 года УК мне сообщила, что арендатор переехала в дом престарелых с января 2016. Но поскольку ее вещи хранились в квартире, то она оплачивала аренду по сей момент. При этом арендатор о фактическом выезде не уведомила ни УК, ни домоуправление. При вывозе вещей в августе 2016, арендатор написала показания счетчиков на листе А4, поставила дату и подпись и отправила в УК. Я решил продать квартиру и с января 2017 не являюсь ее собственником.

Сейчас, спустя полтора года, арендатор требует с меня деньги за перерасчет коммунальных платежей за 2016. Аргументирует тем, что деньги за свет и воду с нее взяли по среднему, а по факту в квартире она не жила. При продаже я задавал УК вопрос про перерасчет за 2016 год, мне ответили: "не волнуйтесь, Ваше домоуправление сделает перерасчет за 2016 в середине 2017". Я продал квартиру получил деньги и думать про все забыл.

Теперь арендатор требует возврата, УК слилась: "Вы не являетесь нашим клиентом, у нас нет доверенности от Вас, разбирайтесь сами". А домоуправление говорит, что ни в январе, ни в сентябре 2016 их никто не уведомил о выезде, они не снимали показания счетчиков в эти моменты и имели полное право брать оплату по средним показаниям. А теперь, спустя 2 года перерасчет сделать они не могут.

В итоге:

- я остаюсь крайним, арендатор угрожает судом;

- денег за перерасчет коммунальных платежей за 2016 ни я, ни УК от домоуправления не получали;

- ни УК, ни домоуправление не расположены к сотрудничеству!

Посоветуйте как быть!? Всем заранее спасибо!

В вашей истории много непонятного. Начиная с бабки, которая уехала в хайм, а социал продолжал ей платить за квартиру и заканчивая яресабрехнунгом, который фервальтунг таинственным образом не сделал и делать не хочет.

Так было бы все понятно - не было бы проблем!

Ну вот в домоуправлении мне сказали, что бабка должна было отправить им письменное уведомление. А так это все со слов и без бумаг они сделать ничего не могут.

Первая версия - мутит бабка. Точнее ее опекун!

А это вообще ненормально, что социал продолжал за нее платить?

Фервальтунг - вы имеете ввиду домоуправление или управляющую компанию?

Я думаю,ваша русская управляющая кампания должна была следить за всем-у вас ведь с ней договор подписан и все пункты оговорены. В Литве в таком случае за все отвечает та кампания,с которой договариваешься и все делает сама.(там все платежи такие же,каки в Германии,летом приходит перерасчет по данным,которые проверены).Кампания же получает деньги за это.

и с января 2017 не являюсь ее собственником

1. Перерасчёт с арендатором за 2016 год по закону должны делать Вы.

денег за перерасчет коммунальных платежей за 2016 ни я, ни УК от домоуправления не получали

2. Перерасчёт и деньги (если был плюс) от домоуправления получил новый владелец квартиры, который на момент составления перерасчёта являлся собственником квартиры.

3. Вопрос: что у вас стоит в договоре купли и продаже по поводу перерасчётов с новым собственником? Это важно!

-------------------------------------------------

По сути вам нужно:

1. затребовать перерасчёт за 2016 (составленный домоуправлением) от нового собственника или от домоуправления.

2. в зависимости от результатов перерасчёта и договорённостей в договоре купли-продажи затребовать деньги с нового владельца

3. составить перерасчёт для бабки и по результатам перерасчёта вернуть ей деньги.

ни УК, ни домоуправление не расположены к сотрудничеству!

Для домоуправления Вы с января 2017 - никто. Они свою работу скорее всего сделали. А деньги ваши (если действительно был плюс) зажал новый владелец.

В сентябре 2016 года УК мне сообщила, что арендатор переехала в дом престарелых с января 2016. Но поскольку ее вещи хранились в квартире, то она оплачивала аренду по сей момент. При этом арендатор о фактическом выезде не уведомила ни УК, ни домоуправление. При вывозе вещей в августе 2016, арендатор написала показания счетчиков на листе А4, поставила дату и подпись и отправила в УК.

Бабка должна была расторгнуть договор (обычно это делается за 3 месяца заранее) и передать квартиру УК.

Было официальное расторжение договора от бабки? Если да, то УК и должна была снимать показания счётчика и перенять квартиру у бабки. Это было сделано?

При этом арендатор о фактическом выезде не уведомила ни УК, ни домоуправление. При вывозе вещей в августе 2016, арендатор написала показания счетчиков на листе А4, поставила дату и подпись и отправила в УК.

Это действие было согласовано с УК? Они бабкe разрешили так сделать? УК передали эти показания счётчиков в домоуправление?

А домоуправление говорит, что ни в январе, ни в сентябре 2016 их никто не уведомил о выезде, они не снимали показания счетчиков в эти моменты и имели полное право брать оплату по средним показаниям.

А когда они снимали показания счётчиков? Если в квартире никто не жил, показания счётчиков не должны были значительно измениться.

Короче говоря, чтобы вообще понять "кто на ком стоял" нужны:

- текст договора адренды от бабки (а именно пункты договора о его расторжении и о комуналке/перерасчёте)

- текст договора купли-продажи (пункт "Übergabe")

- инфа было ли расторжение договора аренды от бабки (если да, к какому числу) и соблюдены ли сроки указанные в договоре аренды

- инфа до какого месяца (включтельно) бабка заплатила аренду

- инфа когда домоуправление сняло показания счётчиков

- перерасчёт от домоуправления за 2016 год (тот, который они уже составили)

В итоге:- я остаюсь крайним, арендатор угрожает судом;- денег за перерасчет коммунальных платежей за 2016 ни я, ни УК от домоуправления не получали;- ни УК, ни домоуправление не расположены к сотрудничеству!Посоветуйте как быть!? Всем заранее спасибо!

1. Изучить все договоры: договор о аренде и Ваш договор с УК. (Вообще-то это делают перед покупкой) и смотреть:

а. что стоит в договоре о аренде: паушаль или фораузцалюнген. Если фораузцалюнген:

б. смотреть в договоре с УК, как урегулирован перерасчёт за коммунальные услуги в случае продажи.

Если в договоре о аренде паушаль, то арендатор идёт лесом.

2. По немецкому законодательству, если дело до суда дойдет, Вам придется напрямую бодаться с арендатором, и если вы судебные разборки потеряете, и будет иметь место несоблюдение договора с УК, то можете потом подать на УК, т.к. из-за ихней халатности вы понесли ущерб.

Тайм лайн:

1) Бабка по факту выехала в январе (с ее слов)

2) Уведомление о расторжении пришло в УК в феврале о намерении выехать в мае

3) Опекун вывезла вещи из квартиры в августе, оплатила по август, показания счетчика записала на бумажке в августе!

До этого перерасчет за 2015 был целиком проведен, и за 2015 бабке деньги вернули.

На какую дату домоуправление сняло показания в 2016 году - выясняю.

Покупатель готов к конструктивному диалогу и пообещал скинуть документы, полученные от домоуправления в 2017!

1) Бабка по факту выехала в январе (с ее слов)
2) Уведомление о расторжении пришло в УК в феврале о намерении выехать в мае

Значит официальное расторжение было.

3) Опекун вывезла вещи из квартиры в августе, оплатила по август, показания счетчика записала на бумажке в августе!

Это было согласовано с УК? (что они не делают официальную передачу квартиры).

Если опекун снял показания счётчика в августе и в квартире никто не жил, то за пару месяцев показания счётчиков не должны были измениться.

Опекун требует перерасчет за январь-август!

Про официальную передачу, сейчас буду выяснять у УК. Спасибо за совет.

Опекун требует перерасчет за январь-август!

Всё верно, за время пользования квартирой.

Если в квартире потом никто не жил, а домоуправление сняло показания счётчиков, к примеру в декабре, то показания счётчиков в перерасчёте домоуправления и на бумажке от опекуна должны быть примерно одинаковыми.

О какой сумме речь?

Всё верно, за время пользования квартирой.

Тогда я чего-то не понимаю: по факту никто не жил с января. Но при этом квартира отапливалась, работы в саду проводились и т.д. Бабка признала фактическое пользование квартирой по август. Ок - вода по счетчикам. А все остальное? Почему я ей должен возмещать эти расходы?

Потому что бабка не потратила столько теплоэнергии, за сколько заплатила. Весь останься Вы владельцем, то все равно бы вернули ей разницу.

Все остальные услуги, типа вывоз мусора, уход за территорией, мытье полов в подъезде, итп - конечно не зависят от факта реального проживания.

Ну они же с вас не требуют возместить деньги за "работы в саду". Квартира, возможно меньше отапливалась, не тратилась вода. Вот только разницу за потребление тех комунальных услуг, которые расчитываются по счётчикам они и требуют. Остальное вы не должны ей возмещать (думаю, они этого и не требуют).

О какой сумме речь?

и я об этом думаю . быстрее всего несколько сотен ,а шуму на миллион )

к тому же, после продажи квартиры должен быть хороший плюс .

я пользовался услугами русскоязычной управляющей компании (УК)

Не помешало бы название сией конторы озвучить, чтоб другим юзерам урок был.

Изучи внимательно Kaufvertrag, имеются там ли пункты про Nebenkostenabrechnung? Если в договоре ничего не стоит, то всю ответственность несет теперь покупатель. Он должен будет бабке заплатить, но обычно в договоре это все регулируется. В таком случае тебе должен был придти Abrechnung 2016 в прошлом году. И соответственно гутхабен или нахцалюнг. Исходя из него тебе нужно выплатить бабке деньги или затребовать назад.

В любом случае непонятно, что по твоим словам управляющая компания и что домоуправление? Обычно в каждом многоквартирном доме имеется Verwaltung, если жильцы не решают управлять домом сами. Фервальтунг получает все счета от поставщиков воды и отопления и при перерасчете отправляет их собственнику. Непонятно, какие функции у вашей русской УК?

2. Перерасчёт и деньги (если был плюс) от домоуправления получил новый владелец квартиры, который на момент составления перерасчёта являлся собственником квартиры.

этот пункт поподробней пожалуйста :)

какое отношение имеет новый договор нового хозяина с поставщиком услуг к старому договору с поставщиком услуг старого хозяина

у ТС как у старого владельца или его арендатора завис плюс у поставщика услуг с ним он и должен разбираться