докладываю о посещении налогового юриста. Понимаю, что не совсем в тему форума, но открывать спецветку в экономике смысла нет. Зато потом новая мысль по чисто теме недвиги.

Итак. Дано. Гмбх я 51% доли. Сын 49%. Я гешефтсфюрер с правом единоличных решений оне гренце. Как бы ГФ и учредитель. Схема элементарна. Живу в пиьере. Открываю ичп с 6%. Кто знает россию- 6% с оборота плюс 1,2% соцстрах. Ставлю сына ГФ С КОПЕЕЧНЫМ ДОХОДОМ. Ичп заключает контракт с гмбх на управление бизнесом с моим питерским ичп. Весь бизнес -2 обьекта недвиги. Больше ничего. Это управление идет в расход-костен. С оборота получаем хорошие те же 11900 в месяц грязными, как доход управляющего ичп в питере. Гмбх платит здесь все налоги(которые списываются с арендаторов). В отличии от физлица. Что самое интересное. Закон о том, что где недвига, там и налоги, в отношении данной формы собственности, не работают. Зарплата управленца это не доход, это костен-расход. Остаток прибыли гмбх как положено корпершафтштоер плюс гевербештоер (которого практически нет, ибо гмбх никаким кроме аренды бизнесом не занимается). Да и по сумме там остается 3 копейки а он начинается с 27000.

Теперь питер. Получая свои 11900 я плачу с него 6+1,2% свои 857 евро в позьзу Российской Федерации. И 11 штук у меня на кармане. Мог ли я об этом мечтать здесь? У меня меньше 9 штук оставалось плюс 800 медстраховка. В кармане 8000 максимум. При условии что брендовое шматье покупаешь опять же в германии, уровень цен минимум 1,4-1,5. То есть благ на 11 штук можно потребить примерно на 15 штук по отношении к их потреблению здесь. Ну пусть пессиместично 14-13. Грубо говоря вместо 8000 я стану иметь 13000. Пессимистичный расчет. То есть больше чем в половину больше. Как минимум.

теперь по недвиге. Звонил родителям однокашницы. Типа решение еще не принято. Неделя. Ездил по мозгу. Типа. Вы сдавая в аренду будете 2 штуки долларов ( что интересно они евро и доллары не различают, что по сути 300 евро мне сверху дает. Хата то в аренду 2000 долларов стоит сейчас. То есть 1600 евро, даже меньше). Семья живет на доллары. Ну я стал по мозгам ездить.

Продадите пойдет в семейный бюджет. Сдадите-будет ваш доход, чтобы у дочери на памперсы не просить. Ну там понятно. Ах дочь. Ах еврейская семья. Ну вообщем закинул аргумент не продавать, а сдавать мне. Типа сам выкуплю в любой момент (песня).

А вот теперь с сдачей моего дома. Штадт вилла в 320 квадратов. Там квартиры не сделаешь. Там внизу анфилады, гардероб 16 кв.м. кухня 27 кв.м. не разделишь по этажам. Но тем ни менее знакомый маклер сообщил. 2000 нетто как нарисовано. И я подумал. 2000 нетто. То есть что в карман минус налог минус ремонты. Возьмем 1700. Оптимистично. 20400 в год. 2,9% я охренел!!!!!!

Вообще не о чем. У меня гевербеиммобилиен 17% сейчас с ожиданием повышения к 22%.

И тут идея. Все таки к американцам питерским не стоить цепочку. У них снимать, а мне продать. 700 штук. За них купит опять гевербу ( ну хватит взять кредит, который чем больше, тем выгоднее мне). Ну не за 18-20% рендиьы, как мне подарок, практически был. Ну за 10%. 70 000 в год. 5800 в месяц. То есть отдав миту в питере 1600, ладно догадаются, пусть 2000, останется 3 800.

Только вот проблема. Навскидку близко ничего к 10% рендиты в вестфалии нет. Ладно с первым обьектом на 20% мне повезло по личным отношениям. Второй взял без блата. 17%. Но сейчас вообще голяк. А ведь обьекты есть. Надо с чиновниками работать.

Вот этому я сейчас и хочу посвятить время. Продам всн таки дом, возьму геверблихе опять и подниму тему дохода.

Вот этому я сейчас и хочу посвятить время. Продам всн таки дом, возьму геверблихе опять и подниму тему дохода.

Э-э-э, так через пару-тройку лет уедете тогда, это ж все дело не одного дня....

Спасибо за Ваш рассказ. Вообще очень интересная история! Я собираюсь в Германию, но меня посищают сомнения на счёт целесообразности переезда. Я из Москвы. Интересно было узнать Ваше мнение о Германии и инфо о недвижимости!

да нет. Уеду когда получится. Думаю в июне июле.Что никак не мешает продаже. Хоть год хоть два. Подлететь в германию вопрос 2 часов с минутами.я ж не с камчатки полечу😁

вопрос обьемом с роман война и мир. Давайте в личке спишемся.

У вас очень интересный монолог, как раз для того чтобы почитать с бокалом вина в пятницу вечером.

Позволю себе всетаки вставить свои три копейки:

Я не знаю у какого вы налогового юриста были, но GmbH которая занимается только сдачей недвижимости Gewerbesteuer не платит, к тому же Freibetrag gewerbesteuer на гмбх не распространяется.

Потом года через три или через 5 приходит проверяющий из налоговой, смотрит на ваши переводы "за управление недвижемостью а питер, запрашивает у вас все договоры, выясняет чем занимается ваше и ИП и произносит

пару волшебных слов: VGA (Verdeckte Gewinnausschüttung), Außensteuergesetz, Fremdvergleich и § 42 AO (Missbrauch von rechtlichen Gestlatungsmöglichkeiten). В конце своего монолога он предлагает вежливо прибавить 3/4 выплаченного гонорара ИП назад к доходам GmbH, заплатить налоги и спать спокойно.

А ну да еще забыл - вы владеете объектами коммерческой недвижимости единолично как физическое лицо? Каким образом вы их собираетесь вносить в GmbH с долей сына? Это поход как по минному полю:) Не надо забывать еще что объекты становятся Betriebsvermögen и никакой продажи без налогов через десять лет вам не светит.

А ну и наверное самое главное: управлять объектами недвижимости с расстояния в 1500 км не очень легкая задача.

Сегодня у обдоного жильца унитаз сломался, завтра у дрогого окно не закрывается, после завтра один перестал платить а другой просто взял и исчез.

У вас есть свой Hausmeister специалист на все руки которому вы доверяете?

Отдать объекты в управление Hausverwaltung? Наивные надежды что они будут хоть о чем то заботиться. Суммы счетов от немецких хандверкеров за 5 минут работы вас приятно удивят :)

Из питера по каждой мелочи не налеташься.

Тем более вы планируете дальше еще объекты покупать

.

из ваших положений я не увидел ни одного верного. Насчет гевербештоер не платит не совсем верно. Нужны определенные условия для такого освобождения.Так же как и с самого промышленного налога есть много вычетов опять же, в определенных условиях. Так что 30-35% от дохода немецкое государство получает и будет получать. Или вы подумали, что я все доходы с аренды себе в зп пускаю?. Нет она 11 с небольшим, а доход с аренды почти 20.. а когда был один обьект аренда была около 11, а зп 5000. Это что неправомерный расход? Для организатора гмбх, его главного инвестора и управляющего? Вон в банках управляющим миллионные бонусы выписывают. И кстати данный закон больше стоит на страже акционеров общества. Чтобы мажоритарии не опускали миноритариев. Проверяющий может спрашивать все. Его право. Скрытое распределение прибыли. Какой? Зарплата в 10-11 тысяч для гешефтфюрера не является чем то необычным. Это же не миллион. Где то написано, что зарплата ГФ гезельшафтнера не должна превышать какой то определенный процент от оборота ? Я что даю или беру у аффилированных лиц займы на драконовских условиях? И ничего прочего, что бы было нерациональным. То же касается и 42 параграфа. С дефками по борделям за счет гмбх не езжу. Машины на гмбх нет. А списание 27 евро по 0.30 за км 4 раза в месяц (туда обратно 90км.) Не полет на пляж в австралию. Счета на ремонты, которые должны быть соразмерны общепринятым? Так у меня они ниже!!! Экономнее, чем обычно. Да и какое все это имеет отношение к месту налогового резиденства ГФ? Такие вопросы могут возникнуть и к немецкому налоговому резиденту, равно как и к другому. Ичп в россии в данном случае способ уменьшит российский налог с 13 до 6 процентов. Для германии что ичп что сам ГФ -есть физическое лицо. А так да. Мы знаем что рекетирские методы фа абсолютно легитимны. Типа, давай двадцатку и проверять не будем. Абсолютно законный метод, часто используемый. Вообще государство в любой момент может отобрать все, что хочет. Ему и предлогов не надо.

Далее совсем непонятно. Как я могу владеть обьектами как физлицо, если везде пишу про гмбх. Гмбх владеет обьектами. И я прекрасно знаю, что никакой продажи через 10 лет без налога невозможно. И что? Кто то собрался продавать?

Далее совсем невнимательно читали.

Какого жильца? Обьекты все геверблих. Всегда пишу везде -не занимаюсь вообще жилой недвижимостью. Так что все унитазы, окна двери это заботы самих фирм снимающих площадь. Исчезнувший митер вообще сказка. Приятная. Было такое несколько лет назад еще у прежнего хозяина. В результате он нажился на несколько десятков тысяч , не только сдав новому митеру помещения, но и продав шнепхен сам бетриб.

Счета от немецких хандверкеров я знаю. И стараюсь их половинить. Когда возможно. Даже с учетом что за большинство из них платят митеры.

Да такой организатор у меня есть.. если вы думаете, что я сейчас просиживаю на обьекте днями, то ошибаетесь. В бохуме вот 2 месяца не был. Вообще. Когда сам организую ремонты или реновирунг, понятно бываю чаще. Но это время ограниченное ремонтом.

Про хаусфервальтунг и не заикайтесь. Сам знаю и никогда.

Тем ни менее спасибо за приведенные волшебные слова. Завтра, вернее в понедельник проверю данный вопрос. Вернее акцентирую на нем внимание. Что там можно предьявлять и как этого избежать. Избежать путем добропорядочного следования закону. Хотя как сказал налоговый юрист, как не ложись... все равно поимеют. По еврейскому анекдоту.

кстати насчет перестанет платить, тема очень для меня актуальная. Хотел процесс и ситуацию описать, когда вопрос разрешится. Но вы в точку попали. Завесу приоткрою. Один таки да! Прогорает. Перестал платить. Не платит 5!!! Месяц. Через 2 месяца, после всех манунгов уже кюндигунг выписан. Но не выгоняю. Жалко. Просто на сумму долга купил у него все его оборудование бетриба за 33% стоимости от его закупочных рехнунгов. Нормально, гебраухт.хотя реальная цена минимум 50% на рынке. Ремонт который он сделал, неотделимые улучшения, тоже хорошие деньги, мне понятно остается. Заплатит все или продаст бетриб-обратно ему оборудование продам. В счет долгов мне, понятно. Продаст бетриб-получу все долги с пенни. Не продаст. Придется уйти ему. Тогда сам продам этот бетриб. Вместе с оборудованием. И еще на этом поднимусь.

Вот как раз одно из удивительных прелестей гевербеиммобилиен. Там сам бетриб с цулассунгами на место денег стоит. В отличии от жилой, где ничего не стоит ничего. Плюс к прелести, что окна, двери, унитазы, системы электрики и отопления-все внутри-проблема митера. Что четко прописано в пахт и миет фертрагах. Что позволяет на обьекте месяцами не появляться.

Нет можно на себя все взять с обслуживанием. Как в жилой недвиги. Но тогда и мита будет другая. Не 40% от жилой за кв.м. а все 90% от жилой. Но мне и 40% от жилого миетшпигеля дает 18% рендиты. А если ее поднять до 80% жилой, пусть унитазы и окна станут на мне даже, мне страшно подумать о рендите. Вопрос не в дорого сдать, вопрос в дешево купить и прихлестнуть кредит меньше половины, который сейчас никакой, и тильгунг сделать минимальный, чтобы не быстрее расплатится, а больше прибыли сейчас иметь. Тем более что цинзы списываются с налога и вот у вас реально не 1,6% кредит а ровно 1.1. По балансу в расходах.

А жилуха это яма. Я не беру Женю из берлина. Там такой ум, что нам десятерым не охватить. Она с жилухой может. Другим слезы. Особенно сейчас.

Вообще германия удивительная страна. Тут так все всего боятся, что можно на этом деньги зарабатывать. Чуть обьект сложный-там владелец иностранный, через английское лтд , еще какие заморочки. Все. Покупатели дрыщут и бояться. Хотя цена-половина от рынка. Как бы чего не вышло. А чего не вышло, спрашиваю?

Ответ -а чего нибудь. Хрен его знает.

Беру обьект реально полцены. И ничего не вышло. Все хорошо.

Зато теперь все в округе в коммерческом гебите в рестораны приглашают и интересуются купить в 2 раза минимум дороже, чем я заплатил. Так кто им продаст? Курицу с позолоченными ( все таки не золотые ) яйцами. Потому что теперь все чисто и примитивно прозрачно. Немецкое гмбх, а не английское лтд с израильским владельцем.

В англоязычных странах такого бы никогда не получилось.

что то я спать не могу с этим решением о возврате в питер. Так же не спал, когда в 91 в германию ехать собирались. Трусит меня. Невроз. Пойду шаофа послушаю.

БОЛЬШОЙ НЕВРОЗ

я сейчас подумал. В германии лучше всего быть социальщиком. Или рабочим на конвеере. Желающие заработать реальное бабло, если они не адвокаты, будут опущены государством в ноль и инзельвенц. Если ты не принадлежишь к пулу олигархов.политиков. тогда налоговая до тебя даже не дотронется.

Через несколько домов у меня сосед. Каждые 6 лет кидает (он стройкой занимается) людей на пару лимонов. Уходит в инзельвенц. Живет сьемно в принадлежащем ему доме, оформленном на родственника. И 6 раз в год отдыхает на пляжах. Машина крутая, на кого то опять же, оформленная. Жена в праде и все остальное с кенигс аллее. Чистый немец. Просто систему понял..

Согласна с Вами. К сожалению, Германия отбивает стимул работать и зарабатывать, копить копитал. Поэтому многие на социале, а пол Германии не имеют собственного жилья (все снимают).

К сожалению, Германия отбивает стимул работать и зарабатывать, копить копитал.

Не могу понять, каким образом толпа социальщиков с их 300 еврами в месяц мешает вам зарабатывать и копить капитал?

Другое дело, когда капитал уже сколочен, и можно его грамотно инвестнуть и при этом не работая жить в Питере и не париться - это другое, да. Сам на этом пути, интересно василиусиса почитать поэтому...

Вообще германия удивительная страна. Тут так все всего боятся

Вот это точно, например дрищут покупать реимпортные тачки, а берут в немецких салонах с надбавкой 30%.

Я спрашиваю - а в чем проблема купить новую на гарантии тачку у официального дилера, но реимпортную? Начинают мычать, жать плечами и мотать головой - а толком никто не может страхи обосновать.

в Германии очень высокие налоги, гораздо выше, чем во многих странах Западной Европы. Налоги идут на поддержание государства, в том числе и людей, нуждающихся в социале. Считаю, что налоги на дарение и наследство непомерно велики и установление подобных налогов и может заставить человека уехать из Германии... Зачем копить капитал, покупать, к примеру, большой дом, если потом детям придется до 30процентов от стоимости дома отдать государству при оформлении наследства? Грабеж)

(Конечно, есть минимум, который не облагается налогом, но если говорить о востребованных городах Германии, то это небольшая сумма).

А просто жить и работать в Германии, снимая жилье, конечно, можно. И весьма неплохо.

В таком случае обязательно прислушайтесь к своим мыслям о нецелесообразности переезда.

какая вам разница, куда и за что Ваш работодатель платит налоги? Смотрите на свое неттогехальт и не считайте чужие деньги, и сразу легче жить станет.

и может быть надо прислушаться. Только не просто определить плюсы и минусы. Но и учесть то, что не может себе представить и осознать человек, не живший ранее за границей. Эмоциональную составляющую. А в германии да. Да впрочем и везде почти в западном мире. Как только обозначен капитал. Ты уже на крючке. С тобой можно делать все что угодно. И предьявить тебе все что угодно. И ФГА И МИССБРАУХИ ЛЮБЫЕ. Было бы желанпе.

А ну да еще забыл - вы владеете объектами коммерческой недвижимости единолично как физическое лицо?

Может моя схема будет ТС полезной?

Я все сдаю через собственную ГмбХ, с ГмбХ у меня-привата договор. Мне выплаты были ежегодно в размере покрытия расходов + 2% списания.

В результате мои анлаге V по всем обьектам давали плюса к налогооблагаемoму доходу 0.

А выплата нормальная, 5-значная, что скопилось, мне допустим в 1-й раз через 5 лет.

Куском. Ну или по графику, но не ранее... Все в договоре.

Дело в том, что я очень хорошо зарабатывала "на дядю" работала и не хотела платить налоги с хорошосдаваемой дюжины квартир.

Но мечтала закончить с работой в 45 и жить с квартир. И это было в планах, поэтому "через 5 лет".

Все культурно, все легально. Весь навар при тебе и красиво перед ФА, когда закончились все ALG-1 и зарплаты.

Только поэтому и родилась моя фирма, для домашнего пользования, моих, родительских и гешвистерских квартир.

Но нам не нужен штоербератер, мы делаем все сами качественнее, чем бератер, бюро кроме комнаты в доме нам не нужно, я делаю бетрибскостенабрехнунги сама, есть диплом, т.е. мы не тратим деньги на жизнедеятельность фирмы. Так было задумано на старте.

Но потом пошли клиенты со стороны, управление чжим, консультации, оценка, сопровождение, анализ документов, маклерство, поперло так сказать... Сами уже арбайтгеберы, Но это уже другая история. И если честно мне все надоело. Хочу "скрутиться" к первоначальному варианту (фирма только для своих обьектов) или закрыться, чтобы уже не имея других доходов кроме сдачи квартир все делать как частник.

Я все сдаю через собственную ГмбХ, с ГмбХ у меня-привата договор. Мне выплаты были ежегодно в размере покрытия расходов + 2% списания.В результате мои анлаге V по всем обьектам давали плюса к налогооблагаемoму доходу 0.А выплата нормальная, 5-значная, что скопилось, мне допустим в 1-й раз через 5 лет.Куском. Ну или по графику, но не ранее... Все в договоре.

Да, это грамотная схема! Также люди и алименты себе снижают, показывая минимальный доход через гмбх. И выплату куском как только с аликов спрыгивают.