Кроротко о главном:
- управляющий протоколы собраний не высылает вообще (по договору должен высылть в течении 3-х недель после собрания), запросы/просьбы выслать игнорирует
- получает деньги (кроме откатов) за контроль и координирование ремонтных/строительных работ, свои обязанности не выполняет. Для примера, пристраивали балконы, мой балкон подвесили слишком высоко, управляющий мало того, что не проверял, потом ещё полгода мои рекламации не пересылал строительной компании, а мне тупо (именно тупо) врал, что балкон по статическим причинам невозможно было привесить на правельный уровень.
И т.д. и т.п. всё в этом духе...

Кроме того, что жрёт кучу нервов, хаусгельд постоянно растёт и постоянно не хватает.

Проблема в том, что большинство собственников не живёт в доме и вообще живёт далеко, дом в глаза не видит, проблемы тоже, протоколы им видимо не нужны. На последнем собранни, когда встал вопрос о смене управляющей компании, хоть все присутствующие и проголосовали за смену компнии, но доверенностей присланных управляющему оказалось больше, получается его переизбрали на следующий срок.

Есть ли способы/механизмы отстранения управляющей компании за невыполнение обязанностей? (кроме голосования собственников)

отстранения управляющей компании за невыполнение обязанностей? (кроме голосования собственников)

Без собрания - никак. Сообщество ее нанимало, сообщество выкатывает претензии, сообщество на следующий год заказывает другую компанию, сообщество подает в суд за злоупотреблене, сообщество нанимает адвоката.

Мы говорим "сообщество", подразумеваем "собрание". Надо проголосовать и действовать.

Если все недовольны, то что тут сложного поменять управление следующим же собраниеm?

Если только Вы недовольны - это паранойка.

С балконом - вызвать гутахтера за счет сообщества (через собрание, ввести накануте топ по своей теme) с условием, если балкон ОК - платите за ГА Вы, если нихт ОК - сообщество, переделки разумеется за его же счет.

Мне половина управлений не высылает никаких протоколов, все на сайте, с ключом входишь и смотришь.

когда покупали куда смотрели??

Не проверяли старые протоколы и расчёты?

Как минимум за последние 3-4 года не спрашивали?

Или понравилась квартирешки - все берем

С балконом - вызвать гутахтера за счет сообщества (через собрание, ввести накануте топ по своей теме) с условием, если балкон ОК - платите за ГА Вы, если нихт ОК - сообщество, переделки разумеется за его же счет.

Гутахтер и для меня актуальная тема - у меня на крыше после дождя стоит вода, не стекает в водостоки, течёт в квартиру - мне тоже собрания ждать, собрание будет аж весною!?

Домоуправ жулик и лентяй, на письма не реагирует абсолютно, а вода всё течет и течёт. Я лично склоняюсь к мысли вызвать гутахтера за свой счёт, оплатить, а потом потребовать от сообщества в судебном порядке оплатить счёт плюс в судебном порядке потребовать от сообщества санации крыши. Ждать собрания и решения сообщества точно не буду, наша проблема так долго ждать не может. Или?

Может водостоки забились листьями?

сдесь такая запущенная тема с домоуправами и ее не как не решить

Домоуправление можно менять каждый год.

Если все недовольны, то что тут сложного поменять управление следующим же собранием? Если только Вы недовольны - это паранойка.

Недовольна та часть, которая проживает в доме или регулярно его видит, или уже пострадали. Та часть, которая живёт далеко и на собрания не приезжает, прислало управлению доверенности. При голосовании этих доверенностей оказалось большинство. Доверенности были на руках у управляющего, их никто не проверял.

Ещё довольна та часть, которая безнаказанно творит что-либо неправомерное. Один к чужому котлу отопления подключился (якобы по незнанию), другой общее электричество тырил.

Мне половина управлений не высылает никаких протоколов, все на сайте, с ключом входишь и смотришь.

Сайт есть, ключ спустя год управляющий всё ещё дал не всем, ну и те у кого ключь есть уже сообщили, что там протоколов тоже нет.

С балконом - вызвать гутахтера за счет сообщества (через собрание, ввести накануте топ по своей теme) с условием, если балкон ОК - платите за ГА Вы, если нихт ОК - сообщество, переделки разумеется за его же счет

А там получается, что и без гутахтера видно, что балкон не на правильном месте висит. Т.е. никто и не спорит, что балкон не в порядке. Они просто не делают.

У нас балконы - зондерайгентум, всё-равно если он будет сделан не в порядке, переделки за счёт сообщества? Мне кажется, если бы пока равнодушные члены сообщества поняли, что это проблема не пары отдельных собственников, а пострадают общие денежки, то возможно лёд бы тронулся...

когда покупали куда смотрели??Не проверяли старые протоколы и расчёты?Как минимум за последние 3-4 года не спрашивали?Или понравилась квартирешки - все берем

Квартира была сразу после тайлунга.

сдесь такая запущенная тема с домоуправами и ее не как не решить

"Сдесь" - это где именно? Если в Германии, то вообще-то всё не так уж и плохо. Лично мне до сих пор хорошие или очень хорошие домоуправления попадались. В первый раз такой неглец-бездельник. Именно поэтому и в растерянности.

Вы можете выдвинуть свою кандидатуру в Beirat и повлиять в следующий раз на условия договора с домоуправом (в согласии с другими членами Beirat'а), в интересах владельцев квартир.

У нас в байрате те, кто в доме живёт. На мой взгляд это правильнее, чем я, которая в доме не живёт. С байратом у меня и так полное согласие. Байрат тоже спит и видит как бы управление сменить. Но байрат -три сравнительно молодых и малоопытных человека, пока тоже бьются как рыбы об лёд.

Всё решается просто

Да я знаю, "чужую беду руками разведу".

Да я знаю, "чужую беду руками разведу".

Смайлик подмигивающий в конце того предложения не заметили?

Я Вам посоветовала изрядно поднапрячься, чтобы изменить ситуацию. Вместо принятия к сведению информации Вы предпочитаете отмахнуться от моего совета.

Знаете, что "без труда не вытащить и рыбку из пруда"? 😉 (Смайлик!!!)

Не разводить надо беду, а доставать и доносить до ума далеким людям, давшим доверки управлению, дать доверки байрату.

Чтобы большинство организовать на стороне байрата. Кто этим займется? ТС?

Я получаю письма от десятков управлений, иногда приходит массовая писанина на 5 листов, кто-то из собственников (или группка) пишет свои исследования против управления, агитирует. Если честно, даже вглядываться не хочется.

В одном доме у меня куплено и / или под руководством 11 квартир, так ко мне постоянно перед собранием один дед, адвокат-общественник подходы ищет.

Я не особо вдумываюсь в его шамканье, меня все устраивает.

Трудная задача у ТС: переломить ситуацию. Но если поставит цель и у нее получится.

К сожалению часто есть такие мутные люди, мутят воду, копают под вполне сносное управление.

Я одной квартирой владею 14 лет, там живет арабка (типа зубной врач) - соседка с мужем-муфелем. Она меня еще обозвала и была судима за это, суд проиграла, государству башляла. Так какое бы у нас управление ни было (меняем каждый год) она бегает по квартирам и нашептывает, какие они злые и алчные.

Если честно надоело. Я и на собрания не хожу. Если в 23 расходимся, начав в 19, это счастье. Один раз до 3 часов ночи сидели. Я домой с одной соседкой пошла,

а люди остались сидеть. Когда воду мутят на пустом месте тоже неприятно. Грань такая тонкая, непонятная, между справедливыми замечаниями и придирками тех, кому делать нехер. Только язык цифр тут в помощь и понятные формулировки.

Я Вам посоветовала изрядно поднапрячься, чтобы изменить ситуацию. Вместо принятия к сведению информации Вы предпочитаете отмахнуться от моего совета.

А с чего Вы взяли, что никто не напрягался? То, что Вы посоветовали (кроме меня в байрате) УЖЕ было сделано. И о проблемах всем писали и новые хаусфервальтунги на собрание представляться приходили. Результат в последнем абзатце стартового сообщения УЖЕ был написан. А почему мне в байрат не обязательно я тоже УЖЕ написала.

иногда приходит массовая писанина на 5 листов, кто-то из собственников (или группка) пишет свои исследования против управления, агитирует. Если честно, даже вглядываться не хочется.

Вот и мне это понятно, что если у людей своих проблем с фервальтунгом нет, то и чужое нытьё им нафиг не нужно. Поэтому я и надеялась, что возможно существует способ отстранить фервальтунг за нарушения или принудить выполнять обязательства каким-нибудь другим путём, кроме как решением собрания.

Квартира в очень хорошем месте, сам дом неплохой, но только из-за ситуации с фервальтунгом уже была мысль её продать, чтобы нервы не портить. Но как её теперь нормально продавать без протоколов (и с незапротоколированными решениями о зондерумлагах),
привешанным не туда балконом, разбитой стеной и вообще без балконной двери (полгода поставить не могут и непонятно когда поставят) и вообще без строительных документов на этот балкон? А продавать с убытками только из-за этих *удаков...

и с незапротоколированными решениями о зондерумлагах

Это вообще какой то беспредел и нонсенс.

Прекратите платить зондерумлаге. Думаю, документы очень быстро появятся.

Прекратите платить зондерумлаге. Думаю, документы очень быстро появятся

Хм... не знаю. Зондерумлаге всё-таки сообществу вносится. Пока зондерумлаге не внесутся, работы не начнутся, фервальтеру от этого не больно. Вот если бы фервеальтергебюрен прекратить платить...

Моя проблема ещё и в том, что пока не совсем понимаю кому именно требования направлять и с чего начать.
Те же протоколы, насколько я поняла законом не урегулированно, что их должен писать и предосавлять именно управляющий. Но в данном случае, к примеру, это урегулированно договором с управляющим. И тут мне непонятно, каким образом может действовать только часть собственников, недовольная невыполнением договора. Может быть эта часть должна (и имеет право) сначала потребовать согласия остальных собственников и выдвигать требования от сообщества в целом? Или может ли даже один единственный собственник требовать от управляющего выполнения договора?

Моя проблема ещё и в том, что пока не совсем понимаю кому именно требования направлять и с чего начать.

Начните с внесения пункта в агенду следующего собрания "Устранение недостатков в квартире номер 5, ремонт стены, установление балконной двери, при необходимости вызов гутахтера". Не думаю люди скажут на черное - белое и "не исправлять". Подготовьтесь с картинками, затяните-заманите к себе пару сочувствующих, покажите это безобразие.

Плачьте, рыдайте, рвите на всех местах волосы, называйте потери, так как квартира не может быть фермиетет без двери.

Если проголосуют "за", решение должно быть с формулировкой "до 1.6.2018" например.

Если не выполнится - можно к адвокату / в суд.

Если проголосуют "нет" идите сразу к адвокату - в суд.

Вы подаете не против управления, а против сообщества жильцов. Это не страшно. Сплошь и рядом. Управление выполняет волю сообщества, как нанятый диенстляйстер.

Если не чувствуте в себе сил / немецкого выступить и убедить проголосовать "за", идите на собрание с адвокатом. Выбирайте такого, который специализируется на застрое-управлении недвижимостью.

Уважаемые, допускаете неточности. Общее собрание "жильцов" и их решение, равны нулю. Решение принимается собранием "владельцев" жилой площади.Если большинство из них проживает удаленно и просто дает доверенность, то изменить порядок не просто. Надо достучаться до "удаленных".

То, что Вы посоветовали (кроме меня в байрате) УЖЕ было сделано.

Сорри, я не смогла прочесть между строк Вашего #1 поста, что Вы уже всё так и сделали. Поэтому скромно удалила свои советы.

Успехов!

Большое спасибо за совет! Попробую.

Следующее плановое собрание где-то летом, долговато ждать. Попробую пока долбить управляющего и далее или насобирать поводов для внепланового собрания.

так как квартира не может быть фермиетет без двери

Сдавать, собственно, можно. Там, к счастью, не дырка, просто стена подолбанная и окно на балкон, через которое можно даже на балкон вылезти . Но я уже думала размер разницы по мите насчитать, ибо за эту "красоту" приходится дешевле сдавать.

Уважаемые, допускаете неточности. Общее собрание "жильцов" и их решение, равны нулю. Решение принимается собранием "владельцев" жилой площади.

Уважаемый, когда человек пишит по делу, то подобная неточность значения не имеет (как минимум покуда не совсем идиоты текст читают).

А когда человек всё-равно не по делу пишет, то и точность его никому не нужна.

Вы, кстати, тоже неточность допустили.

А может Beirat написать письмо всем владельцам? Если да, то это будет возможность написать "удаленным" о конретных проблемах с управлением и просьбой передать право голоса не управлению, а члену Beirat.

А может Beirat написать письмо всем владельцам? Если да, то это будет возможность написать "удаленным" о конретных проблемах с управлением и просьбой передать право голоса не управлению, а члену Beirat.

Написать может.
Перед последним собранием байрат написал о проблемах с управляющим. Управляющий написал нечто типа "сам ты вредитель и дурак, а я хороший". Людей, у которых проблем нет и которые живут далеко, вся эта писанина не интересует.

Вы бы передали право голоса незнакомому человеку по его просьбе?

И в моём случае чисто по-человечески мне понятно что всем пофиг что там с моим балконом. А вот если таки дойдёт до того, что возникнет угроза, что сообществу придётся раскошелиться из-за моей проблемы, вот тогда, возможно, хотя бы часть прочитает.

Если большинство из них проживает удаленно и просто дает доверенность, то изменить порядок не просто. Надо достучаться до "удаленных".

У нас в доме много лет подряд была такая же. На собрание приходили только жильцы живущие в доме (единицы, как я), остальные давали доверки одной и той же даме-старшей по дому, плотно "спаянной" с Хаусфервальтунгом + доверки получал также Хаусфервальтунг.

В этом году ситуация изменилась В годовом финотчете была сделана серьезная ошибка, забыли 1 квартиру. Отчет исправили, но на собрание пришли почти все жильцы, и разборка была серьезная.