Хочу купить квартиру в Берлине, отговорите пожалуйста!
Доброго дня всем.
Извините, первое мое сообщение, только начал задумываться о покупке квартиры в Берлине.
Моя дочь поступила в университет в Берлине, соответственно будет учится лет 5, ну и жить минимум столько же, может больше.
Предыдущий год училась в языковой школе,, снимала квартиру вдвоем (900 евро/2 = 450 евро с человека). Простой подсчет показывает, что за 5 лет аренды 450 евро в мес* 12мес. *5 лет = 27000 евро мы дарим арендодателю (извините в сленге еще не разобрался , кто там миттер, кто фермиттер :) )
И пришла мне гениальная мысль купить квартиру в Берлине. Желательно комнат на 2-3, чтобы по комнатам подружкам дочь сдавала (по 450 евро в месяц :)
Товарищ отговаривает, живет лет 20 уже в Дюссельдорфе, человек не бедный, однако арендует. Мотив такой, что смена работы, смена жилья 5 раз уже за 20 лет этих. Мне не понятен мотив. Я сам в России вместо аренды сроком на год или более уже купил бы жилье, потом продал бы при необходимости. Так и покупаю и продаю уже лет 20 , правда в основном коммерческую недвижимость и пока, к счастью, только с прибылью. Например, купил убитое помещение, сделал ремонт своими силами, сдал долгосрочному арендатору, выставил сразу на 50-100 % дороже. Обычно за 1-2 года экспозиции покупатели находились. А если не продавалось, так аренда капала, обычно превышающая доход от депозитов.
То есть в России нет каких либо дополнительных расходов на покупку/продажу, только госпошлина 2000 руб., продавал сам на авито и других сайтах.
А вот в Германии похоже есть? Маклер обязателен? Что напрямую вообще запрещено покупать/продавать? Налог на сделку увидел 7,14%, на каждую сделку по покупке, верно?
Какие еще подводные камни?
Ну как вариант, русскому дороже продадут , чем немцу (скидку меньше дадут). И продать, наверное немного тяжелее, кто- то из немцев не захочет брать у иммигрантов, стереотипы вроде тех , что русские и обмануть могут (плесень, например, обоями заклеить), соответственно скидку будет просить больше.
Пока сравнение между покупкой и арендой на 5 летвижу так:
Аренда: 450*12*5 лет = -27000 евро убыток
Покупка (сдаем 2 комнаты по 300евро в аренду) : 600*12*5 = 36000 евро дохода.
Бюджет у меня 150тыс. Евро максимум.
Пожалуйста, отговорите обоснованно или поддержите!
Заранее всем благодарен!
Маклер обязателен? Что напрямую вообще запрещено покупать/продавать? Налог на сделку увидел 7,14%, на каждую сделку по покупке, верно
Маклер не обязателен, можно и напрямую купить, если сумеете найти путёвый объект продающийся без маклера. Маклерские по Берлину обычно 7,14%, но может быть и меньше, процент всегда указывается заранее, в обявлении. А налог на покупку 6%, ну и плюс оформление 1,5-2%.
снимала квартиру вдвоем (900 евро/2 = 450 евро с человека). Простой подсчет показывает, что за 5 лет аренды 450 евро в мес* 12мес. *5 лет = 27000 евро мы дарим арендодателю (извините в сленге еще не разобрался , кто там миттер, кто фермиттер :) )
Аренда: 450*12*5 лет = -27000 евро убытокПокупка (сдаем 2 комнаты по 300евро в аренду) : 600*12*5 = 36000 евро дохода.
Странный простой подсчёт. Как-то в нём расходы арендодателя напрочь отсутствуют. Ваша дочь за 450 наверное с комуналкой снимает? Так комуналку от "подарка арендодателю" арендодателйu отнять надо, отнять за оплату управляющей компании, отнять расходы на определённые ремонтные работы, отнять налоги и т.д.
И продать, наверное немного тяжелее, кто- то из немцев не захочет брать у иммигрантов, стереотипы вроде тех , что русские и обмануть могут (плесень, например, обоями заклеить), соответственно скидку будет просить больше.
Если боитесь стереотипов - поручите продажу маклеру, никто до подписания договора и не узнает что вы русский. Но обычно народ интересует объект и цена, а не национальность продавца.
Так-же ломаю голову , стоит или нет покупать квартиру в Берлине. Бюджет примерно такой-же . При покупке квартиры в 150 000€ ,придется заплатить примерно 27000€ и более маклеру,нотариусу, налог и прочие мелочи. При продаже квартиры эти 27000 € вы вряд ли вернете , аренда жилья так-же вряд-ли их покроет в ближайшее время . Рассчитывать на то что цены на жилье будут расти -это для людей с железными нервами . Цены могут расти ,а могут в 2-3 раза упасть как в Москве, Киеве . Так-же надо учитывать, что при продаже квартиры возможно придется заплатить налог на продажу -это еще минус . Еще вы в своих расходах не учли т.н. обязательные хаусгельд , за 3 комнатную квартиру ,это примерно 200- 300€ ...может доходить и до 450 €, зависит от жилья . Вообще, владение квартирой в Германии -это головная боль , могут к примеру заставить заплатить 10000€ за ремонт улицы и т.д.
С другой стороны, арендаторы в Германии очень защищены, выгнать их практически не возможно .
₽. $.
В жилье за 150 000€ в Берлине вряд-ли получится сдавать комнату за 450€.
Моя дочь поступила в университет в Берлине, соответственно будет учится лет 5
Точно будет? "Поступить" тут значит только документы сдать, учёба начинается с первыми экзаменами. Жму ей кулаки, чтобы сдавала всё без проблем, в обратном случае и это может стать камнем преткновения.
Отговариваю. Не покупайте. Сегодня родительская баловница в Берлине учиться хочет, а после 1-го семестра ей Копенгаген втемяшится или влюбится в какого-нибудь грязномазого африканца и поедет за ним в его Париж например, по морозу босиком.А родителям голову ломай с адрендаторами, хаусгельдами в Берлине и т.д.
И покупать в Берлине надо было 5 лет назад в 5 раз дешевле (я не преувеличиваю, свою 1-ю квартиру я купила в 2003 году, последний домик в 2015, все цены помню).
да у вас там в берлине халява женя!!! Штоер всего 6%. И про африканца зря. Сердечный приступ от такой мысли у тс, будет на вашей совесьти😂👄
Беду легче предотвратить, чем исправить. Пусть ТС воспитательную работу про африканцев начнает уже сейчас.
Что же столько злости... грязномазого, босиком. Добрее уж будьте. А риски с дочерью я сам прекрасно вижу.
А в целом спасибо за разъяснения Вам и другим ответившим участникам, познавательно.
Удивили такие расценки , мне они вообще кажутся нереально высоким. Я своим риэлторам (они у вас почему-то маклеры называются) никогда более 1 % не платил, да и не встречал таких, кто более 2 % просил бы. Нормальная ставка в России 0,5-1%.
А 7,14% от 150 тыс будет уже 10710 евро комиссии. Да уж, суммарные затраты при таком бюджете в 27000 евро отбивают охоту покупать. Повторюсь, в России только госпошлину 2000 руб. плачу, ну и 5 лет ждать , если физлицо. Если ИП, могу сразу продать, минимум 2% налогов будет от суммы
Спасибо, передумал покупать.
После стольких лет роста цен в Берлине вырисовывается пузырь.
Расчет еще и такой, что коммерческая недвига в России, которая у меня сейчас есть и которую я и хотел продать, чтобы купить квартиру в Берлине, стоимостью около 150 тыс. евро приносит мне доход более 1000 евро в месяц.
Соответственно, проще не заморачиваться, контролировать свои доходы и недвигу мне здесь много проще.
После стольких лет роста цен в Берлине вырисовывается пузырь.
Ну про пузырь, который вот-вот лопнет, рассказывают уже на протяжении последних лет 10.
Расчет еще и такой, что коммерческая недвига в России, которая у меня сейчас есть и которую я и хотел продать, чтобы купить квартиру в Берлине, стоимостью около 150 тыс. евро приносит мне доход более 1000 евро в месяц.Соответственно, проще не заморачиваться, контролировать свои доходы и недвигу мне здесь много проще.
Да, получить такой же доход в Берлине будет маловероятнo (среднестатистический доход 4% годовых, т.е. половина вашего), плюс управление в другой стране с другими правилами и законами.
мудрое решение. Насчет именно Берлина не скажу, а в целом цены на недвижимость в Германии вздуты невозможно и рано или поздно просядут и кое-где очень...
просядут, когда ставка финансирования поднимется. Пока не ждем. Берлины и мюнхены подпитывает внешний спрос. Правда в новейшей истории пока еще цены аренды не падали ни разу.
дизеля тоже не запрещали еще. И за вклады в банках клиенты на моей памяти еще не платили. Чего ожидать от власти в ближайшие годы - не знает даже сама власть.
Если поживём, то увидим.
меня как владельца мало интересует, просядут ли цены на квартиры (уже купленные)
меня интересует только - что бы был спрос и что бы не падала аренда (хотя бы от сегодняшенго уровня)
кстати изменить ситуацю очень просто.. напримере москвы... - присоденить (скажем к мюнхену)
одну большую деревню - поле ( еше один аубинг) дать ему статус мюнхена, обеспечить транспортом и
построить район высоток - как ной перлах или хазенберг, но выше, по 20 этажей. половину раздать "нуждаюшимся" , половину
сдавать в аренду по фиксированным ценам. и оплатить это все из кармана земли (или города)
и все. все взутые аренды в мюнхене рухнут. как было в москве. там понастроили столько 
что народ ни сдать ни продать
не может (если у него не люксус в центре)
Предыдущий год училась в языковой школе,, снимала квартиру вдвоем (900 евро/2 = 450 евро с человека). Простой подсчет показывает, что за 5 лет аренды 450 евро в мес* 12мес. *5 лет = 27000 евро мы дарим арендодателю
А реальный подчет покажет, что в лучшем случае 200.
То есть в России нет каких либо дополнительных расходов на покупку/продажу, только госпошлина 2000 руб., продавал сам на авито и других сайтах.А вот в Германии похоже есть?
Есть. И не только на покупку, но и эксплуатацию.
Маклер обязателен? Что напрямую вообще запрещено покупать/продавать? Налог на сделку увидел 7,14%
Не обязателен, но без него почти никогда не обходится. 7,14 - это маклерский процент.
Налог на сделку зависит от федеральной земли, в Берлине сейчас 6%. Еще полтора-два процента это нотариальные услуги по оформлению.
Пожалуйста, отговорите обоснованно или поддержите!
Ну я, как человек косвенно заинтересованый в том, чтоб иностранцы свои деньги вливали в экономику Германии, да еще и в недвижимость, буду только "за".
Так что поддерживаю - гениальная идея, делайте так, как расчитали.
Что же столько злости... грязномазого, босиком. Добрее уж будьте.
Я рада, что Вы - добрый человек с большим сердцем 
и примете с радостью любого зятя в семью.
И я злая насчет всего, что касается лампедузников и ко. Вы добрый, а я злая. 
совершенно верно. Наивно полагать, что тренд на подорожание будет вечным. И с арендой ситуацию тоже могут активно извне отрегулировать.
Меня же, тоже как владельца, безусловно интересуют когда просядут цены и насколько, т.к. я планирую в будущем избавляться от квартир..
Могут. но по крайней мере в Мюнхене, делать этого не будет.
ну только если к власти не придут левые там например. но посколько этого никогда не будет...
А я не планирую. Никогда. Ну если только менять , одно на другое.