Я задумался о популярном мифе "вот куплю квартиру и сдам её, пускай сама себя выплачивает", а рентабельно ли вообще покупать жильё в кредит и сдавать?

Предположим покупается квартира в кредит 60 кв. допустим в Дюсселъдорфе за 200.000 ЕВРО (3333 евро/кв)в доме 1960 года с 12 квартирами в нормальном районе, где можно сдать её сразу за 10 евро Kalt.

НО, ведь с этих 10 евро Kalt которые я получаю от арендатора, я же должен заплатить налог в конце года (Steuererklärung, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)

И это составляет 40-45%. То есть из 10 евро kalt-brutto вдруг превращаются в--> 5,5 Евро kalt-netto.

Кроме того жилищное товарищество втечении всего времени решает что надо отремонтировать крышу, проверить канал, покрасить фасад и т.д. и надо скинуться срочненько, и это еще уменьшает несчастные 5,5 евро, допустим до 4 евро.

то есть одолжил 200.000 + оформление 12% (24.000) = 224.000 (проценты в банк пока опустим), а прибыли у меня нетто выходит 4.000 в год. Сколько же лет надо, чтобы отбить 224.000 без учётов процентов в банк за ипотечный кредит? = 56 лет

А если учесть ипотечные проценты, то отбивается эта хата за 80 лет :)

(я заню, что Nicht umlegbare Nebenkosten можно указывать в Steuererklärung, но особой погоды это не играет)

т. Е. Вы подтвердили миф?

Через 80 лет она себя сама окупит?

ага, за 80 лет она сама себя отбила :)

Я часто слышу в окружении рекоммендации, "покупайте в кредит квартиры и сдавайте, она же сама себя отбивает, детям потом выплаченная достанется" ... ага... через 80 лет правнукам

я думаю, что рекомендации не о покупке за 3333 метр, чтобы сдавать за 10.

А вы бы сейчас отказались от восьмидесятилетней квартиры нахаляву? ;)

Вопрос ни о чём. Всё от конкретного случая зависит.

Можно купить квартиру за 25 т. и сдавать за 750 в месяц (как тут на форуме писали). А можно купить за 130 т. и сдавать за 250 в месяц (лично я о таком случае писала).

Одному дадут кредит под 0,7%, а другому под 2,5%.

Ну и куча вариантов посередине.

В одних случаях действительно мита покрывает все расходы (+ ещё на мороженку остаётся), а в других случаях (бестолковых покупок) одни убытки. Поэтому что для одних "миф", для других вполне реально.

хороший ответ

А вы бы сейчас отказались от восьмидесятилетней квартиры нахаляву? ;)

:) я был бы счастлив, где же та прабабушка ...

наверное, тоже рассуждала, что смысла нет? ;)

вам елл правильно написала. Три с третью за метр по 10 евро это 3,3% рендиты. При 110% кредита еще около 2% будут деньги стоить. Значит рендита 1,3%. Конечно это не выгодно. Да еще на ремонты пустили эти 1.3%.

Риск квартир именно в том, что какой нибудь найдеться маньяк в руководстве жильцов, который захочет за откат делать и делать бешенные ремонты.

Ищите не в дюсике а там где мита 5-6 евро, но хата стоит 1000 за метр. Тоже будет не много но хоть 6% минус 2% останется 3-4%.

И откуда вы 40-45% взяли среднего налога? У вас доходы за 250 000 в год зашкаливают?

И откуда вы 40-45% взяли среднего налога?

и "зашкаливать" не надо

>>Я задумался о популярном мифе

сорри .. думать не надо, а решать..:-) тогда все и получится .. и за 5-10 лет ;-)

тогда все и получится .. и за 5-10 лет ;-)

вы меня простите великодушно, но кредитные 220.000 EUR отбить за за 5-10 лет это как?
22.000 - 44.000 евро в год чистой прибыли с одной квартиры? за вычетом всех налогов ?
расскажите мне как это возможно! Я внимательно послушаю

Эта таблица неправильная. Это соотношение больше похоже не на Einkommenssteuer, а на сумму вообще всех налогов и социальных выплат от заработной платы. Einkommenssteuer, грубо говоря, наполовину меньше.

Эта таблица неправильная. Это соотношение больше похоже не на Einkommenssteuer, а на сумму вообще всех налогов и социальных выплат. Einkommenssteuer, грубо говоря, наполовину меньше.

Link: Einkommensteuer Grundtabelle 2016

Зачем мне этот линк? Я пракрасно знаю какой у меня доход и какой налог. Ещё раз, картинка, которую вы выставили, неправильно подписана. Слово Einkommenssteuer там не в тему.

Посмотрите хотя бы в свой расчётный лист зарплаты (если она у вас есть).

Зачем вы хотите доказать окружающим невыгодность описанной комбинации, путём использования совершенно невыгодного примера, да ещё и неправильных данных о налогах и т.д.?

Если на ваш взгляд невыгодно брать квартиру под миту (ну или просто не хотите), так не берите и шлите всех советчиков лесом, и спите спокойно.

просто надо знать, что zu versteuerndes Einkommen это чистый заработок, после Werbungskosten, Sonderausgaben etc... Если еще Splittingtarif... Легче всего свой процент увидеть в последнем Steuerbescheid, там указывается Grenzsteuersatz, т.е тот процент, которым будет облагаться каждый дополнительный евро.

к вопросы о прибыльности - вам не надо будет платить налог с брутто дохода от миты - вы спишите абшрайбунг, затраты на расходы, проценты в банк. Все это съест вашу прибыль и уж с нее вы будете платить Grenzsteuersatz, о котором написал выше.

Если на ваш взгляд невыгодно брать квартиру под миту (ну или просто не хотите), так не берите и шлите всех советчиков лесом, и спите спокойно.

ну я расчитал и вижу что невыгодно, и теперь сплю спокойно

А вы бы сейчас отказались от восьмидесятилетней квартиры нахаляву? ;)"

Ответ не так однозначен, как вам кажется. Если этой квартире 80 лет и счастливому обладателю за 70 с пенсией в 500 евро, то очень возможно, что это будет только не то, что обуза, а вообще попадалово. Сколько нужно в 80-летнюю квартиру и дом вложить средств, чгтобы он не завалился? а денег-то еле на жизнь хvатает, куда там на кап ремонты, и будет жить эта старушка/старик в аварийном доме (если это свой дом), рискуя быть приваленой завалившйся крышей (по ТВ таких показывали), ну или если в квартире, то с молотка пойдет. Ну и бутылки собирать, т.к. пособие ей не положено будет, а стены грызть же не будешь.

Ищите не в дюсике а там где мита 5-6 евро, но хата стоит 1000 за метр. Тоже будет не много но хоть 6% минус 2% останется 3-4%.

я думала. Отчаявшись на мюнхенских ценах..

провела эксперимент. продавали две - три квартиры в доме. попросила у владельцев фото и разрешение. и поставила обьявление

о аренде. в кляйне анцайге. да, поначалу расчитала рентиду - получилось 11 - 12 % чистыми )))) , без кредита. порадовалась.

исследовала рынок - обьявлений о аренде крайне мало ( деревни между двумя городками по 30 км до каждого, в одном из них уни.

в деревне рядом есть маленький заводик, чтото там производят, рабочие есть посменно)

поставила аренду 370 евро варм за меблирт, с кухней, балконом, садом, двух. квартиру, до 2 человек. Дом очень нормальный, ухоженный, соседи приличные.

итог - 600 просмотров за месяц. ДЕВЯТЬ ! запросов. Из них два от работаюших, два от пенсионеров, остальные от

джоб центра или не понятно от кого. с тремя собачками и даже с курочками ... Итого - два реально серьезных.

подумала..... и решила не связываться.

кстати как фериенвонунг тоже провела исследования - места курортные, езжу туда отдыхать раз в год - результат - ноль.

так что решила дальше биться о безумные мюнхенские цены )))