сколько процентов от стоимости квартиры должна составлять квартплата?

навеяло топиком

https://foren.germany.ru/immo/f/31938989.html?Cat=&page=0&...

т.е. за сколько минимально нужно сдавать квартиру, которая продаётся сейчас, допустим, за 100000€, чтобы такая покупка имела смысл?

сколько процентов от стоимости квартиры должна составлять квартплата?

Она никому ничего не должна.

Есть разные методики расчетов, сейчас ка раз проходим последнюю тему

там всего такого кроме тупого расчета... в 2-х словах не расскажешь, что туда закладывать надо.

Все завязано: сколько будем держать обьэкт, какие цели ставим, оценка рисков, хотим ли рисковать?

Но их соотношение,

возвращаясь к вашей теме

https://foren.germany.ru/arch/immo/f/26296932.html#Post262...

Мои минимальные познания сводятся к слову Rendite - за сколько лет сдачи наберется стоимость покупки. И вроде, 18 лет считается нормальным средним показателем. Имеем 100000/(12*18)=463 евро в месяц.

Принято считать Bruttovеrvielfältiger, стоимость нетто деленная на кальтмитте.

И это зависит в первую очередь от места, потом качество дома, год постройки, состояние.

Чем хуже лаге, тем выше будет этот фактор, говорить о всей Германии это как считать среднюю аренду по Германии.

В центре Франкфурта можно радоваться если купить что-то за 35-40кратную потенциальную аренду. Есть ли смысл покупать такое не знаю.

Альтернативно высчитывается нетто рендите. Аренда минус часть хаусгельд которые платит владелец поделить на брутто цену (включая налог, нотариус и маклерские). Это более правильный показатель. Я бы покупала в хорошем месте приличный дом, чтобы нетто рендите была хотя бы 4-5%.

18 лет считалось, но где недвижимость за такие деньги есть?

Да, но если человек не будет 18 лет держать квартиру, а покупает ее с 3-х копеечным миетером и сбрасывает (гримассы рынка) через 5 лет в 3 раза дороже?

Реальная цифра, то, что я покупала в 2012 году за 25.000 с миетерами, сейчас уже пустое, доится на коротких договорах и стОит 75.000).

Ну какая разница, что при покупке миетер платил 3 копейки, если упор не на ежегодную прибыль, а на ликвидность, что тоже в результате прибыль?

Ну да, если покупать обьект со старвм сьеищиком, то nettoanfangsrendite ни о чем не говорит.

Но у меня получается фактор 40 на вполне рыночную цену аренды, там нетто рендите меньше 2% выходит. То есть покупатель расчитывает на рост арендной платы и рост цен на жильё.

спасибо за конструктивные мысли.

Я говорю не про гримасы рынка и не про тактику-стратегию, а про простую формулу: в среднем в каком-то районе можно купить квартиру по цене 12*18=216 средних месячных кальтмит в том же районе.

в среднем в каком-то районе можно купить квартиру по цене 12*18=216 средних месячных кальтмит в том же районе

-----

Значит она переоценена. Нормально будет порядка 120 арендных платежеj. Ну +/- как обычно...

Да, конечно, я расплескалась тут свежими знаниниями , распузурилась.

Просто все живо-острo, в понедельник экзамен.

Значит она переоценена. Нормально будет порядка 120 арендных платежеj. Ну +/- как обычно...

Т.е. квартира за 10 лет отбивается? Ну не знаю я где такие нормы... В популярных городах это скорее мечта нежели норма... А реальность, скорее 20-25 лет.

только что посчитал, если мита не будет повышаться, то отобью обе за 7,4 и 9.1 соот-но

Ну и где же прописаны ваши нормы на 20-25 лет?

Глянул сейчас стоимость квартир и стоимость аренды там, где в марте маршируют ССовцы: хата 25К, рент (такой же и в том же районе) 220-250. На обсуждениях народ говорит об 18К и 300... коммунальные платежи зимой за однушку - ~100, двушку - ~120...

Для сведения - реальные зарплаты 60% населения - ниже 400 евро в месяц, Т.е. второй маркер цены - зарплата зa 5 лет.

Так сколько же должна стоить хатейка, если зарплаты на пожрать не хватает... получается - около 10 лет аренды - иначе арендующий контингент с голодухи перемрет...

Мои минимальные познания кроме слова рендита включают понимание отношения к заработках на аренде недвиги, как к бизнесу. И если таковые знания есть, совсем необязательно посещать всякие курсы со сдачей экзамена в понедельник))). На которых оратор вкрадчивым голосом плетет общеизвестное. Достаточно построить простейшее кеш фло. как и в любом другом бизнесе.

Специфика уникальная нынешнего заработка на аренде, это низкие цинзы многократно ниже рендиты. Иначе говоря, чем больше ты взял денег в долг, тем прибыльнее проект. Желательно стопроцентно. Для этого есть варианты.

Вторая специфика заработка- относиться к недвиги не как к имуществу, а как к инструменту. И все сразу все станет ясно. Нельзя рассматривать как пассив или как частичный пассив. Это значит не стремиться быстрее за нее рассчитаться. Это значит стремиться не только к минимальным цинзам но и к минимальному тильгунгу. Это принесет вам прибыль здесь и сейчас.

Вот сейчас рассматриваю новый обьект. Естественно только геверблих. Продажа госимущества. Цена обьекта моя любимая вокруг 900. Точнее 850 000 евро. частично 2007 года частично 1994. Два якорных арендатора по 4200 нетто. один бессрочный с фристом за 36 месяцев другой на 6-7 лет потом точно уходит. Время найти замену как понимаете достаточно. еще один арендатор 1500. Полукислый. Сразу готовить замену больше года не протянет. Но тем ни менее рассматриваю риск арендных люков по этой части недвиги и даже завышенно- средняя аренда как 1000 евро. итого 9400-9500 евро в месяц= 114 000 год. На стоимость (850 +55 налог+8 оформление) 913 000. 12.5% годовых. Это если покупать самому. Маловыгодно.

Но я беру 600 000 кредит. Под цинзы до 1.8-1.9 и2.-2 2,5 % тильгунга. Ну чтобы выйти на 24 000 год банку. Именно с этого с банком начинать разговор. Я хочу платить 2000 в месяц рату и все. Итак от миты 114000 минус 24 останется 90 000.

Вложи я свои в остаток, как раньше делал получал бы 7500 в месяц дохода. То есть на потраченные 313000.моя доля цены, 90 000 дохода. Это уже вкуснее 28,75% рендит. Но свои кончились на предыдущие 2 обьекта. Поэтому беру 300 000 не у банка, а за долю в обьекте человечка питерского старого друга. Вроде как уже и обьектик не твой а твой и инвестора. А по фигу. У него далеко не последнии, в рублях не держит а тут и сын учиться в германию приедет. Парню надо 1200 в месяц- отсюда и плясали. 5% на вложенную инвестицию. Да перфект. Это не ипотека. Это инвествложение под залог, кстати без занесения в грундбух( куда я денусь). Это прибыль инвестиционная. С нее у меня налогов нет. У парня налог с 1200 в месяц практически никакой. Но и !!!! долг не уменьшается. Он так и остается 300 000. А по фигу.

Итак онимем еще 15000 в год. Мой доход 75000 в год. Или 6250 евро в месяц на вложенные? дада те самые 13000. Как рендит посчитать? 577% годовых :)))) В теории.

А на практике просто деньги из воздуха. И меньше всего я буду держаться через сколько то лет за обьект. Например через 10 лет четверть кредита у банка уже будет выплачена. Инвестор как 300 000 вложил, так свои 5% и получает. Всегда продам на 25% дешевле или нет? Даже с учетом возраста здания на 10 лет старше. Так цена не падает н6а рынке. В худшем варианте отдаминвестору. Спасай свои 300, забирай обьект а то я помираю.)))

Условно беру самый пессимизм. Ничего не вложил, немного посуетился, ни с чем остался в резхультате, но 10 лет пет по 75 000 в год пополучал. плохо ли? А если не самый пессимизм взять а средний?

К чему все так подробно? да к тому что на деньги смотреть надо как на инструмент, а не на сам обьект. Он только товар.

Брала бы берлиже кредиты в своем 2012 купила бы по 25000 в три раза больше хаток, даже под те 3-5% какие были.Счас бы имела в три раза больше бабок.

чтобы хата за миллион имела смысл хоть примерный ее надо сдавать за 8000-9000 евро в месяц. А если вы нолик перепутали и хата стоит 100 000, то соответсвенно за 800-900 в месяц. Вам такого не даст юг и бавария и мюнхены с гамбургами. Не даст и депрессняк в гдр. а вот настоящая западная германия именно это и даст. Правда не уверен что жилая даст. желая такого вроде не дает.

Брала бы берлиже кредиты в своем 2012 купила бы по 25000 в три раза больше хаток, даже под те 3-5% какие были.Счас бы имела в три раза больше бабок.

Мне не надо больше, уже мне хватит. Я не буду 150 лет жить.

В три раза больше хаток, это в 3 раза больше головняка, Не забываем. Само в карман не капает.

А Вам нахера на старости лет? Мне если честно, тема порядком поднадоела, уже кое в каких пунктах сворачиваю лавочку, за каждой копейкой не нагибаюсь.

И меня терзают смутные сомнения, что речь в Вашем опусе "вкрадчивым голосом" (с) с никому не нужными подробностями
все про тот же обьект, который Вы комутотам измучались продавать который год тут его пиарите, дураков ловите.

глупости не пишите. Уж два года сам купил как деньги появились. это первый был.за ним еще один в бохуме. а вот теперь уж и третий на подходе. на этом пожалуй остановлюсь. Так что с сомнениями вы пролетели. Есть желание можем связаться я вам экскурсию по обьектам устрою. Впрочем вы и сами можете выписку по первому обьекту в грундбухе посмотреть. кому он принадлежит. адрес вы знаете фамилию мою тоже.

А теперь по делу.

Я понимаю что 150 лет вам не протянуть. ну так у вас родственники есть.

А Вам нахера на старости лет? Мне если честно, тема порядком поднадоела, уже кое в каких пунктах сворачиваю лавочку, за каждой копейкой не нагибаюсь.

я вот тут для кого распинаюсь, чтобы четко показать- хатки не должны быть капвложением, они должны быть оборотным средством. Задача не быстрее отбить цену покупки, а извлекать прибыль ежемесячно. А кому при этом хатка фактически принадлежит дело десятое. Брали бы кредиты тогда, сейчас было бы в три раза больше миты.

Ну не такой уж старости. и именно сейчас хочется иметь столько, чтобы в круизы ездить и хорошо и много отдыхать на курортах. Три обьекта по червонцу грязными в месяц это и обеспечивают.

В три раза больше хаток, это в 3 раза больше головняка, Не забываем. Само в карман не капает.

А вот это золотые слова. Все это мелкое шустрильство с жильцами и однокомнатными по паре сотен с каждого в месяц сшибать, чинить следить заселять выселять действительно головняк. Поэтому брать надо большие обьекты и геверблих. где арендаторы все сами обязаны делать и их как пальцев на руках максимум и миты месячные многотысячные. Работы в 10 раз меньше а выхлоп больше.

И вообще я не понимаю. Я просто доступным языком изложил свой бизнесконцепт. Что вы на меня взьелись? У вас другой концепт. на здоровье. Но это не значит что мой хуже вашего. Ваша капитализация выше, оборотные средства меньше. У меня наоборот. Просто два разных концепта. При одном больше головняка при другом меньше.

Ну и где же прописаны ваши нормы на 20-25 лет?

Разве я где-то написала что это мои нормы? Вроде нет.Я сама никаких норм не устанавливала. В таких вот разных статьях подобная инфа прописана https://www.geldtipps.de/immobilien/geldanlage/wie-hoch-di...

Задайте в гугл вопрос о средней рендите.

А о нормах на 10 лет где прописано?

Глянул сейчас стоимость квартир и стоимость аренды там, где в марте маршируют ССовцы: хата 25К, рент (такой же и в том же районе) 220-250. На обсуждениях народ говорит об 18К и 300... коммунальные платежи зимой за однушку - ~100, двушку - ~120...

И это один из популярных городов? Ибо я однозначно о них написала. Какой же, если не секрет?

Ну кто-то может и за 3 года отбивает. Но я не об отдельных удачных случаях писала, а о "средней температуре по больнице".

Три обьекта по червонцу грязными в месяц это и обеспечивают.

А чистыми сколько, если не секрет? И в каком качестве Вы этими объектами владеете, как частное лицо?

т.е. за сколько минимально нужно сдавать квартиру, которая продаётся сейчас, допустим, за 100000€, чтобы такая покупка имела смысл?

Имхо, вопрос не совсем верным ребром поставлен.

Оценивать смысл покупки недвиги нужно не по сумме ее гипотетической аренды, а по сумме ее гипотетической продажи.

Если с этой точки зрения есть шанс выйти в ноль - то уже есть смысл

Т.е. квартира за 10 лет отбивается? Ну не знаю я где такие нормы... В популярных городах это скорее мечта нежели норма... А реальность, скорее 20-25 лет.

Стопроцентов. В популярных городах смысла этим заниматься нет. С новостроем смысла нет. 4-5% это только как капиталанлаге, но не бизнес.

А гипотетический срок какой? Месяц, год, 30 лет?

Что вы на меня взьелись?

Да сдались Вы мне. Разве это я по 2 раза за пост-простыню Вас упоминаю, я то навозную бохумскую или какую там кучку первая никогда не ворошу.

Все клеитесь, щемитесь ко мне со своими кредитами. Кто-то может кредитов понабрать и при этом считать себя миллионщиком.

Я устроена по-другому. Может я спать не могу, даже если рубль кому-то должна.

А гипотетический срок какой? Месяц, год, 30 лет?

Ну, это уж каждый сам себе решает, когда обратно недвигу в ассигнации преобразовать.

Это в вас не предприниматель говорит. Существующая в развитых странах экономическая модель построена на второстепенной роли собственного капитала в развитии бизнеса. Он играет подчиненную роль. Ускоренный рост бизнеса возможн только на эффекте финансового рычага, где первично использование заемного и привлеченного капитала, и дает эффект опережающего роста прибыли.
То есть заработать на недвижимости ощутимые деньги просто невозможно на средствах, накопленных наемным работником, если он не супертопменеджер и не голливудская звезда.
Меня всегда учили, одна из наиболее важных функций финансового менеджмента – привлечение и эффективное использование заемных средств, значительно превышающие объем собственного капитала.
Опять по простому. Заработать на своей трудовой копеечке, пОтом добытой, может почти каждый. А вот заработать быстро не обливаясь пОтом, на чужих деньгах, надо учиться. Чтобы, как гениально говорил БАБ " прибыль нам, убытки государству")). Потому что заемные средства, помимо прочего, еще и один из эффективнейших механизмов оптимизации налогооблажения.
Не спать, если копейку должна-нормальная бытовая реакция нормального человека. У меня такая же. Но не надо рассматривать в бизнесе заемные средства как бытовой долг. Научите себя этому. Правда вам уже поздно использовать в качестве инструмента "леверидж" (использование заемного капитала с целью увеличения рентабельности собственных средств.). Вы ведь сами писали как много и тяжело работали, каждую копеечку собирали чтобы купить первую хатку по вашим средствам. А потом опять почти всю зп и копеечки от аренды первой хатки в новую. Долгий и тернистый путь. Слава богу помогло подорожание недвиги, скачкообразное именно в берлине. Помню писали, что машины нет и потребности бытовые скромные.
Зато сейчас уж и доход от аренды ощутимый и продать одну другую всегда можно. Пора жить. Если умеете.
Другой подход. Всю зп проживать. Ни в чем себе не отказывать, веселиться и прогуливать. А потом на основе своего, не сильно большого стартового капитала, построить адекватную вашей, систему извлечения дохода. Только сразу и с меньшим напрягом. И получать такой же, как минимум, если не больший пассивный доход. Возможно ваш основной капитал больше моего.а доходность моя не меньше, а скорее больше вашей. Сами же говорили 150 лет жить не получится. Поэтому и нынешний доход не накапливаю, чтобы еще обьектик прикупить, а весело со вкусом, проживаю. А обьектики буду на чужие деньги покупать. А прибыль извлекать себе. Ведь прибыль извлекает не тот, кто собственник капитала, а кто рулит финпотоками. Относиться к деньгам не как к сокровищу, а как к инструменту и все тип топ. А спать-могу не могу-категория не экономическая.
Я далек от мысли вам что нибудь советовать. Вы научно подходите, экзамены сдаете, корочки на старости лет получаете. У меня другой подход. Опыт многих лет в управлении в крупной корпорации, как бык овцу покрывает потребности в такой, много более простой области, как управление недвижимостью. Да и пишу на самом деле не для вас. И с вами не спорю. Упаси бог с вами спорить-двух дней не проживешь:)). Просто на нашем с вами примере показываю наглядно два подхода к бизнесу.
И напоследок. Постарайтесь никого не унижать. А есть за вами такой недостаток. Это неприглядно выглядит. Чисто дружеский совет.
Удачи в бизнесе.Мир дружба, жвачка. Простите, если когда чем обидел. Возможно был пьян:)).

Оценивать смысл покупки недвиги нужно не по сумме ее гипотетической аренды, а по сумме ее гипотетической продажи. Если с этой точки зрения есть шанс выйти в ноль - то уже есть смысл

Очень интересная точка зрения. не могли бы раскрыть ее суть?

Это в вас не предприниматель говорит.

Так я и есть "не предприниматель", а скромная простая деревенская женщина на пензии, у которой нет такой задачи: семью кормить, как у Вас.

Вы все стараетесь со мной писюном померятся, сравниваете, когда я Вас не трогаю и вообще не понимаю, с чего Вы взяли, что у меня писюн то есть?

Я далек от мысли вам что нибудь советовать.

И правильно! Только зачем Вы в своих опусах постоянно мусолите мою скромную персону? Я Вас первая никогда не трогаю.

Вы научно подходите, экзамены сдаете, корочки на старости лет получаете.

Корочки я получаю потому, чтобы дополучать свои максимальные АЛГ-1 без дерганий меня с бевербунгами и посещением АА.

Безработная я. На курсы хожу за счет государства как раз до конца ляйстунгов. А специальность выбрала боле-мене понятную и приятную.

И много нового, кстати, узнала.

Вы ведь сами писали как много и тяжело работали, каждую копеечку собирали чтобы купить первую хатку по вашим средствам

Вы путаете что-то. Моя первая хатка стоила 38 тысяч и половину денег я взяла у тогдашнего фройнда и в семье взаймы.

Много и тяжело я работала не из-за хатки, а из-за той специальности, которую я себе по приезду выбрала.

Да, в начале было тяжело. Но зарплата отличная. Ну некоторым начинать и как штоерангештельте (аусхильфе) за 1.200 брутто тяжело плюс моббуют их все, бедняжек.

В чужой стране да кверанштайгером всем тяжело. Зато я могу себе позволить уже не работать, наколотив деньжонок, а кому-то (женщинам в моем возрасте) до пенсии мантулить.

Потому что у них дети пока не выученные, на мужа надежды нет, сбереженой нет, кредитики Ваши любимые и все такое....

И напоследок. Постарайтесь никого не унижать.
Возможно был пьян:)).

Дядя, я Вас не унижала. Прежде чем морали читать, прочитайте свой первый пост в этой теме номер 15, с чего Вы его начали и чем закончили.

Вам без упоминания через губу берлиже не пишется на форуме? Жизнь не сладка? Мульоны душу не греют? Надеюсь Вы меня забудете.

Или выберете другую персону для полоскания в каждом своем посте и выдумывания небылиц. Может Вы, накатив стакан , романы писать начнете?

Вашу бы фантазию да обьемы простыней да в мирных целях!

Надеюсь мы обо всем договоирись.

Существующая в развитых странах экономическая модель построена на второстепенной роли собственного капитала в развитии бизнеса. Он играет подчиненную роль. Ускоренный рост бизнеса возможн только на эффекте финансового рычага, где первично использование заемного и привлеченного капитала, и дает эффект опережающего роста прибыли.

вы что книжек начитались?

Похоже вы теорист?

хатки не должны быть капвложением, они должны быть оборотным средством.

Вы намерены опубликовать это удивительное открытие? На нобелевскую премию по экономике тянет... ИМХО, конечно...

Ну что вы! Я это рассказывал на лекциях по экономике еще почти три десятка лет назад студентам. Но буду рад, если это поможет вам, как специалисту с многолетним стажем в области посредничества в банковском кредитовании, еще точнее осознать реалии современных экономических процессов.. Респект

Начитался, гад я такой. И даже написался:))) Теорист- точно, какая точная дефиниция. Всякие гады теористуют, вместо того, чтобы делать, что пацаны на паркплатце сказали. Сказали иди кредит брать в Deutsche Vermögensberatung, значит иди. А то теорист, понимаешь ли.

А почему сдача в аренду гевербеиммобилиен считается инвестицией в экономику?

Я в ауте. вы случайно не из Баварии?. Только там мне такие вопросы задавали, не знаешь, что и сказать. Вот и я сейчас не знаю...Что вам ответить. Тут надо начинать с эпохи зарождения человечества.

Я в ауте. вы случайно не из Баварии?

Нет, из Франконии.

Имхо, хороший педагог должен уметь на любой вопрос ответить, доходчиво и без хамства.

Так вот, мне казалось, что ивестиция в экономику, это когда капиталовложение вызывает рост этой самой экономики, создание рабочих мест, итп.

Но ведь в вашем случае речь идет о покупке и сдаче неновых обьектов?

Дело в том, что ТС не обозначил, что именно подразумевает, какой именно "смысл". Поэтому каждый рассуждает со своей колокольни.

Для одного "сысл" - бизнес (требующий временных затрат) и максимальная выгода. Для другого "смысл" - капиталовложение паралальное к основной занятости, без большого напряга и риска. Для третьего "смысл" - квартира для собственного проживания. И т.д. и т.п.

А расчёты и выгодность для каждого направления будет разная. Пока не ясно что именно ТС надо, тут получаются споры как у слепых с глухими.

очень интересно. Не могли бы вы подробнее рассказать. Ваши высказывания меня совершенно запутали.

относиться к недвиги не как к имуществу, а как к инструменту. И все сразу все станет ясно. Нельзя рассматривать как пассив или как частичный пассив. Это значит не стремиться быстрее за нее рассчитаться.

Пассив- вроде источник хоз.средств, т.е. капитал и обязательства. "Недвига"- в любом случае есть актив. Как можно её рассматривать как пассив или ЧАСтичный пассив и как рассчитываться за пассив?

Утверждение об оборотных средствах тоже вводит меня в ступор.

Ваши примеры получения 600% вызывают зависть. Как ваша теория "умного" использования заёмного капитала работает с не геверблих недвижимостью? Предположим 10 квартир за 900 тыс?

Где можно почитать ваши лекции 30-летней давности?

Я соглашусь с Лео, это должно быть прорывом в экономике- бухгалтерия Гевискона, как геометрия Лобачевского с его "две параллельные прямые пересекутся"

Правда, очень интересно

Утверждение об оборотных средствах тоже вводит меня в ступор.

Почуму сразу в ступор ? Долг на недвигу зачеркивется. Она растет в цене. Под залог недвиги берутся кредиты и пускаются в оборот.

аааа, надо подумать. Рассчитываться за пассив, (имеет ется в виду погашать кредиты?) - это я могу представить)) но при этом недвижимость- тоже пассив.... Запуталась я)))))

Не стоит голову ломать над простыми вещами. Искать хорошие объекты, покупать, реновировать, сдавать, брать под них кредиты и опять покупать хорошие объекты.

Почуму сразу в ступор ? Долг на недвигу зачеркивется. Она растет в цене. Под залог недвиги берутся кредиты и пускаются в оборот.

Вы, Саша, не очень внимательно прочли опус Гриши. Там речи о зачёркивании долга ваще не ведется:

Это значит стремиться не только к минимальным цинзам но и к минимальному тильгунгу. Это принесет вам прибыль здесь и сейчас.

Юра здравствуй. Это Гриша который гевиксон ? А в чем он не прав ? Если ему дают кредиты с нулевым тильгунгом то можно за него только порадоваться - он купается в оборотных средствах. Деньги есть, высоколиквидная недвижимость тоже. И волки сыты и овцы целы.

Не стоит голову ломать над простыми вещами. Искать хорошие объекты, покупать, реновировать, сдавать, брать под них кредиты и опять покупать хорошие объекты.

Это ясно. Но, товарищ говорит, неэффективно. Я тоже хочу красиво и легко жить, а перед пенсией чего-то там создать, какое-то финансовое чудо и быть в шоколаде.

Он же 30 лет назад преподавал, крупную корпорацию упоминал, любимый размерчик у него 900 тыс.(а у мня бесплатно)... Я хочу понять в чем фокус и приобщиться.

Может назвать актив пассивом и все перевернется?

а, так все таки высоколиквидная недвижимость есть. А то так было все представлено, что люди копаются в грязи, экономят, зарабатывают, копят годами... А надо просто чик-чик "рычаг" использовать. Бац, и получай свои умопомрачительные проценты.

Может назвать актив пассивом и все перевернется?

Можно попробовать. Но этот оратор имел ввиду (наверое) другое - он берет кредиты (с нулевым тильгунгом, как заметил Юра), покупает высоколивидную недвижимость, сдает ее в аренду, имеет значительный Überschuss тк. не зачеркивает долг а платит только проценты, отсюда оборотные средства. Его объекты само собой дорожают тк.в хорошем месте и хорошо сданы.

ПС.У простого обывателя такая схема работать не будет.

ну и что нового, к чему были эти простыни? А то до этого было не ясно, что "Хорошо тому, Василий Данилыч, у кого денег-то много. Да, с деньгами можно дела делать" ( с)

"Хорошо тому, Василий Данилыч, у кого денег-то много. Да, с деньгами можно дела делать"

очень точные, ёмкие и не стареющие слова

ну и что нового, к чему были эти простыни? А то до этого было не ясно, что "Хорошо тому, Василий Данилыч, у кого денег-то много. Да, с деньгами можно дела делать" ( с)

Я не гевискон, но с частью его высказывания соглашусь. Если покупать не на свои деньги, а на деньги банка, то отдача будет в три раза выше. К сожалению на форуме бытует навязчивая мысь что брать надо только на свои (.

А почему сдача в аренду гевербеиммобилиен считается инвестицией в экономику?

а если вы покупаете акции BMW это является инвестиций в экономику?

Так ведь вопрос вопросов в том, где и как в первый раз взять эти самые 900000 евро.

С интересом послушаю ответ уважаемого Гевискона.

Насчет нобелевки не знаю, но он явно незаурядный экономист, если в столь юном возрасте читал лекции студентам.

Не знаю, как считают профессионалы или Закон, но я бы сказал, что нет. Ведь концерн уже получил деньги за эти акции и если они

поменяют за год десять владельцев, для концерна от этого ничего не изменится.

А вот если какая либо АГ выпускает новые акции, то покупку таковых я бы назвал инвестицией в экономику, по крайней мере косвенной.

еще раз медленно и спокойно ) своих денег минимум , остальные в банке! 😂

Если покупать не на свои деньги, а на деньги банка, то отдача будет в три раза выше.

Так-то оно так, но вот заковыка: банки дают деньги не тем, кому они нужны, а тем, у кого они уже есть!

Да, это я и хотела спросить

Он говорит, что хатки не должны быть капиталовложением, жить надо весело, что чем больше возьмешь кредит, тем больше заработаешь и т.д.

Поэтому и нынешний доход не накапливаю, чтобы еще обьектик прикупить, а весело со вкусом, проживаю. А обьектики буду на чужие деньги покупать. А прибыль извлекать себе.

Вопрос: кто и под что даст этот кредит ?

Еще тут было высказывание, с которым я согласилась, не прочитав внимательно

Не стоит голову ломать над простыми вещами. Искать хорошие объекты, покупать, реновировать, сдавать, брать под них кредиты и опять покупать хорошие объекты.

При этом банку платятся только проценты, основная сумма долга не погашается. Как это возможно брать кредит под объект в кредите, если это не криминальный пузырь?

Я уже давно понял, что в банке. Но как убедить работников банка дать мне финансирование объекта на 900000 евро?

Я буквально несколько недель назад был банке. Да, дают, но желают в качестве дополнительной гарантии грундшульд на одну из наших квартир.

Стоимость квартиры примерно 50% от суммы требуемого кредита. Чего они тогда потребуют под 900000?

Как это возможно брать кредит под объект в кредите,

Вероятно Гевискон покупает такие объекты, которые так быстро растут в цене, что уже через год-два он может брать новый кредит под этот рост.

И так до бесконечности. Своего рода экономический вечный двигатель...

Так-то оно так, но вот заковыка: банки дают деньги не тем, кому они нужны, а тем, у кого они уже есть!

Это тоже на нобелевку тянет ))))

Если у вас есть 100 , то вы можете купить квартиру на них

Или взять в банке еще 800 и купить девять квартир.))

Но в долг !!😂

Отдача будет в три раза выше)

Вероятно Гевискон покупает такие объекты, которые так быстро растут в цене, что уже через год-два он может брать новый кредит под этот рост.И так до бесконечности. Своего рода экономический вечный двигатель...

Вероятно, эти объекты, как и кредиты, существуют только в гришиных фантазиях...

Вероятно Гевискон покупает такие объекты, которые так быстро растут в цене, что уже через год-два он может брать новый кредит под этот рост.И так до бесконечности. Своего рода экономический вечный двигатель...

Все может быть. Меня сильно интересуют начало и конец его замечательного "концепта". Т.е. как покупалась первая недвижимость на "чужие денежки" и кто будет оплачивать этот банкет в конце, т.к. и недвижимость, и Гевискон не вечны

Вероятно, эти объекты, как и кредиты, существуют только в гришиных фантазиях...

Было бы жаль, если так. Пусть лучше это всё будет правдой и реальностью, чтоб было куда стремиться. Да и вообще случай неординарный.

Я еще не встречал в сети человека, который имел бы 45000 евро в месяц со сдачи недвижимости.

Доброй ночи. Вот только пришел а тут такие страсти нешуточные разгорелись. Ну по порядку.

Во первых раз и навсегда. Торжественно клянусь, что зовут меня не гриша. У меня вообще нет ни знакомых ни родственников с таким именем. Есть дальний знакомый Геннадий)). Так что тролленье можно некоторым персонам прекратить, надоело.

Теперь по делу..

А почему сдача в аренду гевербеиммобилиен считается инвестицией в экономику?

Не понял?. Я где то писал про инвестиции в экономику в политико социальном смысле? Это инвестиции в мой бизнес, собственный. А сколько там рабочих мест и как растет производство- этим пусть Финансминистериум занимается и у него голова болит. Мне по фигу. Хотя... привлечение заграничного капитала в германию, налоги-один налог на покупку 6,5% уже составил больше сильно 100 штук. Разве это не увеличивает доход государственнной экономики?. Хотя мне абсолютно наплевать на ее рост.

Пассив- вроде источник хоз.средств, т.е. капитал и обязательства. "Недвига"- в любом случае есть актив. Как можно её рассматривать как пассив или ЧАСтичный пассив и как рассчитываться за пассив?Утверждение об оборотных средствах тоже вводит меня в ступор.Ваши примеры получения 600% вызывают зависть. Как ваша теория "умного" использования заёмного капитала работает с не геверблих недвижимостью? Предположим 10 квартир за 900 тыс?Где можно почитать ваши лекции 30-летней давности? Я соглашусь с Лео, это должно быть прорывом в экономике- бухгалтерия Гевискона, как геометрия Лобачевского с его "две параллельные прямые пересекутся"Правда, очень интересно

Спасибо за ваши вопросы. Вы вероятно бухгалтер, поскольку строго мыслите балансом -собственный и заемный капитал актив. То есть в левой стороне. Я никогда не занимался бухгалтерией, только финансовым менеджментом. В бизнесе капитал далеко не всегда актив. Чтобы было понятно другим юзерам, уйду от терминологии на близкий пример. Вы купили дом. Там 10 квартир. 5 сданы и приносят миту. Это актив? Конечно. 5 не сданы и приносят убыток... через небенкостены, бетрибсаусгабе и тд. Это актив с точки зрения бизнеса?. Нет пассив. Это есть неиспользуемые основные средства. Я не беру в расчет резкий рост стоимости недвиги, при которой расходы на содержание плюс замороженные средства в этих квартирах в результате окажуться через N лет ниже, чем прибыль от продаже именно несданных свободных квартир. Мне ближе аналогия с заводом где 2 цеха простаивают, не участвуют в формировании прибыли а только приносят расходы. С точки зрения кеш фло это пассив жутчайший. Многие люди при приобретении недвижимости очень часто путают, что они приобретают недвижимость актив или пассив. Практически каждый человек при покупке квартиры говорит, что он приобретает главный актив своей жизни. Так что же, в самом деле, он приобрел главный актив или вечный пассив? Нельзя путать определения инвестиционного приобретения недвижимости и покупки недвижимости для личного использования. Данное заблуждение может дорого Вам стоить. Недвижимость может считаться активом только в случае ее инвестиционного приобретения, при приобретении недвижимости для любых других целей (личные нужды, благотворительность и т.п.) она будет считаться пассивом. Я как раз об этом.

У меня нет никакой теории умного использования заемного капитала. Это элементарный ЛЕВЕРИДЖ в самой простейшей форме и странно что он вам не знаком. С жилой недвижимостью использование заемного капитала работает так же как и с не жилой. Вопрос лежит не в этой плоскости, а в плоскости рентабельности. Ограничение на рост миты, уровень капитала рынка аренды жилья, на данный момент геверблихе иммобилен более выгодна в арендном бизнесе. Но если вы найдете обьект жилой недвижимости с такими же показателями, отличия не будет.

Мои лекции вернее их конспекты можно почитать у меня дома. Я не Рикардо вместе со Смитом, чтобы мои лекции по введению в экономику, прочитанные в непрофильном вузе, издавались:)).

Если ему дают кредиты с нулевым тильгунгом то можно за него только порадоваться - он купается в оборотных средствах. Деньги есть, высоколиквидная недвижимость тоже.

Я нигде про нулевой тильгунг не писал. Ни один банк не сделает такие условия. Долг должен погашаться. Просто процентуально он настолько низок -не более 2 -2.5%, что окончательный расчет через 25-30 лет находиться уже по тайм плану вне моей модели. Давали бы 1% было бы еще лучше.

Это ясно. Но, товарищ говорит, неэффективно. Я тоже хочу красиво и легко жить, а перед пенсией чего-то там создать, какое-то финансовое чудо и быть в шоколаде.

Он же 30 лет назад преподавал, крупную корпорацию упоминал, любимый размерчик у него 900 тыс.(а у мня бесплатно)... Я хочу понять в чем фокус и приобщиться.

Может назвать актив пассивом и все перевернется?

Именно так. Как только поймете что имущество приносящие не прибыль а убыток, будь то несдаваемая недвига, неработающий заводской цех, простаивающие станки есть ПАССИВ, сразу мозг заработает в нужном направлении.

ну и что нового, к чему были эти простыни? А то до этого было не ясно, что "Хорошо тому, Василий Данилыч, у кого денег-то много. Да, с деньгами можно дела делать" ( с)

Я не гевискон, но с частью его высказывания соглашусь. Если покупать не на свои деньги, а на деньги банка, то отдача будет в три раза выше. К сожалению на форуме бытует навязчивая мысь что брать надо только на свои

Если бы только на форуме. В обществе. Людей очень трудно убедить, что имея сумму N рентабельнее на нее купить 3 обьекта с 70% заемных средств каждый, чем один с 100% своих средств в данный исторический момент при данной ставке рефинансирования. Экономика наука не точная и сильно подвержана влиянию базовых человеческих инстинктов:))),

Хорошо тому, Василий Данилыч, у кого денег-то много. Да, с деньгами можно дела делать"очень точные, ёмкие и не стареющие слова

Согласен. Много денег хорошо, мало плохо:)). Но даже с маленькими деньгами можно делать хорошие деньги, хотя...

ПС.У простого обывателя такая схема работать не будет.(Тринкфест)

именно в силу его зашоренности...

Вопрос: кто и под что даст этот кредит ?

Еще тут было высказывание, с которым я согласилась, не прочитав внимательно

Не стоит голову ломать над простыми вещами. Искать хорошие объекты, покупать, реновировать, сдавать, брать под них кредиты и опять покупать хорошие объекты.

При этом банку платятся только проценты, основная сумма долга не погашается. Как это возможно брать кредит под объект в кредите, если это не криминальный пузырь?

Во первых уже писал, долг погашается, просто очень медленно. Откуда взяли про нулевой тильгунг я не пойму?.

Кто говорит о кредите на заложенный обьект? Вот думал откуда вы это взяли? а потом понял. По моему рассказу о новом третьем обьекте. НЕкий инвестор который дает мне 33% от стоимости обьекта. Эти триста штук выступают для банка как собственный капитал и далее все как обычно. Но это не ипотечный кредит!!! Это вообще не кредит. Это инвестиция в долевое участие. Инвестор участвует на 33% в моих прибылях, только сумма прибыли фиксирована твердым процентом. Банк об этом вообще может не знать. И на самом деле его это не волнует, в грундбухе то только он.

Вероятно Гевискон покупает такие объекты, которые так быстро растут в цене, что уже через год-два он может брать новый кредит под этот рост.

И так до бесконечности. Своего рода экономический вечный двигатель...

Это совсем не так. Моя модель вообще не учитывает рост капитализации недвиги, хотя она конечно есть.

Взять банковский кредит выше 50-70% не просто сложно, это не нужно. Под что дает банк кредиты например для покупки дома или хаты для проживания? Прежде всего это конечно ипотека. (то есть под залог той самой недвиги) Но важным фактором является личный доход кредитуемого от основной деятельности. Грубо говоря зарплата должна обеспечивать выплату рат( взносов). В инвестиционной недвижимости таковым обеспечением является та самая прибыль\. та самая мита, которую платят арендаторы. У меня Рата 1900 в месяц и 1580. В первом обьекте она меньше каждой отдельно взятой месячной аренды каждого арендатора. Во втором 2 арендатора и каждый аренда каждого покрывает около двух таких рат. Достаточная страховка для банка. Не дай бог из 6 арендаторов на какое то время останется два, выплата взносов все равно обеспечена.Что само по себе тфу, тьфу очень маловероятно.

Собственный капитал обоих обьектов это мой собственный капитал. И я не беру новые кредиты под рост прежнего имущества. Сейчас, как писал, свои кончились и третий новый обьект будет целиком на заемных средствах. Вам никто так не мешает тоже делать. Или сберегать или находить кредитора или инвестора который вам ДОВЕРИТ необходимые средства без занесения в грундбух- то есть даст НЕ ИПОТЕЧНЫЙ заем. От близкого друга до мамы с папой.

Ну насчет фантазий на вашем месте я бы постеснялся такое высказывать .

Когда я обратился к вам лично за поиском банка, как к финансбератеру вы прежде всего и неприменно потребовали мою зарплату, поскольку без нее никто и никогда кредита не даст. Вот это и был самый настоящий случай, так называемой, ФАНТАЗИИ. Я сказал- что меня такая модель в принципе не устраивает, поскольку зарплата у меня одна, а обьектов я хочу покупать много. Вы мне сказали, что это невозможно. Ваш опыт работы вероятно только и исключительно с кредитами под собственное жилье (пассив, требующий внешнего финансирования, в данном случае зарплаты), привел вас к мнению, о невозможности иного. На самом деле все далеко не так. Ни в первом случае), ни во втором(когда я обращался к вам), банки даже не спросили о зарплате. Их волновало только и исключительно арендная плата с обьектов. Вот эти договора они изучали тщательно. На сколько лет заключен договор, насколько крупна фирма арендатор. И т.д. Но это ваше право, заниматься данным видом финансирования и не заниматься иным. Если вам так удобнее. Сейчас на третьем обьекте я даже не переживаю за 66% кредит и готов подписать договор купли продажи даже не имея еще выбранного банка. Разве что оплату в договоре пропишем до 3 месяцев. ДО. А не через 3 месяца. За это время не сомневаюсь, что найду банк. В крайнем случае предыдущий один использую. Он уже из штанов выпрыгивает, хочет кредитовать, но поищу другой, а то он меня 5000 аджио обидел.

Фантазии фантазии. Приезжайте в гости, сделаю вам экскурсию по обьектам, поделюсь опытом, пофантазируем вместе.. Телефон и адрес мой у вас есть, как и все другие данные.Хорошее виски не забудьте.

еще не встречал в сети человека, который имел бы 45000 евро в месяц со сдачи недвижимости.

Ах вашими молитвами:))) Не писал я про 45. Пока только половина грязными от такой суммы. С третьим обьектом и повезет еще парочкойпо новой схеме без своего капитала надеюсь до тридцатки дотянуть.

Все может быть. Меня сильно интересуют начало и конец его замечательного "концепта". Т.е. как покупалась первая недвижимость на "чужие денежки" и кто будет оплачивать этот банкет в конце, т.к. и недвижимость, и Гевискон не вечны.

Что вы подразумеваете начало и конец. Вход и выход из проекта? Что тут может быть сложного. Первая недвижимость полностью на чужие денежки покупается сейчас. Первые две на 60% и на 33% были куплены на свои. Выход из проекта пока лежит вне тайм плана. Как и когда выходить из проекта, то есть продавать тот или иной обьект будет решать уже мой сын после того как я крякну. В идеале. Если подвернется что нибудь еще более прибыльное, то через 10 лет от покупки можно и продать( чтобы налог не платить). К этому моменту кредиты закончатся и вместо перефинансирования просто тупо выплачу остаток. вложу в другое. С новым обьектом на 99% без своего капитала тоже самое, только выплачу остаток банку и 300 штук инвестору обратно. Может чего и останется мне в размере погашенного тела кредита банка и прироста стоимости, если будет.

А недвижимость 10-35 летней давности еще продержиться лет 70. так что в нашей системе координат практически вечно.:)))

Если резко вырастут цинзы к моменту окончания кредитов, в чем я сильно сомневаюсь, нет для этого предпосылок, ну что же придется какие то обьекты продавать и за их счет полностью гасить кредит. Рентабельность и доходы упадут. Но думаю что этого еще долго не будет.

Т.е. как покупалась первая недвижимость на "чужие денежки" и кто будет оплачивать этот банкет в конце,

я об этом уже по 5 раз рассказал. что еще хотите узнать? формулируйте точнее вопросы пожалуйста.

Ладно пора и поспать часиков 8. Всем спокойного утра.:)) А то смотрю уже 2 часа развлекаюсь тут. Хотя и не без пользы для себя. здоровая критика она дисциплинирует и помогает точнее оценивать риски.

Когда я обратился к вам лично за поиском банка, как к финансбератеру вы прежде всего и неприменно потребовали мою зарплату, поскольку без нее никто и никогда кредита не даст. Вот это и был самый настоящий случай, так называемой, ФАНТАЗИИ.

Вот это уже случай так называемого ВРАНЬЯ! Потому что я потребовал от вас данные о ваших доходах и расходах. Вы отказались их предоставить, соответственно, я отказался пробивать для вас кредит.

банки даже не спросили о зарплате. Их волновало только и исключительно арендная плата с обьектов.

И это ваши фантазия! Если бы это было так, то любой социальщик, да что там! - любой бомж с вокзала мог бы предложить банку проект финансирования. Вот здание, стоит 900 000 евро, приносит 100 000 в год арендной платы, арендаторы солидные фирмы, дайте мне миллион, дело надёжное!

Не писал я про 45. Пока только половина грязными от такой суммы.

Подтвердить это документально вы отказались.

надеюсь до тридцатки дотянуть.

Если бы понты могли светиться, вы могли бы освещать по ночам всю Рурскую область!

Сейчас, как писал, свои кончились и третий новый обьект будет целиком на заемных средствах. Вам никто так не мешает тоже делать.

Так я так и делаю, но только на более низком уровне. А хотелось бы на Ваш уровень выйти.

Если бы только на форуме. В обществе.

Не знаю, в каком обществе, но точно не в германском. Здесь более 80% объектов недвижимости

финансируются с помощью кредитов.

Спасибо за ваши вопросы. Вы вероятно бухгалтер, поскольку строго мыслите балансом -собственный и заемный капитал актив. То есть в левой стороне. Я никогда не занимался бухгалтерией, только финансовым менеджментом. В бизнесе капитал далеко не всегда актив. Чтобы было понятно другим юзерам, уйду от терминологии на близкий пример.

С бухгалтерией я знакома и с финансовым менеджментом тоже. От терминологии вам действительно надо уходить.

Мне трудно себе представить, что человек, преподающий-занимающийся финансовым менеджментом, выдает такие "досадные оговорки". Комментировать не буду

Первые две на 60% и на 33% были куплены на свои.

все же зарабатывали и копили перед тем, как выйти на уровень "с деньгами можно дела делать". Т.е. все традиционно, не только на "рычагах" и собственной гениальности. Я получила ответ на свой вопрос

Если бы это было так, то любой социальщик, да что там! - любой бомж с вокзала мог бы предложить банку проект финансирования. Вот здание, стоит 900 000 евро, приносит 100 000 в год арендной платы, арендаторы солидные фирмы, дайте мне миллион, дело надёжное!

Подтвердить это документально вы отказались.

Я отказался? где? Кто меня просил? Будет баланс фирмы скоро. посмотрите сами. Не найдете баланс я вам развернутый экстра пришлю. Повторю цитата где я отказался была бы к месту.

Вот это уже случай так называемого ВРАНЬЯ! Потому что я потребовал от вас данные о ваших доходах и расходах. Вы отказались их предоставить, соответственно, я отказался пробивать для вас кредит.

Ну что мне об стену убиться, чтобы вы поверили, что я получил кредит абсолютно не показывая никаких своих личных доходов. И Более того их даже не спросили. Об этом разговор и не шел никогда. Связано это с тем, что банку понравился обьект после посещения его банковским гутахтером,плюс с тем что кредит просился менее 50%, обьект был и есть весь сдан и мита многократно превышала планируемую рату. С моим поведением на гешпрехе . Договор окончательно кстати подписывался у меня дома, куда приехал начальник кредитного отдела, понимаю так с целью позырить на уровень жизни. Но думаю это уже особой роли не играло. Я вас очень уважаю, не взирая на постоянные ваши выпады. Просто обидно честно говоря. Человек делиться опытом, практически новым для меня. А вместо совместного обсуждения какие то подначки. зачем?

есть тут одна идея для вас в порядке бескорыстного совета. можем обсосать в личке. пишите

вы глубоко неправы и упорствуете в своих заблуждениях. Но обсуждать мне это не интересно. И не принесет денег, чтобы тратить на это время. Я честно говоря хотел направить обсуждение в русло схемы использования 99% привлеченных средств. Думал может кто какой люк в обнаружит в схеме. но не получилось. ну и бог с ним. Так что останемся вполне довольными друг другом и пообсуждаем кулинарию в другом форуме. Мир дружба недвижимость:)))

Заметим, про гениальность это не я сказал.:))). Да какая гениальность! Стандартный традиционный ливеридж, рычаг простейший. Конечно без денег дела делать невозможно. Вот сейчас попробую на 99% привлеченных. Но опять же не просто так конечно. Если не капитал в некоей форме как залоговая гарантия, то бонитет и личные связи. Маховик надо провернуть один раз. Иначе говоря банк даст 66% но 33% надо своих или... тоже заемных но не ипотечных. И не в банке. Первый проворот осуществляется в данном случае частным кредитом в 33% от третьего физического лица, который не требует общепринятых гарантий. Найдете такого человека кто вам доверит свои деньги под гарантию просто вашего бонитета. сработает схема.

сли бы это было так, то любой социальщик, да что там! - любой бомж с вокзала мог бы предложить банку проект финансирования. Вот здание, стоит 900 000 евро, приносит 100 000 в год арендной платы, арендаторы солидные фирмы, дайте мне миллион, дело надёжное.

Ну не будем передергивать. Любой бомж с вокзала может предложить здание которое стоит 900 000 и приносит 126 000 с серьезными митерами . Вот 560 моих, дайте мне 400 кредита. Гутахтер оценивает в 980 обьект. У банка риски? С лихвой перекрыты. Есть разница с описанием.?

Вот здание, стоит 900 000 евро, приносит 100 000 в год арендной платы, арендаторы солидные фирмы, дайте мне миллион, дело надёжное.

вы глубоко неправы и упорствуете в своих заблуждениях.

В чем конкретно?

Но обсуждать мне это не интересно.

Естессссно

И не принесет денег, чтобы тратить на это время

Очень странно, после такого количества длинных сообщений

Думал может кто какой люк в обнаружит в схеме. но не получилось.

Люк, ливеридж, кеш фло, капитализация... ... Это все, конечно, впечатляет. Но на меня сильнейшее впечатление произвело вот это

оскольку строго мыслите балансом -собственный и заемный капитал актив. То есть в левой стороне. Я никогда не занимался бухгалтерией, только финансовым менеджментом. В бизнесе капитал далеко не всегда актив.

И да, лучше

пообсуждаем кулинарию в другом форуме

Всего вам хорошего

не надоело пипи$ками мерятся? Что то мне подсказывает, что 90 % из простыней это понты, настоящие деятели делают тихо своё дело, не вывешивая это на высокую колокольню, а бьющие себя в грудь горлопаны быстро исчезают с поля зрения...

я ничем не меряюсь. тихо делают дела жулики, а у меня слава богу все прозрачно, да и не может по другому быть в силу специфики денятельности. Но бывшему маляру конечно виднее. Сколько раз давал себе зарок ничего не писать и ничем не делиться, только обгадят. Здесь не столько подадут тебе руку(дадут совет обсудят) сколько постараются подставить ногу. Поэтому нищим и босым завсегда прикинуться лучше.

Злые вы, уеду я от вас.(с). хотел вот написать чем кончилась история с бохумскими гаражами и как все таки удалось без затрат у дедка их отбить. но теперь не буду. уж простите. Больше подкалывать не надо, не отвечу. Признаю поражение. вы меня затролили. молодцы, умеете. У нормальных людей, если есть вопросы прошу в личку.

За сим закрыто.

Но бывшему маляру конечно виднее.

Как бы помягче выразится... Да, бывший маляр, ну и? Это была для меня не помеха опять сесть за парту и получить дальнейшее образование и соответственно дальше работать и развиваться, но мне не приходит в голову тут на большой забор лозунги вешать, хотя поверь мне, у меня достаточно успехов за которые я могу гордиться, и про вложения в недвижимость знаю не по наслышке...

Ну что мне об стену убиться, чтобы вы поверили, что я получил кредит абсолютно не показывая никаких своих личных доходов. И Более того их даже не спросили. Об этом разговор и не шел никогда. Связано это с тем, что банку понравился обьект после посещения его банковским гутахтером,плюс с тем что кредит просился менее 50%, обьект был и есть весь сдан и мита многократно превышала планируемую рату.

Банк же не дурак. Для него это прибыльная сделка и абсолютно без риска.

Поди и процент еще выгодный получили?

не выгодный 1,76. Другого быстро варианта не было. Я сначала договор подписал. Обьект уходил. А потом стал банк искать. Завтра беру подобный но здесь уж проще будет пишу предварительный договор и кауффертраг подпишу после гарантии банка.

а вот дойче фермегунгсбератунг своих посредников зомбирует, что без личных доходов не заниматься вопросом. А когда геверблих самим не решать, а отдавать им в специальный абтайлюнг. Ну их пробоемы. Иам жилой недвигой занимаються. Флаг им в руки. Тём более я фиеансбератера требую откатить мне официально минимум 50% гонорара банка. Он типа бумаги готовит банку. Так на основе чего? Моих данных и моих бумаг. А за пару заполненных с моих же слов и документов, анкет, я пару штук дарить не готов.

Ну не будем передергивать. Любой бомж с вокзала может предложить здание которое стоит 900 000 и приносит 126 000 с серьезными митерами . Вот 560 моих, дайте мне 400 кредита. Гутахтер оценивает в 980 обьект. У банка риски? С лихвой перекрыты. Есть разница с описанием.?

Ну это теория. А практика как раз показывает несколько обратное.

Банк как раз прежде всего интересует, насколько этот "бомж с вокзала" со своих других доходов в состоянии будет выплачивать проценты и тильгунг. В особенности если речь идет о производственных объектах в Б-городах Ruhrgebieta (как например Бохум, Херне и тп).

Риск банка заключается в том, что рынок может измениться, проценты через 10 лет поднятся, серьездные митеры через пять лет-десять лет могут выехать или просто обанкротися и соответсвенно стоимость объекта очень сильно упасть.

Назначенный судом Gutachter может придти к выводу, что снести проще чем ремонтировать. Еще пару лет назад бывало очень много случаев, когда банкам приходилось соглашаться на Zwangsversteigerungen в особенности когда речь шла о производственных объектах на 30-40 % от оценочной цены, чтобы выручить хот какие нибудь деньги. Плюс не надо забывать, что производственные объекты не достаточно ликвидны, поскольку круг интересующихся не достаточно широк как например при продаже жилого дома или квартры.

Т.е. быстро их продать достаточно сложно.

За примерами ходить далеко не надо. Sparkasse Essen делала Zwangversteigerung производственного объекта, который 9 лет назад до этого они сами оценили в 1 Mio. На судебном аукционе они получили со второго термина 320 t.

А Вы говорите где риски...

вы и дальше можете молиться на жилье приносящее 2-5% максимум. Еще раз повторю. Зарплата кредируемого в сто раз больший риск, чем мииа арендаторрв. Он может быть уволен умереть получить инвалидность.

Жилую недвижимость которая приносит с учетом заемных средств меньше чем 12 % прибыли покупать на мой взгляд конечно не стоит.

Никто не спорит, что в производственных объектах можно иметь и намного более интересные Eigenkapitalrendite. Но нужно просто не забывать, что любая инвестиция в недвижимость это покупка - сдача - продажа, а с производтвенными объектами даже сейчас при практически бесплатных деньгах дела обстаят как-то не очень. А как я понял последный пункт в ваших расчетах как то не рассматривается.

Но пожалуй останемся каждый при своем мнении...

геверблих это не производственные обьекты. Не только они. Это коммерция. Или вы считаете что экономика германии в упадке?😁

Геверблих это.

1. Плюс мервертштоер который кусочками можно списать.

2. Это многолетние твердые договора.

3.это как правило нулевые вложения ибо по договорам все чинит арендатор сам.

4. Это никаких хаусгельд и неперекладываемых на арендатора расходов.

5.это как правило куча вложений арендатора в обьект в " неотделяемые улучшения" и уходя он кровью лопнет но надет нахмитера чтобы продать ему свои расходы. А не найдет так мне останется и улучшит качество обьекта.

6. Это никаких ограничений на подьем аренды вообще новому митеру.

7. Это викидывание митера при 2 непроплаченных арендах, ибо это бизнес, а не жилье.

И еще много много всяких плюсов.

продажа вообще не интересует. Ибо никто не продает курицу... сами знаете. Когда сам земельный участок составляет от 60 до 80% цены покупки.... а продают гекерблих очень интересно. И надо понять почему продают. Это важно. Или это наследство доставшееся продавцу нахаляву за тридевять земель. Или... вот завтра еду покупать госсобственность по приватизации. Там вообще ничье. Народное. Государственное.

Жилую недвижимость которая приносит с учетом заемных средств меньше чем 12 % прибыли покупать на мой взгляд конечно не стоит.

Это Вы в какую сторону заемные средства учитываете? После вычета всех расходов и налога, прибыль по отношению к общей вложенной сумме (включая заемные средства)?

Или после вычета расходов и налога, прибыль по отношению к вложенному собственному капиталу?

А то тут люди по-разному считают, одни и те ж 12% зачастую совсем разное означают.

Ну, к примеру, при инвестиционных 100.000 (80 от банка + 20 свои) и прибыли в 4.000 годовых, одни считают, что это 4%-ная прибыль с недвижимости, а другие считают что 20%-ная.

продажа вообще не интересует. Ибо никто не продает курицу... сами знаете.

но ВЫ же купили...

или продаван продал совсем не курицу?

А можно полюбопытствовать в каких банках Вы кредит брали? Я просто недавно столкнулась с таким казусом, что многие банки априори не финансируют гевербу.

Sparkassen финансируют, но в идеале хотят видеть 40-50 % Eigenkapital.

Но для многих банков это большая проблема, хотя сейчас стало легче нежели два три года назад. После последнего кризиса даже и слышать не хотели.

есть такое дело. Про многие банки. Но фолькс банк и шпаркасса финансируют. И шпаркасса хочет реально видеть своих 50%. Но только первый раз. А на второй может и до 60-и даже 70% дать. Если с первым обьектом все ок. Но у нее не самые лучшие условия. Хотя за них можно биться. Есть еще парочка банков. Погуманнее.

можно я отвечу? Считать вы можете как угодно. Но считать надо и правильно прибыль на свои вложенные средства минус обслуживание долга. В вашем примере например кредит составит (раты) 3000 в год, значит прибыль до налогооблажения 1000 в год. От 20 000 своих это 5%. И то что гасится тело кредита вообще лучше сейчас оперативно во мнимание не брать. А вычесть расходы и налоги и т.д. это все индивидуально. Налоги здесь сами знаете обдирочные. Всех обдирают.

Да, берлинская шпаркасса предложила мне баушпар на 10 лет под 1,75%. Плюс полтора месяца бумаги обрабатывали (а обещали 3 недели, потрепали нервов, мне из-за них нотартермин переносить пришлось). Короче говоря, не понравились мне их кондиции и сервис тоже...

Вот на всякий случай интересуюсь, кто ещё под гевербу кредиты раздаёт.

Методик расчета действительно много.

Я считаю прибыль по отношению к вложенному капиталу.

Сначала расчет налога

Доход от сдачи: 4000 Евро

- Instandhaltung 400 Евро

- Амортизация 1500 Евро

- Проценты по кредиту 1120 Евро

980 Евро

х Personlicher Steuersatz например 33 %

сумма подоходного налога 323 Евро

потом рассчет рентабельности:

Доход от сдачи: 4000 Евро

- Instandhaltung 400 Евро

- Налог 323 Евро

- Проценты по кредиту

(80.000 на 1.4 % годовых 1120 Евро

Доходность собственных вложений : 2157 Евро

Получается в вашем примере при 20.000 Eigenkaptialкrendite 11 %

Остается только найти банк который профинансирует 90 % от стоимости покупки, что будет не совсем легко...:)))

Сейчас везде так... у них работы выше крыши.

Когда я продавала вот это (продалось за 140.000 у парка, здесь ни одного обращения)

https://foren.germany.ru/arch/showmessage.pl?Cat=&Board=im...

То человек 5 серьезных, понимающих все про эту сладкую конфету интерессентов с проплаченной резервацией спрыгнуло, потому что при всех прочих прекрасных условиях и айгене капитале, геверба (хотя это просто 3 однушки вместе, каждая с кухней и туалетом-ванной), они не получили кредит. И ничего доказать не могли, что там и вонцвек включен и сами будут жить, сломав стены. В итоге купили люди, которым не надо было финансирования.

На этой германке по продаже тяги совсем нет.

курицу курицу. Почему продал я вам как раз в 22:48 и обьяснил. А вы опять спрашиваете. Вариантов продажи прибыльного дела много. Поймать, понять причины, угадать, да надо стараться. Я может к совсем старости лет поеду обратно домой или на юга. И тоже вполне прибыльный обьект продам. Мне дожить денег с продажи и так хватит, а в гроб с собой не заберешь. А управлять недвигой за тыщи км это. Нереально. Только через нанятого управляющего. А он будет воровать.

Что собственно в одном случае и случилось. Владелец за полмира. Германию ненавидит. Досталось ему на халяву. Управляющие воруют так что за ушами трещит. У самого денег куры не клюют. Вот и продал. Управляющие правда все сделали чтобы сорвать сделку. Не хотелось им курицу, с яиц которой они по пол желтка отсасывали через дырочку в скорлупке, чтобы продали. Отгоняли покупателей Но им не повезло со мной. Я оказался дальним родственником продавана. И процесс шел не через них, а напрямую с владельцем. Всякое бывает.

А гособьект там совсем понятно. Приватизация. Город десяток обьектов продает. Пока по своим по тихому. Вообщем куренка золотого купить можно. Случайно, через знакомство, через родственников. Через аукцион но очень случайно.

А так вы правы. Все что выставлено в открытой продаже почти 100% маловыгодно.. но тоже бывает.

можно я отвечу? Считать вы можете как угодно. Но считать надо и правильно прибыль на свои вложенные средства минус обслуживание долга. В вашем примере например кредит составит (раты) 3000 в год, значит прибыль до налогооблажения 1000 в год. От 20 000 своих это 5%. И то что гасится тело кредита вообще лучше сейчас оперативно во мнимание не брать.

Я то могу считать как угодно. Но чтобы понять о чём конкретно человек пишет, мне нужно знать как он считал.
Ибо доходность объекта самого-по себе считается без учёта, сколько своих денег, а сколько чужих. А с учётом доли своих денег, это уже доходность для конкретного человека, учитывая его личную ситуацию.

Так же как и раты состоят из процентов и тилгунга, и если проценты логично полностью вычитать при расчёте прибыли, то тилгунг таки не совсем, ибо эти деньги не уходят просто банку, а таки понижают размер долга.

Т.е. упомяная доходность от жилой недвижимости в 12%, Вы подразумевали именно Eigenkaptialкrendite?

Спасибо, тогда если ещё раз понадобится, буду знать про фольксбанк.

Есть еще парочка банков. Погуманнее.

А поделитесь пожалуйста инфой какие?

сам по себе 1.75 хороший процент. У меня 1.82. Насчет кондиций вы тоже правы, не очень. Вы общались с клерком или лично с начальником кредитного. Мне клерк сначала вообще ужас предлагал. Пока к начальнику не пошел и час с ним не трещал, обьясняя мои интересы. И все сраслось. Свою помошницу он вообще дурой обозвал.

Если сегодня покупка срастется. Я уже не буду без гарантии банка пусть и на словах термин делать нотариальный. И буду искать другие банки. На крайняк ну останется та же шпаркасса. Ну буду на штуку в год дороже платить. Ну аджио заплачу. Неприятно но не критично.

Возможно. Но они же знают сколько у них работы, зачем обещать нереальные сроки, а потом их не сдерживать? А потом ещё раз обещать и ещё раз не сдерживать, а потом ещё раз. Они в сумме 3 раза назначенные сроки не сдержали. И при этом не информировать клиента о задержке, пока он перед нотартермином сам дёргаться не начнёт...

Значит сумма в около 30.000, которую они, в случае заключения договора, получили бы по процентам, для них просто недостаточно интересна.

А я человек маленький, и для меня 30.000 значительная сумма, мне оказалось неинтересно скидывать им эти деньги при таком неуважительном отношении к клиенту.

Я наивная и неопытная. Общалась сначала в простом филиале, потом в финанццентруме, но тоже с простым клерком. У меня как-то даже и мысли не было к начальнику обратиться.

Это чисто советский подход, что надо обращаться к начальнику. Вы думаете ему больше делать нечего. И него своей работы хватает...

Скажите, если все так шоколадно с кредитами и такая дойная геверба как написано (интернет стерпит). Почему же Вам пришлось привлекать знакомого инвестора с 300.000 евров, чтобы это поднять? (Вы писали про какого-то дядю из Питера, который Вам помог). Ведь гораздо интереснее для любителей кредитов платить эти < 2% и брать себе весь "жырный" по вашим рассказам выхлоп, не делясь с какими-то дядями.

Тем более человеческий фактор тут опасен! Дядя может взбрыкнуть, скажет "деньги нуны, срочно, давай мне мою долю 300.000, нету? Давай продавать и пилить". Дядю может переехать автомобиль и наследники подступятся с таким же вопросом.

Где логика, если Вас банки осыпают кредитами? Ведь банк это гораздо дешевле и без взбрыков и кредитный % списывается с дохода.

И вообще Вы наверное волшебник. В сочетании покупка гевербы и приватный покупатель - зелбстштендиг получить кредит нереально. Наверняка Вы впустили банк в свой дом в ГБ и во все, что можно.

Ну а с зихеркайт, покрывающей сумму кредита, отличной от гевербы, можно конечно тут рассказывать, как это просто взять кредит на гевербу. (Если что, мне его не надо, кредита, просто мысли вслух).

Может этот ход (дать залогом жилую недвижимость) поможет оратеру выше, которая по банкам ходит?

Согласен на все 100 %

. В сочетании покупка гевербы и приватный покупатель - зелбстштендиг получить кредит нереально

реально, но сложно и придется попотеть. Ну и надо быть готовым к тому, что в восторг от вашей затеи никто не придет.

Проблемма заключается еще в том, что даже если они профинансировали первый объект они захотят финансировать вам второй (риск мол высокий, идете к кому нибудь другому).

Это чисто советский подход, что надо обращаться к начальнику. Вы думаете ему больше делать нечего. И него своей работы хватает...

Я про него вообще не думаю. Мне тоже есть чего делать и тоже своей работы хватает.

А если таки о нём подумать, то получается, что плохонько он свою работу делает, если клиенты по причине недостаточного проффесионализма его подчинённых разбегаются... То эти красавцы в отпуске, то на шулюнге, то просто сообщить забыли... А клиенту нервотрёп, термины переносить, с продавцом разруливать. А в моём случае ещё и оба продавца неместные, им на термины издалека приезжать надо было. То-то мне радости было им за день до нотартермина сообщать, что термин придётся перенести.

Вот, в моём конкретном случае, работники шпаркассы проделали работу по обработке бумаг, погоняли своего эксперта на объекты и т.д. и в итоге всё профукали. Им бестолковый труд, мне бестолковый нервотрёп. Короче говоря, не впечатлилась я результатом трудов их занятОго начальника.

В сочетании покупка гевербы и приватный покупатель - зелбстштендиг получить кредит нереально.

подтверждаю ...

был вариант.. много мучений и времени ушло (до двух месяцев, платила неустойку продавцу 1000 евро) .
но получилось. на условиях:

30 % айгенекапитал. очень приятной стоимости. 2000 !!! евро за гутахтен от банка.

(хотя там и так все понятно было - сладкий обьект) дело было года четыре назад.

сумма процентов меня вообше не интересует !!

мне главное -

найти квартиру, обьект, регион Мюнхен

получить кредит (зебьштендиг,возраст и т.д. )

под какой процент - в отлчии от здесь пишуших) - мне вообше фиолетово..

получить кредит (зебьштендиг,возраст)

Дорогая, это у тебя возраст, а оратер выше, он лет на 20 тебя старше, наверное самый богатый годами, как у Кикабидзе, тут на форуме, просто идет к зав.филиалом и у него все получается.

Надо было не дергаться, все углы описевать, 1000 неустойку платить, а сразу к директору в кабинет! Наверное через магазин ? Не знаю. В общем век живи, век учись и возраст кредиту не помеха!

Я постоянно повторяю: инфомацыя в эмиграции наше все!

А то тут люди по-разному считают, одни и те ж 12% зачастую совсем разное означают.

Именно поэтому грамотные маклеры используют в объявлениях термин Mietfaktor, a не Jahresrendite.

Указанные в объявлениях цифры рендиты я вообще не смотрю, всегда сама пересчитываю по данным.

"Тут" подразумевалось "на этом форуме", когда люди пишут о доходности объектов.

Это чисто советский подход, что надо обращаться к начальнику. Вы думаете ему больше делать нечего. И него своей работы хватает...

Тут как. Не хотите не обращайтесь. Заставлять не буду. А подход это чисто американский кстати. Надо общаться на своем уровне. Мой помошник с клерком а когда ямвключаюсь то с начальником. У него хоть какое то образование и он понимает мои задачи извлечения прибыли. А клерк мозг куринный думает что 10% тела в год это гут. Ведь я меньше заплачу процентов и быстрее расчитаюсь с кредитом, что по ее мнению все хотят.

Да и привык я все как то с людьми своего уровня вопросы решать:))

я никого в свой дом не пускал и ничего не закладывал. Я платил свои деньги на 2 обьекта больше 50% пусть нанемного но больше. А вот меньше 60% будет проблема. Можно конечно свой дом подтянуть но зачем? Проще показать в третьем случае опять свой капитал хотя бы 30%. Уже и 30% на третий обьект даже не впуская в грундбух а просто показать банку что они у тебя есть. Только это уже не свой капитал а дяди. Но банк то об этом не знает:)). А так я имею около 4% расходов по банку (тильгунг не считаю оперативно идет в убыток) на 70% и 5% убыток платить дяде. То есть 4.30% убыток. Поэтому нужно 14% рентабельность до налогооблажения. Ну пусть 13% мне оставшихся 8,70% хватит на вложенный ноль.

Покупка гевербы и приватный покупатель не надо быть волшебником. И не надо утверждать про нереально. Вам здесь о своем опыте и другие расскажут. Вы откуда все это взяли? Кто вас убедил.Хотите мастер класс? Приезжаете я вам все документы показываю все рассказываю. И возьму за консультации по божески. Или вы мне предлагаете тут бумаги по кредиту публиковать? Не надо залог давать ей на свою хату. Я простоиесли ей надо подскажу куда обратиться и она с 50% процентами своего капитала и так получит.

А насчет дяди и его родственников. Ну совсем наивно. Наверное инвестиционный договор подписывается нотариально в стране дяди лучше всего. Где достаточное колличество лет требовать назад невозможно. А через нн лет можно или у дяди выкупить можно продать и вернуть инвестицию.

Я не понимаю что вас злит? Что вы такое не делали? Что не занимались гевербе? Так это не было вашими интересами. У вас удачно с квартирками получается. Вперед.

ну вот вам даже за 30% дали. А я говорю при своем больше 50% и не в мюнхене где все обожравшиеся коты. А вы говорите невозможно. Можно даже под 30% своих.

нет не на 20. И при чем здесь возраст. Вы упорно тянете на личные гарантии, зп возраст и прочее. Поймите там другие критерии. Банку важно что даже если 70% митеров уйдет, оставшихся достаточно чтобы оплатить раты. Навсегда и рем более новые какие то придут все таки.а в невероятном случае он продаст обьект с аукциона за минимум 50% и все равно окупит кредит и проценты. Вот что волнует банк. Бизнес план по обьекту.

Если тупая клерк этого не понимает приходится идти выше.

не, ну круто, конечно! Браво! Молодец!!! Ещё раз БРАВО! Я лично преклоняюсь. Вы для этого пишете? Самооценку поднимаете?

Вы упрекаете в тупости форумчан, хотят рассчитаться побыстрей, боятся кредитов... Только почему вы не говорите, что ваши схемы, книжные, всем известные, работают без огромных рисков только если вы О сОО, т.е. не отвечаете личным имуществом или когда, как я говорила выше, имеются большие свободные деньги? Т.е. если чо, семья по миру не пойдет. Ваш менторский тон, честно говоря, раздражает.

Вы не боитесь моральной ответственности? Начитаются вас люди и начнут "рычаги" использовать.

Я простоиесли ей надо подскажу куда обратиться и она с 50% процентами своего капитала и так получит.

Это про меня? Подскажите мне пожалуйста, буду очень благодарна (наверное лучше в личку).

Я хоть на этот раз уже и получила, со своим капиталом только на оформление (но я наёмный работник), но как раз есть ещё чуток времени поискать возможно более выгодный вариант, Wiederrufsfrist подписанного кредитного договора ещё не прошла. Или, если Бог даст и всё будет хорошо, то может быть на следующий раз, такая инфа по-любому не помешает. А то я только первую гевербу покупаю, ни знаний, ни опыта, больше по принципу "глаза боятся а руки делают".

слушайте читайте внимательно. При чем здесь форумчане, я даже на откровенное хамство не отвечаю. В тупости обвинены были только и исключительно клерки банка и за дело. Упаси меня бог что то советовать. Я только свои мысли высказываю. Свою точку зрения. И меньше всего хотел кого то раздражать. Это вы сами раздражаетесь от любой иной точки зрения, не раздражайтесь. Каждый имеет право на свое мнение. Кто хочет пусть и кредитов боиться и старается рассчитаться побыстрее. Пусть каждый делает что хочет. Я не понимаю, в чем суть ваших обвинений мне. Вообще не имею право на свою позицию?

И причем здесь форма с ограниченной ответственностью? Не понятно. И огромные риски? Может вы с форексом перепутали? Увидев слово рычаг. Разьясните риски. Это же форум я говорю, вы мне оппонируете, остальные делают выводы на основании аргументов. А то я тут простынями распинаюсь, а вы бросили просто -риски,книжное, ооо. Вы уж аргументируйте.

Вы способны бесплатно с посторонними людьми своим опытом просто так делиться? По доброте душевной? Или нет? А не искать, в чем же его выгода? Да ни в чем! Время есть. Свободное. Недвигу сдавать-не мешки ворочать:)))

Вы способны бесплатно с посторонними людьми своим опытом просто так делиться?

А давайте я тоже бесплатно поделюсь опытом (тем, который есть).

На определённые сообщения (а иногда и определённым никам) отвечать просто вообще не стОит. Это называется "не кормить дятлов", "не метать бисер" и т.д.

Ибо "у нас всех достаточно сил, чтобы перенести несчастье ближнего"(с), а вот с успехами ближних дела обстоят совсем иначе...

спасибо за совет. Я по своей наивности ....ну сами знаете. Еще я нищим подаю. Ну просто мимо пройти не могу.Хотя меня ругают за это:)). С другой стороны товарищиха, или как называется товарищ по форуме женского пола, просто не знаю, поднял важный вопрос. ОГРОМНЫЕ РИСКИ. Это уже и мне интересно. Каки таки риски? Шо це за риски.? Я лбы внимательнейшим образом выслушал.

И при чем здесь возраст. Вы упорно тянете на личные гарантии, зп возраст и прочее. Поймите там другие критерии.

Про возраст писал другой ник, как критерий кредита.

Как человек, посещавший банки как унтернеменсбератер, я несколько знакома с системой кредитования.

Решает там не директор или уборщица, а система. Начнем с того, что каждый клерк ОЧЕНь хочет дать кредит, даже если человек с улицы. У них тоже система гонораров, пунктов, бонусов-тонусов, которая зависит от выработки и записи на "свой счет" нового клиента.

Клерк забивает данные клиента в программу. программа работает следующим образом: дается например изначальных 20 пунктов и потом понеслась:

- есть кредитная карта? + 0,5 пункта, нет прописки в Германии? - минус 5 пунктов, договор на пробецайте? минус 4 пункта, айгенкапитал > 50% - плюс 10 пунктов.

Иммо стоит меньше 40 тыс - минус 20. (Как пример, цифры из головы, у каждого банка свой "вес" у каждого критерия, но критерии и тенденции очень схожи).

И программа тупо вышибает и говорит "нет" (красный свет), если установленная прогой граница не достигнута, например она была "16 пунктов". Типа "проходного балла" система.

И когда опытный клерк видит клиентские данные, например: дом (жилой) в глубоком гевербегебите + человек зелбстштендиг с мизерным айгенкапиталом, он знает, что это будет минус 10 и минус 8, и минус 2 всего минус 20, чего ему время тратить?

Хоть на уши встань, в его банке (и в 99 других) кредита не будет.

Да, этот клиент может пойти к директору и даже смотать во Франкфурт, в самую высокую башню в форштанд, но во Франкфурте перед людьми будет тоже компутер и та же внутренняя прога для ерфассунга и чуда не произойдет.

Директор должен так поменять вводные в систему, чтобы "граница" те же 16 в нашем примере была пройдена.

Значит он должен врать при забовании в систему данных клиента? То, что клиент не зелбстштендиг, а ангештеллте, например?

Или сделать его на 15 лет моложе? А нахера ему это надо? Бумаги, докi посылаются в кредитный отдел, там не слепые сидят.

Или он должен что-то интересное придумать? Типа ввести как айгенкапитал сумму на 1 нолик больше, в уме держа и вбивая в систему коллекцию олдтаймеров, хотя вся коллекция ржавый "Запорожец" на кирпичах в 4.000 км. от обьекта в бабушкином гараже?

Знающий, вдумчивый,алчный клерк (или финансбератер) сам подшаманит-придумает что надо, если "пограничный случай", желтый сфетофор дает программа. Директора тут совсем не надо. Наоборот мелкая сошка идет на нарушения ради бонусов-тонусов (вспомним "Аэропорт" Хейли).. А у директора филиала и так зарплата хорошая и до пенсии досидеть спокойно на попе надо, без экцессов.

Но когда светофор темно-красный (как это бывает в случае зелбст. + геверба + возраст сеньор) и прога просто вышибает с "нет", директор тоже бессилен.

Без проги кредита не получишь. Бумаги идут в кредитные отделы в централе. В самой деревенской шпаркассе это не решается, там может быть только предварительное цузаге (зеленый свет в проге).

Если Вы напишете, чем Вам директор поднимал пункты, было бы очнь полезно для тех, кто находитсяв желтой "пограничной зоне" и собирается за кредитом.

Я ставлю на то, что Вы запустили банк во все свои грундбухи ну и пришлось заманивать знакомого с 300.000, приподнимать соб. капитал в глазах проги.

Если обеспечить с лихвой покрытие заемных средств, банк даст даже на проект "постройка космической ракеты" уборщице.

Даже на бетонный полусданный клотц - гевербу в чистом поле, который ему 100 лет продавать.

Ему то что? Свои бабки он вернет.

Еще какой-то волшебный ход для поднятия пунктов? Было бы интересно.

Еще раз. Я никаких грундбухов никуда не запускал. Может они сами проверяли через свои каналы не знаю. В досужем часовом разговоре я упоменал дом. да он и сам там был по адресу и видел что вилла "богатая". Очень важно умение себя вести как говорил мой финансбератер занимавшийся оформлением бумаг и технической работой.

Пункты конечно важны и там система именно по пунктам сделана, чтобы любой клерк идиот не наделал ошибок. Но далеко не все автоматизировано. Для начальника кредитного отдела. И решение все таки принимает он вместе с 2 человеком. Принцип 4 глаз. А клерк мне смогла на 400 тысяч запрашиваемого кредита предложить рату 3700. Что меня категорически не устраивало. А устраивала 2000. Потому что я хочу не быстрее расплатиться а больше класть в карман. Сейчас. Договорились на 1900. На 5.75 вроде раты. 4% тильгунга. Я сказал что один из 4 арендаторов уже обеспечивает эту рату. Якорные два с лихвой в два раза. А дополнительные по 1800 каждый.

Мне показалось я вам искренне говорю, все таки сотни переговоров провел по работе с очень серьезными людьми. Что встречал он реально по одежке и манере себя вести. Я помню как в 93 приходил в социал:)). Так вот надо все прямо противоположное.. а далее его больше всего интересовало митеры обьекта какие как насколько серьезны, буду ли я управлять сам или через фервальтунг. Я сказал конечно сам. Он сказал что очень хорошо. Понятно. Фервальтунг половину сворует. Совсем другое дело радуется. Акцент был именно на этом. Я думаю большая разница с кредитом на жилье. Там основа личный доход источник гарантии оплаты раты. В геверблихе основа мита. И идет упор на нее. Сама личность кредитуемого лишь дополнительный фактор.

В общем понятно, начальник кредитного отдела осмотрел Ваше жилье лично, был в гостях, а директор у которого Вы были после клерка очаровался Вашими флюидами в разговоре. Спасибо за ответ.

Может для кого-то будет подсказкой, кто пойдет за кредитом.

При чем здесь клерки? Читайте начало ветки.

Еще раз коротко: для вашего уровня риски ваших схем невелики, но для уровня оптимистично настроенного вами ника с дятлами шанс остаться с голой ж. очень велик.

Не буду раздражать и раздражаться😁😀😀😀

закмнчиваем декларировать риски и описываем их конкретно по пунктам и развернуто. И что за дятлы? Шифровка?:))

не был в гостях, а приехал на дом подписывать кредитный договор. Это мой первый обьект был и первый опыт кредита. Финансбератер которого я тоже вызвал присутствовать, сказал что это нормальная практика с крупными клиентами. Ну и умение вести переговоры ...чтож поделать. Тоже важно. Все по отдельности не критично, но вместе наверное те самые ваши пункты собирает. И хватит иронии, я на нее не поведусь.

тоже об этом слышала. Друзья построили частный дом плюс на одновременно на этом же участке помещение для фирмы. Кредит там больше миллиона был и собственного капитала не было (но фирме 25 лет было уже, плюс другой банк бюргшафт давал и старший сын тоже подписался). Кредит давал фольксбанк. Директор филиала периодически прямо домой к ним приходит, ведёт разговоры о том, как идут дела, ненавязчиво контролирует, может какие ещё банковские продукты рекламирует.

Теперь вот и вы об этом пишете.

я не страдаю графоманией и ленива. Почитайте архивы форума или книжки.

Вы меня, конечно, извините, но мутно все как-то. Вроде все правильно пишете, термины используете, но такие нестыковки лезут.

В "финансах" люди тоже засомневались.

Ваш совет "начинающему инвестору"

суть проста. Квартира на 1 этаже дома на центральной улице города, городка. Перевод в нежилое и сдача под бутик кафе приносит значительно больший рендит. Купил хату перевел в нежилое продал или сдал много дороже хаты на 1 этаже.

меня обескуражил. Т.е. перевел в нежилое и сдавай, хоть под бутик, хоть под кафе, хоть под парикмахерскую, хоть под стоматологический кабинет...? Вложений на переоборудование, разрешения и т.д.не требуются? И 100%но арендаторы будут шоколадные? И опять рисков никаких.

Вернусь к

Вы вероятно бухгалтер, поскольку строго мыслите балансом -собственный и заемный капитал актив. То есть в левой стороне. Я никогда не занимался бухгалтерией, только финансовым менеджментом. В бизнесе капитал далеко не всегда актив.

Суть не в том, что вы актив с пассивов перепутали. Не бывает фин.менеджмента без бухгалтерии. А баланс- это основы бухучета, как "отче наш".

То, что вы написали можно сравнить с:

Ах, вы, наверное врач, поэтому мыслите зашоренно и думаете, что мозг, как вас и учили, находится в ж. Я никогда не занимался медициной, только нейрохирургией. На практике мозг далеко не всегда в ж.

Зачем успешному крупному бизнесмену распинаться на форуме, приводить примеры собственных сделок с цифрами?

Странно все это

Не хочу никого обижать

спасибо за совет. Я по своей наивности ....ну сами знаете. Еще я нищим подаю.

я заметил, что люди тут уж очень неровно дышат, когда видят, что чел зарабатывает. Ну прям зуд по всему телу. А чего собственно? Капитал оборотный, по нашим мюнхенским меркам, совсем не большой. Цена допелхауса в плохом месте или 4-к в центре, но не в самом хорошем гебите. Ну вложил чел удачно- честь ему и хвала. Где-то подфартило, где-то свои домазал.

Но это деньги не из воздуха, это продуманный бизнес-план. Чего желчью хлестать-то направо и налево, ума не приложу?

не ко мне 1 раз приходил:))) но они по другому контролируют, условие было что я открываю у них гешефтсконто и мита приходит туда и рату они сами снимают. Сразу увидят если какая то мита не зайдет. Приходится иметь теперь 2 счета. На шпаркассу приходит мита и оттуда уходит рата и все. Ну и держу там десятку. Остальное перегоняю на старый гешефтсчет. Ибо не фиг.

итак ваша критика.

Мутно все как тоНестыковки лезут

Что мутно и какие нестыковки конкретно. Конкретно плиз... иначе опять слова. Вопрос рисков с митерами у меня тоже есть наработки. Счас кое что слелаю дома и расскажу. Может кому пригодится.

Перевод в нежилое. Вы вообще это направление бизнеса никогда не изучали. Например в россии накоплен большой опыт в этом плане. Можно попользоваться. Здесь еще не делал. Не считал. Написал ведь-перспективная задумка.

Зачем распинаться на форуме?

Вообще то я не распинаюсь а рассказываю свои деяния. С одной стороны кому то поможет, с другой критичный подход юзеров мне и самому для страховки не помешает. Потом, люди деляться опытом, я подчерпнул много интересного. Считаю долгом внести лепту. И мне скрывать нечего я прозрачен как стекло.

Наконец я больше не работаю полный день. Совсем немного. Не привык еще. Ребенок вырос. МНЕ ТУПО СКУЧНО. О политике как дилетант люблю, но там сразу банят, как вы заметили.

ну так и я протоже. Миллионщика из меня сделали. Смехота. По мюнхенским меркам. По нашим нрв так ничего так. Сотнятысячник. Ибо миллионер это не тот у кого всех активов миллион. Полтора. Таких много даже на форуме. Миллионщик это у кого больше миллиона дохода в год. А до этого мне как до ГородаПекина по рачьи😁

я упорный и настойчивый. И буду вам настойчиво повторять. С точки зрепия основных средств имущество включая недвигу это актив. С точки зрения бизнес планирования. Превышает доход от недвиги расходы на нее. Это актив. Рентабельный реализуемый, другой вопрос, но актив. Доход ниже расходов не вылезает за брейк эвен, этоПАССИВ! ибо требует стороннего инвестирования. Как отче наш. Правда пролезшие в финансы бухгалтера ввели новое понятие, над которым например американцы ржут. Поржем и мы

УБЫТОЧНЫЙ АКТИВ. Как а круто😂😎😀

Не надо мне ничего настойчиво повторять. Я вступила с вами в разговор как с человеком преподававшим и занимающимся фин.менеджментом. Вы же говорите со мной, как человек, начитавшийся научно-популярных статей в интернете, которые начинаются словами "Не будем уходить в дебри научных финансовых определений и терминов. Сформулируем все предельно просто и ясно". Кстати, ставьте знак (с) при копировании абзацев из статей подобного рода.

У вас все смешалось "кони и люди", заХраничные термины))), обрывочные знания...

Например

С точки зрепия основных средств имущество включая недвигу это актив.

Вы хотели сказать "с точки зрения бухгалтерского учета, недвижимость является основным средством, т.е. активом"? Рассуждать о точке зрения бизнес-планирования даже не буду))

Я выхожу из дискуссии. Желаю вам процветания (без сарказма)

вы поняли что вы односторонне подходите к вопросу. Плюс в принципе очевидный негативный настрой. Ну что же. Вы правильно выходите из дискуссии. Ничего не обьяснив. Оставив открытыми все ваши обвинения. Нормально. У вас не мой вес. Удачи.

Мне кажется, что дело просто в том, что для большинство людей которые имеют опыт с geweblichen Immobilien не имеют времени и/ или желания вести длительные бессмысленные дискуссии.

Как человек, который по специфике своей работы, несколько "в теме", позволю сделать резюме:

- Да действительно в целом вы правы. Заработок от сдачи а аренду на производственных объектах (я имею ввиду все виды gewerblichen Immobilien Büroobjekte, Lagerhallten usw...) действительно намого выше, чем на сдаче жилья в наем.

При нынешних процентак покупка такого объекта, действительно позволяет очень даже не плохо зарабатывать и иметь нормальный доход после уплаты процентов и tilgung.

Спрос на такие объекты значительно ниже чем на жилую недвижимость, что позволяет при определенном терпении даже при нынешней ситуации на рынке купить объект в зависимости от региона с фактором 7 - 8 - 9 -10

и получать из него очень хорошую выгоду. Такие объекты действительно как правило менее трудоемки в управлении, чем жилье (особенно если есть длительные договора аренды).

Но к сожалению есть еще другая сторона медали (о которой говорили многие ораторы):

- большие сложности с финансированием

для приобритении такого объекта требуется достаточно большой Eigenkapital. Не все банки готовы финансировать такую недвижимость.

Финансирование на 70-80 % возможно только при предоставлении дополнительных гарантий как залог другой недвижимости и тп...

Соответсвенно более высокие проценты по кредитам, поскольку выбор на рынке не широк

- низкая ликвидность

для продажи требуется как правило значительно больше времени нежели для продажи жилых недвижимости.

- более трудоемкий и долгий процес поиска съемщиков - соответсвенно Mietausfallrisiko более высокий.

спрос на бюро, склады и тп как правило более низкий нежели на жилую недвижимость. Все зависит конечно от конкретного объекта, но при равнозначных показателях

(район, цена, состояние) сдать желую недвижимость легче и быстрее

- как правило меншее колличество съемщиков в одном объекте, что увеличвает Mietausfallrisiko, в случае если один из съемщиков обанкротится или просто перестанет платить арендную плату.

Но большинство профессиональных инвесторов несмотря, даже из-за этих факторов прежде всего инвестирует в такие объекты, поскольку они обладают намного большим потенциалом доходности и менее трудоемки.

Эти инвесторы покупают не один или два таких объекта, а 20 или 40. Это позволяет им избежать черезмерных рисков, если один или другой объект будет развиваться не так как ожидалось.

По моим наблюдениям люди которые занимаются такими инвестициями профессионльно страраются иметь определнный микс: пару производственных объектов, тройку домов под сдачу и желатьно в разных (пуста даже соседних городах)

Тогда получается, что в совокупности соотношение доходов и рисков находится в определенном равновесии...

П.С.

А вот этого я тут точно не встречал:

Перевод в нежилое. Вы вообще это направление бизнеса никогда не изучали. Например в россии накоплен большой опыт в этом плане. Можно попользоваться. Здесь еще не делал. Не считал. Написал ведь-перспективная задумка.

Здесь как правило наоборо нежилое в жилое стараются перевести, поскольку цены на желую недвижиость в разы дороже...

"...я несколько знакома с системой кредитования.

Решает там не директор или уборщица, а система. Начнем с того, что каждый клерк ОЧЕНь хочет дать кредит, даже если человек с улицы. У них тоже система гонораров, пунктов, бонусов-тонусов, которая зависит от выработки и записи на "свой счет" нового клиента.

Клерк забивает данные клиента в программу. программа работает следующим образом: дается например изначальных 20 пунктов и потом понеслась:

- есть кредитная карта? + 0,5 пункта, нет прописки в Германии? - минус 5 пунктов, договор на пробецайте? минус 4 пункта, айгенкапитал > 50% - плюс 10 пунктов.

Иммо стоит меньше 40 тыс - минус 20. (Как пример, цифры из головы, у каждого банка свой "вес" у каждого критерия, но критерии и тенденции очень схожи).

И программа тупо вышибает и говорит "нет" (красный свет), если установленная прогой граница не достигнута, например она была "16 пунктов". Типа "проходного балла" система.

И когда опытный клерк видит клиентские данные, например: дом (жилой) в глубоком гевербегебите + человек зелбстштендиг с мизерным айгенкапиталом, он знает, что это будет минус 10 и минус 8, и минус 2 всего минус 20, чего ему время тратить?

Хоть на уши встань, в его банке (и в 99 других) кредита не будет.

Да, этот клиент может пойти к директору и даже смотать во Франкфурт, в самую высокую башню в форштанд, но во Франкфурте перед людьми будет тоже компутер и та же внутренняя прога для ерфассунга и чуда не произойдет.

Директор должен так поменять вводные в систему, чтобы "граница" те же 16 в нашем примере была пройдена.

Значит он должен врать при забовании в систему данных клиента? То, что клиент не зелбстштендиг, а ангештеллте, например?

Или сделать его на 15 лет моложе? А нахера ему это надо? Бумаги, докi посылаются в кредитный отдел, там не слепые сидят.

Или он должен что-то интересное придумать? Типа ввести как айгенкапитал сумму на 1 нолик больше, в уме держа и вбивая в систему коллекцию олдтаймеров, хотя вся коллекция ржавый "Запорожец" на кирпичах в 4.000 км. от обьекта в бабушкином гараже?

Знающий, вдумчивый,алчный клерк (или финансбератер) сам подшаманит-придумает что надо, если "пограничный случай", желтый сфетофор дает программа. Директора тут совсем не надо. Наоборот мелкая сошка идет на нарушения ради бонусов-тонусов (вспомним "Аэропорт" Хейли).. А у директора филиала и так зарплата хорошая и до пенсии досидеть спокойно на попе надо, без экцессов.

Но когда светофор темно-красный (как это бывает в случае зелбст. + геверба + возраст сеньор) и прога просто вышибает с "нет", директор тоже бессилен.

Без проги кредита не получишь. Бумаги идут в кредитные отделы в централе. В самой деревенской шпаркассе это не решается, там может быть только предварительное цузаге (зеленый свет в проге).

Если обеспечить с лихвой покрытие заемных средств, банк даст даже на проект "постройка космической ракеты" уборщице.

Даже на бетонный полусданный клотц - гевербу в чистом поле, который ему 100 лет продавать.

Ему то что? Свои бабки он вернет.

Еще какой-то волшебный ход для поднятия пунктов? Было бы интересно.

Все даже очень верно, поэтому ваш пост можно поставить на верху как пособие для тех кто собирается обращатся за кредитом.

Из собственного опыта при финансировании Selbständig банки обращают большое внимание на данные Kreditreform. А одном конкретном случае - как раз о котором сверху идет речь- когда была пограничная ситуация - клерк просто позвонил и сказал прямым текстом:

что у вас там за фигня написана. Мы как бы по документам готовы дать финансирование, но согластно их данным у вас очень schwache bonität. Вы бы позвонили им, разобрались в чем дело. После звонка в Creditreform, заполнения нескольких анкет итп Bonität чудесным образом изменился в очень хорошую сторону и проблем с финансированием не было.

Похоже это как раз и был в данном конкретном случае "волшебный ход"...

Финансирование на 70-80 % возможно только при предоставлении дополнительных гарантий как залог другой недвижимости и тп...

Если подразумеваются именно самостоятельные бизнесмЭны, то возможно это так.

А для наёмных работников это, очевидно, не так. Из личного опыта, к примеру та же шпаркасса (а в итоге и не только она), предоставила кредит со своим капиталом только на оформление (15%) и без каких-либо залогов другой недвижимости. Т.е. упомяналось что другая недвижимость вообще имеется в наличии, но банк внестись в грундбух другой недвижимости даже не претендовал, об этом вообще и речи даже не было. Правда шпаркасса своего гутахтера на планиеруемые к покупке объекты присылала, который объекты изнутри тоже смотрел и даже ползал замерял, что другие банки, с которыми я до сих пор сталкивалась (а их было всего 2), не делали.
Притом у меня вполне себе средненькая зарплата, я далеко не топ-фердинер. Но кондиции не самые красивые, как я уже и писала, баушпар с 1,75 %.
Но у меня пока единичный случай, поэтому на рассуждения как оно обычно или вообще, не претендую.

--------------------------------------------------------------------------------

Но я, разумеется, никого не агитирую, ни гевербу покупать, ни вообще недвижимость покупать, ни кредиты брать. У каждого своя голова, своя ситуация и каждый сам для себя решает, что ему хочется/надо и зачем.

Здесь как правило наоборо нежилое в жилое стараются перевести, поскольку цены на желую недвижиость в разы дороже...

Не знаю где именно "здесь", но в некоторых крупных городах, в связи с фериенвонунгами и принятым не так давно законом по цвекентфремдунгсверботу очень многие мечтали бы перевести жилую в гевербу, только им не разрешают. Потому что жилья не хватает. Вот гевербу в жилое - пожалуйста, а жилое в гевербу - нетушки.
И геверба, подходящая для фериенвонунгов, на данный момент стоит не менее жилой, а иногда даже и более.

Это крошечный сегмент "геверба, подходящая для фериенвонунгов". И то не факт, что в ней кинутся этот вонунг устраивать.

Если у Вас это в данный момент "болит", не факт, что у всех покупателей "заболело".

Может сдадут просто как квартиру такой обьект, все равно будут имень больше, чем если сдадут магазину.

Обычно, подразумевая "инвестицию в гевербе-обьекте", это разговор о покупке здания в гевербе-гебите, или, скажем, еинкауфсцентра.

Такие обьекты дешевле (цена за метер), чем жилые при прочих равных.

Да и не такие обьекты. Возьмем новострой в вонгебите. На 1-м этаже гевербы. Цена за метер меньше, чем в том же доме, в квартире.

Вы так пишете, как будто все как сумасшедшие кинулись заниматься фериенвонунгами.

Ну у меня есть такой обьект, нормальные квартиры в этом же доме стоят не меньше за метер, а больше, поверьте.

И что за дятлы? Шифровка?:))

"Дятлы"- это те, которые задолбают. А если их "кормить"= им отвечать, то задолбают ещё больше. Будут выворачивать написанное, утверждать, что вы якобы писали, то что и не писали вовсе и т.д. и т.п. И такой "долбёж" до бесконечности.

Ну и типа как бы вы тут (на этой неделе) так оптимистично меня настроили, что я три месяца назад гевербу приглядела и уже почти месяц назад договор подписала. И теперь у меня шанс остаться с "голой ж." не просто велик, а очень велик. А вы вoвсём виноваты.

👏👍✊👄👄

н.п. Всё думал, что же мне эта дискуссия напоминает и, наконец, понял! Классика!

...Амалия Ивановна не снесла и тотчас же заявила, что ее «фатер аус Берлин буль ошень, ошень важны шеловек и обе рук по карман ходиль и все делаль этак: пуф! пуф!», и, чтобы действительнее представить своего фатера, Амалия Ивановна привскочила со стула, засунула свои обе руки в карманы, надула щеки и стала издавать какие-то неопределенные звуки ртом, похожие на пуф-пуф, при громком хохоте всех жильцов, которые нарочно поощряли Амалию Ивановну своим одобрением, предчувствуя схватку. Но этого уже не могла вытерпеть Катерина Ивановна и немедленно, во всеуслышание, «отчеканила», что у Амалии Ивановны, может, никогда и фатера-то не было, а что просто Амалия Ивановна – петербургская пьяная чухонка и, наверно, где-нибудь прежде в кухарках жила, а пожалуй, и того хуже. Амалия Ивановна покраснела как рак и завизжала, что это, может быть, у Катерины Ивановны «совсем фатер не буль; а что у ней буль фатер аус Берлин, и таки длинны сюртук носиль, и все делаль: пуф, пуф, пуф!»

(с)