сколько процентов от стоимости квартиры должна составлять квартплата?
спасибо за совет. Я по своей наивности ....ну сами знаете. Еще я нищим подаю.
я заметил, что люди тут уж очень неровно дышат, когда видят, что чел зарабатывает. Ну прям зуд по всему телу. А чего собственно? Капитал оборотный, по нашим мюнхенским меркам, совсем не большой. Цена допелхауса в плохом месте или 4-к в центре, но не в самом хорошем гебите. Ну вложил чел удачно- честь ему и хвала. Где-то подфартило, где-то свои домазал.
Но это деньги не из воздуха, это продуманный бизнес-план. Чего желчью хлестать-то направо и налево, ума не приложу?
не ко мне 1 раз приходил:))) но они по другому контролируют, условие было что я открываю у них гешефтсконто и мита приходит туда и рату они сами снимают. Сразу увидят если какая то мита не зайдет. Приходится иметь теперь 2 счета. На шпаркассу приходит мита и оттуда уходит рата и все. Ну и держу там десятку. Остальное перегоняю на старый гешефтсчет. Ибо не фиг.
итак ваша критика.
Мутно все как тоНестыковки лезут
Что мутно и какие нестыковки конкретно. Конкретно плиз... иначе опять слова. Вопрос рисков с митерами у меня тоже есть наработки. Счас кое что слелаю дома и расскажу. Может кому пригодится.
Перевод в нежилое. Вы вообще это направление бизнеса никогда не изучали. Например в россии накоплен большой опыт в этом плане. Можно попользоваться. Здесь еще не делал. Не считал. Написал ведь-перспективная задумка.
Зачем распинаться на форуме?
Вообще то я не распинаюсь а рассказываю свои деяния. С одной стороны кому то поможет, с другой критичный подход юзеров мне и самому для страховки не помешает. Потом, люди деляться опытом, я подчерпнул много интересного. Считаю долгом внести лепту. И мне скрывать нечего я прозрачен как стекло.
Наконец я больше не работаю полный день. Совсем немного. Не привык еще. Ребенок вырос. МНЕ ТУПО СКУЧНО. О политике как дилетант люблю, но там сразу банят, как вы заметили.
ну так и я протоже. Миллионщика из меня сделали. Смехота. По мюнхенским меркам. По нашим нрв так ничего так. Сотнятысячник. Ибо миллионер это не тот у кого всех активов миллион. Полтора. Таких много даже на форуме. Миллионщик это у кого больше миллиона дохода в год. А до этого мне как до ГородаПекина по рачьи😁
я упорный и настойчивый. И буду вам настойчиво повторять. С точки зрепия основных средств имущество включая недвигу это актив. С точки зрения бизнес планирования. Превышает доход от недвиги расходы на нее. Это актив. Рентабельный реализуемый, другой вопрос, но актив. Доход ниже расходов не вылезает за брейк эвен, этоПАССИВ! ибо требует стороннего инвестирования. Как отче наш. Правда пролезшие в финансы бухгалтера ввели новое понятие, над которым например американцы ржут. Поржем и мы
УБЫТОЧНЫЙ АКТИВ. Как а круто😂😎😀
Не надо мне ничего настойчиво повторять. Я вступила с вами в разговор как с человеком преподававшим и занимающимся фин.менеджментом. Вы же говорите со мной, как человек, начитавшийся научно-популярных статей в интернете, которые начинаются словами "Не будем уходить в дебри научных финансовых определений и терминов. Сформулируем все предельно просто и ясно". Кстати, ставьте знак (с) при копировании абзацев из статей подобного рода.
У вас все смешалось "кони и люди", заХраничные термины))), обрывочные знания...
Например
С точки зрепия основных средств имущество включая недвигу это актив.
Вы хотели сказать "с точки зрения бухгалтерского учета, недвижимость является основным средством, т.е. активом"? Рассуждать о точке зрения бизнес-планирования даже не буду))
Я выхожу из дискуссии. Желаю вам процветания (без сарказма)
Мне кажется, что дело просто в том, что для большинство людей которые имеют опыт с geweblichen Immobilien не имеют времени и/ или желания вести длительные бессмысленные дискуссии.
Как человек, который по специфике своей работы, несколько "в теме", позволю сделать резюме:
- Да действительно в целом вы правы. Заработок от сдачи а аренду на производственных объектах (я имею ввиду все виды gewerblichen Immobilien Büroobjekte, Lagerhallten usw...) действительно намого выше, чем на сдаче жилья в наем.
При нынешних процентак покупка такого объекта, действительно позволяет очень даже не плохо зарабатывать и иметь нормальный доход после уплаты процентов и tilgung.
Спрос на такие объекты значительно ниже чем на жилую недвижимость, что позволяет при определенном терпении даже при нынешней ситуации на рынке купить объект в
зависимости от региона с фактором 7 - 8 - 9 -10
и получать из него очень хорошую выгоду. Такие объекты действительно как правило менее трудоемки в управлении, чем жилье (особенно если есть длительные договора аренды).
Но к сожалению есть еще другая сторона медали (о которой говорили многие ораторы):
- большие сложности с финансированием
для приобритении такого объекта требуется достаточно большой Eigenkapital. Не все банки готовы финансировать такую недвижимость.
Финансирование на 70-80 % возможно только при предоставлении дополнительных гарантий как залог другой недвижимости и тп...
Соответсвенно более высокие проценты по кредитам, поскольку выбор на рынке не широк
- низкая ликвидность
для продажи требуется как правило значительно больше времени нежели для продажи жилых недвижимости.
- более трудоемкий и долгий процес поиска съемщиков - соответсвенно Mietausfallrisiko более высокий.
спрос на бюро, склады и тп как правило более низкий нежели на жилую недвижимость. Все зависит конечно от конкретного объекта, но при равнозначных показателях
(район, цена, состояние) сдать желую недвижимость легче и быстрее
- как правило меншее колличество съемщиков в одном объекте, что увеличвает Mietausfallrisiko, в случае если один из съемщиков обанкротится или просто перестанет платить арендную плату.
Но большинство профессиональных инвесторов несмотря, даже из-за этих факторов прежде всего инвестирует в такие объекты, поскольку они обладают намного большим потенциалом доходности и менее трудоемки.
Эти инвесторы покупают не один или два таких объекта, а 20 или 40. Это позволяет им избежать черезмерных рисков, если один или другой объект будет развиваться не так как ожидалось.
По моим наблюдениям люди которые занимаются такими инвестициями профессионльно страраются иметь определнный микс: пару производственных объектов, тройку домов под сдачу и желатьно в разных (пуста даже соседних городах)
Тогда получается, что в совокупности соотношение доходов и рисков находится в определенном равновесии...
П.С.
А вот этого я тут точно не встречал:
Перевод в нежилое. Вы вообще это направление бизнеса никогда не изучали. Например в россии накоплен большой опыт в этом плане. Можно попользоваться. Здесь еще не делал. Не считал. Написал ведь-перспективная задумка.
Здесь как правило наоборо нежилое в жилое стараются перевести, поскольку цены на желую недвижиость в разы дороже...
"...я несколько знакома с системой кредитования.
Решает там не директор или уборщица, а система. Начнем с того, что каждый клерк ОЧЕНь хочет дать кредит, даже если человек с улицы. У них тоже система гонораров, пунктов, бонусов-тонусов, которая зависит от выработки и записи на "свой счет" нового клиента.
Клерк забивает данные клиента в программу. программа работает следующим образом: дается например изначальных 20 пунктов и потом понеслась:
- есть кредитная карта? + 0,5 пункта, нет прописки в Германии? - минус 5 пунктов, договор на пробецайте? минус 4 пункта, айгенкапитал > 50% - плюс 10 пунктов.
Иммо стоит меньше 40 тыс - минус 20. (Как пример, цифры из головы, у каждого банка свой "вес" у каждого критерия, но критерии и тенденции очень схожи).
И программа тупо вышибает и говорит "нет" (красный свет), если установленная прогой граница не достигнута, например она была "16 пунктов". Типа "проходного балла" система.
И когда опытный клерк видит клиентские данные, например: дом (жилой) в глубоком гевербегебите + человек зелбстштендиг с мизерным айгенкапиталом, он знает, что это будет минус 10 и минус 8, и минус 2 всего минус 20, чего ему время тратить?
Хоть на уши встань, в его банке (и в 99 других) кредита не будет.
Да, этот клиент может пойти к директору и даже смотать во Франкфурт, в самую высокую башню в форштанд, но во Франкфурте перед людьми будет тоже компутер и та же внутренняя прога для ерфассунга и чуда не произойдет.
Директор должен так поменять вводные в систему, чтобы "граница" те же 16 в нашем примере была пройдена.
Значит он должен врать при забовании в систему данных клиента? То, что клиент не зелбстштендиг, а ангештеллте, например?
Или сделать его на 15 лет моложе? А нахера ему это надо? Бумаги, докi посылаются в кредитный отдел, там не слепые сидят.
Или он должен что-то интересное придумать? Типа ввести как айгенкапитал сумму на 1 нолик больше, в уме держа и вбивая в систему коллекцию олдтаймеров, хотя вся коллекция ржавый "Запорожец" на кирпичах в 4.000 км. от обьекта в бабушкином гараже?
Знающий, вдумчивый,алчный клерк (или финансбератер) сам подшаманит-придумает что надо, если "пограничный случай", желтый сфетофор дает программа. Директора тут совсем не надо. Наоборот мелкая сошка идет на нарушения ради бонусов-тонусов (вспомним "Аэропорт" Хейли).. А у директора филиала и так зарплата хорошая и до пенсии досидеть спокойно на попе надо, без экцессов.
Но когда светофор темно-красный (как это бывает в случае зелбст. + геверба + возраст сеньор) и прога просто вышибает с "нет", директор тоже бессилен.
Без проги кредита не получишь. Бумаги идут в кредитные отделы в централе. В самой деревенской шпаркассе это не решается, там может быть только предварительное цузаге (зеленый свет в проге).
Если обеспечить с лихвой покрытие заемных средств, банк даст даже на проект "постройка космической ракеты" уборщице.
Даже на бетонный полусданный клотц - гевербу в чистом поле, который ему 100 лет продавать.
Ему то что? Свои бабки он вернет.
Еще какой-то волшебный ход для поднятия пунктов? Было бы интересно.
Все даже очень верно, поэтому ваш пост можно поставить на верху как пособие для тех кто собирается обращатся за кредитом.
Из собственного опыта при финансировании Selbständig банки обращают большое внимание на данные Kreditreform. А одном конкретном случае - как раз о котором сверху идет речь- когда была пограничная ситуация - клерк просто позвонил и сказал прямым текстом:
что у вас там за фигня написана. Мы как бы по документам готовы дать финансирование, но согластно их данным у вас очень schwache bonität. Вы бы позвонили им, разобрались в чем дело. После звонка в Creditreform, заполнения нескольких анкет итп Bonität чудесным образом изменился в очень хорошую сторону и проблем с финансированием не было.
Похоже это как раз и был в данном конкретном случае "волшебный ход"...
Финансирование на 70-80 % возможно только при предоставлении дополнительных гарантий как залог другой недвижимости и тп...
Если подразумеваются именно самостоятельные бизнесмЭны, то возможно это так.
А для наёмных работников это, очевидно, не так. Из личного опыта, к примеру та же шпаркасса (а в итоге и не только она), предоставила кредит со своим капиталом только на оформление (15%) и без каких-либо залогов другой недвижимости. Т.е. упомяналось что другая недвижимость вообще имеется в наличии, но банк внестись в грундбух другой недвижимости даже не претендовал, об этом вообще и речи даже не было. Правда шпаркасса своего гутахтера на планиеруемые к покупке объекты присылала, который объекты изнутри тоже смотрел и даже ползал замерял, что другие банки, с которыми я до сих пор сталкивалась (а их было
всего 2), не делали.
Притом у меня вполне себе средненькая зарплата, я далеко не топ-фердинер. Но кондиции не самые красивые, как я уже и писала, баушпар с 1,75 %.
Но у меня пока единичный случай, поэтому на рассуждения как оно обычно или вообще, не претендую.
--------------------------------------------------------------------------------
Но я, разумеется, никого не агитирую, ни гевербу покупать, ни вообще недвижимость покупать, ни кредиты брать. У каждого своя голова, своя ситуация и каждый сам для себя решает, что ему хочется/надо и зачем.
Здесь как правило наоборо нежилое в жилое стараются перевести, поскольку цены на желую недвижиость в разы дороже...
Не знаю где именно "здесь", но в некоторых крупных городах, в связи с фериенвонунгами и принятым не так давно законом по цвекентфремдунгсверботу очень многие мечтали бы перевести жилую в гевербу, только им не разрешают. Потому что жилья не хватает. Вот гевербу в жилое - пожалуйста, а жилое в гевербу - нетушки.
И геверба, подходящая для фериенвонунгов, на данный момент стоит не менее жилой, а иногда даже и более.
Это крошечный сегмент "геверба, подходящая для фериенвонунгов". И то не факт, что в ней кинутся этот вонунг устраивать.
Если у Вас это в данный момент "болит", не факт, что у всех покупателей "заболело".
Может сдадут просто как квартиру такой обьект, все равно будут имень больше, чем если сдадут магазину.
Обычно, подразумевая "инвестицию в гевербе-обьекте", это разговор о покупке здания в гевербе-гебите, или, скажем, еинкауфсцентра.
Такие обьекты дешевле (цена за метер), чем жилые при прочих равных.
Да и не такие обьекты. Возьмем новострой в вонгебите. На 1-м этаже гевербы. Цена за метер меньше, чем в том же доме, в квартире.
Вы так пишете, как будто все как сумасшедшие кинулись заниматься фериенвонунгами.
Ну у меня есть такой обьект, нормальные квартиры в этом же доме стоят не меньше за метер, а больше, поверьте.
И что за дятлы? Шифровка?:))
"Дятлы"- это те, которые задолбают. А если их "кормить"= им отвечать, то задолбают ещё больше. Будут выворачивать написанное, утверждать, что вы якобы писали, то что и не писали вовсе и т.д. и т.п. И такой "долбёж" до бесконечности.
Ну и типа как бы вы тут (на этой неделе) так оптимистично меня настроили, что я три месяца назад гевербу приглядела и уже почти месяц назад договор подписала. И теперь у меня шанс остаться с "голой ж." не просто велик, а очень велик. А вы вoвсём виноваты.
н.п. Всё думал, что же мне эта дискуссия напоминает и, наконец, понял! Классика!
...Амалия Ивановна не снесла и тотчас же заявила, что ее «фатер аус Берлин буль ошень, ошень важны шеловек и обе рук по карман ходиль и все делаль этак: пуф! пуф!», и, чтобы действительнее представить своего фатера, Амалия Ивановна привскочила со стула, засунула свои обе руки в карманы, надула щеки и стала издавать какие-то неопределенные звуки ртом, похожие на пуф-пуф, при громком хохоте всех жильцов, которые нарочно поощряли Амалию Ивановну своим одобрением, предчувствуя схватку. Но этого уже не могла вытерпеть Катерина Ивановна и немедленно, во всеуслышание, «отчеканила», что у Амалии Ивановны, может, никогда и фатера-то не было, а что просто Амалия Ивановна – петербургская пьяная чухонка и, наверно, где-нибудь прежде в кухарках жила, а пожалуй, и того хуже. Амалия Ивановна покраснела как рак и завизжала, что это, может быть, у Катерины Ивановны «совсем фатер не буль; а что у ней буль фатер аус Берлин, и таки длинны сюртук носиль, и все делаль: пуф, пуф, пуф!»
(с)
