сколько процентов от стоимости квартиры должна составлять квартплата?
Вероятно Гевискон покупает такие объекты, которые так быстро растут в цене, что уже через год-два он может брать новый кредит под этот рост.И так до бесконечности. Своего рода экономический вечный двигатель...
Все может быть. Меня сильно интересуют начало и конец его замечательного "концепта". Т.е. как покупалась первая недвижимость на "чужие денежки" и кто будет оплачивать этот банкет в конце, т.к. и недвижимость, и Гевискон не вечны
Вероятно, эти объекты, как и кредиты, существуют только в гришиных фантазиях...
Было бы жаль, если так. Пусть лучше это всё будет правдой и реальностью, чтоб было куда стремиться. Да и вообще случай неординарный.
Я еще не встречал в сети человека, который имел бы 45000 евро в месяц со сдачи недвижимости.
Доброй ночи. Вот только пришел а тут такие страсти нешуточные разгорелись. Ну по порядку.
Во первых раз и навсегда. Торжественно клянусь, что зовут меня не гриша. У меня вообще нет ни знакомых ни родственников с таким именем. Есть дальний знакомый Геннадий)). Так что тролленье можно некоторым персонам прекратить, надоело.
Теперь по делу..
А почему сдача в аренду гевербеиммобилиен считается инвестицией в экономику?
Не понял?. Я где то писал про инвестиции в экономику в политико социальном смысле? Это инвестиции в мой бизнес, собственный. А сколько там рабочих мест и как растет производство- этим пусть Финансминистериум занимается и у него голова болит. Мне по фигу. Хотя... привлечение заграничного капитала в германию, налоги-один налог на покупку 6,5% уже составил больше сильно 100 штук. Разве это не
увеличивает доход государственнной экономики?. Хотя мне абсолютно наплевать на ее рост.
Пассив- вроде источник хоз.средств, т.е. капитал и обязательства. "Недвига"- в любом случае есть актив. Как можно её рассматривать как пассив или ЧАСтичный пассив и как рассчитываться за пассив?Утверждение об оборотных средствах тоже вводит меня в ступор.Ваши примеры получения 600% вызывают зависть. Как ваша теория "умного" использования заёмного капитала работает с не геверблих недвижимостью? Предположим 10 квартир за 900 тыс?Где можно почитать ваши лекции 30-летней давности? Я соглашусь с Лео, это должно быть прорывом в экономике- бухгалтерия Гевискона, как геометрия Лобачевского с его "две параллельные прямые пересекутся"Правда, очень интересно
Спасибо за ваши вопросы. Вы вероятно бухгалтер, поскольку строго мыслите балансом -собственный и заемный капитал актив. То есть в левой стороне. Я никогда не занимался бухгалтерией, только финансовым менеджментом. В бизнесе капитал далеко не всегда актив. Чтобы было понятно другим юзерам, уйду от терминологии на близкий пример. Вы купили дом. Там 10 квартир. 5 сданы и приносят миту. Это актив? Конечно. 5 не сданы и приносят убыток... через небенкостены, бетрибсаусгабе и тд. Это актив с точки зрения бизнеса?. Нет пассив. Это есть неиспользуемые основные средства. Я не беру в расчет резкий рост стоимости недвиги, при которой расходы на содержание плюс замороженные средства в этих квартирах в результате окажуться через N лет ниже, чем прибыль от продаже именно несданных свободных квартир. Мне ближе аналогия с заводом где 2 цеха простаивают, не участвуют в формировании прибыли а только приносят расходы. С точки зрения кеш фло это пассив жутчайший. Многие люди при приобретении недвижимости очень часто путают, что они приобретают недвижимость актив или пассив. Практически каждый человек при покупке квартиры говорит, что он приобретает главный актив своей жизни. Так что же, в самом деле, он приобрел главный актив или вечный пассив? Нельзя путать определения инвестиционного приобретения недвижимости и покупки недвижимости для личного использования. Данное заблуждение может дорого Вам стоить. Недвижимость может считаться активом только в случае ее инвестиционного приобретения, при приобретении недвижимости для любых других целей (личные нужды, благотворительность и т.п.) она будет считаться пассивом. Я как раз об этом.
У меня нет никакой теории умного использования заемного капитала. Это элементарный ЛЕВЕРИДЖ в самой простейшей форме и странно что он вам не знаком. С жилой недвижимостью использование заемного капитала работает так же как и с не жилой. Вопрос лежит не в этой плоскости, а в плоскости рентабельности. Ограничение на рост миты, уровень капитала рынка аренды жилья, на данный момент геверблихе иммобилен более выгодна в арендном бизнесе. Но если вы найдете обьект жилой недвижимости с такими же показателями, отличия не будет.
Мои лекции вернее их конспекты можно почитать у меня дома. Я не Рикардо вместе со Смитом, чтобы мои лекции по введению в экономику, прочитанные в непрофильном вузе, издавались:)).
Если ему дают кредиты с нулевым тильгунгом то можно за него только порадоваться - он купается в оборотных средствах. Деньги есть, высоколиквидная недвижимость тоже.
Я нигде про нулевой тильгунг не писал. Ни один банк не сделает такие условия. Долг должен погашаться. Просто процентуально он настолько низок -не более 2 -2.5%, что окончательный расчет через 25-30 лет находиться уже по тайм плану вне моей модели. Давали бы 1% было бы еще лучше.
Это ясно. Но, товарищ говорит, неэффективно. Я тоже хочу красиво и легко жить, а перед пенсией чего-то там создать, какое-то финансовое чудо и быть в шоколаде.
Он же 30 лет назад преподавал, крупную корпорацию упоминал, любимый размерчик у него 900 тыс.(а у мня бесплатно)... Я хочу понять в чем фокус и приобщиться.
Может назвать актив пассивом и все перевернется?
Именно так. Как только поймете что имущество приносящие не прибыль а убыток, будь то несдаваемая недвига, неработающий заводской цех, простаивающие станки есть ПАССИВ, сразу мозг заработает в нужном направлении.
ну и что нового, к чему были эти простыни? А то до этого было не ясно, что "Хорошо тому, Василий Данилыч, у кого денег-то много. Да, с деньгами можно дела делать" ( с)
Я не гевискон, но с частью его высказывания соглашусь. Если покупать не на свои деньги, а на деньги банка, то отдача будет в три раза выше. К сожалению на форуме бытует навязчивая мысь что брать надо только на свои
Если бы только на форуме. В обществе. Людей очень трудно убедить, что имея сумму N рентабельнее на нее купить 3 обьекта с 70% заемных средств каждый, чем один с 100% своих средств в данный исторический момент при данной ставке рефинансирования. Экономика наука не точная и сильно подвержана влиянию базовых человеческих инстинктов:))),
Хорошо тому, Василий Данилыч, у кого денег-то много. Да, с деньгами можно дела делать"очень точные, ёмкие и не стареющие слова
Согласен. Много денег хорошо, мало плохо:)). Но даже с маленькими деньгами можно делать хорошие деньги, хотя...
ПС.У простого обывателя такая схема работать не будет.(Тринкфест)
именно в силу его зашоренности...
Вопрос: кто и под что даст этот кредит ?
Еще тут было высказывание, с которым я согласилась, не прочитав внимательно
Не стоит голову ломать над простыми вещами. Искать хорошие объекты, покупать, реновировать, сдавать, брать под них кредиты и опять покупать хорошие объекты.
При этом банку платятся только проценты, основная сумма долга не погашается. Как это возможно брать кредит под объект в кредите, если это не криминальный пузырь?
Во первых уже писал, долг погашается, просто очень медленно. Откуда взяли про нулевой тильгунг я не пойму?.
Кто говорит о кредите на заложенный обьект? Вот думал откуда вы это взяли? а потом понял. По моему рассказу о новом третьем обьекте. НЕкий инвестор который дает мне 33% от стоимости обьекта. Эти триста штук выступают для банка как собственный капитал и далее все как обычно. Но это не ипотечный кредит!!! Это вообще не кредит. Это инвестиция в долевое участие. Инвестор участвует на 33% в моих прибылях, только сумма прибыли фиксирована твердым процентом. Банк об этом вообще может не знать. И на самом деле его это не волнует, в грундбухе то только он.
Вероятно Гевискон покупает такие объекты, которые так быстро растут в цене, что уже через год-два он может брать новый кредит под этот рост.
И так до бесконечности. Своего рода экономический вечный двигатель...
Это совсем не так. Моя модель вообще не учитывает рост капитализации недвиги, хотя она конечно есть.
Взять банковский кредит выше 50-70% не просто сложно, это не нужно. Под что дает банк кредиты например для покупки дома или хаты для проживания? Прежде всего это конечно ипотека. (то есть под залог той самой недвиги) Но важным фактором является личный доход кредитуемого от основной деятельности. Грубо говоря зарплата должна обеспечивать выплату рат( взносов). В инвестиционной недвижимости таковым обеспечением является та самая прибыль\. та самая мита, которую платят арендаторы. У меня Рата 1900 в месяц и 1580. В первом обьекте она меньше
каждой отдельно взятой месячной аренды каждого арендатора. Во втором 2 арендатора и каждый аренда каждого покрывает около двух таких рат. Достаточная страховка для банка. Не дай бог из 6 арендаторов на какое то время останется два, выплата взносов все равно обеспечена.Что само по себе тфу, тьфу очень маловероятно.
Собственный капитал обоих обьектов это мой собственный капитал. И я не беру новые кредиты под рост прежнего имущества. Сейчас, как писал, свои кончились и третий новый обьект будет целиком на заемных средствах. Вам никто так не мешает тоже делать. Или сберегать или находить кредитора или инвестора который вам ДОВЕРИТ необходимые средства без занесения в грундбух- то есть даст НЕ ИПОТЕЧНЫЙ заем. От близкого друга до мамы с папой.
Ну насчет фантазий на вашем месте я бы постеснялся такое высказывать .
Когда я обратился к вам лично за поиском банка, как к финансбератеру вы прежде всего и неприменно потребовали мою зарплату, поскольку без нее никто и никогда кредита не даст. Вот это и был самый настоящий случай, так называемой, ФАНТАЗИИ. Я сказал- что меня такая модель в принципе не устраивает, поскольку зарплата у меня одна, а обьектов я хочу покупать много. Вы мне сказали, что это невозможно. Ваш опыт работы вероятно только и исключительно с кредитами под собственное жилье (пассив, требующий внешнего финансирования, в данном случае зарплаты), привел вас к мнению, о невозможности иного. На самом деле все далеко не так. Ни в первом случае), ни во втором(когда я обращался к вам), банки даже не спросили о зарплате. Их волновало только и исключительно арендная плата с обьектов. Вот эти договора они изучали тщательно. На сколько лет заключен договор, насколько крупна фирма арендатор. И т.д. Но это ваше право, заниматься данным видом финансирования и не заниматься иным. Если вам так удобнее. Сейчас на третьем обьекте я даже не переживаю за 66% кредит и готов подписать договор купли продажи даже не имея еще выбранного банка. Разве что оплату в договоре пропишем до 3 месяцев. ДО. А не через 3 месяца. За это время не сомневаюсь, что найду банк. В крайнем случае предыдущий один использую. Он уже из штанов выпрыгивает, хочет кредитовать, но поищу другой, а то он меня 5000 аджио обидел.
Фантазии фантазии. Приезжайте в гости, сделаю вам экскурсию по обьектам, поделюсь опытом, пофантазируем вместе.. Телефон и адрес мой у вас есть, как и все другие данные.Хорошее виски не забудьте.
еще не встречал в сети человека, который имел бы 45000 евро в месяц со сдачи недвижимости.
Ах вашими молитвами:))) Не писал я про 45. Пока только половина грязными от такой суммы. С третьим обьектом и повезет еще парочкойпо новой схеме без своего капитала надеюсь до тридцатки дотянуть.
Все может быть. Меня сильно интересуют начало и конец его замечательного "концепта". Т.е. как покупалась первая недвижимость на "чужие денежки" и кто будет оплачивать этот банкет в конце, т.к. и недвижимость, и Гевискон не вечны.
Что вы подразумеваете начало и конец. Вход и выход из проекта? Что тут может быть сложного. Первая недвижимость полностью на чужие денежки покупается сейчас. Первые две на 60% и на 33% были куплены на свои. Выход из проекта пока лежит вне тайм плана. Как и когда выходить из проекта, то есть продавать тот или иной обьект будет решать уже мой сын после того как я крякну. В идеале. Если подвернется что нибудь еще более прибыльное, то через 10 лет от покупки можно и продать( чтобы налог не платить). К этому моменту кредиты закончатся и вместо перефинансирования просто тупо выплачу остаток. вложу в другое. С новым обьектом на 99% без своего капитала тоже самое, только выплачу остаток банку и 300 штук инвестору обратно. Может чего и останется мне в размере погашенного тела кредита банка и прироста стоимости, если будет.
А недвижимость 10-35 летней давности еще продержиться лет 70. так что в нашей системе координат практически вечно.:)))
Если резко вырастут цинзы к моменту окончания кредитов, в чем я сильно сомневаюсь, нет для этого предпосылок, ну что же придется какие то обьекты продавать и за их счет полностью гасить кредит. Рентабельность и доходы упадут. Но думаю что этого еще долго не будет.
Т.е. как покупалась первая недвижимость на "чужие денежки" и кто будет оплачивать этот банкет в конце,
я об этом уже по 5 раз рассказал. что еще хотите узнать? формулируйте точнее вопросы пожалуйста.
Ладно пора и поспать часиков 8. Всем спокойного утра.:)) А то смотрю уже 2 часа развлекаюсь тут. Хотя и не без пользы для себя. здоровая критика она дисциплинирует и помогает точнее оценивать риски.
Когда я обратился к вам лично за поиском банка, как к финансбератеру вы прежде всего и неприменно потребовали мою зарплату, поскольку без нее никто и никогда кредита не даст. Вот это и был самый настоящий случай, так называемой, ФАНТАЗИИ.
Вот это уже случай так называемого ВРАНЬЯ! Потому что я потребовал от вас данные о ваших доходах и расходах. Вы отказались их предоставить, соответственно, я отказался пробивать для вас кредит. 
банки даже не спросили о зарплате. Их волновало только и исключительно арендная плата с обьектов.
И это ваши фантазия! Если бы это было так, то любой социальщик, да что там! - любой бомж с вокзала мог бы предложить банку проект финансирования. Вот здание, стоит 900 000 евро, приносит 100 000
в год арендной платы, арендаторы солидные фирмы, дайте мне миллион, дело надёжное! 
Спасибо за ваши вопросы. Вы вероятно бухгалтер, поскольку строго мыслите балансом -собственный и заемный капитал актив. То есть в левой стороне. Я никогда не занимался бухгалтерией, только финансовым менеджментом. В бизнесе капитал далеко не всегда актив. Чтобы было понятно другим юзерам, уйду от терминологии на близкий пример.
С бухгалтерией я знакома и с финансовым менеджментом тоже. От терминологии вам действительно надо уходить.
Мне трудно себе представить, что человек, преподающий-занимающийся финансовым менеджментом, выдает такие "досадные оговорки". Комментировать не буду
Если бы это было так, то любой социальщик, да что там! - любой бомж с вокзала мог бы предложить банку проект финансирования. Вот здание, стоит 900 000 евро, приносит 100 000 в год арендной платы, арендаторы солидные фирмы, дайте мне миллион, дело надёжное!
