А можно полюбопытствовать в каких банках Вы кредит брали? Я просто недавно столкнулась с таким казусом, что многие банки априори не финансируют гевербу.

Sparkassen финансируют, но в идеале хотят видеть 40-50 % Eigenkapital.

Но для многих банков это большая проблема, хотя сейчас стало легче нежели два три года назад. После последнего кризиса даже и слышать не хотели.

есть такое дело. Про многие банки. Но фолькс банк и шпаркасса финансируют. И шпаркасса хочет реально видеть своих 50%. Но только первый раз. А на второй может и до 60-и даже 70% дать. Если с первым обьектом все ок. Но у нее не самые лучшие условия. Хотя за них можно биться. Есть еще парочка банков. Погуманнее.

можно я отвечу? Считать вы можете как угодно. Но считать надо и правильно прибыль на свои вложенные средства минус обслуживание долга. В вашем примере например кредит составит (раты) 3000 в год, значит прибыль до налогооблажения 1000 в год. От 20 000 своих это 5%. И то что гасится тело кредита вообще лучше сейчас оперативно во мнимание не брать. А вычесть расходы и налоги и т.д. это все индивидуально. Налоги здесь сами знаете обдирочные. Всех обдирают.

Да, берлинская шпаркасса предложила мне баушпар на 10 лет под 1,75%. Плюс полтора месяца бумаги обрабатывали (а обещали 3 недели, потрепали нервов, мне из-за них нотартермин переносить пришлось). Короче говоря, не понравились мне их кондиции и сервис тоже...

Вот на всякий случай интересуюсь, кто ещё под гевербу кредиты раздаёт.

Методик расчета действительно много.

Я считаю прибыль по отношению к вложенному капиталу.

Сначала расчет налога

Доход от сдачи: 4000 Евро

- Instandhaltung 400 Евро

- Амортизация 1500 Евро

- Проценты по кредиту 1120 Евро

980 Евро

х Personlicher Steuersatz например 33 %

сумма подоходного налога 323 Евро

потом рассчет рентабельности:

Доход от сдачи: 4000 Евро

- Instandhaltung 400 Евро

- Налог 323 Евро

- Проценты по кредиту

(80.000 на 1.4 % годовых 1120 Евро

Доходность собственных вложений : 2157 Евро

Получается в вашем примере при 20.000 Eigenkaptialкrendite 11 %

Остается только найти банк который профинансирует 90 % от стоимости покупки, что будет не совсем легко...:)))

Сейчас везде так... у них работы выше крыши.

Когда я продавала вот это (продалось за 140.000 у парка, здесь ни одного обращения)

https://foren.germany.ru/arch/showmessage.pl?Cat=&Board=im...

То человек 5 серьезных, понимающих все про эту сладкую конфету интерессентов с проплаченной резервацией спрыгнуло, потому что при всех прочих прекрасных условиях и айгене капитале, геверба (хотя это просто 3 однушки вместе, каждая с кухней и туалетом-ванной), они не получили кредит. И ничего доказать не могли, что там и вонцвек включен и сами будут жить, сломав стены. В итоге купили люди, которым не надо было финансирования.

На этой германке по продаже тяги совсем нет.

курицу курицу. Почему продал я вам как раз в 22:48 и обьяснил. А вы опять спрашиваете. Вариантов продажи прибыльного дела много. Поймать, понять причины, угадать, да надо стараться. Я может к совсем старости лет поеду обратно домой или на юга. И тоже вполне прибыльный обьект продам. Мне дожить денег с продажи и так хватит, а в гроб с собой не заберешь. А управлять недвигой за тыщи км это. Нереально. Только через нанятого управляющего. А он будет воровать.

Что собственно в одном случае и случилось. Владелец за полмира. Германию ненавидит. Досталось ему на халяву. Управляющие воруют так что за ушами трещит. У самого денег куры не клюют. Вот и продал. Управляющие правда все сделали чтобы сорвать сделку. Не хотелось им курицу, с яиц которой они по пол желтка отсасывали через дырочку в скорлупке, чтобы продали. Отгоняли покупателей Но им не повезло со мной. Я оказался дальним родственником продавана. И процесс шел не через них, а напрямую с владельцем. Всякое бывает.

А гособьект там совсем понятно. Приватизация. Город десяток обьектов продает. Пока по своим по тихому. Вообщем куренка золотого купить можно. Случайно, через знакомство, через родственников. Через аукцион но очень случайно.

А так вы правы. Все что выставлено в открытой продаже почти 100% маловыгодно.. но тоже бывает.

можно я отвечу? Считать вы можете как угодно. Но считать надо и правильно прибыль на свои вложенные средства минус обслуживание долга. В вашем примере например кредит составит (раты) 3000 в год, значит прибыль до налогооблажения 1000 в год. От 20 000 своих это 5%. И то что гасится тело кредита вообще лучше сейчас оперативно во мнимание не брать.

Я то могу считать как угодно. Но чтобы понять о чём конкретно человек пишет, мне нужно знать как он считал.
Ибо доходность объекта самого-по себе считается без учёта, сколько своих денег, а сколько чужих. А с учётом доли своих денег, это уже доходность для конкретного человека, учитывая его личную ситуацию.

Так же как и раты состоят из процентов и тилгунга, и если проценты логично полностью вычитать при расчёте прибыли, то тилгунг таки не совсем, ибо эти деньги не уходят просто банку, а таки понижают размер долга.

Т.е. упомяная доходность от жилой недвижимости в 12%, Вы подразумевали именно Eigenkaptialкrendite?

Спасибо, тогда если ещё раз понадобится, буду знать про фольксбанк.

Есть еще парочка банков. Погуманнее.

А поделитесь пожалуйста инфой какие?

сам по себе 1.75 хороший процент. У меня 1.82. Насчет кондиций вы тоже правы, не очень. Вы общались с клерком или лично с начальником кредитного. Мне клерк сначала вообще ужас предлагал. Пока к начальнику не пошел и час с ним не трещал, обьясняя мои интересы. И все сраслось. Свою помошницу он вообще дурой обозвал.

Если сегодня покупка срастется. Я уже не буду без гарантии банка пусть и на словах термин делать нотариальный. И буду искать другие банки. На крайняк ну останется та же шпаркасса. Ну буду на штуку в год дороже платить. Ну аджио заплачу. Неприятно но не критично.

Возможно. Но они же знают сколько у них работы, зачем обещать нереальные сроки, а потом их не сдерживать? А потом ещё раз обещать и ещё раз не сдерживать, а потом ещё раз. Они в сумме 3 раза назначенные сроки не сдержали. И при этом не информировать клиента о задержке, пока он перед нотартермином сам дёргаться не начнёт...

Значит сумма в около 30.000, которую они, в случае заключения договора, получили бы по процентам, для них просто недостаточно интересна.

А я человек маленький, и для меня 30.000 значительная сумма, мне оказалось неинтересно скидывать им эти деньги при таком неуважительном отношении к клиенту.

Я наивная и неопытная. Общалась сначала в простом филиале, потом в финанццентруме, но тоже с простым клерком. У меня как-то даже и мысли не было к начальнику обратиться.

Это чисто советский подход, что надо обращаться к начальнику. Вы думаете ему больше делать нечего. И него своей работы хватает...

Скажите, если все так шоколадно с кредитами и такая дойная геверба как написано (интернет стерпит). Почему же Вам пришлось привлекать знакомого инвестора с 300.000 евров, чтобы это поднять? (Вы писали про какого-то дядю из Питера, который Вам помог). Ведь гораздо интереснее для любителей кредитов платить эти < 2% и брать себе весь "жырный" по вашим рассказам выхлоп, не делясь с какими-то дядями.

Тем более человеческий фактор тут опасен! Дядя может взбрыкнуть, скажет "деньги нуны, срочно, давай мне мою долю 300.000, нету? Давай продавать и пилить". Дядю может переехать автомобиль и наследники подступятся с таким же вопросом.

Где логика, если Вас банки осыпают кредитами? Ведь банк это гораздо дешевле и без взбрыков и кредитный % списывается с дохода.

И вообще Вы наверное волшебник. В сочетании покупка гевербы и приватный покупатель - зелбстштендиг получить кредит нереально. Наверняка Вы впустили банк в свой дом в ГБ и во все, что можно.

Ну а с зихеркайт, покрывающей сумму кредита, отличной от гевербы, можно конечно тут рассказывать, как это просто взять кредит на гевербу. (Если что, мне его не надо, кредита, просто мысли вслух).

Может этот ход (дать залогом жилую недвижимость) поможет оратеру выше, которая по банкам ходит?

Согласен на все 100 %

. В сочетании покупка гевербы и приватный покупатель - зелбстштендиг получить кредит нереально

реально, но сложно и придется попотеть. Ну и надо быть готовым к тому, что в восторг от вашей затеи никто не придет.

Проблемма заключается еще в том, что даже если они профинансировали первый объект они захотят финансировать вам второй (риск мол высокий, идете к кому нибудь другому).

Это чисто советский подход, что надо обращаться к начальнику. Вы думаете ему больше делать нечего. И него своей работы хватает...

Я про него вообще не думаю. Мне тоже есть чего делать и тоже своей работы хватает.

А если таки о нём подумать, то получается, что плохонько он свою работу делает, если клиенты по причине недостаточного проффесионализма его подчинённых разбегаются... То эти красавцы в отпуске, то на шулюнге, то просто сообщить забыли... А клиенту нервотрёп, термины переносить, с продавцом разруливать. А в моём случае ещё и оба продавца неместные, им на термины издалека приезжать надо было. То-то мне радости было им за день до нотартермина сообщать, что термин придётся перенести.

Вот, в моём конкретном случае, работники шпаркассы проделали работу по обработке бумаг, погоняли своего эксперта на объекты и т.д. и в итоге всё профукали. Им бестолковый труд, мне бестолковый нервотрёп. Короче говоря, не впечатлилась я результатом трудов их занятОго начальника.

В сочетании покупка гевербы и приватный покупатель - зелбстштендиг получить кредит нереально.

подтверждаю ...

был вариант.. много мучений и времени ушло (до двух месяцев, платила неустойку продавцу 1000 евро) .
но получилось. на условиях:

30 % айгенекапитал. очень приятной стоимости. 2000 !!! евро за гутахтен от банка.

(хотя там и так все понятно было - сладкий обьект) дело было года четыре назад.

сумма процентов меня вообше не интересует !!

мне главное -

найти квартиру, обьект, регион Мюнхен

получить кредит (зебьштендиг,возраст и т.д. )

под какой процент - в отлчии от здесь пишуших) - мне вообше фиолетово..