сколько процентов от стоимости квартиры должна составлять квартплата?
сколько процентов от стоимости квартиры должна составлять квартплата?
навеяло топиком
https://foren.germany.ru/immo/f/31938989.html?Cat=&page=0&...
т.е. за сколько минимально нужно сдавать квартиру, которая продаётся сейчас, допустим, за 100000€, чтобы такая покупка имела смысл?
сколько процентов от стоимости квартиры должна составлять квартплата?
Она никому ничего не должна.
Есть разные методики расчетов, сейчас ка раз проходим последнюю тему
Portfoliomanagement,там всего такого кроме тупого расчета... в 2-х словах не расскажешь, что туда закладывать надо.
Все завязано: сколько будем держать обьэкт, какие цели ставим, оценка рисков, хотим ли рисковать?
Но их соотношение,
возвращаясь к вашей теме
(покупkа-аренда) показывает есть пузырь или нет. Читаем.https://foren.germany.ru/arch/immo/f/26296932.html#Post262...
Принято считать Bruttovеrvielfältiger, стоимость нетто деленная на кальтмитте.
И это зависит в первую очередь от места, потом качество дома, год постройки, состояние.
Чем хуже лаге, тем выше будет этот фактор, говорить о всей Германии это как считать среднюю аренду по Германии.
В центре Франкфурта можно радоваться если купить что-то за 35-40кратную потенциальную аренду. Есть ли смысл покупать такое не знаю.
Альтернативно высчитывается нетто рендите. Аренда минус часть хаусгельд которые платит владелец поделить на брутто цену (включая налог, нотариус и маклерские). Это более правильный показатель. Я бы покупала в хорошем месте приличный дом, чтобы нетто рендите была хотя бы 4-5%.
Да, но если человек не будет 18 лет держать квартиру, а покупает ее с 3-х копеечным миетером и сбрасывает (гримассы рынка) через 5 лет в 3 раза дороже?
Реальная цифра, то, что я покупала в 2012 году за 25.000 с миетерами, сейчас уже пустое, доится на коротких договорах и стОит 75.000).
Ну какая разница, что при покупке миетер платил 3 копейки, если упор не на ежегодную прибыль, а на ликвидность, что тоже в результате прибыль?
Ну да, если покупать обьект со старвм сьеищиком, то nettoanfangsrendite ни о чем не говорит.
Но у меня получается фактор 40 на вполне рыночную цену аренды, там нетто рендите меньше 2% выходит. То есть покупатель расчитывает на рост арендной платы и рост цен на жильё.
Значит она переоценена. Нормально будет порядка 120 арендных платежеj. Ну +/- как обычно...
Т.е. квартира за 10 лет отбивается? Ну не знаю я где такие нормы...
В популярных городах это скорее мечта нежели норма... А реальность, скорее 20-25 лет.
Ну и где же прописаны ваши нормы на 20-25 лет?
Глянул сейчас стоимость квартир и стоимость аренды там, где в марте маршируют ССовцы: хата 25К, рент (такой же и в том же районе) 220-250. На обсуждениях народ говорит об 18К и 300... коммунальные платежи зимой за однушку - ~100, двушку - ~120...
Для сведения - реальные зарплаты 60% населения - ниже 400 евро в месяц, Т.е. второй маркер цены - зарплата зa 5 лет.
Так сколько же должна стоить хатейка, если зарплаты на пожрать не хватает... получается - около 10 лет аренды - иначе арендующий контингент с голодухи перемрет...
Мои минимальные познания кроме слова рендита включают понимание отношения к заработках на аренде недвиги, как к бизнесу. И если таковые знания есть, совсем необязательно посещать всякие курсы со сдачей экзамена в понедельник))). На которых оратор вкрадчивым голосом плетет общеизвестное. Достаточно построить простейшее кеш фло. как и в любом другом бизнесе.
Специфика уникальная нынешнего заработка на аренде, это низкие цинзы многократно ниже рендиты. Иначе говоря, чем больше ты взял денег в долг, тем прибыльнее проект. Желательно стопроцентно. Для этого есть варианты.
Вторая специфика заработка- относиться к недвиги не как к имуществу, а как к инструменту. И все сразу все станет ясно. Нельзя рассматривать как пассив или как частичный пассив. Это значит не стремиться быстрее за нее рассчитаться. Это значит стремиться не только к минимальным цинзам но и к минимальному тильгунгу. Это принесет вам прибыль здесь и сейчас.
Вот сейчас рассматриваю новый обьект. Естественно только геверблих. Продажа госимущества. Цена обьекта моя любимая вокруг 900. Точнее 850 000 евро. частично 2007 года частично 1994. Два якорных арендатора по 4200 нетто. один бессрочный с фристом за 36 месяцев другой на 6-7 лет потом точно уходит. Время найти замену как понимаете достаточно. еще один арендатор 1500. Полукислый. Сразу готовить замену больше года не протянет. Но тем ни менее рассматриваю риск арендных люков по этой части недвиги и даже завышенно- средняя аренда как 1000 евро. итого 9400-9500 евро в месяц= 114 000 год. На стоимость (850 +55 налог+8 оформление) 913 000. 12.5% годовых. Это если покупать самому. Маловыгодно.
Но я беру 600 000 кредит. Под цинзы до 1.8-1.9 и2.-2 2,5 % тильгунга. Ну чтобы выйти на 24 000 год банку. Именно с этого с банком начинать разговор. Я хочу платить 2000 в месяц рату и все. Итак от миты 114000 минус 24 останется 90 000.
Вложи я свои в остаток, как раньше делал получал бы 7500 в месяц дохода. То есть на потраченные 313000.моя доля цены, 90 000 дохода. Это уже вкуснее 28,75% рендит. Но свои кончились на предыдущие 2 обьекта. Поэтому беру 300 000 не у банка, а за долю в обьекте человечка питерского старого друга. Вроде как уже и обьектик не твой а твой и инвестора. А по фигу. У него далеко не последнии, в рублях не держит а тут и сын учиться в германию приедет. Парню надо 1200 в месяц- отсюда и плясали. 5% на вложенную инвестицию. Да перфект. Это не ипотека. Это инвествложение под залог, кстати без занесения в грундбух( куда я денусь). Это прибыль инвестиционная. С нее у меня налогов нет. У парня налог с 1200 в месяц практически никакой. Но и !!!! долг не уменьшается. Он так и остается 300 000. А по фигу.
Итак онимем еще 15000 в год. Мой доход 75000 в год. Или 6250 евро в месяц на вложенные? дада те самые 13000. Как рендит посчитать? 577% годовых :)))) В теории.
А на практике просто деньги из воздуха. И меньше всего я буду держаться через сколько то лет за обьект. Например через 10 лет четверть кредита у банка уже будет выплачена. Инвестор как 300 000 вложил, так свои 5% и получает. Всегда продам на 25% дешевле или нет? Даже с учетом возраста здания на 10 лет старше. Так цена не падает н6а рынке. В худшем варианте отдаминвестору. Спасай свои 300, забирай обьект а то я помираю.)))
Условно беру самый пессимизм. Ничего не вложил, немного посуетился, ни с чем остался в резхультате, но 10 лет пет по 75 000 в год пополучал. плохо ли? А если не самый пессимизм взять а средний?
К чему все так подробно? да к тому что на деньги смотреть надо как на инструмент, а не на сам обьект. Он только товар.
Брала бы берлиже кредиты в
своем 2012 купила бы по 25000 в три раза больше хаток, даже под те 3-5% какие были.Счас бы имела в три раза больше бабок.
чтобы хата за миллион имела смысл хоть примерный ее надо сдавать за 8000-9000 евро в месяц. А если вы нолик перепутали и хата стоит 100 000, то соответсвенно за 800-900 в месяц. Вам такого не даст юг и бавария и мюнхены с гамбургами. Не даст и депрессняк в гдр. а вот настоящая западная германия именно это и даст. Правда не уверен что жилая даст. желая такого вроде не дает.
Брала бы берлиже кредиты в своем 2012 купила бы по 25000 в три раза больше хаток, даже под те 3-5% какие были.Счас бы имела в три раза больше бабок.
Мне не надо больше, уже мне хватит. Я не буду 150 лет жить. 
В три раза больше хаток, это в 3 раза больше головняка, Не забываем. Само в карман не капает.
А Вам нахера на старости лет? Мне если честно, тема порядком поднадоела, уже кое в каких пунктах сворачиваю лавочку, за каждой копейкой не нагибаюсь.
И меня терзают смутные сомнения, что речь в Вашем опусе "вкрадчивым голосом" (с) с никому не нужными подробностями
все про тот же обьект, который Вы комутотам измучались продавать который год тут его пиарите,
дураков ловите.
глупости не пишите. Уж два года сам купил как деньги появились. это первый был.за ним еще один в бохуме. а вот теперь уж и третий на подходе. на этом пожалуй остановлюсь. Так что с сомнениями вы пролетели. Есть желание можем связаться я вам экскурсию по обьектам устрою. Впрочем вы и сами можете выписку по первому обьекту в грундбухе посмотреть. кому он принадлежит. адрес вы знаете фамилию мою тоже.
А теперь по делу.
Я понимаю что 150 лет вам не протянуть. ну так у вас родственники есть.
А Вам нахера на старости лет? Мне если честно, тема порядком поднадоела, уже кое в каких пунктах сворачиваю лавочку, за каждой копейкой не нагибаюсь.
я вот тут для кого распинаюсь, чтобы четко показать- хатки не должны быть капвложением, они должны быть оборотным средством. Задача не быстрее отбить цену покупки, а извлекать прибыль ежемесячно. А кому при этом хатка фактически принадлежит дело десятое. Брали бы кредиты тогда, сейчас было бы в три раза больше миты.
Ну не такой уж старости. и именно сейчас хочется иметь столько, чтобы в круизы ездить и хорошо и много отдыхать на курортах. Три обьекта по червонцу грязными в месяц это и обеспечивают.
В три раза больше хаток, это в 3 раза больше головняка, Не забываем. Само в карман не капает.
А вот это золотые слова. Все это мелкое шустрильство с жильцами и однокомнатными по паре сотен с каждого
в месяц сшибать, чинить следить заселять выселять действительно головняк. Поэтому брать надо большие обьекты и геверблих. где арендаторы все сами обязаны делать и их как пальцев на руках максимум и миты месячные многотысячные. Работы в 10 раз меньше а выхлоп больше.
И вообще я не понимаю. Я просто доступным языком изложил свой бизнесконцепт. Что вы на меня взьелись? У вас другой концепт. на здоровье. Но это не значит что мой хуже вашего. Ваша капитализация выше, оборотные средства меньше. У меня наоборот. Просто два разных концепта. При одном больше головняка при другом меньше.
Ну и где же прописаны ваши нормы на 20-25 лет?
Разве я где-то написала что это мои нормы? Вроде нет.Я сама никаких норм не устанавливала. В таких вот разных статьях подобная инфа прописана https://www.geldtipps.de/immobilien/geldanlage/wie-hoch-di...
Задайте в гугл вопрос о средней рендите.
А о нормах на 10 лет где прописано?
Глянул сейчас стоимость квартир и стоимость аренды там, где в марте маршируют ССовцы: хата 25К, рент (такой же и в том же районе) 220-250. На обсуждениях народ говорит об 18К и 300... коммунальные платежи зимой за однушку - ~100, двушку - ~120...
И это один из популярных городов? Ибо я однозначно о них написала. Какой же, если не секрет?