Mietpreisbremse-Ignoranten
Aus Artikel im Internet
http://www.wallstreet-online.de/nachricht/9199952-mietprei...
Viele Wohnungs-Investoren glauben, sie könnten die Mietpreisbremse ignorieren.
Ein Fall, der sich tatsächlich so ereignet hat: Ein mir bekannter Berliner Investor hat eine 152 qm große Wohnung, nachdem der Vormieter auszog, für 1500 Euro/Monat vermietet. Das war in der Tat die realistisch mögliche Marktmiete. Aber ein Jahr, nachdem er den Mietvertrag abgeschlossen hatte, flatterte ein Schreiben bei seiner Hausverwaltung ein. Das Schreiben war ganz offensichtlich mit dem Mieterverein oder einem Anwalt abgestimmt.
In dem Schreiben wurde argumentiert: Die Nettokaltmiete liege bei 9,87 Euro/qm. Die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel betrage indes nur 5,71 Euro/qm. Schlage man 10 Prozent dazu - wie dies laut Mietpreisbremsen-Gesetz möglich ist - dann ergebe sich, so der Mieter,
eine zulässige Höchstmiete von 6,28 Euro/qm bzw. 954,71 Euro.
In dem Brief hieß es weiter: "Die von Ihnen geforderte Miete übersteigt die höchst zulässige Miete um 545,29 Euro nettokalt. Ich fordere Sie zur Vermeidung einer gerichtlichen Klärung auf, mir bis zum … schriftlich mitzuteilen, ob Sie der hier ermittelten Reduzierung der Nettokaltmiete zustimmen… Die überhöhte Miete zahle ich ab sofort ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Rückforderung." Der Investor wusste, dass er vor Gericht keine Chance hat und reduzierte die Miete. Das bedeutet, dass er künftig jährlich 6543,48 Euro weniger Mieteinnahmen hat als kalkuliert. Setzt man beim Verkauf des Objektes einen Faktor von 30 an (was bei der Lage realistisch ist), dann bedeutet dies einen Verlust von 196.304 Euro.
Viele Investoren sind beim Kauf nur deshalb bereit, sehr hohe Faktoren zu akzeptieren, weil sie bei der Neuvermietung ohne Berücksichtigung der Begrenzungen durch die Mietpreisbremse kalkulieren. Nehmen wir noch einmal das Beispiel und führen es mit oben genannter Annahme fort: Wenn das Haus derzeit zu einer Miete von 5,71 Euro/qm vermietet wäre, dann bedeutete dies 137.040 Euro Mieteinnahmen pro Jahr. Es gibt viele Investoren, die würden ein solches Haus sofort zum 30fachen kaufen, also für ca. 4,1 Mio. Euro. Der Käufer rechnet dann so, dass er irgendwann das Haus für 10 Euro/qm vermieten kann, was der aktuellen Marktmiete entspricht. Das würde Mieteinnahmen von 240.000 Euro bedeuten. So gerechnet, hätte er auf die seiner Meinung nach erzielbare Soll-Miete nur
einen - durchaus heute sehr attraktiven - Faktor von etwa 17 bezahlt. Diese Rechnung basiert jedoch darauf, dass er bei der Neuvermietung die Marktmiete - ohne Berücksichtigung der Mietpreisbremse - nehmen kann. Das ist heute tatsächlich oftmals üblich und eher die Regel als die Ausnahme. Aber bleibt das auch so?
Viele Mieter sind froh, wenn sie eine Wohnung anmieten können. Manchen ist dabei nicht bewusst, dass sie mehr bezahlen, als sie laut Mietpreisbremsengesetz zahlen müssten. Anderen ist es zwar bewusst, sie akzeptieren das jedoch trotzdem. Zunächst. Irgendwann sehen sie, dass andere Mieter erfolgreich die Miete durch einfache Schreiben (wie das oben zitierte) reduzieren und machen es denen nach. Diejenigen Mieter, denen es nicht bewusst war, dass sie einen
Vertrag mit einer gesetzlich nicht zulässigen Miethöhe unterschrieben haben, werden irgendwann durch den Mieterverein, durch die Mund-zu-Mund-Propaganda oder durch Artikel in den Medien ("Dein Recht als Mieter") darauf aufmerksam.
Die Mietpreisbremse ist zwar zunächst auf 5 Jahre begrenzt, aber ich würde auf keinen Fall darauf spekulieren, dass sie dann wieder abgeschafft wird - so unsinnig sie auch ist. Ich bin dagegen ziemlich sicher, dass sie in der nächsten Legislaturperiode für Bestandswohnungen sogar noch verschärft wird - so etwa durch eine Änderung der Berechnungsvorgaben für den Mietspiegel. Aus all diesen Gründen entscheiden sich immer mehr Investoren dafür, Neubauwohnungen zu erwerben. Zwar werden auch hier hohe Faktoren bezahlt (je nach Lage und Stadt zwischen 22 und 30), aber da beim
Neubau die Mietpreisbremse nicht gilt, stehen sie nicht im Wettbewerb zu Investoren, die einfach ganz anders rechnen als sie es tun. Daher ist die Chance, bei einem Forward-Deal für ein Neubauprojekt ein Haus zu einem vernünftigen Preis zu erwerben, wesentlich größer als beim Kauf von Bestandswohnungen.
Ну да, это давно известно, что можно анклаген и получить часть уже запланной (!) миты назад.
Помните, что написав такое письмо собственнику квартиры, Вы возможно будете в ближайшее время выселены из-за айгенбедарфа.
Потому, приобретая квартиру как вложение капитала, на миту особо не рассчитывать, а скорее надеяться на то, что квартирка подскочит в цене и ее удасться спихнуть через пару годков. А миту копить на случай непредвиденного ремонта, ЧП и кто-его-знает-чего.
Я не эксперт в этой области, думаю Евгения прокомментировала бы лучше.
для противостояния митбремзе три совета -
во первых покупать жилье только там где есть высокий спрос.
второе - без жильцов
третье - смотреть КОМУ сдавать ! (не недо немцам и шибко умным не немцам. лучше всего студентам, гастарбайтерам, вновь приехавшим
и ограничивать договора на месяцы, год, два) лучше, но не обязательно, меблирт.
кто это не понимает , сам виноват.
а кто понимает - может очень хорошо "стричь купоны"
dля противостояния митбремзе три совета -во первых покупать жилье только там где есть высокий спрос.
там и цены соответствующие. Вижу в профиле вы из мухино. Спрос там большой, но и цены зашкаливают. Старьё к 7к за метер доходит. Взять двушку так цена 400к - 500к. Неужели такой спрос?
Что ж тут интересного?
второе - без жильцов
для себя, да. А на сдачу? Вы вверху читали, что пишут?
третье - смотреть КОМУ сдавать ! (не недо немцам и шибко умным не немцам. лучше всего студентам, гастарбайтерам, вновь приехавшими ограничивать договора на месяцы, год, два) лучше, но не обязательно, меблирт.кто это не понимает , сам виноват.
А как этого умного определишь? Когда на просмотр идут, все тише мыши. Они же хотят квартиру получить.
А вновь приехавшим - это вы при сирийцев и авганцев? Так они на государсвенном обеспечении. Даже хафтлич страховки у них нет. И будут они по 10 челов в квартире жить.
И не запретишь.
н.п.
Не совсем понимаю этот закон, обьясните кто в курсе. Закон был введён в 2015 году, так вот на возврат переплаченного имеют права только те, кто снял квартиру после принятия закона в силу или даже те, кто уже несколько лет снимает квартиру и у кого Miete выше Mietspiegel+10%?
ну и проверяйте. Кто мешает раз в год-полтора красить стены, устанавливать новое зеркао в прихожей и заменять пару розеток?
Voraussetzung für die Geltendmachung dieses Befristungsgrundes ist
jedoch, dass es sich um zulässige Bau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen
handelt. Darüber hinaus muss durch diese Maßnahmen eine wesentliche Veränderung der Mietsache
eintreten. Dies ist bei jeder Umgestaltung der Räumlichkeiten der Fall,
bei welcher die Sachsubstanz erhalten bleibt. Unter Beseitigung ist
nicht nur der vollständige Abriss der Mietsache zu verstehen. Vielmehr
ist entscheidend, dass die Mietsache nach der Maßnahme nicht mehr ihre
räumliche Gestalt hat. Beispiel: aus mehreren kleinen Wohnungen wird
eine große Wohnung gemacht.
http://www.mietrecht-hilfe.de/mietvertrag/mietvertrag-arte...
вот и стойте в очереди к адвокатам, а потом платите им деньги. Миту вы срежете, но с квартиры съехать придется, уж поверьте. И не расчитывайте на хорошую рецензию, если вдруг следущий сдатчик у меня ее запросит.
В таких горрдах, как Мюнхен, Берлин и Гамбург пока преобладает спрос, а поэтому выступать против фермитора может только тот, у кого перед фамилией стоит Dr. jur...
ну и переносите стену в своей квартире каждый раз или свой дом сносите и каждый раз по новой стройте. только на это надо будет скорее всего разрешение брать у архитектора. а покраска стен не будeт считаться перестраиванием помещения, а ремонтом. к тому же митеры могут сами стены покрасить.