Что взять - Mehrfamilienhaus или Einfamileinhaus?
Здравствуйте.
Хотела взять в кредит однушку/двушку в Ганновере (для сдачи), но в сравнении с моими субъективными прошлогодними наблюдениями, в этом году ганноверские цены на нормальные из них просто обезумели (арендная плата при этом не сильно повысилась, т.е. рендита ухудшилась). И расценки на сомнительные Zwangsversteigerung такие, что в прошлом году подавалось как отремантированное готовое. А плохо сданные или с проблемным митером брать боюсь - мы с мужем не те люди, что в случае конфликта умеют толково отстаивать свои интересы.
А вот в отношении Mehrfamilienhaus и Einfamileinhaus цены не так сильно поднялись, поэтому решилась на куда более крупный и долгий кредит - на небольшой многоквартирный дом. Но знакомый немецкий маклер отговаривает, мол, многоквартирный слишком "проблематичен в обслуживании" и потом прокляну всё на свете, обычный дом лучше. Но чем же так проблематичнее?
Его поквартирно и сдать, мне казалось, куда проще будет, чем целый крупный дом.
Думала о таком рядом с Ганновером.
то вы там сами жить не планируете ? лично я к таким вариантам отношусь положительно.
но нужно учитывать три веши.
1 - Sanierungsbedürftiges - стоит в описании. сколько там еше на ремонт уйдет ?? кто знает ?
2 - мелкий ремонт будет нужен всегда. так что это вариант или для хандверкеров или если
есть хороший недорогой надежный хандверкер.
3- нужно изучить, как далеко от города, какой транспорт, какие аренды в этом месте и есть
ли спрос.
когда я прикидывала такие варианты для себя. как гельданглаге... в разных местах и с разными
ценами, в том числе и более дешевые чем ваш вариант - я все же пришла к выводу, что ВЫГОДНЕЕ
для меня, покупать однушечки в городах с повышенным спросом, студенческие, где много рабочих
и новых приезжает. чем вот такой дом.
по деньгам выгоднее.
ну я еше думала вариант, чтобы самой жить в том же доме. но потом поняла, что не хочу.
если дом - так без соседей. а если уж соседи, так квартира в хорошем райное большого города.
Спасибо за ответ! 
Жить там не планирую :)
Хороший хандверкер, слава богу, наконец-то появился, поэтому 1-й и 2-й пункт рассчитываю реализовать с его помощью. Если конечно при просмотре дома не окажется, что Sanierungsbedarf намного мощнее, чем можно было предположить (термина пока не было).
Локация хорошая - это не прям Ганновер, а Laatzen и район чуть более смешанный чем обычно, но отлично с траспортом, магазинами, доступностью, постоянно что-то новое стрится, и есть спрос, и миты растут.
я все же пришла к выводу, что ВЫГОДНЕЕ для меня, покупать однушечки в городах с повышенным спросом
И я того же мнения. Но цены на однушки в моём городе в этом году так выросли, что у меня волосы дыбом, даже не знаю... (рассматриваю вариант
покупки в другом городе, но пугает далёкая доступность). А те однушки, чьи расценки поспокойнее, прямо при показе оказываются с "изюминкой", например, с Erbpacht. Мол, забыли упомянуть в объявлении 
Уже четвёртый такой случай такой "забывчивости", в прошлых годах такого со мной ни разу не было. Комиш.
И я того же мнения.
А я вот иного мнения, однушки в разных домах: это высокий Хаузгельд и как правило мутноватые совладельцы, которые ставят палки в колеса, либо по санирунгам , либо по сдачам в аренду. Я как то с одним уродцем сцепился- он крови мне попил будь здоров, реально тысяч 50 аренды не получил из за него, Еще и сын у него адвокат оказался- убить было б дешевле)))
Так что на сейчас я не советую инвестировать в расбросанные обьекты- лучше в хорошем месте- но многоквартирный дом. Такой как в Обьявлении ТС у нас стоил бы тысяч 500
Lage, Lage, Lage....
цена была бы в 2 раза а мита на пару евро выше. вообще все фигня. рендит меньше 10% чистыми после налогов и расходов вообще не интересен.
как пишет интернет только 20% сдающих имеют в обьеме пятилетки доход. еще столько же понулям. остальные в разном минусе
если все квартиры уже сданы, то вероятность проблемных жильцов примерно 10-15%. их конечно можно выдавить, но это требует время и денег.
подбор новых жильцов очень важен. берлиже вам может хорошие советы дать по подбору новожителей .
если есть пустующие квартиры, то почему они простаивают?
я согласна. я такие дома расматриваю (-вала) . но надо на 100 % уверенной бытьчто будет спрос на аренду.
в дорогих регионах я даже не расматриваю. а вот такой вариант как у ТС,( 100 - 350 тыс) да еше рядом с Ганновером (как
пример), я бы расмотрела. Пусть социальшикам, пусть беженцам, главное, чтобы квартиры были пустые,
а не с митерами которые живут 30 лет и платят копейки.
но что бы за это братся нужны силы. поэтому я то подумаю, то думаю - да лень уже.
а однушки - хорошо работают. но хлопот конечно много, разные фервальтунги, разные места..
кстати , я тут езжу в одну красивую деревню. регион заброшеный к сожалению. год назад летом
завезли к ним огромную партию беженцев, поселили в фериенхойзер, большая анлаге , приват
принадлежит. в самой деревне и рядом - пустует ТРЕТЬ домов (старых) , то есть можно было бы
и расселить беженцев дальше по домам. приезжа через год, спрашиваю как ситуация - отвечают -
все беженцы куда то делись. тот владелец фериен анлаге очень растроен.
осталась в деревне одна или две семьи. я так понимаю - слиняли они все как то. в города...
а деревня - ПУСТУЕТ !!! дома не продаются, стоят разваливаются (старые, новые все жилые)
и это ! Бавария.
я хоть и не гуру, но сразу предполагал , что гешефт с беженцами будет очень краткосрочный. проезжаю мимо новстроев деревянных для них- полупустые. Некоторые даже не успели сдать- а заселять некого(((
По теме- я покупаю только там , где спрос высокий. Или же это гевербе. Индустрия, где мало живут, все больше работают. ТОже хороший выхлоп выдает.
а я ж мебель все скупаю... я меблирт сдаю..
так вот - одно время продавали за копейки, кровати, просто или двухэтажные,
со всеми причендалами, за копейки.. кто то набрал, а гешефто не пошел )))
Или же это гевербе. Индустрия, где мало живут, все больше работают
а обьясните ?
ну я тоже 99% мебелированные квартиры сдаю. Только я все новое покупаю, ибо деру три шкуры за это)))) Капитализм!!
А что о гевербе обьяснять?? Надо на месте смотреть, большие участки под автохандель или склады очень хорошо сдаются. Бюро со складами в одном здании- залог удачного арендатора!! У нас же Даймлер и Порше рулят, а значит цулиферов много. Вот и спрос хороший.
Спасибо за ответ. А если б этот дом не нуждался в ремонте, то его покупка лично для Вас, например, имела бы смысл? Или Вы воздержались бы от покупки всех яиц (квартир) в одной корзине?
Вообще вот, к примеру, если есть к примеру 5 однушек по 50 тыщ каждая, и есть дом за 250 тыщ с пятью однушками, то при прочих равных (одна и та же локация, состояние, площадь однушек) дом же выгоднее? Ввиду единой локации или чего ещё там.
Вот Вы про однушки говорили. А могу ли спросить:
если бы был выбор между пятью однушками по 50 тыщ каждая, и единым домом за 250 тыщ с пятью аналогичным по площади однушками, то при прочих равных (одна и та же локация, состояние квартир) что бы Вы выбрали? Я так понимаю, выгода дома только в его его единой локации?
В сообществе владельцев ремонт раскидывается на несколько владельцев. Если владелец один, то на него одного ложатся все расходы. И потом, много митеров - много времени на всякие организационные моменты. Вопрос ы том, есть ли у вас времяи желание этим заниматься?
При желании вложить крупную сумму я бы купила раенхаус, к примеру, и сдавала бы семье. Семейные не так часто меняют жильё из-за привязки детей к школам/садам. Соответственно, не будет геморроя с постоянной сменой жильцов и ремонта после них.
Я бы купила все 5 однух в одном флаконе при прочих равных. Зачем полатить 5 фервальтунгов в квартирах, ходить на 5 собраний, когда можно быть "сам себе режиссер"? Я видела один домик в Берлине, раён на оценку 6 из 10, метро 2 автобусные остановки когда искала себе дом, на 8 квартир 350 тыс, садик вокруг, 4 стоянки, террасски, вокруг правда 5-этажки, еще подумала дешево, наверное ремонта много. Буквально через полгода вижу он уже за 500 висит.
Единственное, что немного опасен человеческий фактор, если вести дом плохо, Ваши сьемщики могут как то скооперироваться, восстать, какая-нибудь паршивая овца будет воду мутить и по адвокатам бесплатным бегать и начнут хором миету снижать и все такое. КОгда у Вас 5 миетеров в 5 домах, они не трут между собой и не выискивают хором где неправ "злой фермиетер". Если быть доброй феей при сдаче и четкой в договоренностях, все на бумаге, все соблюдать, никаких виляний, никаих двойных бухгалтерий - ето почва для разногласий, к действительным недостаткам относиться со вниманием и их исправлять, как я это делаю, то будет все ОК.
Всю большую сумму в 1 дом под 1 миетерa? Ни за что! Дома вообще сдавать невыгодно. Лучше 4 однухи на эти деньги купить. Дом одной семье уделать - каждая сдача почти этим заканчивается. СЕмейников не выковыряешь, собачек любят такие сьемщики заводить.
если вести дом плохо, Ваши сьемщики могут как то скооперироваться, восстать, какая-нибудь паршивая овца будет воду мутить и по адвокатам бесплатным бегать и начнут хором миету снижать и все такое
Я о таком аспекте до сих пор даже не задумывалась 
А ведь правда.
Да даже если вести дом хорошо, но, например, регулярно (насколько можно по закону) поднимать миту, то немногочисленные, но дружные недовольные соседи могут объединиться и затормозить это.
Делайте все четко, по закону и уверенно. Никаких панибратств и чаепитий с миетерами, помните кто Вы и кто они и все будет ОК. Я дружу с некоторыми миетерами, мы на связи, втзаимовыгодные сотрудничества развиваются из знакомства и все такое, но! После того как они уже сьехали. Есть определенная этика, рихтлинии, которых если не придерживаться - себе дороже.
Чай попьете под яблонькой, поулыбаетесь, полжизни своей расскажете, ребенку игрушку подарите от чистого сердца, а когда они будут неправы Вы уже постесняетесь и гайки закрутить и строгое письмо написать в суд если что пойти - уже рука не поднимется. ДЕржите дистанцию.
Так митерами и всеми кв заниматься надо :) кв уделать несемейные тоже могут, как и собаку завести, и сменяют работу легко, переезжают с места на место, и ремонт после них тоже делать. Больше митеров и объектов - больше времени и сил уйдёт. Тут палка о двух концах.
Так митерами и всеми кв заниматься надо :)
Это что детсад какой, чтобы миетерами заниматься?
кв уделать несемейные тоже могут, как и собаку завести, и сменяют работу легко
Уделанная квартира и уделанный дом это разные вещи за разные деньги.
Скажите, Вы много домов уже сдавали и выручку с этого посчитали, что рассказываете, как это классно?
Главный плюс покупки целого дома, это то что вы одна хозяйка. Не будет ругани на собрании жильцов, соседей у которых нет денег на ремонт, идиотских предложений сделать что-то дорогое на все отложенные деньги. И этот плюс полностью перекрывает возможные мелкие минусы.
Из минусов еще может быть, что вселится один сумасшедший, который всех остальных доставть будет и нормальные жильцы будут съезжать.
Женя, я не рассказываю, как это классно :)) это менее энергозатратно для неопытного сдатчика, т.к. митер один и на более долгое время, чем в однушках. А судя по вопросам тс, она и есть неопытный сдатчик. По доходности меблированные аппартменты выгоднее сдавать, но об этом тс не спрашивает. Мнение своё не навязываю ни в коем разе.
Миетер, засевший в объекте на долгое время, пока детки не вырастут, дома так и снимают, это не плюс, а жирный минус. Но я своё мнение никому не навязываю. Насчёт неопытности как раз такой вариант -конец всему. Неопытный заселяет какашку. В овечьей шкуре и следующие 15 лет его качество жизни испорчено мыслями и разборками с этим г. Заселил бы на год по договору в мебелирашку студента, пусть неудачно, через год в пустой квартире бы уже знал, кого брать и на что смотреть.
Неопытный заселяет какашку.
при этом еше говорит - я САМ, маклеры могут гулять лесом, я их кормить не буду ( это в те времена
когда хозяева не платили еше) .
и они как раз и попадают... а самое страшное это когда перестают платить. а у них кредит и вонгельд.
тик тик и через год герихтфольциер перед дверью, и все- разрушили всю благополучность людей.
наташа, покупать дом, или 3-4 кв для аренды - это гиблое дело.
1 или 2, можно большую двушку под ВГ. но не больше.
это НЕ выгодно.
я тут еше выгоду "много однушек" поняла, вдруг...
если вдруг случится чтото и понадобится много денег (заболел там, состарился) то можно однушку раз и продать, даже если
она на кредите.. а если тоже случится и у тебя на кредите целый многоквартирный дом, что тогда ??
весь дом продавать ???
и еше - у меня хороший опыт с фервальтунгами... я вижу сколько они делают, и сколькие проблемы валились
бы на меня, если бы (к примеру) весь дом был бы мой. плюс они часто оплачивали такие веши, что я и не
ожидала, что это "гемайшафт".... а просто ремонт в квартире - это уже под силу..
нет, всеже дома надо брать только если мужчина и спец в строительстве, иначе не стоит рисковать...
Без кредита другое дело. Но Таня написала про дом в кредите.