всем привет, мне кажется, что спекулятивный рост цен на недвижимость похоже начал останавливаться.
Причина однозначно в мартовском решении ЕС Wohnimmobilienkredit-Richtlinie. Самое главное в нём, то что банки теперь должны доскональнo проверять спообность выплатитиь кредит на протяжении всего (!) иппотечного времени и не учитывать стоимость дома и рост его стоимости.

Раньше (до марта 2016), работник возрастом 37 лет, готов платить 1300 евро в месяц мог без проблем получить иппотеку под 1% Тильгунг (на оставшиеся 57 лет). Таким образом максимальный кредит составкяет 520.000 евро при Zinssatz допустим 2%. Как видно работнику ведь реально осталось работать 30 лет до пенсии и банку раньше было это пофиг, так как дом заложен и цены на объекты растут.

Сейчас же банк даст кредит этому 37 летнему работнику всего лишь до пeнсионного возраста на 30 лет! то есть максимальный кредит при 1300 в месяц будет не 520.000 EUR, а лишь 350.000 EUR.

Раньше 37-летний мог позволить себе дом в кредит на 520.000, а сейчас 350.000 --> на 170.000 EUR меньше !!! что привeдёт к тому что люди не могут себе позволить оплатить пузырные цены на рынке и цены начнут снижаться, из-за того что мало кто сможет себе эти пузыри оплатить.

Банки начали постепенно внедрять эти новые правила, Первыми были Sparkassein и Sparkassenуже пишет о уменьшении выданных кредитов на на 8% чем полгода назад.

Когда большинство банков внедрят в свой расчёт рисков новое правило это и будет отправной точкой снижения цен. Желаемые заоблачные Цены конечно не понизятся до уровня 2008 года, но ценовое спекулятивное безумие хоть окончилось.
Ура товарищи !

update: кроме того, если Европейский Центральный банк (EZB) начнёт повышать кредитную ставку, то максимальный потолок кредита ещё понизится и будeт давить цены вниз.

Link1: Tschüß deutsche Immobilienblase! Wohnimmobilie...

Link2: Neues Gesetz lässt viele Deutsche um Immobilie...

Link3: Britische Bank warnt vor Ende des deutschen Im...

Ну это конечно надвое сказано.

1. Политика количественного смягчения все равно присутствует. ЕЦБ будет и дальше ценные бумаги выкупать, вроде на год еще продлить хотят. Значит инфляция будет все равно, люди вкладывать в недвижимость все равно будут.

2. Интересно написано про тех, у кого кредит без продления, то могут они остаться без денег и дома с молотка пойдут. Только это для тех кредитов, которые были выданы в последние годы. А их брали на тридцать лет, те к кого за душой ни гроша и доход не высокий. Т.е. аукционов этих лет двадцать, двадцать пять ждать придется.

Ну а в общем, цены это не снизит, а только усмирит рост. Для снижения одного мероприятия мало.

Ну и напоследок: как цены не снижаются при кризисах, никогда на исходную не возвращаются.

"Раньше (до марта 2016), работник возрастом 37 лет, готов платить 1300 евро в месяц мог без проблем получить иппотеку под 1% Тильгунг (на оставшиеся 57 лет). Таким образом максимальный кредит составкяет 520.000 евро при Zinssatz допустим 2%. Как видно работнику ведь реально осталось работать 30 лет до пенсии и банку раньше было это пофиг, так как дом заложен и цены на объекты растут."

Разве? Разве и сейчас какой-то банк даст работнику кредит на срок, выходящий за рамки его работоспособного возраста?

может будет и на вашей улице праздник.

не в этом году, так в следующем.

или позднее...

а пока, ЕЦБ проценты оставил на нуле, вкладывать особо некуда...

Разве? Разве и сейчас какой-то банк даст работнику кредит на срок, выходящий за рамки его работоспособного возраста?

до statistische Lebenserwartung раньше было без проблем

а пока, ЕЦБ проценты оставил на нуле, вкладывать особо некуда...

маклер сказал, что многие без кредита покупают или с большим айгенкапиталом. Старшее поколение деткам подкидывает, всё равно деньги негде держать.

Разве и сейчас какой-то банк даст работнику кредит на срок, выходящий за рамки его работоспособного возраста?

то максимальный потолок кредита ещё понизится и будeт давить цены вниз

-----

Буквально на днях те же ЕЦБ/ЕК(или кто там с деньгами) залили в одну из прибалтийских стран более 1.1 млд.

Конечно, что-то будет потрачено на рефинансирование предудущих долгов... ну скажем процентов 40-к...

Вопрос - Куда денутся остальные 650+ млн?

По большому секрету скажу - там, по месту, с этими деньгами делать нечего - их просто некуда вкладывать.

А как же совместные учения с НАТО? Вот их и будут оплвчивать те , кто поднял панику по поводу "россицской угрозы". Т.е эти самые прибалтийские республики на деньши ЕЦБ.

рост цен не остановился, он перераспределился.

на фокусе неделю назад был анализ - рост цен в мюнхене/берлине приостановился, зато в глубинке типа коттбуса рванул вверх. не в каждой деревне конечно, но действительно местами спрос/цены за последние два года заметно выросли.

эти ограничения -что 300 тысяч что 500 тысяч - в глубинке не имеют смысла, средний дом стоит в разы дешевле.

Интересная тема.

А кто знает новые правила, которыми руководствуются банки при выдаче кредита на жилье?

Я слышла, что формула такая:

1. (сумма выданных кредитов + будущий кредит) х 6,0% /12 месяцев

2. Доход от сдачи в аренду (кальтмите) за месяц х 75% (если есть обьекты)

3. Неттодоход по зарплате за месяц (включая 13-ю, но не включая бонуса)

и 2. + 3. - 6. > 1600 евро

рост цен от этого не остановится, будут выдавать кредиты на 30 лет, с погашением основного долга на 30 год, как в Америке.

Рост ставок по кредитам и депозитам, это да, снизит суммы кредитов и цены

будут выдавать кредиты на 30 лет, с погашением основного долга на 30 год, как в Америке.

подробее можно?

система очень простая, кредит на 30 лет, с погашением 1% в год, с перекредитованием в конце срока.

Итого через 30 лет выплачено 30%, остальные 70% остаются невыплаченными, одномоментно предъявляются к оплате и гасятся новым кредитом.

Наверно перепутали 1% в ГОД.
Я конечно не знаю тамошних реалий, но 1% в год это 100 лет выплат только основной суммы. Слабо представляю банк который выдаст под подобные условия кредит. Каков процент в таком случае по самому кредиту? . Кроме того большинство кредитов здесь именно так и выдают. К примеру 2,3 годовых на 25 лет потом рефинансирование на остаток = в большинстве случаев другой кредит. Банкам в настоящий момент чтобы заработать приходится прыгать между молотом и наковальней. С одной стороны низкий процент ЕЦБ, с другой срок на который выдаётся кредит. Исходят из принципа заработать сейчас со ставкой 2,3 на 10-30 лет, а там как карта ляжет. Не кредитовать они немогут - основная статья дохода.

Ну дык именно это и запретили - все 100% должны быть погашены до момента выхода на пенсию.

В какой пропорции рестшульд к телу долга - не важно.

Ну дык именно это и запретили - все 100% должны быть погашены до момента выхода на пенсию.

Брехня.

спасибо что поправили, конечно же в год.

А зачем банкам полное погашение долга? Чтобы больше получать молока, корову нужно лучше кормить и чаще доить. А у нас получается, нужно ещё и дольше доить. Зачем коровку то резать?

В общем, банки по факту вместо кредитов на жильё, в реальности покупают жильё, оформляя его на заемщиков временно, до момента смерти и сдают его же заёмщикам в аренду под примерно фиксированный ежемесячный платёж.

Крепостные, батраки, барщина, оброк, что ближе по смыслу?

1% в год это 100 лет выплат только основной суммы.

Это не так. Вы не учитываете, что даже 1% тильгунга уменьшает долг на 1% только в первый год, далее все большая часть ежемесячной выплаты идет на погашение, и все меньшая часть на проценты по кредиту. При цинзах 5% и тильгунге 1% кредит гасится полностью примерно за 34 года, при цинзах 2% и тильгунге 1% - примерно за 50 лет.

Лео, при 1% тильгунга (в год, выплата в конце года) и 1% обслуживания кредита его вообще никогда не погасить.

Пример: кредит 100 р.
Сумма остатка с процентами за год 100 х (1 +, 01/12)^12
Сумма выплаченная по тилгунгу 1 руб.
Итог: 100, 005 руб.
Может мы о разных вещах говорим, но насколько я понял, речь шла о погашении в год 1% от основной суммы кредита. Сколько стоит его обслуживание вообще не говорилось. Я исхожу из сегодняшних 2,3 %. В любом случае, при таком раскладе банк кредита не выдаст.

Что касается того, не все равно ли банкам будет ли выплачен кредит к пенсии. Ответ: нет не все равно. Задача банка заработать деньги, а не потерять.
Зачем ему заведомо неплатежеспособный клиент?