И пошло дело, пошло..... И рада, что судьба ей тогда меня послала на проект и у нее моск начал работать в сторону недвижимости. А я ей - ходячий пример, путеводная звезда.

:-) Ну будь звездой.)))

У меня мозг всегда в общем-то в сторону недвиги напрягался. И "в прошлой жизни" в общем-то тоже был опыт в этом направлении. Тут я малек тормозила и чего-то какие-то картинки складывала, которые оказались несколько "тормознутыми". Чего-то я "зациклилась" на своей хозяйке-бабушке.... А она, вона, до 150 лет собралась жить (и слава Богу). Плюс начало жизни тут у меня как-то тяжеловато складывалось. А потом вон, ничего, потихоньку нормализовалось. Ну и советы и рассказы об опыте тут помогли, не скрою.

Именно поэтому Автору и советую, не сдаваться и искать приемлемый вариант. Должно срастись.

у меня вот какой вопрос: а почему люди (на етом примере соседка) продают дешевле чем в интернете? Зачем? Какая мотивация? А как же Gewinnmaximierung? наивность? незнание? лень?

Кучка разных маклеров отфоталa, повесилA в интернете дороже, а мы шли уже к нотару. Самое интересное, что зимой, за 3 месяца до этого события, мы видели в том же углу дом в иммоскауте на 100 тыс. дороже (дома типовые), правда там была kосметика посвежее и камин уже стоял и подвал был переоборудован под бюро, но все равно недорого. Мы так его хотели, гуляли вокруг него, записки кидали, но ни на емаил, ни на письма никто не откликнулся.Странные люди! Он до сих пор там висит и маклеры на 1-м Термине спрашивали хозяев, кто там продает по соседству и не откликается? ОН ДО СИХ ПОР в ИММОСКАУТЕ, без изменений. Такое ощущение, что у них абонемент на 3 года. За4ем вешать обьяву и мочать? Я писала ради знакомых, которых ахали у меня и тоже хотели в этот угол уже в 2016 - тишина. Но я про что. Аппетит и мечты жить в этом уголке у меня разгорелись еще во время облизываний на этот "фейковый" (назовем его так) дом. Поэтому когда я увидела настоящий, да за такие деньги, я решила: лопну, но куплю! И купила бигмакс посомотрел - одобрил я купила, второго шанса такого зизнь не даст.

А у меня из "прошлой жизни" в союзе даже корки есть "Оценщик недвижимости", хотя это никак не было связано с моей работой. Училась для себя. Было интересно.

Мой дом еще с год после того, как его купил, предлагался всякими маклерами с нереальной наценкой.

Прикиньте, пожалуйста.))) Интересны мысли.

Я тут без выводов о том будет ли пузырь или нет. Просто чистая статистика за последние годы:

Источники: Амт по статистике , Иммовельт статистика

Другие искать не стал, думаю тоже самое получится.

Итак изменение цен по Германии в общем с 1998 года. Без разбивки по типу жилья и местоположению 100 пунктов это значение в 2010 году.

Интересен небольшой спад в конце 2008 (кризис недвижимости в США).

По группам (я сделал только до 100 м2) остальные практически идентичные.

Здесь видно что за год растет примерно на 5 тыс. Как долго будет расти не ясно, но регрессия линейная.

И на сладкое отношение цены к мите. Практически не меняется. Т.е. стоимость жилья равна примерно 17 лет выплат.

Например для первой строки: 188 478 евро покупной стоимости / 576 евро мита / 12 месяцев = 17 лет.

Для 100-140 м2 около 19-20, лет. Выше - 19 лет

Сам эксель со второй частью в аттачменте. (первый чистые данные - оттуда только график, можно с сайта напрямую скачать)

Anhang

Еще забыл. Отношение цена / мита похоже немного растет. Т.е. миты не поспевают за ценой.

все это лишь говорит о том, что bäume wachsen nicht in den himmel и конец этому росту цен не за горами

Т.е. стоимость жилья равна примерно 17 лет выплат.

Где ? Найдите мне пожалуйста для примера квартиру в Берлине, со съемщиками или без, которая теоретически окупится за 17 лет аренды - желательно без откровенно наглого обхода Mietbremse. Спасибо.

Почему такой вывод, если цены на недвижимость уже более 20 лет неуклонно растут? Скоро ещё беженцы начнут себе квартиры и дома искать. Поэтому цены на недвижимость будут только расти. А в больших городах цены будут ещё к тому же в два раза быстрее расти, чем в общем по Германии. Цену определяет спрос и если предложение меньше спроса, то и цены будут расти. Что сейчас все ринутся строить новые здания, тоже маловероятно, да и города не резиновые. Хорошие места уже давным-давно заняты.

Еще забыл. Отношение цена / мита похоже немного растет. Т.е. миты не поспевают за ценой.

если смотреть по нашему дому:
180 кв.м - 1360 мита - дом стоит 500.000 ( возьмём 500.000 , это минимум )
За 30 лет получается 489.600.

на беженцев я бы особо не расчитывал, это не та категория клиентов, которая может формировать спрос.

На мой взгляд, много жилья куплено с инвестиционными целями и отток населения ( по каким угодно причинам) приведет к тому, что эта модель работать не будет.

Так же, многие, кто набрал кредиты по 2% не смогут их обслуживать, когда % станет снова 5 или 6. Появится переизбыток объектов и цены станут падать

и это без учёта расходов на дом и налогооблозхения на доходы.

180 кв.м - 1360 мита - дом стоит 500.000, а 30 лет получается 489.600.

Во первых нужно понимать, что это статистика. Т.е. сколько стоит реальный дом и какова мита для этого дома отличается от дома к дому. Где-то больше, где-то меньше. В вашем регионе средняя цена продажи 1.758 евро за метр. Средняя означает именно средняя. Люксус дом может и 3.000 стоить, а сараюшка и 500. При определении цены следует обращать внимание на все факторы, которые здесь не отражены. Если бы кто-то дал мне статистику с детальным описанием места, метража, качества, времени постройки и т.п. я мог бы конкретно сказать переоценена или недооценнена конкретная квартира или дом.

Во вторых не стоит забывать что теоритическая цена отличается от практической. Можно и в 10 миллионов дом оценить. Вопрос купят ли. Ясно если дом недооценен, то его сметут как горячие пирожки. Стоящие на иммоскауте за 1.5 миллионов дома порой стоят очень долго и инвестировать в них не спешат. Потому как не окупится (не много желающих жить за 1 500 000 / 20 /12 = 6 500 евро в месяц). Т.е. в любом случае ориентироваться нужно на 20 лет.

В третьих существует бремзе для мит. Если вы внимательно посмотрите на второй график, то увидите, что миты увеличились за 3 года примерно на 17 процентов, что более менее соответствует законодательной границе в 20 процентов за те же 3 года. Причем я практически уверен, что не все владельцы поднимают миты на 20 процентов за 3 года. Т.е. тормоз таки работает. Возможно он и сдерживает рост жилья. Тут я могу только предполагать что является причиной, а что следствием.

Где ? Найдите мне пожалуйста для примера квартиру в Берлине, со съемщиками или без, которая теоретически окупится за 17 лет аренды - желательно без откровенно наглого обхода Mietbremse. Спасибо.

Здесь не идет речь о том окупится или нет. Речь всего лишь о зависимости стоимости жилья и стоимости аренды. Думаю при сегодняшнем состоянии дел квартира окупится через года 3. Вы же при покупке ее не теряете, а завтра ее стоимость увеличится, вы ее продадите и получите деньги назад. Покрыть вам надо только расходы на покупку и продажу.

Речь всего лишь о зависимости стоимости жилья и стоимости аренды

Точнее, о соотношении Kaufpreis/Jahresmiete. Покажите плиз реальную квартиру на берлинском рынке с соотношением 17. Очень интересно будет на нее посмотреть.

Думаю при сегодняшнем состоянии дел квартира окупится через года 3.

Еще раз. Это статистика по всей Германии. Тут не сравнивается цена конкретной квартиры и мита в конкретной квартиры. Также следует учитывать, что берутся все квартиры в момент расчета с определенным диапазоном цен и находится средняя цена. То же с митами. Закон больших чисел.

Статистика всей Германии это средняя температура по больнице. Есть немало мест, где до сих пор копейки стоит недвижимость, но в этой ветке речь не о таких районах.

тут даже сферический конь в вакууме.

Люксус дом может и 3.000

Эээххх... у нас за 3000 только "сарай", ну или "очень не очень".

Окупаемость за 3 года - это Вы прирост цены сегодняшними темпами считаете что ли?

Могу сказать про Гамбург, про конкретно свой объект. Он вырос за 10 лет на 100% Реально ровно в два раза цена выросла. Смотреть на это конечно тяжко было...Но... жизнь она такая. В Москве я наблюдала прирост цен за 10 лет в 8-9раз (1998-2008).... И потом падение почти в половину (недавние события).Так что... чего только не бывает. Но жизнь одна. Под все графики не подстроишься.

Или так. Я уже молчу, что даже если взять статистику по Берлину, то она будет отражать весьма искаженную реальность, т.к. данные по аренде берутся с одних (пустых) квартир, а по продаже с других, зачастую сданных, причем порой так, что ни о какой пересдаче можно еще 10 лет не мечтать. Вот типичный и далеко не самый дикий пример, http://www.immobilienscout24.de/expose/8286770... соотношение с учетом маклерских 50 и без шансов на чувствительное улучшение. Куда покатятся такие "инвестиционные" квартиры, как только вера в вечный рост дрогнет, можно без труда догадаться.