тип контракта для сдачи мебелированной квартиры
здравствуйте. хочу сдать полностью мебелированную квартиру. знаю, что с мебелью можно сдавать дороже чем без, но с легальной стороной вопроса знаком слабо. целый день читал архивы, но пока не докопался до истины.
подскажите, пожалуйста, какой тип митфертрага мне подходит? у меня имеется 3 образца, не знаю исчерпывающий это список:
- MV möbliert (unbefriestet)
- Zeit-MV möbliert (befristet)
- Zeit-MV möbliert m. Inklusivmiete (befristet)
для меня не принципаально на какой срок un-/befristet, заботы, связанные с потенц.частой сменой жильцов, не пугают. основной фокус на rendite. спасибо большое.
P.S. если рекомендуется Zeit-MV: Прочел что Zeit-MV возможен только при опред условиях (3 условия). у меня ни одного из 3х условий не выполняется. но еще нашел такой пункт: "Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Wohnung nur zu einer
vorübergehenden Nutzung auf Zeit vermietet wird. Die Wohnung ist nicht Lebensmittelpunkt des Mieters. " - можно ли на него ссылаться как на условие?
Спасибо, что подсказали! Так лучше?:
какой тип митфертрага / ну или тип сдачи мне подходит чтобы сдать мебелированнуюй квартиру при условии того, что основной фокус на рендите, длительность контракта безразлична, а заботы, связанные с потенциально частой сменой жильцов меня не пугают? короче, сдать хочется не дешево, и если что работать для этого я готов. ну и законно конечно.
тупо не пойму: все мебелированные сдаются дорого в разделе wohnen auf zeit (т.е. ограниченный по врмени контракт) - но для этого же voraussetzungs нужны, прямо слабо верится что у всех они есть, или это все равно, никто не проверяет? да и у всех паушальмита / инклюзивмита, а у меня счетчики на отопление и гор вода через проточный нагреватель - не знаю стоит ли.
или можно просто на месте ориентироваться, по тому чего хочет потенц.арендатор? я имею в виду по длительности? опыта со сдачей у меня нет - в 1ый раз, честно все архивы прогуглил. Буду благодарен за любой совет!
... мебелированнуюй квартиру................., основной фокус на рендите....ну и законно конечно.
предполагаю, сдача на сутки, при условии, что у вас рядом Месса, или Альштат крупного города.
Вы данные не даете, как советовать?
Вот цены на сутки: http://www.apartments-mitte.de/
У вас такая квартира?
Спасибо. Квартира у меня не такая. Расположение берлин, неподалеку от Schaffersee. Рассчитывать навернле только на летчиков с тегеля. Квартира 39 м2, 1.5 комнаты с балконом, ухоҗенная, мебель не очень новая но смотрится весьма прилично.
Я так понимаю, Вы говорите о т.н. фериенвонунг? я так думаю, что для этого надо узнать у хаусфервальтунга разрешено ли это, не так ли?
вообще я вот нашел что фериенвонунги у нас вообще со спец разрещения только возможны: https://service.berlin.de/dienstleistung/32621....
и еще вопрос, если inklusivmiete, включаются ли обычно в нее стоимость электричества и интернета. Спасибо!
Во-первых, нет такого слова inklusivmiete, есть Kaltmiete und Warmmiete. Kaltmiete -это цена только за площадь.
Warmmiete включает цену за воду горячую и холодную и отопление, электричество сюда не входит. Так что если нагрев воды или отопление электричеством, то тоже не входит.
в ссылке, что я привел, написано так:
Eine Genehmigung ist erforderlich wenn:
Die Nutzung von Wohnraum zur wiederholten, entgeltlichen, nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung, zur Fremdenbeherbergung, oder im Rahmen einer gewerblichen Zimmervermietung genutzt wird.
и еще вопрос, если inklusivmiete, включаются ли обычно в нее стоимость электричества и интернета. Спасибо!
Мы снимали у старушки мебелированную квартиру в Германии (Берлин). Заключался договор через каку-то контору, которой эта бабулька доверяла. Оплата за все коммунальные услуги: свет, газ, вывоз мусора..., как и в других квартирах, оплачивает съемщик. Цена была, конечно, выше, чем съем пустой квартиры. Бытовая техника вся была, даже машина для сушки белья. Если, конечно, стиральная машина поломается - сдатчик должен ремонт обеспечить, ну а если что-то съемщик сломает - он должен компенсировать. У нас вот у рукомойника пластмассовый держатель полотенцев сломался - сами купили, хотя бабулька не настаивала. Жили мы у нее года два, потом она сразу же мужчине какому-то сдала, тоже на длительный срок.
Благодарю Вас за комментарий. Скажите пожалуйста а что у Вас было в контракте написано: unbefristet? И как была расписана мита: небенкостен + кальтмита? Мне просто интересно каким образом в таких случаях вписывается наценка за мебель - просто в виде повышенной кальтиты не выделяя отдельно что это наценка за мебкль? Спасибо!
Унбефристет. Тоже 3 месяца на расторжение договора. Указывалось ли в договоре опись имущества, сейчас уже и не припомню, может просто цена была повыше, чем в пустой квартире. Точно помню, что опись имущества: мебель, бытовая техника... на листе в квартире была написана и сдаешь хозяйке при выезде, как в гостинице. Также каутион 3 миты, если сломаешь что-либо - удержать хозяин можен сумму из каутиона.
ну наверное все равно было не многим дороже чем пустая квартира? я вот например смотрю на скауте там все мебелированные сдаются как ауфцайт (цайт митфертраг) и цены почти в 2 раза выше чем аналогичные квартиры в разделе митвонунген.
Я вот соответственно тоже репу чешу как бы мне сдать ауфцейт, да только судя по тому что написано в качестве условий, получается не каждый может так сдавать:
Детали здесь http://www.mietrecht-hilfe.de/mietvertrag/miet...
VoraussetzungenEin Zeitmietvertrag kann nur unter einem der drei in § 575 Abs. 1 Nr. 1 – 3 BGB genannten sachlichen Gründe wirksam abgeschlossen werden:Eigennutzung (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB)Modernisierung und Baumaßnahmen (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB)Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB)Ausschließlich auf der Grundlage dieser drei Qualifizierungsgründe ist der Abschluss eines Zeitmietvertrages zulässig.
Ну на короткий срок, конечно, цены выше (но у них же часто и простаивают квартиры пустыми, искать клиентов постоянно нужно - мороки больше). До этого, мы снимали мебел. кв, тоже 2-х комн. в гастехаузе 3 года (дольше там жить не разрешили), т.к. кв. только на короткий срок расчитаны. Там цена гораздо выше была, чем у этой бабульки.
Я вот соответственно тоже репу чешу как бы мне сдать ауфцейт, да только судя по тому что написано в качестве условий, получается не каждый может так сдавать:
Детали здесь http://www.mietrecht-hilfe.de/mietvertrag/miet...
Ну, если вы хотите как фериенвонунг сдавать на короткий срок, нужно через какие-то агенства по туризму клиентов искать. И получится, что агенство сдает - наверное, разрешено. Мы-то тоже контракт через какую-то контору заключали, а не напрямую с бабулькой, деньги перечисляли на эту контору, а они уже - хозяйке.
вы все правильно поняли!
Сдача квартиры по суткам/неделям приравнивается к отелю, соответственно попадает под Gewerbe сдачу.
Нужно спец.разрешение на такое использование квартиры.
Это не ваш случай, я так понимаю.
Следующим за ним идёт сдача квартиры на определённый срок. Такая сдача должна быть с причиной. Вы сдаёте на год, например, т.к. ваша дочь заканчивает Уни и собирается в квартире жить. Вы планируете керн-санирунг. Или ещё какие причины.
Просто так сдавать на год одним, не продлевать, а брать других с повышенной платой - нельзя.
Тоже не ваш случай.
Следующий: контракт unbefristet. Минус: есть законы по повышению оплаты. Вы его уже знаете.
Про мебель: мебель в этих договорах не играет роли. Да, она влияет на оплату, как и высоко-дизайнерский ремонт, но не на сам тип договора. Отвечать за каждый скрип кровати, каждый ящик придётся. И мебель же тоже денег изначально стоит. Поэтому, как правило квартиры с мебелью у тех, кто этим занимается, как гостиницей.
Про типы оплаты: вообще другая тема. Есть варианты для каждого типа договора:
1. Kalt+Betriebskosten Voraussetzungen
2. Kalt+Betriebskosten Pauschal
3. Warm Pauschal
4. Inklusive - со светом, интернетом, мебелью и т.д.
5. Всякие Gesamtmiete и т.д. - Любые вариации, т.к. понятие Miete в законодательстве Германии не определено.
Это то, что я знаю. А сколько всего я ещё не знаю.
Вы понимаете? Вы спрашиваете не частный случай. Вот как ответить? 30 параграфов вам перепечатать?
Во первых, большое Вам человеческое спасибо за то, что не поленились все так подробно расписать. Я хотел бы уточнить:
1. Фериенвонунг - вот, например, sinnlich предполагает, что можно установить некий симбиоз с "турфирмами" / спецагенствами для сдачи через них. Это возможно или все равно надо смому получить разрешение от бециркамта?
2. Касабельно сдачи квартиры на определённый срок, которая, судя по определнию, регулируется Zeit-mietvertrag-ом:
Просто так сдавать на год одним, не продлевать, а брать других с повышенной платой - нельзя.
А как же быть, если приходит ко мне товарищ и говорит, что хочет снять на месяц, и не хочет он сам ничего продлевать. Что же я законно тогда могу только Unbefristet Mietvertrag с ним заключить? и получается, что он вместе с подписанием контракта
мне сразу должен Kundigung (офиц. 3 месяца) подписать, а еще на слово мне поверить, что я его отпущу через месяц, а не три? Как то, что не складывается у меня это в понятную картину. Да и, если подумать, столько в иммоскауте объявлений wohnen-auf-zeit, что трудно поверить, что они все подходят под эти voraussetzungen, как Вы считаете?
как я уже отписался вначале, помимо 3х voraussetzungen я еще обнаружил вот это
Wird Wohnraum nur vorübergehend vermietet, ist keine Begründung für die Befristung nötig (Ausnahme nach § 549 BGB).Keine vorübergehende Vermietung liegt vor, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat.
может это и есть лазейка, нет?
Вы понимаете? Вы спрашиваете не частный случай. Вот как ответить?
а как мне сделать мой случай частным? какая информация с моей стороны могла бы прояснить ситуацию? я, правда, очень хочу все прояснить. :) В любом случае, большое спасибо!
1. Фериенвонунг - вот, например, sinnlich предполагает, что можно установить некий симбиоз с "турфирмами" / спецагенствами для сдачи через них. Это возможно или все равно надо смому получить разрешение от бециркамта?
Не знаю. Могу только предположить, что в любом случае нужно разрешение.
Если владелец квартиры заключает договор с фирмой, которая снимает квартиру и платит 1000 евро в месяц владелецу. А потом сама ищет, сдаёт эту же квартиру, то все равно должно быть разрешение.
Т.к.разрешение касается самой квартиры. Использование её в коммерческих целях -Gewerbe Vermietung.
То, что пол Германии сдаёт без разрешения, ну что делать? Сколько людей по чёрному работает? Пока не словят.
2. Касабельно сдачи квартиры на определённый срок, которая, судя по определнию, регулируется Zeit-mietvertrag-ом.А как же быть, если приходит ко мне товарищ и говорит, что хочет снять на месяц, и не хочет он сам ничего продлевать. Что же я законно тогда могу только Unbefristet Mietvertrag с ним заключить? и получается, что он вместе с подписанием контракта мне сразу должен Kundigung (офиц. 3 месяца) подписать,
При договоре на срок нет Кюндигунгфриста вообще на Ordentliche Kündigung ( по желанию/обстоятельствам). Есть только
Außerordentliche ohne frist - за неуплату и т.п.
Понятно, что если митер хочет на 1 месяц, то это его причина, и вы можете сдать на 1 месяц, хоть на 1 год.
Речь о другом, если ВЫ ограничиваете контракт, то должна быть причина.
Wird Wohnraum nur vorübergehend vermietet, ist keine Begründung für die Befristung nötig (Ausnahme nach § 549 BGB).Keine vorübergehende Vermietung liegt vor, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat.
Вот это оно и есть. Если митер хочет добровольно снять квартиру на ограниченный срок, то причина ( в договоре, я так понимаю) не нужна. И сдесь же оговорка: Временной сдачи нет и не будет, если митер живёт только в этой квартире.
Это означает: как вторая квартира на срок - допускается. Но как для единственного места проживания митера - договор не подходит.
Иначе договор закончился - и мы имеем ещё одного Obdachlose.
какая информация с моей стороны могла бы прояснить ситуацию?
Если бы был вариант сдачи квартиры по дороже, да без головной боли - то все бы так делали.
В вашем случае: или как предприниматель, по 10-20 человек в месяц, с регистрацией, или скрываясь от налоговой, зато при хорошем доходе.
Или договор бессрочный, не столько проблем, но и доход низкий.
Или ловить командировочных на год. Если ещё фирма платит, то можно в цене не стесняться. Закон о завышенной цене действует только на частные лица ( типо макс 20%, или макс 50% к митшпигелю).
Спасибо Вам за развернутые ответы. Вот это было то, что я хотел услышать:
Если митер хочет добровольно снять квартиру на ограниченный срок, то причина ( в договоре, я так понимаю) не нужна.
Но,
Это означает: как вторая квартира на срок - допускается. Но как для единственного места проживания митера - договор не подходит.
То, что это так переводится я понял, а на практике, если приходит митер, который переехал на постоянку в Берлин, но, например, знает, что ему нужно 2 мес чтоб найти жилье подешевле и хочет договор на 2 мес, это нормально? Ведь если дословно - то это будет его единств.место проживания.
В вашем случае: или как предприниматель, по 10-20 человек в месяц, с регистрацие
Вы имеете ввиду, что регистрация как предприниматель, чтобы сдавать как фериенвонунг или что-то другое?
или скрываясь от налоговой
Вот кстати, я не хочу сказать, что мне есть скрывать, но все таки как они вообще могут узнать что я например сдавал если я в декларации ничего не написал? созвониваются с Hausverwaltung-ами квартир, владельцы которых имеют по несколько др. объектов и не платят налоги? или добожелательная Frau Müller c первого этажа, которой текучка митеров не понравилась удружит?
Мне вот как раз в тему один тип ответил на мое объявление - пахнет нелегалкой, но оч привлекательно:
ich bin auf der Suche nach möbelierten Wohnungen ! Ich arbeite mit einigen Botschaften Zusammen die auf der Suche nach möbelierten Wohnungen für ihre Gäste und Mitarbeiter , die für einige Zeit entweder zu Besuch oder halt zur Behandlung im Krankenhaus in Berlin sind . Wir nehmen immer Kaution von unseren Gästen so das wir auf der sicheren Seite sind . Sie brauchen sich also keine Arbeit machen , wir kümmern uns um alles . Es kommen keine Partyleute oder sowas .
Ich würde die Wohnung von ihnen anmieten und dann weiter vermieten ! Es müsste dann auch nicht ihre Sorge sein ob die Wohnung vermietet wird oder nicht . Sie bekommen halt ihre Miete immer am vereinbarten Termin selbst wenn es nicht vermietet wird !
интересно грозит ли мне что если я просто сдам ему, а его шалунишку поймают (потому что я думаю ни с какими ботшафтами он не работает, а просто хочет на фериенвонунге нажиться). а я вроде как ничего не знал! ;) пожалуй надо новую тему открыть с этим вопросом!
Приведу пример относительно гармоничной совместной работы с фирмой. До середины 2015 нам как сдатчикам вообще ничего не нужно было платить этой агентуре, гебюры ей платили квартиросъёмщики. ... находила нам квартиросъёмщиков на время, форма договора была их. После законодательных изменений мы дожны платить агентуре гебюры. Вопрос решается таким образом: арендная сумма увеличивается на сумму гебюра (примерно 15 %). Поэтому цены за аренду квартир, сдаваемых на время, подскочили намного по всей Германии. Поскольку желающие и при повышенной цене находятся, для нас в итоге ничего ничего не изменилось в худшую сторону. Налоги от сдачи платятся, гевербе оформлять не нужно. Я не из Берлина, можете поинтересоваться сами, как работает эта фирма в вашем городе. Есть конечно и другие агентуры. Пробуйте!
Все, что я знаю по данному вопросу, в этой ссылке, если Вы еше по ней не переходили: https://service.berlin.de/dienstleistung/32621... Деталями не владею.