Купил в кредит ухоженную 65-метровую квартиру в Landkreis Мюнхен с жильцами, они друзья друзей предыдущего владельца живут 1,5 года с небольшим. Платят 650 кальт, средняя по этому городку с такой площадью 950.
С учетом налогов, сами понимаете (с.а. 45% или сколько там при инженерной средней зарплате?) у меня итак будет небольшая прибыль от сдачи за такую сумму. А мне еще кредит много лет платить и поэтому вопрос:
"Можно ли сделать с ними новый договор с другой более разумной Kaltmiete?"
Я все-таки новый владелец и перенимать настолько низкую Kaltmiete, будет означать постоянное отставание, даже если я и сделаю через 1,5 года повышение на 95 евриков (даже не на 20%, а на 15%), все равно сумма будет несоразмерно низкая. Я все время буду сильно отставать ...
Что делать в такой ситуации? Заранее спасибо за советы!

Вы вступаете в старый договор. Если Вы им предложите новый, дороже, они похихикают Вам в лицо. Выселяйте по соб.нужде.
Поживите там полгодика.

Правильно ли я понимаю, что я тогда навсегда лишусь вычитания налога на покупку (а он вроде как 2% от стоимости в год, а это если цена в районе 250 тысяч будет 5К, а это вроде как 100 евриков в месяц чистой прибыли если судить по Einkommensteuertabelle при доходах 60К ) ?

Начнете снова сдавать - будет Вам и вычитание.
Кроме вычитания, сдавая, у Вас будет еще и прибавление: 600 € х 12 = 7.200 € дохода. Груб сказать где-то 1,5-2 тыс. чистого дохода (после вычитания) к Вашему брутто-доходу. Ну хорошо. Учтем цинзены на 1,5-2 тыс в год (не знаю, сколько у Вас).
Платили налоги до сдачи с 60 тыс., после сдачи платите с 60 тыс. Букльон от яйца. Живите в своем и наслаждайтесь! Поднимете миету с 600 до 900 кальт чудесным образом - повысите свой доход, будет у Вас не 60, а допустим 63.000 в год, заплатите с 63 налогов. Лучше жить в своем и платить налогов с 60 тыс.

Вычитаний будет немного, от цены на хату отнимается цена на грундштук, а он там явно недешовый.

Нет, неправильно, в нескольких местах.
1 - не навсегда, а только на то время, пока жилплощадь используется самим владельцем.
2 - 2% амортизации считаются не от налога на покупку, а от Anschaffungskosten, налог куплю-продажу входит в эту сумму наряду с собственно ценой, нотариальными, маклерскими и т.п., но из него вычитается приблизительная стоимость "grund und boden", и 2% высчитываются без учета стоимости "grund und boden" (около 20% от общей суммы сделки, но может и больше)
3 - это не прибыль, если исчезнут отчисления подоходного и солидарного налога из основного источника доходов (например, при уходе с зарплаты на elterngeld, или на alg1) то эти "100 евриков в месяц" тоже исчезнут.

45% это отчисления с учетом соц. страхования, что не является налогами.
Налогов, на частичную компенсацию которых можно рассчитывать при подаче декларации, всего два - подоходный и солидарный. И они в сумме очень вряд ли будут выше 25% при средней инженерной зарплате.

Да, извини, глупость написал: не 45% а в районе 25%.

Вообще-то насколько я помню, если квартира сдается в оренду, то проценты по кредиту по ней зачисляются в расходы. То есть если у вас проценты по кредиту будут составлять 650€ или выше, то с квартиры никаких налогов платить не надо.
А если меньше, то с учетом 2% амортизации я все равно не думаю, что вам с миты надо будет платить какие-нибудь налоги.
Надо все вписать в декларацию.

Уже все было в посте 4.
Всем счетоводам сливаю инфу, надеюсь ТС простит. Он тут "новеньким" с первой квартиркой только прикинулся, на самом деле разведка донесла, что он УЖЕ живет в своем, а это 2-я квартира в собственности.
Т.е. тут нет весов "самому жить или сдавать, а самому снимать" в расчетах, как мне подумалось в начале. (Иго заголовок ирритировал наивную женщину).

Таки 950 кальт за 65 м в ландкрайсе?.....не загнул ли?...

Ну а что? Вот например средняя по некоторому городку в ландкрайсе Мюнхена (в котором я никогда не был, но мой похожий) под названием Unterföhring :
http://www.immowelt.de/immobilienpreise/unterfoehring/mietspiegel
15 евриков за квадратец что и составляет около 950

Я конечно не в курсе, где Ваш городишко...но унтерфёринг он как бы с Богенхаузен граничит....одним из дорогих районов мюнхена....да и крайсом его с натяжкой можно назвать;)))
Если у вас такое же соседство, то впред и с песней....

Просто я первую маленькую однокомнатную купил почти в бессознательном состоянии за кеш, когда оказался впервые в Мюнхене и обалдел от цен от съема , потом увлекся работой в новом коллективе не было времени на подсчеты.
Я только сейчас стал в эту тему врубаться, в этой теме я новенький.
Да, я могу еще пожить в ней, так как мировая турбулентность в экономике и маленькая, но ненулевая возможность потери работы призывает экономить. Новая квартира, кстати в 2 раза ближе к работе, это не является ли основанием для Eigenbedarf? Смогу ли я потом обратно перепрыгнуть в более дальнюю от работы квартиры без потери вычета на дорогу до работы? (С подругами для показа Eigenbedarf тоже непонятно, подруги есть, но как правило с АЛГ-2, не хочется их подставлять в случае чего.)

имхо, основанием для Eigenbedarf является ваше желание там жить.
независимо от расстояния до работы.

ему может так понравиться новая квартира, что он может захотеть туда переехать из старой и прописаться там. а через полгода, он, скажем, может купить третью квартиру, которая ему может понравиться еще больше. чем вторая, и переехать с пропиской туда, и так далее.. чем не вариант???

Нет, одного желания недостаточно.

В ответ на:

---

Der Vermieter muß die Wohnung benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will.

не знал, спасибо.

Может я и ошибаюсь, у меня ведь тоже все-таки иннерраум, хотя и 4-ый круг. Я смотрел по этом сайту, а там написано что по моему городку 15 евро за квадрат ...
Кстати для подсчета по mietspiegel, площадь квартиры какая берется? учитывая балкон или нет?

Могу прибавить, иногда хватает одного желания, но если митеры заартачатся и дело дойдет до суда, то придется доказывать что вы нуждаетесь именно в этом жилье. И наличие второй квартиры может в этом деле сыграть скорее отрицательную роль и расстояние до работы мало чем поможет.
Здесь же про подоходный налог, посмотрите таблицу, если не ошибаюсь от 60 т , конечно после всех вычетов , подоходный как раз больше 40%