Купил в кредит ухоженную 65-метровую квартиру в Landkreis Мюнхен с жильцами, они друзья друзей предыдущего владельца живут 1,5 года с небольшим. Платят 650 кальт, средняя по этому городку с такой площадью 950.
С учетом налогов, сами понимаете (с.а. 45% или сколько там при инженерной средней зарплате?) у меня итак будет небольшая прибыль от сдачи за такую сумму. А мне еще кредит много лет платить и поэтому вопрос:
"Можно ли сделать с ними новый договор с другой более разумной Kaltmiete?"
Я все-таки новый владелец и перенимать настолько низкую Kaltmiete, будет означать постоянное отставание, даже если я и сделаю через 1,5 года повышение на 95 евриков (даже не на 20%, а на 15%), все равно сумма будет несоразмерно низкая. Я все время буду сильно отставать ...
Что делать в такой ситуации? Заранее спасибо за советы!

Вы вступаете в старый договор. Если Вы им предложите новый, дороже, они похихикают Вам в лицо. Выселяйте по соб.нужде.
Поживите там полгодика.

Правильно ли я понимаю, что я тогда навсегда лишусь вычитания налога на покупку (а он вроде как 2% от стоимости в год, а это если цена в районе 250 тысяч будет 5К, а это вроде как 100 евриков в месяц чистой прибыли если судить по Einkommensteuertabelle при доходах 60К ) ?

Начнете снова сдавать - будет Вам и вычитание.
Кроме вычитания, сдавая, у Вас будет еще и прибавление: 600 € х 12 = 7.200 € дохода. Груб сказать где-то 1,5-2 тыс. чистого дохода (после вычитания) к Вашему брутто-доходу. Ну хорошо. Учтем цинзены на 1,5-2 тыс в год (не знаю, сколько у Вас).
Платили налоги до сдачи с 60 тыс., после сдачи платите с 60 тыс. Букльон от яйца. Живите в своем и наслаждайтесь! Поднимете миету с 600 до 900 кальт чудесным образом - повысите свой доход, будет у Вас не 60, а допустим 63.000 в год, заплатите с 63 налогов. Лучше жить в своем и платить налогов с 60 тыс.

Вычитаний будет немного, от цены на хату отнимается цена на грундштук, а он там явно недешовый.

Нет, неправильно, в нескольких местах.
1 - не навсегда, а только на то время, пока жилплощадь используется самим владельцем.
2 - 2% амортизации считаются не от налога на покупку, а от Anschaffungskosten, налог куплю-продажу входит в эту сумму наряду с собственно ценой, нотариальными, маклерскими и т.п., но из него вычитается приблизительная стоимость "grund und boden", и 2% высчитываются без учета стоимости "grund und boden" (около 20% от общей суммы сделки, но может и больше)
3 - это не прибыль, если исчезнут отчисления подоходного и солидарного налога из основного источника доходов (например, при уходе с зарплаты на elterngeld, или на alg1) то эти "100 евриков в месяц" тоже исчезнут.

45% это отчисления с учетом соц. страхования, что не является налогами.
Налогов, на частичную компенсацию которых можно рассчитывать при подаче декларации, всего два - подоходный и солидарный. И они в сумме очень вряд ли будут выше 25% при средней инженерной зарплате.

Да, извини, глупость написал: не 45% а в районе 25%.

Вообще-то насколько я помню, если квартира сдается в оренду, то проценты по кредиту по ней зачисляются в расходы. То есть если у вас проценты по кредиту будут составлять 650€ или выше, то с квартиры никаких налогов платить не надо.
А если меньше, то с учетом 2% амортизации я все равно не думаю, что вам с миты надо будет платить какие-нибудь налоги.
Надо все вписать в декларацию.

Уже все было в посте 4.
Всем счетоводам сливаю инфу, надеюсь ТС простит. Он тут "новеньким" с первой квартиркой только прикинулся, на самом деле разведка донесла, что он УЖЕ живет в своем, а это 2-я квартира в собственности.
Т.е. тут нет весов "самому жить или сдавать, а самому снимать" в расчетах, как мне подумалось в начале. (Иго заголовок ирритировал наивную женщину).

Таки 950 кальт за 65 м в ландкрайсе?.....не загнул ли?...

Ну а что? Вот например средняя по некоторому городку в ландкрайсе Мюнхена (в котором я никогда не был, но мой похожий) под названием Unterföhring :
http://www.immowelt.de/immobilienpreise/unterfoehring/mietspiegel
15 евриков за квадратец что и составляет около 950

Я конечно не в курсе, где Ваш городишко...но унтерфёринг он как бы с Богенхаузен граничит....одним из дорогих районов мюнхена....да и крайсом его с натяжкой можно назвать;)))
Если у вас такое же соседство, то впред и с песней....

Просто я первую маленькую однокомнатную купил почти в бессознательном состоянии за кеш, когда оказался впервые в Мюнхене и обалдел от цен от съема , потом увлекся работой в новом коллективе не было времени на подсчеты.
Я только сейчас стал в эту тему врубаться, в этой теме я новенький.
Да, я могу еще пожить в ней, так как мировая турбулентность в экономике и маленькая, но ненулевая возможность потери работы призывает экономить. Новая квартира, кстати в 2 раза ближе к работе, это не является ли основанием для Eigenbedarf? Смогу ли я потом обратно перепрыгнуть в более дальнюю от работы квартиры без потери вычета на дорогу до работы? (С подругами для показа Eigenbedarf тоже непонятно, подруги есть, но как правило с АЛГ-2, не хочется их подставлять в случае чего.)

имхо, основанием для Eigenbedarf является ваше желание там жить.
независимо от расстояния до работы.

ему может так понравиться новая квартира, что он может захотеть туда переехать из старой и прописаться там. а через полгода, он, скажем, может купить третью квартиру, которая ему может понравиться еще больше. чем вторая, и переехать с пропиской туда, и так далее.. чем не вариант???

Нет, одного желания недостаточно.

В ответ на:

---

Der Vermieter muß die Wohnung benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will.

не знал, спасибо.

Может я и ошибаюсь, у меня ведь тоже все-таки иннерраум, хотя и 4-ый круг. Я смотрел по этом сайту, а там написано что по моему городку 15 евро за квадрат ...
Кстати для подсчета по mietspiegel, площадь квартиры какая берется? учитывая балкон или нет?

Могу прибавить, иногда хватает одного желания, но если митеры заартачатся и дело дойдет до суда, то придется доказывать что вы нуждаетесь именно в этом жилье. И наличие второй квартиры может в этом деле сыграть скорее отрицательную роль и расстояние до работы мало чем поможет.
Здесь же про подоходный налог, посмотрите таблицу, если не ошибаюсь от 60 т , конечно после всех вычетов , подоходный как раз больше 40%

Вариант. Который я сразу озвучила в посте номер 2.
Судя по профилю ТС 45 лет. В 45 лет немецкие инженеры в однокомнатках не ютяццо. Ежу понятно, судье тем более, что купил, чтобы расширится.
А однокомнатку можно за огромные деньги за 30 € или бесплатно с левым емаилом (чтобы не надоедали) в интернете на продажу выставить.
Типа купил новую хату, чтобы улучшить качество жизни, старую хочу продать. Вот обьявы. А когда заселиться, то передумать провать (были деньги нуны, жениццо собирался, свадьбу богатую, в больший квартире с женой жить, а потом все расстроилось, невеста ушла к другу, деньги стали не нуны, свадьбы не состоялось, ну а переезд дох). Хотя этих сказок даже и не надо. Ето нормальное человеческое желание жить
в бОльшей квартире, не ютиться на 5-м десятке в однокомнатке и ездить ближе к работе. Айгенбедарф чистый.

В это я не очень силен, я не очень понимаю какую таблицу надо смотретъ, если "grundtabelle" http://einkommensteuertabellen.finanz-tools.de/grundtabelle-2015.php
то вроде как 28% при 60К, нет?
Надо Альпета еще раз спросить, он вроде как профи.

Каку таку таблицу, если на сайте министерства финансов можно проверить калькулятором
Вот какие этот калькулятор выдает значения (даже не учитывая вычеты, уменьшающие zvE):

Не, это только так кажется
Но спросить можно, конечно.

Спасибо за ответ, просто я еще с этим не сталкивался и на твоем сайте мне тоже было непонятно, что выбрать для наших расчетов :
Steuersatz = 28%
Grenzsteuersatz = 42%
www.bmf-steuerrechner.de/ekstDiagram?jahr=2015&einkommen=6000000&durchsc...

Berlije, спасибо большое за совет!
A вот то, что я потом обратно прыгну в маленькую наперекор " нормальному человеческому желанию", это как?
Это не наказывается?
Не отслеживает ли это все ФА. Кто кто, а он ведь будет видеть всю эту историю прыжков очень хорошо.

ФА дела нет. И Вы его дурить же не собираетесъ? Будете сдавать - будете показывать ФА сдачу.
А обстоятельства разные бывают. Я например 4 года подряд каждый год переезжала. Внутри одного города Берлина.
Знакомые ребята с фирмой, которых я на переезд звала всегда грузить, до сих пор шутят: "Что-то ты в этом году еще не переезжала".
Я никого не выселяла и не дурила, такие были мои личные-женские обстоятельства.

Мой друг недавно купил квартиру в районе Унтергизинг-Харлахинг, район с парком где побегать с утречка можно.

Вы случайно не путаете Oberföhring с Unterföhring ? Это оберфёринг граничит. Правда унтерфёринг тоже совсем рядом.

Таку таблицу - налоговую... Но не считать выморочный процент на весь доход, а посмотреть по таблице абсолютный налог на 60к и на 63к. Или калькулятором по твоей ссылке:
60к - 17.870
63к - 19.199
Итого, получив дополнительные 3.000 евро дохода, придется заплатить дополнительный налог 1329 евро, то есть 44% от суммы доп.дохода.
Так что ТС был не так уж и неправ, когда написал "С учетом налогов, сами понимаете (с.а. 45% или сколько там при инженерной средней зарплате?) у меня итак будет небольшая прибыль от сдачи за такую сумму."

Алпет, а ведь возможно ст99 и прав. Вот на твоем сайте формула:
ESt = 0,42 * zvE - 8.261,29

Да там можно по разному проценты вычислять. На доп. доход и все такое.
Факт в том, что при зарплате около 60к, с доп.доходами или нет, подоходный налог в сумме с солидарным в худшем случае вылезет немножко за 30%.
Я не знаю, можно конечно, считать, что ошибка в расчетах на ~15% попадает в категорию "ТС был не так уж и неправ". Заложился на худший случай, запас прочности и все такое.

И?
Подставь вместо zvE свои 60т.
0,42 * 60000 - 8261,29 = 16938,71.
Это ~28%.
О чем мы вообще спорим?
Возьми свою распечатку по зарплате и посмотри на числа в графе подоходного налога и солидарного. Пересчитай в проценты и не ломай моцк ни себе, ни людям

Можно и по таблице подсчитать: einkommensteuertabellen.finanz-tools.de/downloads/grundtabelle-2015-solzu...
Но насколько я понимаю, вопрос был не про налоги, а про то, на какую сумму можно поднять миту согласно закону.

ФА это до лампочки. У них другие заботы, насколько там изощренно фермитеры занимаются любовью с митерами, ФА не интересует.

Алпет, в том смысле что это линейная функция с коэффициентом к=0,42: y= k*х - b
(Представь мы имеем 2-х одинаковых инженеров, с одинаковым доходом, но один сдает квартиру, а другой нет.
Вопрос ведь не в том какую долю налога в процентах они отдают ФРГ, а в том насколько больше останется у второго, по отношению к первому.)
А так, по твоей формуле: delta(y) = k*delta(х) как нас учили в школе.
То есть с каждого нового евро в доходах у нас уходит в налог ровно к*100= 42 цента .
(это если твоя формула верна. Тут основное слово "нового евро" )
Эх, я расстроился ...
П.С: Кастати по таблице Лео (http://einkommensteuertabellen.finanz-tools.de/downloads/grundtabelle-2015-solzu-kist8.pdf) это тоже так:
страница 438, 447:
61.000 ---> 17.358
62.000 ---> 17.778
разница = 420 €

Да! давайте вернемся к моему первому посту, мне это самое важное:
И на какую сумму и с какого момента, если не заниматься выселением ...
Коллеги, подскажите, могу ли я как новый владелец что-нибудь сделать, если не заниматься выселением (повторю: старый владелец 1,5 года сдавал квартиру своим знакомым довольно дешево: см: http://foren.germany.ru/immo/f/29235048.html )?
Может есть какие-то возможности в законе? Кто что знает?

"Вы, я вижу, бескорыстно любите деньги. Скажите, какая сумма вам нравится?"

Если с одинаковым доходом - то налоги будут тоже одинаковые.
Потому что при этом должно быть у одного 57к зарплата и 3т от квартиры, а у другого - просто 60т зарплаты.
Станешь ты инженером с зарплатой выше средней - точно так же будешь считать, новую повышенную зарплату по отношению к старой пониже?
Если тебя напрягает 42% с каждого "нового" евро-то, так может бросишь нафиг ту работу, доходы от квартир не вылезут за налогооблагаемый минимум, будешь жить-поживать, добра наживать.
Но можешь рискнуть - предложить митерам платить наличкой частично, чтоб формально у тебя доход не увеличивался, т.е. чтоб у недвижимости расходная часть с доходной в сумме давала ноль. Или даже минус.
В этом случае будешь меньше расстраиваться, но больше нервничать

Вернитесь к теме ветки. Это последнее предупреждение.

Контракт бы глянуть, который есть, там где о размерах миты и о повышениях речь.
Если он какой-то шаблонный, то там может быть такое предложение "Der Vermiter ist berechtigt, nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen die Zustimmung zur Erhöhung der Miete jeweils nach Ablauf eines Jahres zum Zweck der Anpassung an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse auf Wohnuhgsmarkt zu verlangen"
Вот будешь этот Anpassung тогда данными миетшпигеля подкреплять. ХЗ, насколько это работоспособно, но вот такая идея появилась.

Там у него стандартный бланк "avery zweckform einheitsmietvertrag 2873".
Смотрите картинку в аттачменте:
Причем составлен непонятно, надо было либо Indexmiete выбрать либо Staffelmiete.
А не выбрано ничего.
Ни одной галки не стоит!
Какой мне тогда вариант выбрать? Indexmiete oder Staffelmiete?
Или этот договор вообще тогда недействительный? или что?

Всмысле выбрать?
У Вас нет выбора, у Вас есть обязанность перенять митфертраг таким, каким он был подписан. Или по обоюдному согласию составить новый.
но а кто захочет вступать в новый фертраг, который дороже на 50%?

Вычисляется всё однозначно. И там, и не там... На доп. и не доп. Никакой ошибки в расчетах нет. Просто не все смекают...
В реальности ТС беспокоится за недополученный доход из-за слишком низкой миты. Но даже если он поднимет её на 300 евро (что очень сомнительно), то в результате из этой суммы получит на руки только 160 евро. То есть беспокойство нужно уменьшить вдвое. И серьезно задуматься, а стоит ли вообще влезать в потенциально суровую передрягу - даже если всё получится - за 160 евро в месяц (при годовом доходе 60 тысченцев на одного). И как бы вместо умеренного дохода не получились бы сплошные убытки. Причем много...
Но если очень хочется поднять миту - намного проще объявить айгенбедарф. Тем более, что митеры живут всего полтора года. Значит привыкнуть-прирасти не успели. Значит переезд не вызовет у них "страданий непереносимой тяжести". А когда митеры это смекнут, то - лишь бы не съезжать - будут готовы подписать новый митфертраг. Пусть не на 950, а на 800-850, но тоже хорошо.