русский
Germany.ruForen → Архив Досок→ Wohnung und Immobilien

Какой спрос на аренду жилья

1098  
Chepen прохожий31.10.15 07:54
NEW 31.10.15 07:54 
Zuletzt geändert 31.10.15 08:19 (Chepen)
Здравствуйте.
Интересуется спрос на аренду в Дюссельдорфе и пригородах.
Понятно, что в Дюссике при адекватной цене/ремонте - сдать вполне реально всегда,но что с пригородами?
Вот нашел несколько вариантов, с "окупаемостью" 10 лет и меньше(зависит от состояния жилья)
http://www.immobilienscout24.de/expose/82366524
http://www.immobilienscout24.de/expose/84485297
http://www.immobilienscout24.de/expose/79835292
Посмотрев цену аренды ближайших пригородов, прихожу к выводу, что аренда там 9-11 евро/м2
Не рассматриваю,то, что ремонт может быть убитым, я профессиональный строитель/отделочник и мне не составит труда сделать конфетку за месяц-два работы и небольшого количества денег.
Так же не рассматриваю квартиры в убитых домах, т.к. почитав форум понял, что может неожиданно начаться капитальный ремонт с ценами от "фирм".
Либо просто дом, либо дом с квартирами полностью, чтобы можно было отремонтировать самостоятельно.
Так вот реально ли беспроблемно сдать в таких городках за 9-11eвро метр с учетом ремонта и какого-то недорогого набора мебели?
#1 
Leo_lisard финансист01.11.15 14:51
Leo_lisard
NEW 01.11.15 14:51 
in Antwort Chepen 31.10.15 07:54
Пользуйтесь, пожалуйста, тэгами для выделения ссылок и цитат. Предупреждение.
Früher an Später denken!
#2 
wld коренной житель01.11.15 15:05
wld
NEW 01.11.15 15:05 
in Antwort Chepen 31.10.15 07:54
В ответ на:
Так вот реально ли беспроблемно сдать в таких городках за 9-11eвро метр с учетом ремонта и какого-то недорогого набора мебели?
Всё зависит от места, даже в том же Дюсселдорфе есть места, где самую последнюю развалюху за 10 евро за метр с руками отрывают, а есть места где и за 6 Евро/ метр не сдашь
Mit dummen Leuten kann man nicht diskutieren. Sie ziehen dich auf ihr Niveau und schlagen dich dort mit ihrer Erfahrung.
#3 
Пух патриот01.11.15 18:49
Пух
NEW 01.11.15 18:49 
in Antwort wld 01.11.15 15:05
В ответ на:
Всё зависит от места, даже в том же Дюсселдорфе есть места, где самую последнюю развалюху за 10 евро за метр с руками отрывают, а есть места где и за 6 Евро/ метр не сдашь

Например тот же immobilienscout24 подсказывает, что в Grevenbroich, откуда первое предложение, средняя цена миты 6,4 евро за метр. Так же наверно можно проверить и прочие варианты
Данное сообщение создано инопланетным агентом выполняющим на территории России функции рептилоида. Короче редкостная тварь
#4 
Chepen прохожий03.11.15 18:33
03.11.15 18:33 
in Antwort Пух 01.11.15 18:49, Zuletzt geändert 03.11.15 18:38 (Chepen)
В ответ на:
Пользуйтесь, пожалуйста, тэгами для выделения ссылок и цитат. Предупреждение.

Хорошо:)
В ответ на:
Всё зависит от места, даже в том же Дюсселдорфе есть места, где самую последнюю развалюху за 10 евро за метр с руками отрывают, а есть места где и за 6 Евро/ метр не сдашь

Как распознать такие места? Понятно, что у немцев свои предпочтения, но может есть какие-то важные моменты - ну вот что без каких-то параметров, совсем никак:)?
В ответ на:
Например тот же immobilienscout24 подсказывает, что в Grevenbroich, откуда первое предложение, средняя цена миты 6,4 евро за метр. Так же наверно можно проверить и прочие варианты

На immobilienscout24 есть какая-то усредненная статистика по районам? Просто я смотрю исключительно в предложениях по аренде, один день там густо, другой пусто, причем ценники абсолютно разные, хотя дома могут быть с похожими параметрами.
Возможно существует еще что-то типа - низкий ценник - в любом случае возьмут? Просто одно дело область крупного города в России, где часто и даром никому не надо, зато в городе снимут все что угодно, если по цене сойтись и другое дело Германия с их привычкой жить "не в городе", развитой сетью дорог и транспортной инфроструктурой.
#5 
achest коренной житель04.11.15 10:05
achest
NEW 04.11.15 10:05 
in Antwort Chepen 31.10.15 07:54
В ответ на:
Так вот реально ли беспроблемно сдать в таких городках за 9-11eвро метр с учетом ремонта и какого-то недорогого набора мебели?

Уважемый Chepen!
Вот только по 1 этой фразе видно сразу, что вы не тут, местных реалий не понимаете, и поэтому очень сложно и даже не правильно отвечать на ваши вопросы.
по пунктам.
1. 10 евро/м это цена на аренду в новом доме. В старом 7-8. Цена считается "Kalt", т.е. без учета комунальных расходов. (2-3 евро/кв м) Мне так кажется, что вы этого еще не поняли и кидаете в все в оду кучу.
2. Дюссельдорф район богатый, и жилья мало. Есть 2-3 дырки, где действительно "дешево" а значит и сложно найти жильцов. Одна: Западнее Grevenbroich, Центр в Erkenez, там добывают бурый уголь, и постоянно расширяют добычу. Жить в ожидании что твой дом снесут никто не хочет. Значит дешево.
На востоке Вюпперталя: Hagen, Schwerte. Там были заводы и они закрываются. Много народу уезжает, много пустого жилья.
Все остальное по нулям, если не считать локальных минимумов.
Поэтому не понятно, что вы там имеете в виду с пригородами?
3.Квартиру принято сдавать без мебели. Или как гостиницу, с мебелью. Это два разных рынка. Не надо их путать. Ценник был указана на квартиры без мебели.
Мой опыт подсказывает, что если доход на крвартриу без мебели превышает 7-8% ( в среднем 4-6) то это говорит о проблемности дома. Находясь в Питере проблемность дома сложно понять. Ты не первый, и не последний такой...
4. Косметичесткй Ремонт это конечно легко, но когда нужно что-то делать серьезное, то как правильно нужно разрешение. В нем нет ничего сложного, но нужно знать на что нужно разрешение, а на что нет.. Даже местные попадаю на этом и строят на пример лесницы по 3 раза....
bye , Alexander www.chestnov.com Мой мир: Ubuntu Linux // Fedora Android .
#6 
berlije патриот04.11.15 10:36
berlije
NEW 04.11.15 10:36 
in Antwort achest 04.11.15 10:05, Zuletzt geändert 04.11.15 10:36 (berlije)
В ответ на:
Мой опыт подсказывает, что если доход на крвартриу без мебели превышает 7-8% ( в среднем 4-6) то это говорит о проблемности дома.

??? Не могли бы Вы поподробнее откомментировать этот яркий опус?
В остальном тоже много чего навалено, но мимо этого я не смогла пройти.
Слово - не тетка, не вырубишь топором!
#7 
Chepen прохожий04.11.15 18:47
NEW 04.11.15 18:47 
in Antwort achest 04.11.15 10:05
В ответ на:
Уважемый Chepen!
Вот только по 1 этой фразе видно сразу, что вы не тут, местных реалий не понимаете, и поэтому очень сложно и даже не правильно отвечать на ваши вопросы.

Я не местный:), но, чтобы куда-то переехать - нужно знать местные реалии и не строить себе воздушных замков.
В ответ на:
по пунктам.
1. 10 евро/м это цена на аренду в новом доме. В старом 7-8. Цена считается "Kalt", т.е. без учета комунальных расходов. (2-3 евро/кв м) Мне так кажется, что вы этого еще не поняли и кидаете в все в оду кучу.

Это я уже давно понял, поэтому имелся ввиду ценник без коммуналки, понятно, что в старом доме отопление будет дороже, поэтому люди будут выбирать там, где дешевле.
В ответ на:
2. Дюссельдорф район богатый, и жилья мало. Есть 2-3 дырки, где действительно "дешево" а значит и сложно найти жильцов. Одна: Западнее Grevenbroich, Центр в Erkenez, там добывают бурый уголь, и постоянно расширяют добычу. Жить в ожидании что твой дом снесут никто не хочет. Значит дешево.
На востоке Вюпперталя: Hagen, Schwerte. Там были заводы и они закрываются. Много народу уезжает, много пустого жилья.
Все остальное по нулям, если не считать локальных минимумов.
Поэтому не понятно, что вы там имеете в виду с пригородами?

Благодарю:)
Пригород в моем понимании - там где до центра на общественном транспорте не больше 1 часа, т.е. не дальше 15 минут пешком до S-бана,30минут на S-бане и пешком/общественный еще минут 10.
Например Мёнхенгладбах, Коршенбройх, Карст, Нейс, Мербуш, Дуйсбург, Крефельд, Лангенфельд, Хильден, Эркрат? Меттман, хотя конечно это небольшие самостоятельные города.
В ответ на:
3.Квартиру принято сдавать без мебели. Или как гостиницу, с мебелью. Это два разных рынка. Не надо их путать. Ценник был указана на квартиры без мебели.
Мой опыт подсказывает, что если доход на крвартриу без мебели превышает 7-8% ( в среднем 4-6) то это говорит о проблемности дома. Находясь в Питере проблемность дома сложно понять. Ты не первый, и не последний такой...

Да я в общем-то не путаю, принято - так это же хорошо,меньше проблем с мебелью:)
По поводу Питера,
Состояние дома чаще всего не влияет ни на что....т.к. коммуналка в большинстве случаев не зависит от типа дома, даже в новых домах с утеплением - коммуналка бывает даже выше, все зависит от "управляющей" компании.
Место+ремонт - от места зависит "нужность" ремонта, нет смысла вкладываться в евроремонт, если вилка с ремонтом и без минимальна, конечно, если нет каких-нибудь неадекватных соседей, которые например постоянно шумят.
Впрочем это все относится к 2,3,4 комнатным не элитным квартирам, студии и однушки этому меньше подвержены.
4. Косметичесткй Ремонт это конечно легко, но когда нужно что-то делать серьезное, то как правильно нужно разрешение. В нем нет ничего сложного, но нужно знать на что нужно разрешение, а на что нет.. Даже местные попадаю на этом и строят на пример лесницы по 3 раза....
Хороший ремонт без сноса несущих стенок думаю не регулируется, если не переносить стояк, щиток и т.д. Или я ошибаюсь?:)
Если же вы про реконструкцию дома, утепление например - то, я понимаю, что без разрешения это вряд ли удастся, хотя на сколько я в курсе - у вас архитекторы/инженеры делают "проект" и согласовывают с городом, только плати вовремя. Так же и со строительством дома....причем я часто вижу участки с уже согласованными проектами....покупай и строй, если устраивает проект.
У нас кстати большинство тоже не знает, что к чему, когда начинают ремонтировать/строить..., но, строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения.
#8 
achest коренной житель05.11.15 16:07
achest
NEW 05.11.15 16:07 
in Antwort Chepen 04.11.15 18:47
Я тут уже 3 раза прочитал сообщение. У меня создается впечатление, что мы говорим о средней температуре по больнице...
т.е. 90% это нужно понять местные реалии, а остальное регулирует рынок.
Хорошая кв стоит дорого- приносит больше, Плохая дешевая, жильцы в ней менее надежные, но усредненных доход по обоим примерно одинаков. Во втором случае только косяков больше...
В ответ на:
Пригород в моем понимании - там где до центра на общественном транспорте не больше 1 часа, т.е. не дальше 15 минут пешком

Посмотри на карту. Тут от бонна до Дортмунда сплошной город. Иногда поле по середине, но редко. Так Лангенфельд это пригород чего кельна или дюсельдорфа?
В ответ на:
Состояние дома чаще всего не влияет ни на что....т.к. коммуналка в большинстве случаев не зависит от типа дома, даже в новых домах с утеплением - коммуналка бывает даже выше, все зависит от "управляющей" компании.

В целом ты прав. Просто ты еще не понимаешь, что тут бывает ВСЕ. т.е. Отопление: Газовые колонки в каждой квартире, Электрические калориферы, Солярка, газ один на дом, Центральное отопление (завод по сжиганию мусора), современный Тепловой насос, дом вообще без отопления ( 3-ные стекла+40см пенопласта) И рядом дом с одинарными стеклами.
Тоже самое с планировкой и прочими вещами.
В ответ на:
У нас кстати большинство тоже не знает, что к чему, когда начинают ремонтировать/строить..., но, строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения.

А тебе о том, что оно в другую сторону компенсируется. И я не обязательно про стены...
Газ должна прокладывать фирма с лицензией. Электрику - все равно. Но силовой щит должна устанавливать тоже только фирма с лицензией... Если знать, можно договориться...
Водопровод все равно... Но почему-то все предпочитают фирму по белому. На нее наехать можно, если через 6 мес труба потечет...
И все белые расходы можно списать с налогов....
Договора аренды все по белому и расторгаются за 3 месяца. Выгнать жильца очень сложно. Даже, если выиграл суд за не уплату, это может занять 6-12 мес... А если он инвалид или адвокат....
К чему это я.
В Кельне-дюссельдорфе по объявлению приходят 20-30 семей. Ты и выбираешь из них.
А на пример в Дуйсбурге: Юг более-менее ок. А на севере - Около А42 автобана, там заводы домна. Никто жить не хочет. Соответственно живут одни турки и дома все черные, без ремонта.
Как тебе отвечать? О дюйсбурге в целом?
Вот, поезди по карте: Цены
http://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/immobilienpreise.htm
Будущее:
http://interaktiv.morgenpost.de/europakarte/#8/50.452/8.221/de
bye , Alexander www.chestnov.com Мой мир: Ubuntu Linux // Fedora Android .
#9 
Chepen прохожий05.11.15 19:49
NEW 05.11.15 19:49 
in Antwort achest 05.11.15 16:07, Zuletzt geändert 06.11.15 06:54 (Chepen)
В ответ на:
Я тут уже 3 раза прочитал сообщение. У меня создается впечатление, что мы говорим о средней температуре по больнице...
т.е. 90% это нужно понять местные реалии, а остальное регулирует рынок.

Вот как раз и хотел узнать реалии, в России рынок аренды более менее развит только в крупных городах, в Германии я такого не наблюдаю, ну, кроме депрессивных районов, где как и у нас - никому не надо.
В ответ на:
Хорошая кв стоит дорого- приносит больше, Плохая дешевая, жильцы в ней менее надежные, но усредненных доход по обоим примерно одинаков. Во втором случае только косяков больше...

Вообще я не имел ввиду плохую или хорошую квартиру, я имел ввиду дом после капиталки, чтобы не попасть на общедомовой ремонт, но с убитой квартирой с ценой ниже рынка, которую можно самому(в прямом смысле, без фирм) отремонтировать, поднять стоимость квартиры и сдать по нормальной цене нормальной семье, с которой не будет проблем.
Или тоже самое с уже существующем домом, который к примеру в ветхом состоянии.
В ответ на:
Посмотри на карту. Тут от бонна до Дортмунда сплошной город. Иногда поле по середине, но редко. Так Лангенфельд это пригород чего кельна или дюсельдорфа?

Я думаю пригородом он будет того города, куда ближе добираться до работы...соответственно вероятнее всего снимет её человек из близжайшего крупного города, если он конечно не работает в этом маленьком.
В ответ на:
В целом ты прав. Просто ты еще не понимаешь, что тут бывает ВСЕ. т.е. Отопление: Газовые колонки в каждой квартире, Электрические калориферы, Солярка, газ один на дом, Центральное отопление (завод по сжиганию мусора), современный Тепловой насос, дом вообще без отопления ( 3-ные стекла+40см пенопласта) И рядом дом с одинарными стеклами.
Тоже самое с планировкой и прочими вещами.

В общем-то я это уже понял:), и мне нравится больше всего последний вариант, т.к. сам строю в основном с уклоном на пассивныые дома, правда не очень люблю пенопоаст именно на стенах и в России пока не особо выгодно делать чисто пассивный дом, т.к. практически не окупается, если есть газ. У вас же климат мягче, солнца больше, коммуналка дорогая - все, что нужно для того, чтобы строить пассивный дом.
В ответ на:
Газ должна прокладывать фирма с лицензией. Электрику - все равно. Но силовой щит должна устанавливать тоже только фирма с лицензией... Если знать, можно договориться...
Водопровод все равно... Но почему-то все предпочитают фирму по белому. На нее наехать можно, если через 6 мес труба потечет...
И все белые расходы можно списать с налогов....

Эти моменты я тоже уточнил у людей, которые там строились....про газ правда не знаю точно - вроде как прокладывают бесплатно, ну, сколько-то за подключение отдать надо будет, но не как у нас:)
В общем-то все эти моменты надо просчитывать, может проще скважину пробурить, чем платить за подключение - с этим на сколько я знаю у вас нет проблем с государством.
За информацию спасибо, в очередной раз убедился в правоте информации разных людей, которые говорят так же.
В ответ на:
Договора аренды все по белому и расторгаются за 3 месяца. Выгнать жильца очень сложно. Даже, если выиграл суд за не уплату, это может занять 6-12 мес... А если он инвалид или адвокат....

Про договора аренды уже начитался....конечно тут можно попасть, но опытные не попадают....думаю тут подойдет схема сдачи в Мюнхене - двое работающих, желательно без детей, животных и вредных привычек с залогом за 1-2 месяца, но, тогда предложение должно быть реально хорошим, хотя вы и сказали, что в Дюссике на просмотр приходит много людей, значит есть из кого выбирать...
В ответ на:
В Кельне-дюссельдорфе по объявлению приходят 20-30 семей. Ты и выбираешь из них.
А на пример в Дуйсбурге: Юг более-менее ок. А на севере - Около А42 автобана, там заводы домна. Никто жить не хочет. Соответственно живут одни турки и дома все черные, без ремонта.

Благодарю, действительно ценная информация:)
В ответ на:
Как тебе отвечать? О дюйсбурге в целом?

Про "убитые" квартиры я уже писал....
А вообще меня больше всего интересуют районы с хорошим спросом, и "относительно" низкой ценой земли, ну, к примеру земля до 100тысяч, на которой можно построить дуплекс, таунхаусы или просто большой дом. Я не имею ввиду сдачу с максимальной ценой, это может быть нижний диапазон рынка, просто я построю побольше площадь, получше ремонт и все в таком духе, чтобы быть конкуретноспособным и не иметь проблем со сдачей.
Я строить хочу сам, без привлечения фирм(на подключение щитка и т.д. понятное дело придется брать фирму), не спрашивайте меня как я потяну это один, это возмможно:), так вот, сэкономив на стройке не наняв фирм, я хочу получить ликвидный объект для сдачи, чтобы была возможность переехать с какой-то подушкой в виде аренды от сдачи, т.к. немецкий я все равно сразу не выучу, а сидеть на социале это не мое(да и кто ж мне его даст без отработки года официально?:))
Про эти полезные сервисы не знал, точнее догадывался, что они есть но найти не мог, теперь на много проще!
Благодарю за информацию :)
#10