Покупать недвижимость любой ценой?

Дорогие друзья, нужно ваше мнение. Стоит ли брать кредиты и приобретать квартиры для того что бы их сдавать и в дальнейшем получить прибыль от продажи. Какие могут быть подводные камни?

если вам кредит под низкие проценты дадут, почему бы и нет.
ризико, что квартиранты не платят, или требуется ремонт.

А вот это сомнительно, цены на недвижимость не будут расти бесконечно

у меня есть знакомый который купил 4 е квартиры, залез в долги и полностью уверен что сделает на этом капитал, ну и меня постоянно попрекает что ы не решаюсь сделать тоже самое...

А у вас одинаковые исходные данные?

Разумеется, стоит. Только если разговор идёт о нескольких квартирах - лучше брать дом (мерфамилиенхаус).
Подводные камни:
- выбор правильного объекта (объектов). Собственно решает всё. Как будет идти бизнес, регулярность оплаты мит, а соответственно не уйдёте ли вы в минус с оплатой кредита,
- грамотно и реалистично подсчитать доходность и расходность заранее, до покупки,
- грамотно оценить техническое состояние объекта, а также перспективы развития района
итд.
Нюансов море, но все решаемые.

Этот пункт тоже реален и и не обязательно должен быть взаимосвязан с ростом цен в районе (как отметили ниже).
А в целом - тема очень объёмная.

Название темы и вопрос в топике немного отличаются.
"любой ценой" - нет.
В свободное от работы время, при наличии свободных денег - почему нет?

Ктожеж Вам заранее скажет? По прошествии времени только виден результат.
Я сейчас могу сказать, что вот эту квартиру на аукционе в 2003 году я купила (Слава бигмаксу!) за 38 тыс. не зря, сейчас она за 200-230 тыс. уйдет.
Или поганка в очень хорошем месте за 25 тыс в 2009 году, 39 квадратов, сейчас за 80 тыс (в пустом виде) оторвут с руками, ногами и моей головой.
А если поставить ее за 100.000 недельки 2 попродавать придется, но не долго. А если за 120.000 тоже покупатель найдется. В округе дома тех лет от 2.800 за метер самое убитое.
А в 2003 и в 2009 кто жеж мог в 2015 заглянуть?

Деинфляция например. Или как выше сказано бездумно выбранное место или внезапные ухудшающие обстоятельства (рядом была школа, а теперь ее переделили в центральный городской хайм для лампедузов, все вокруг упало в цене). В Берлине такое случилось с одним частным сектором в восточной части, в связи с постройкой там мечети, несмотря на протесты жителей домиков.

стоимость квартиры/дома примерно считается как средняя стоимость миты умноженная на количество месяцев.
цена считается "хорошей" если нужно платить миту менее двадцати лет чтобы выйти на стоимость жилья.
в некоторых городах типа франкфурта, мюнхена нужно мин. 30 лет чтобы выйти на стоимость жиЛъя.
При этом не учитывается процент по кредитованию и другие форсмажорные ситуации могущие привести к удорожанию жилья.
Если жилье сдается то полученный доход облагается налогом. Поэтому без начального капитала сложновато купив даже 4 квартиры спать спокойно еще лет 20 так:)
А что если банк изменит процент кредитования? Короткие кредиты даются под "хороший процент" а более длинные под "плохой". Риск возникает при коротких кредитах.

Подскажите, пожалуйста, что такое бигмакс? И какие аукционы недвижимости Вы можете посоветовать?

bigmaks
Но в Берлине поезд с аукционами ушел еще в году 2009.

А какого порядка налог? 40 процентов по 1-му классу и 20 процентов по 3 классу как айнкоменштойер?

Что???? Каких месяцев????

У кого считается?

Налог не зависит от налогового класса.

подводные камни:
-митеры перестают платить и их выселение возможно только через суд и может длится от полугода до трёх лет (особенно если у митеров в семье есть маленькие дети).
- митеры перестают платить, объявляют себя инзолвентами и с них невозможно взыскать неуплаченную задолженность
- сложно сдаваемое помещение. вы ищете митеров месяцами и не можете найти, помещение стоит пустое и не приносит денег. мало того: вы уходите в минус, если вам за месяцы простоя надо платить проценты по ипотеке, а также будет минус в любом случае: за помещение нужно платить так или иначе хаузгельд (хаузфервальтунг и рюклагэ)
- "короткие митеры". определённая категория митеров, которые заключая бессрочный фертраг на самом деле планируют прожить в помещении короткое время и при заключении фертрага скрывают это. итог тот же: через короткое время снова надо искать новых митеров.
-вид вашей ипотеки. если проценты флексибль, вас всегда может ожидать сюрприз в виде повышающихся процентов.
- реально оценить итоговые прибыли или убытки вы сможете лет через 20 (если доживёте)

Это не "подводный камень" - это самое большое счастие для сдатчика - новый фертраг - новая цена! Какая хочешь!
А первые 3 пункта, если включить моск на берегу (перед выбором миетера, варианта договора и перед выбором обьекта для 3-го пункта) избегаемы.

Это характерно для тех кто любит купить дешево (не подумав, а почему? может лаге говенное?), а потом сдать не может.
Дешева рыбка, погана юшка. Но бывают и счастливые случаи. Когда человек с определенными целями находит то, что надо!
Например вот это сдатчику в долгую, рассчитывающеи сдавать дорого 117 метров семье с детьми (на большие квартиры спрос) для гешефта не подойдет, он пролетит.
На ЕG этаж в такой дом, в каменный мешок пойдет семья на социале и много с них не возьмешь. Не сдача, а слезы будет. Но если другие цели, другой концепт.... то это конфета!
http://foren.germany.ru/immob/f/28697433.html?Cat=&page=0&view=collapsed&sb=5

повышать цену аренды жилья от потолка - смотря где, в каком районе или в каком городе. В крупных городах НРВ например ввели ограничение что повышение цены аренды возможно не более чем 10% в год от кальтмиты, независимо от количества митеров...Кроме того, есть митеры которые хорошо знают среднюю цену сдачи квадратного метра жилья и не собираются переплачивать: то есть повышение цены аренды жилья ограничивается самим рынком недвижимости.
далее: насчёт того что "надо смотреть кому сдаёшь" (включение моска на берегу) - ничто и никогда не предвещает. Митер приносит справку о доходах и весь из себя приличный человек, живёт в вашей квартире и даже исправно платит миту, но в один прекрасный момент съезжает из квартиры " ночью в тумане", не прислав кюндигунг (который как известно надо делать за 3 месяца). В итоге вам надо срочно искать этого товарища в ночи и тумане (говоря абстрактно), тратить деньги и нервы на поиски и последующее выбивание полагающейся по закону миты за последние три месяца, и параллельно пытаться сдать квартиру заново. Хэхэ... А если есть ещё основная работа...
И основной момент: деньги к деньгам. Если у будущего собственника достаточно много денег, чтобы купить (или построить) объект под сдачу в хорошем, бойком, ходовом месте (а это как известно всегда дорого и на дороге не валяется), то конечно многие проблемы с простаиванием жилья без сдачи отпадают (но не все и не навсегда). Но на такие "бойкие" места стоит очередь из местных немцев, они дороги и "просто так" нашему иммигранту в эту "очередь" не пристроиться, даже если у него очень много денег. Немцы хорошие бизнес-объекты отдают обычно немцам. Так происходит в западной Германии, про восток сказать ничего не могу.

Я Вам про Фому (новые договоры, Вы же тут пугали как это страшно, когда миетер коротко пожил и сьезжает), а Вы мне про Ерему (про ограниченное повышение миеты по старым договорам).
Проясните себе в голове темы "старые договоры" и "новые договоры" в свете возможности повышения кальтмиеты.

В Берлине квартира сдается за полдня. Вечером обьявление - к обеду сдана. Не знаю, где Вы такие трудности и ужосы увидели.
Кстати справка с места работы меня меньше всего волнует. Справка - ничто, человеческий фактор и оплата вперед за несколько месяцев - все, в том числе и работает как бонитетспрюфунг!
Много лет сдаю, в последние годых и чужое, еще никто не сьехал "в туман", все хотят кауциен назад.
Вы сами то что-то сдаете, или Вам "Рабинович напел"?

Вас почитать - кругом засада!
Если у чела есть деньги и он хочет реально в Германии КУПИТь, неважно что: дом, машину, трактор, завод, то он даже может быть негром преклонных годов ни бум-бум по немецки, его пожелания поймут и в попу поцелуют продавцы, только купи. А как маклеры реагируют и делают стойку на русских, как прыгают вокруг, это я могу баллады писать. Я хожу с клиентами по обьектам насчет "купить" и наблюдаю. Если на новую иммобиллиен очередь, значит она недооценена, продавец видит ажиотаж и поднимает цену, полочереди отпадает само.
Хоть на новострой, хоть на вторичку.

я рада за Берлин, но во первых Берлин не вся Германия, во вторых помнится еще лет 10-15 назад в Берлине можно было купить трёшку по цене унитаза в западной Германии (молодцы кто подсуетились)... и до сих пор цены на жильё в Берлине остаются ниже чем в Бонне (бывшей столице), не говоря уж о таких мегаполисах как Гамбург и Мюнхен, где цены просто астрономические...
Далее, я очень хорошо знаю насчёт новых и старых фертрагов, только вы меня не слышите - но вам это и не надо. В западной части Германии существуют регистры средней цены сдачи жилья в аренду, по городам, районам, областям, ни один нормальный добропорядочный немец, планирующий снять квартиру (дом) надолго и честно, не будет платить больше. повторю свою незатейливую мысль - то что возможно и легко на востоке германии, на западе происходит иначе.

Я уже поняла Вашу категоричность и втискивание все в "правила" из этого поста вчера:

Т.е. у Вас все очень четко разделено: иностранцу хорошего не продадут, немцу продадут; на Западе свои законы, на Востоке - свои, нет 120.000 € в год брутто - строй своими ручками (почему не 119.000 или не 122.000 )?
Прямо изобретатель четких правил в области немецкой недвижимости! Королева Аксиом я бы Вас назвала!
Жалко что не ответили на мой вопрос о своем практическом опыте в Германии.