Покупать недвижимость любой ценой?

Дорогие друзья, нужно ваше мнение. Стоит ли брать кредиты и приобретать квартиры для того что бы их сдавать и в дальнейшем получить прибыль от продажи. Какие могут быть подводные камни?

если вам кредит под низкие проценты дадут, почему бы и нет.
ризико, что квартиранты не платят, или требуется ремонт.

А вот это сомнительно, цены на недвижимость не будут расти бесконечно

у меня есть знакомый который купил 4 е квартиры, залез в долги и полностью уверен что сделает на этом капитал, ну и меня постоянно попрекает что ы не решаюсь сделать тоже самое...

А у вас одинаковые исходные данные?

Разумеется, стоит. Только если разговор идёт о нескольких квартирах - лучше брать дом (мерфамилиенхаус).
Подводные камни:
- выбор правильного объекта (объектов). Собственно решает всё. Как будет идти бизнес, регулярность оплаты мит, а соответственно не уйдёте ли вы в минус с оплатой кредита,
- грамотно и реалистично подсчитать доходность и расходность заранее, до покупки,
- грамотно оценить техническое состояние объекта, а также перспективы развития района
итд.
Нюансов море, но все решаемые.

Этот пункт тоже реален и и не обязательно должен быть взаимосвязан с ростом цен в районе (как отметили ниже).
А в целом - тема очень объёмная.

Название темы и вопрос в топике немного отличаются.
"любой ценой" - нет.
В свободное от работы время, при наличии свободных денег - почему нет?

Ктожеж Вам заранее скажет? По прошествии времени только виден результат.
Я сейчас могу сказать, что вот эту квартиру на аукционе в 2003 году я купила (Слава бигмаксу!) за 38 тыс. не зря, сейчас она за 200-230 тыс. уйдет.
Или поганка в очень хорошем месте за 25 тыс в 2009 году, 39 квадратов, сейчас за 80 тыс (в пустом виде) оторвут с руками, ногами и моей головой.
А если поставить ее за 100.000 недельки 2 попродавать придется, но не долго. А если за 120.000 тоже покупатель найдется. В округе дома тех лет от 2.800 за метер самое убитое.
А в 2003 и в 2009 кто жеж мог в 2015 заглянуть?

Деинфляция например. Или как выше сказано бездумно выбранное место или внезапные ухудшающие обстоятельства (рядом была школа, а теперь ее переделили в центральный городской хайм для лампедузов, все вокруг упало в цене). В Берлине такое случилось с одним частным сектором в восточной части, в связи с постройкой там мечети, несмотря на протесты жителей домиков.

стоимость квартиры/дома примерно считается как средняя стоимость миты умноженная на количество месяцев.
цена считается "хорошей" если нужно платить миту менее двадцати лет чтобы выйти на стоимость жилья.
в некоторых городах типа франкфурта, мюнхена нужно мин. 30 лет чтобы выйти на стоимость жиЛъя.
При этом не учитывается процент по кредитованию и другие форсмажорные ситуации могущие привести к удорожанию жилья.
Если жилье сдается то полученный доход облагается налогом. Поэтому без начального капитала сложновато купив даже 4 квартиры спать спокойно еще лет 20 так:)
А что если банк изменит процент кредитования? Короткие кредиты даются под "хороший процент" а более длинные под "плохой". Риск возникает при коротких кредитах.

Подскажите, пожалуйста, что такое бигмакс? И какие аукционы недвижимости Вы можете посоветовать?

bigmaks
Но в Берлине поезд с аукционами ушел еще в году 2009.

А какого порядка налог? 40 процентов по 1-му классу и 20 процентов по 3 классу как айнкоменштойер?

Что???? Каких месяцев????

У кого считается?

Налог не зависит от налогового класса.

подводные камни:
-митеры перестают платить и их выселение возможно только через суд и может длится от полугода до трёх лет (особенно если у митеров в семье есть маленькие дети).
- митеры перестают платить, объявляют себя инзолвентами и с них невозможно взыскать неуплаченную задолженность
- сложно сдаваемое помещение. вы ищете митеров месяцами и не можете найти, помещение стоит пустое и не приносит денег. мало того: вы уходите в минус, если вам за месяцы простоя надо платить проценты по ипотеке, а также будет минус в любом случае: за помещение нужно платить так или иначе хаузгельд (хаузфервальтунг и рюклагэ)
- "короткие митеры". определённая категория митеров, которые заключая бессрочный фертраг на самом деле планируют прожить в помещении короткое время и при заключении фертрага скрывают это. итог тот же: через короткое время снова надо искать новых митеров.
-вид вашей ипотеки. если проценты флексибль, вас всегда может ожидать сюрприз в виде повышающихся процентов.
- реально оценить итоговые прибыли или убытки вы сможете лет через 20 (если доживёте)

Это не "подводный камень" - это самое большое счастие для сдатчика - новый фертраг - новая цена! Какая хочешь!
А первые 3 пункта, если включить моск на берегу (перед выбором миетера, варианта договора и перед выбором обьекта для 3-го пункта) избегаемы.

Это характерно для тех кто любит купить дешево (не подумав, а почему? может лаге говенное?), а потом сдать не может.
Дешева рыбка, погана юшка. Но бывают и счастливые случаи. Когда человек с определенными целями находит то, что надо!
Например вот это сдатчику в долгую, рассчитывающеи сдавать дорого 117 метров семье с детьми (на большие квартиры спрос) для гешефта не подойдет, он пролетит.
На ЕG этаж в такой дом, в каменный мешок пойдет семья на социале и много с них не возьмешь. Не сдача, а слезы будет. Но если другие цели, другой концепт.... то это конфета!
http://foren.germany.ru/immob/f/28697433.html?Cat=&page=0&view=collapsed&sb=5

повышать цену аренды жилья от потолка - смотря где, в каком районе или в каком городе. В крупных городах НРВ например ввели ограничение что повышение цены аренды возможно не более чем 10% в год от кальтмиты, независимо от количества митеров...Кроме того, есть митеры которые хорошо знают среднюю цену сдачи квадратного метра жилья и не собираются переплачивать: то есть повышение цены аренды жилья ограничивается самим рынком недвижимости.
далее: насчёт того что "надо смотреть кому сдаёшь" (включение моска на берегу) - ничто и никогда не предвещает. Митер приносит справку о доходах и весь из себя приличный человек, живёт в вашей квартире и даже исправно платит миту, но в один прекрасный момент съезжает из квартиры " ночью в тумане", не прислав кюндигунг (который как известно надо делать за 3 месяца). В итоге вам надо срочно искать этого товарища в ночи и тумане (говоря абстрактно), тратить деньги и нервы на поиски и последующее выбивание полагающейся по закону миты за последние три месяца, и параллельно пытаться сдать квартиру заново. Хэхэ... А если есть ещё основная работа...
И основной момент: деньги к деньгам. Если у будущего собственника достаточно много денег, чтобы купить (или построить) объект под сдачу в хорошем, бойком, ходовом месте (а это как известно всегда дорого и на дороге не валяется), то конечно многие проблемы с простаиванием жилья без сдачи отпадают (но не все и не навсегда). Но на такие "бойкие" места стоит очередь из местных немцев, они дороги и "просто так" нашему иммигранту в эту "очередь" не пристроиться, даже если у него очень много денег. Немцы хорошие бизнес-объекты отдают обычно немцам. Так происходит в западной Германии, про восток сказать ничего не могу.

Я Вам про Фому (новые договоры, Вы же тут пугали как это страшно, когда миетер коротко пожил и сьезжает), а Вы мне про Ерему (про ограниченное повышение миеты по старым договорам).
Проясните себе в голове темы "старые договоры" и "новые договоры" в свете возможности повышения кальтмиеты.

В Берлине квартира сдается за полдня. Вечером обьявление - к обеду сдана. Не знаю, где Вы такие трудности и ужосы увидели.
Кстати справка с места работы меня меньше всего волнует. Справка - ничто, человеческий фактор и оплата вперед за несколько месяцев - все, в том числе и работает как бонитетспрюфунг!
Много лет сдаю, в последние годых и чужое, еще никто не сьехал "в туман", все хотят кауциен назад.
Вы сами то что-то сдаете, или Вам "Рабинович напел"?

Вас почитать - кругом засада!
Если у чела есть деньги и он хочет реально в Германии КУПИТь, неважно что: дом, машину, трактор, завод, то он даже может быть негром преклонных годов ни бум-бум по немецки, его пожелания поймут и в попу поцелуют продавцы, только купи. А как маклеры реагируют и делают стойку на русских, как прыгают вокруг, это я могу баллады писать. Я хожу с клиентами по обьектам насчет "купить" и наблюдаю. Если на новую иммобиллиен очередь, значит она недооценена, продавец видит ажиотаж и поднимает цену, полочереди отпадает само.
Хоть на новострой, хоть на вторичку.

я рада за Берлин, но во первых Берлин не вся Германия, во вторых помнится еще лет 10-15 назад в Берлине можно было купить трёшку по цене унитаза в западной Германии (молодцы кто подсуетились)... и до сих пор цены на жильё в Берлине остаются ниже чем в Бонне (бывшей столице), не говоря уж о таких мегаполисах как Гамбург и Мюнхен, где цены просто астрономические...
Далее, я очень хорошо знаю насчёт новых и старых фертрагов, только вы меня не слышите - но вам это и не надо. В западной части Германии существуют регистры средней цены сдачи жилья в аренду, по городам, районам, областям, ни один нормальный добропорядочный немец, планирующий снять квартиру (дом) надолго и честно, не будет платить больше. повторю свою незатейливую мысль - то что возможно и легко на востоке германии, на западе происходит иначе.

Я уже поняла Вашу категоричность и втискивание все в "правила" из этого поста вчера:

Т.е. у Вас все очень четко разделено: иностранцу хорошего не продадут, немцу продадут; на Западе свои законы, на Востоке - свои, нет 120.000 € в год брутто - строй своими ручками (почему не 119.000 или не 122.000 )?
Прямо изобретатель четких правил в области немецкой недвижимости! Королева Аксиом я бы Вас назвала!
Жалко что не ответили на мой вопрос о своем практическом опыте в Германии.

охотно верю что берлинские маклеры делают стойку на БОГАТЫХ русских. Есть ещё один город в Германии в котором делают стойки на русских - баден-баден. Во всех остальных городах никаких стоек перед русскими никто не делает, в попу не целует и хорошие объекты (или хорошие земли под строительство) отдают в первую очередь немцам, которые буквально ждут в очереди, чтобы отхватить удачный бизнес-объект.
кроме того, я уверена что русские у которых реально много денег не станут задавать на форумах разные вопросы типа "покупать ли недвижимость любой ценой" . так что ваши рассказы о русских толстосумах скупающих недвижимость по всеми миру (а не только в германии) не думаю здесь принесёт реальную пользу тем, кому 80.000 надо брать в кредит и ещё вопрос, даст ли банк им этот кредит.

Разве я писала, что мои клиенты все "толстосумы"?
Они тоже покупают обьекты и за 80.000 €.

Разумеется реальная польза от Вашего ответа про сумму Х 120.000 € и что на Западе и Востоке законы рынка работают по-разному (это Вы наверное установили опытным путем, сдавая и на Западе и на Востоке,а не фантазии плетете тут) - очевидна!

И много Вы напокупали с русскими и для русских "во всех остальных городах", прежде чем написать очередную аксиому?

ну в некотором смысле я королева конечно, как любая красивая женщина, но вряд ли я королева аксиом. Не надо доводить до абсурда цифры типа а если 122 тыс или 119... сами понимаете что это несущественная разница, лишь бы поспорить?...я прекрасно вижу относительно молодые семьи, с невысоким средним доходом, которые построили дом не сами, и которые воют от того что даже после двух лет после окончания строительства им ещё приходят какие-то счета и перерасчёты, кредиты выплачиваются методом "кровь из носа", люди не ездят в отпуска за пределы германии ГОДАМИ, берутся за любую грязную подработку (включая пуцать по воскресеньям где-то) и это помимо основной работы. И как сказал один мой знакомый "не человек имеет дом, а дом имеет человека". Причём человека как правило относительно молодого, надолго и очень жёстко имеет.

МНе действительно кажутся абсурдом Ваши высказывания.
Извините, но Вы не тот собеседник, с которым бы мне хотелось продолжать дискуссию.
Я люблю обсуждать темы с практиками, а не "на знакомых посмотрела, дома их имеют".

достаточно много, чтобы сделать вывод, что кроме многолетнего геморроя собственная недвижимость его хозяевам в Германии ничего не приносит...Настроят-напокупают потом разводятся ещё )) или дети вырастают и едут в другие города учиться или работать и этот дом, который с кровью и потом нафиг на двоих не нужен, так как его содержание на немецкую копеечную пенсию не представляется возможным. Короче человеку со средним доходом в недвижимости делать нечего, если он хочет увидеть в жизни ещё что-то кроме четырёх стен.
О себе я могу вам сказать, если вы так уж интересуетесь, я пришла на всё готовое, кровью из носа ничего не выплачивала и голова нужна человеку не только для того чтобы ею кушать. Засим я закрываю нашу дискуссию со своей стороны. Нет ни желания ни времени что-то доказывать.

Интересно, кто жеж Вас ждал сдесь по сврейской эмиграцции со всем готовым на блюдечке? Попытаюсь угадать. Социял?

Недаром Вы завели вчера новый ник. Под старым уже наверное изоврались в корягу! Новый ник - новая легенда!

я просто удачно вышла замуж. Меня никто конечно не ждал, но муж нашёлся довольно быстро. А что, нельзя? ))) Можно только выйти замуж за шмуцыка и вместе с ним 30 лет выхаркивать квартиру?

а это уже паранойя... я действительно на этом форуме впервые, никогда не была, ни под каким другим ником...

Ну как же удачно? Столько страшилок про горький и чижолый хлеб фермиетера, как его все кидают, растворяясь в тумане, как потом бегай-ищи съемщика,
прямо все ноги сносили в поисках! Ах это не про Вас??? Так я сразу написала, что Вы - ТЕОРЕТИК с ФАНТАЗИЯМИ. В точку! Ха-ха-ха...
Про то, что со вчерашнего для первый день на форуме и сразу с места в бой - я посмеялась! Я зато не первый день и знаю, почему самоудаляются и заводят новые ники.

цена считается "хорошей" если нужно платить миту менее двадцати лет чтобы выйти на стоимость жилья.
-----
20? Кто-то из умных в хорошие года говорил об 10-ти... но это было до того как фантики, почему-то называемые деньгами, начали печатать без остановки... Сейчас Я бы говорил об 4-6 годиках - все остальное - проблемно, ибо экономика не железная и фантики будут уничтожать чем-то в тротиловом эквиваленте...

у онлайн журнала focus.de

если найдете недвижимость с окупаемостью 10 лет то скиньте пожалуйста линк. за 4-6 лет готов за линк даже заплатить:)

Прямо сейчас покупается. Срок окупаемости - 4 года - чисто по сумме ренты.

уж не через консалтинговую фирму из Ганновера ли? Только у них такие рендиты)))

А что такое средняя цена? Правильно, это середина между минимальной и максимальной. Если средняя цена 10, то есть минимум 5 и максимум 15. Так какую не хотят переплачивать?

и тут Вы вырвали только одно предложение из абзаца.
с такими темпами роста цен (10%) в год, уже бы давно наступил финансовый кризис и все остались бы без штанов

Пожалуйста! Объект (отель) в Ротенбурге продается за 450 000, приносит 48 000 в год. Готовы взять без кредита?

Неа... это у меня рядом с работой... 20 минут пешком до работы, но нет общественного транспорта.

любую не будут переплачивать. минимум существует для объектов в неблагополучных районах, максимум для объектов расположенных в немецких районах повышенного уровня. средняя цена для средних объектов и средних районах. немец, намеренный надолго снять жильё и честно за него платить, не станет платить больше за то, что стоит меньше.
естественно нет таких идиотов, которые повышают каждый год по 10% от кальтмиты стоимость своего жилья. Закон вносит ограничение по повышению миты, а не обязанность повышать миту.

дама, я вижу у вас обострение. если у вас есть желание убедиться в собственной болезни, я могу вам написать в личку мой скайп и мы можем пообщаться с камерой.

ъ
О! Вы еще и диагнозы по скайпу ставите, не только теоретические бредни про имму пишете. РЖАКА, пеши ешшо!

вы свои точки в другом месте ставьте, также как и ваше "хахаха"... я не теоретик, у меня масса знакомых и знакомых моего мужа, которые неоднократно сталкивались с проблемами неуплаты митерами. я даже не знаю что именно вы пытаетесь доказать. что можно за три копейки купить объект в хорошем бойком месте и находить митеров в течение одного дня как семечки? не спорю, возможно в Берлине это возможно БЫЛО пока цены не подскочили. В остальных НОРМАЛЬНЫХ городах западной Германии, такие объекты, в ходовом месте, удачной планировки, в хорошем качественном доме, стоят не три копейки, даже если покупать его через цвангсфершайгерунг. Всё упирается как всегда в только в бабло.

не хочешь в скайп - тогда не 00000, что я здесь была под другим ником. так доступно?

Ну лохи-сдатчики, чепаделать?

Я ничего никому тут не доказываю.
Не надо мне приписывать Ваши очередные фантазии.

Мат -

"достаточно много, чтобы сделать вывод, что кроме многолетнего геморроя собственная недвижимость его хозяевам в Германии ничего не приносит..."
Наверно по этому "Deutsche, die zur Miete wohnen- 35,89 Mio., Deutsche, die in einer Eigentumswohnung wohnen- 4,52 Miо"
Die Mehrheit der Deutschen lebt allerdings weiterhin zur Miete. Insgesamt waren dies zu Beginn des Jahres 2013 etwa 57 Prozent der Privathaushalte in Deutschland.
Любая недвижимость, это чья- то собственность. И если собственники ее сдают, то наверно им это выгодно.
Несмотря на все страшилки о плохих митерах.

".....Но на такие "бойкие" места стоит очередь из местных немцев, они дороги и "просто так" нашему иммигранту в эту "очередь" не пристроиться, даже если у него очень много денег"
Все решаемо и на каждого покупателя найдется подходящий для него товар.
Регион Штуттгарт.

Лео, уточните, плз, "приносит" в виде арендной платы или в виде дохода от отельного бизнеса?

Объект сдан бетрайберу, он платит арендную плату.

Воооот. А завтра он решает: а не пошел бы этот отельный бизнес к едреней фене и машет арендодателю ручкой.. И что тогда? Быстро найдется новый арендатор? Или там такой договор аренды, что этому бетрайберу 10 лет не "соскочить", пока покупатель не "отобьет" покупку?

А если завтра - ядреная война и конец света?
Вооот. Тут не только иммобилку, а и второй ящик пива стоит ли покупать?

Дык смена арендодателя - отличный повод для разрыва невыгодного договора клиентом.

У нас в Баварии с 1 августа Mietpreisbremse вступила в силу. Спец. посмотрела, у вас в Берлине уже с 1 июня действует. Так что, не какая хочешь, а макс. 10% от ortsübliche Miete. Или вы что-то другое имеете ввиду?

это надо умзац порядка 150 000 иметь в год, или 500 в день сколько комнат в отеле?

Я имею ввиду, если у меня квартира С МЕБЕЛъЮто мне это все не указ.
У меня кальтмиета культурная, сколько надо, всего 5% выше, даже не на 10%, + 300 € за пользование ценнейшим диваном и электрочайником.

А, ну так это другое дело.

Почему "другое дело"?
Вы пойдете новую квартиру снимать, если так и не купите, там стоит электрочайник на кухне и цена + 15% от верхней границы.
Хотите - подписывайте договор где + 50 € за пользование чайником, не хотите - мимо ходите. Ваше право.

интересно а как он будет работать?
вот выставила я квартиру в аренду, скажем меблирт,
и выше (я не знаю ortsübliche Miete. ) скажем на 40 - 50 %
и есть люди кто готов это снять.
кто это будет запрешать ?

Вы давно сдавали в аренду отельчик в подобном "городке" с 10тыс населения?
И, видимо, знаете, что его ликвидность как коммерческой недвиги примерно эквивалентна отельчику у вокзала во Фракфурте

а где линк то?

Это специфика коммерческой недвижимости. Высокий доход - высокие риски. Ничего просто так не бывает, за всё приходится платить однажды. В этом плане аренда жилья стабильнее, но и доход соответственно меньше.

Риски остаться без арендатора выше, чем наступления конца света.

На арендатора, который сейчас имеется у отеля, надо молиться и всячески ублажать. Не шучу.

Объект сдан на 15 лет (6 уже прошло) с правом продления на 5 лет.

А где подтверждение серьезности ваших намерений? Eigenkapitalnachweis, Reservierungsvereinbarung...

есть один нюанс (испытал его на собственной шкуре): если коммерческая недвига в правильном месте, то стабильность будет не хуже, чем с жильем,а доход - выше.
но что надо задавить жабу, когда такой (правильный) объект покупаешь,- это да

умница

и это есть гарантия получения вышеозначенных 48к в год в течение грядущих 9 лет?

100-процентной гарантии в природе не существует. Но пока бетрайбер зарабатывает на этом отеле свои 30 000 в месяц, из которых 4 000 отдает в качестве арендной платы, можно не волноваться.

вау!!
Арендатор, делающий там (грубо) 360к в год (грубо, т.к. не знаю, о ЕВТ или ЕАТ вы говорите), не хочет сам выкупить несущую золотые яйца курицу, покупка которой окупается за 5 кварталов?
Чудеса...

И если собственники ее сдают, то наверно им это выгодно.
-----
Не обязательно. В смысле - наличия положительного дохода - совсем не обязательно.
Есть ведь еще потери от не сданной недвижки и от отсутствия присмотра за оной...

Я говорю об обороте. Эксплуатационные расходы, включая закупки, около 7 тысяч, зарплата примерно 14 000, бетрайбету остается около 4-6 тысяч дохода (по-вашему - ЕВТ) в зависимости от месяца. Сезон там всегда.

ах зо: вы под заработком имели в виду оборот..
ну, тогда, при его рентабельности продаж около 12% (~3,5к ЕАТ в месяц при выручке в 30к) этот арендатор не такой уж и нерискованный: падение оборота всего лишь на 10% и у него на выходе будет "работа ради работы" =бульон от яиц..
для оценки рисков потери этого арендатора, инвестору надо хоть немного понимать, насколько привлекательна подобная рентабельность для отельного бизнеса такого масштаба в Германии и насколько "адекватен" заработок арендатора в 3,5к/мес нетто VS усилия по управлению этим бизнесом..
и вдогонку: из вашей практики, насколько это "нормально" для Германии(!), что паразит-арендодатель (отеля, магазина, общепита и тп) зарабатывает столько же, сколько трудяга-арендатор?

Легко предугадать, чем кончиться подобная ценовая политика. Дураков платить по 300 евро в месяц за пользование чайником не найдется и вы с ним и останетесь... Да, еще с диваном, на котором так удобно пить чай.

вы слегка неверно поняли мысль - эти чайник с диваном являются просто способом обхода наивного закона. а цена на квартиру, как и раньше, определяется спросом.

Вы не поняли сути. Ну да ладно....

По моим наблюдениям по Берлину коммерческая недвига сдается дешевле, чем под жилье.
Потому что жить надо где-то всем, а мутить вдруг магазин - не всем. В козырных местах висят листочки
в витринах пустых магазиннов "сдается" годами. Потом кто-то заезжает, мутит кафе или магазин какой-то особенный, сидят там с кисляком на лице год-два,
потом снова "сдается" висит. Ели бы я мутила гешефт в городе, так это только отель. Не магазин по продаже нарядов из стеблей марихуаны, не кафе с креативновывернутым концептом,
а отель или мебелирашки-аппартменты без завтраков и уборки ежедневной (на персонале экономия). Жилье нужно людям всегда, а штаны из марихуаны или тарелка спагетти за 7 € не всегда.

Я то понял. Но спорос будет определяться кроме всего прочего наличием на рынке дешевых квартир тоже. И вот так вот, как описано, цены задирать не удастся.

и луч ше по мэйлу наверное послать или прямо здесь выложить. ны же люди серьезные. уморил.

спрос определяется наличием рабочих мест в частном и госсекторе, а также привлекательностью города для пенсионеров, студентов и творческих бездельников.
а предложение определяется наличием дешёвых квартир

И еще есть такое понятие как платежеспособный спрос. А еще предложение рождает спрос. Поэтому при наличии в предложении дешевых квартир спрос будет в первую очередь на них.

при наличии дешёвых квартир никто цены завышать не будет и заморачиваться с диваночайниками тоже.
но пока в горадах спрос явно выше предложений, поэтому этот наивный закон работать не будет.

Я не знаю, какой у него ЕАТ - это дело приватное, я знаю только ЕВТ.

Нерискованных гешефтов в Германии два: варка пива и уход за престарелыми.

Ну как почему другое дело? Вы же сами пишете, что

В законе про меблированную недвижимость ничего не стоит. Похоже, это и есть лазейка для фермитеров.

Мне тоже не очень понятно, кто в реальности это будет запрещать, т.к. законы рынка сами по себе существуют. Если кому-то дорого, то не будет снимать. А кому позарез нужно въехать, не смотря на цену, то кто жаловаться пойдёт? :)
По идее, в нете прочитала, что штрафы на фермитеров будут накладываться, кто будет отходить от нового закона. В Берлине статистика была, что за 2 месяца действия митпрайсбремзе цены на 3% упали.

Это не лазейка, это сегмент рынка.
Вот отели есть по 50 € за ночь, по 150 € и по 1500 €. Никто же отелям не предписывает, что 1500 € это дорого.
Кому дорого, тот пойдет в отель за 50 €. Так же и с квартирами. Эти все "бремзы", про которые Вы читали - лапша предвыборная.
Вы сами то подумайте! Сегодня вышел закон, а завтра уже посчитали, что на 3% упало. Каждый берлинский хаусхальт успели за месяц опросить?
Насколько у них миета снизилась с какого-то перепугу, если в договоре стоит четко, сколько платитъ?
Или это касается новых договоров, заключенных за этот месяц с новым законом?
А откуда счртоводам знать, за сколько бы сдал сдатчик без закона? Может за столько же бы и сдал. От чего считалось 3% вниз?
От средней миеты по больнице?

Ну, я "стандартно" откинул ~30% на ГШ, КШ и Соли..
Налоги частника-учредителя при аусшюттунге не отнимал
Но даже если и все 5к ЕВТ - это будет и нетто (теоретически), то несильно картина меняется..

Воот! У вас нету на примете недорого дома престарелых, сданного в аренду "государству"?
С таким арендатором надо брать

Может, это, все-таки, не осень козырные места с т зрения ритейла/общепита/услуг?
Вот мне так кажеццо, что в суперпроходимых местах а-ля КаДеВе "листочки" не висят и ROI там что надо

А почему не дом престарелых?
Имхо, бОльшая ликвидность будет

Потому что дом престарелых это и недвижимость, и служба по уходу, и куча побочных гешефтов - от кафе-ресторана-кухни до похоронного бюро и такси.

Никого не опрашивали. На 3 процента Angebotsmieten в иммоскауте упали в июне, до этого не было падения цен.
Естественно, о новых предложениях речь, старые договоры Mietpreisbremse не затрагивает.

А как они это посчитали?
Я могу сказать из опыта, что летом всегда падение, полумертвый сезон. Что в предложениях, что спрос поутихает.
Если у меня освобождается хата летом или в октябре, то во втором случае цену можно взять сочнее, желающих в 5 раз больше.
ПОэтому я стараюсь всегда "через лето напролет" миетеров иметь.

Лео, я , все ж, речь вел сдаче в аренду (государству) дома престарелых чисто как недвиги, потому и спросил, нету ли у вас "в рукаве" и такого варианта инвестиций вместо отеля в Ротенбурге

У нас шо, государство бедное - недвигу долгосрочно арендовать?
Не построит себе новое, если надо че?

зависит но от бедности, а временной потребности

Ну да, может и из-за летнего периода цены частично упали. А считали по изменению медиана в июне по отношению к маю.
Вот статья www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/die-mietpre...
Там пишут, что в скауте даже в Мюнхене цены на 0,1 в Мюнхене упали :) Кошмар
Кстати, я начальника спросила, что он думает, как будет действовать Mietpreisbremse в реальности, штрафовать нарушителей начнут или как. Его ответ был прямо такой немецкий-немецкий : ну как же, ведь новый закон вышел, вот большинство фермитеров и будет его придерживаться.

Вы в иммобиллиен-бранже работаете, что с начальником тему обсуждаете?
Или в смоллтолке блещете тем, обсуждаете то, что на русском форуме мусолят?
А моя русская коллежка выписывала "Фокус", чтобы темы были для обсуждения с коллегами, не знала просто, как слово умное вставить,а "Фокус" ей в этом помогал!

Да, в ней самой что ни на есть иммобилиенбранше :) Поэтому я в курсе событий

Очень интересно!
В Хаусфервальтунге? Это жеж теперь золотое дно, кто на фермиетунге сидит.
Расскажите, чем Вы занимаетесъ?

для того чтобы отель приносил 1000 в день там должно быть или 15 номеров , каждый по стоимости 100
или обнажённые горничные, разносящие кокаин по номерам. но тогда это вроде как и не совсем отель.

Там 35 номеров плюс два зала для семинаров/свадеб, которые можно объединить в один.

хороший объект, жаль что я праксис покупаю, банк сразу два объекта финансировать не станет.

Всё, поздно уже, объект продан.

а berlije эта специалист
Модераториал: Это верно. Все остальное - клевета. поэтому удалено.

А вот г-н Алекс Кюль, собственной персоной...
Оскорбления, переход на личности, мошенничество -

Вы б хоть погуглили что за городок-то с 10 тыс. населения. Там проходняк туристов со всего мира такой, что не удивлюсь и 60 тыс. в год от аренды отеля. Плюс сам город стоит на Romantik Straße, что как бэ намекает нам не хорошие перспективы и вообще, и в частности.

Не надо про отельчики у вокзала во Франкфурте. В 10 минутах парк с наркошами, в 5 минутах тихий квартальчик с борделями и соответствующим контингентом вокруг. Если не ошибаюсь, то все это плавно к парку и примыкает. Пейзаж, ароматы и приятное звуковое сопровождение то еще...
Уж лучше отель в Ротенбурге, чем отельчик возле вокзала во Франкфурте.
ИМХО, ессно, если что...

А когда он это зделал? Если лет 15 назад, то наверно пора продавать и посмотреть, что останется в осадке.

Самый главный подводный камень - это Вы. Есть масса людей, сообществ, фирм и фирмочек, промышляющих недвижимостью и так и эдак. Есть люди, живущие с этого. Но это не означает, что если Вы туда вклинитесь, то Вам тут же обеспечен успех. Это так во всем. Есть множество людей, живущих тем, что выигрывают в карты. Можете тоже попробовать. Займитесь тем, в чем Вы хорошо понимаете, и не пытайтесь срубить бабла на халяву.

Вы абсолютно правы. Можно консультироваться насчет покупки, втулить кучу денег за обьект и обстановку, а купив, оставшись один на один со своим хозяйством,
неумело вести дело, погореть со сдачей, даже если жилье в городе - дефицит. Человеческий фактор - это все!