Здравствуйте, форумчане!
Цель - купить квартиру в Баден-Вюртемберг, 50 км на восток от Штутгарта. Надеюсь, что конкретные предложения можно обсуждать на форуме. А именно речь идет об этой квартире
http://www.immobilienscout24.de/expose/77910477
Квартира в общем и целом более-менее нравится: нормальная планировка, 3 раздельные комнаты, не скошенные потолки, хороший вид из окна, симпатичный дом, шикарная лоджия, подземный гараж, ухоженная и чистая.
То, что не очень нравится: сантехника староватая, не белого цвета, темные оконные рамы, ковровое покрытие - 10 лет, под окнами дорога - не тупик, хотя и не основная, дом стоит на склоне и поэтому в кухне и в спальне окна не полноценные, а только где-то до уровня груди.
Я в Германии сравнительно недавно, а с рынком недвижимости здесь можно сказать совсем незнакома. Читаю вот месяц как форум и параллельно ищу!
Тут недавно обсуждали, что самое лучшее попадается сначала. Может, и мне попалось?! Хотелось бы опытного взгляда :-) Брать квартирку?

не видя квартиру "живьем" сложно что-то посоветовать.
вот это бы меня насторожило
сантехнику и ковровое покрытие можно поменять, а вот дорога там останется.

Хороший такой ухоженный дрмик.
В экспозе написано ЕГ, но квартира указана стрелкой на 1 ОГ. Ну да ладно. На1 ОГ всегда хорошо, не сыро, не высоко. Этаженхайцунгг тоже вроде экономно, договор идёт напрямую с поставщиком.
Я бы купила такую, остальное можно на свой вкус постепенно обновить, ванну, плитку, душ.
Единственное, что меня насторожило, что владельцы съедут в ноябре 2015 года. Скорее всего они что то строят, это хорошо, значит съедут. А если они просто планируют по работе перебраться и не получится?
Этот момент при покупке в кауффертраге должен очень чётко быть прописан. Допустим квартира покупается сегодня, а оплата производится после выселения владельцев в ноябре 15 года, тогда и передача объекта.
И предусмотреть в договоре, если хозяева не съедут.

Такого не бывает. Оплата с выселением никак не связывается..
Вы перепутали с бауфазами, когда оплата платится постепенно, на уровне котлована, готовых стен, 5% гарантии и т.д.
По вашему "рецепту" фертраг надо подписывать в 09/2015 года, в договоре прописывать пустую квартиру и платить во-время.
Если квартира не окажется пустой, прием-передача задержица - санкции, предусмотренные классикой. Можно сейчас подписать фертраг с датой освобождения и регуляцией вопросов миеты.
Например с хозяевами с момента приема-передачи подписывается миетфертраг на 1 год бефристет .
Но оплата и переход прав и обязанностей будет сейчас.

А поторговаться? Не знаю, может в Германии торговаться не принято?
И я бы обратила внимание на инфраструктуру городка, проживающий контингент.

Если вторая фотография этого же дома, все правильно в экспозе, смотрите хорошо.
Дом на горе. Сзади, где вход, у него 2 этажа, спереди 3. Квартира на эрдгешосе и перетекает на другую сторону уже в 1ОГ. Подсмотрите вид на дорогу, какая крутая там гора, под дорогой вааще обрыв.
А нижняя квартира маленький сутерайнчик в полдомика, выходит.
Если конечно все картинки относятся к этому домику. Ну ТС на месте, ей виднее.

но можно связать

ох уж эти теоретики...

Можно записать, что квартира передается пустой.
Можно заключить форфертраг нотариальный с условием, что фертраг будет подписываться в удобные числа.
Но оттянуть от подписки кауффертрага полную оплату на год в одном договоре не выйдет, если это не стройка и не бауфазы.
ПОсле подписки начинает работать машина.
Ведь даже при так называемом "миеткауфе" оплачивается ВЕСь прайс сразу, а покупатель платит "миету" (это так красиво обозначаются кредитные раты) банку.

Тоже удивляюсь.
Сами придумают как связать 2 отдельных друг от друга процесса, сами напишут.

Вполне симпатичная квартирка. И не дорого, по БВ ценам. Покупайте, заключайте договор на год с хозяевами без права продления.

Может я что то и не правильно написала, но я покупала в ноябре, там миетерша жила, которая кюндиговала квартиру. Так вот в кауффертраге было написано, что оплата производится в январе на момент оплаты квартира передаётся пустая.
Неужели ТС так нельзя прописать?

Так у всех так. Классический вариант. Только между ноябрем и январем лежат 2 классических месяца, а не год.
Это 2 разных момента, 2 разных параграфа в договоре:
1) Оплата к точке Х, после оплаты прием юридический и физический кв.
2) Фермиетет, нихт фермиетет.
1) и 2) это 2 разные темы. А Вы их "хвостами связать" решили.
Я и предлагала в 09/2015 покупать, чтобы в 11/2015 ее пустую получить, лежат 2 классических месяца. Без вариантов и миет. Было бы как у Вас.
Вот прямо Вам и писала в посте нумер 4

Трем тут прописную банальщину, чтобы ТС отгородить от некоторых фантазерок, которые через год после подписания каффертрага суветуют по признаку заплатить, как квартерка освободица и ето зафиксироватъ в КФ.
Нотар лицензию на стол положит, если такие условия оплаты пропишет в КФ. "Можно связать", "можно связать"..... Ржака!

Так я и не говорила можно связать. Я писала, что нужно обратить внимание на момент выселения. Так как они могут и не выселиться или я даже не знаю. Я бы с таким моментом побоялась покупать.
А продавать с митой, зачпм им надо.
Короче я лично сейчас сама, как те продавцы. Мы купили квартиру в новостройке.Она строится, готова будет в ноябре 15 по документам баутрегера.
Продавать хату сейчас и платить миету в 1000 евро глупо, когда проценты 100.
А продать с отсрочкой платежа нам, вот якобы нельзя получается так?
Буду продавать ближе к выезду за пару месяцев тогда, чтобы и нам спокойнее и покупателю тоже.

Может это я писала?


Я в первом же сообщении к Вам писала, что Вы перепутали ситуацию у ТС с этапями и проплатой стройки.
Но даже в случае стройки львиная доля платица сразу.

Если квартира хорошая - отличный вариант! Вы снова путаете вступление в готовый-старый миетфертраг, который может обернуться разнообразными жопами и проживание непосредственно продавцов в обьекте .
Когда прием-передача произойдет после оплаты, логично, что с этого часа Х продавцы начинают платить миету.

Так всё-таки, как долго можно отсрочить оплату? Только классических 2 месяца или дольше?
Я про год не знала, думала что можно, раз у меня 2,5 месяца платёж был отсрочен, пока миетерин не выедет и квартира да передавалась пустой.

Я имею ввиду, что продавцы не согласятся скорее всего продать, огрести деньги и потом платить миту, что само собой разумеется.
Конечно в голову продавцов не залезешь, но когда они узнают, что надо миту платить, они будут просто хату позже продавать.
Я ж тоже могу сейчас хату продать, но платить миту 1000, когда мы платим проценты 100 не хочется.

У всех разная ситуация. Некоторым нужны деньги прямо сейчас. Скорее всего продавцы строит себе дом и расчитывают через год достроить.

Он никуда не был отсрочен, если платили на счет продавца и с выездом миетерин не был связан.
Это связано с тем, когда наступит след. 1.-е число после подписки. Отсчитывают 1,5-2-2,5 мес. и делают "фест" к подходящему 1. числу, чтобы нотар и ГБА все успело.
Я вообще люблю вариант "резинить" с открытой датой платежа и самой регулировать "оттягивать конец". Иногда и 3,5 выходило. ПО-разному бывает.
Например я подписала 12.05 квартиру, еще не платила. Но с заездом - выездом миетера это никак не связано!

Продавцы могли бы взять цвишенфинансирунг и им не нужно было бы спешить с продажей.

Наоборот хорошо. И бабки в кармане и крыша над головой. Домик достроится раньше - покупатели только рады будут, что они раньше 11/2015 сьедут - ремонтом займутся ен спеша и радостно, что им эта миета, когда руки чешутся все мраморно-паркетно устроить. Выпустят их с удовольствием раньше из договора. Гораздо лучше ситуация для продавцов, чем в миетованом по-настоящему с 3-мя мес. кюндигунгсфристом жить. Едешь - не едешь, а 3 мес. после кундигунга плати!
Если продавцов бы не устраивала такая ситуация, год в миете, а деньги сейчас, они не стали бы вешать обявление.

Ну если им сейсас сумма нужна на постройку, то деваться некуда и будут платить миту.
Но взяв цвишенфинансирунг, им бы обошлось дешевле, проценты сейчас очень небольшие.

Откуда Вы знаете ситуацию? Может они разводяца и бабки пилят сейчас, а в хате остается кто-то один по своим обстоятельствам до 11/2015 и нет никакого домика и не надо им никакого цвишенфинансирунга.

Ну может и бабки пилят.
Выпихать как, если не освободят?

Вы путаете продавцов на бефристете договоре с миетерами, которые жили там до продажи. (Кауф брихт нихт миете).
То, что Вы сейчас пишете, это как продать машину, деньги получить, а машину покупателю не отдать.

ну тогда вот обьясните, почему нотар не может прописать, что квартира оплачивается в день Х (пусть он будет даже через год) , когда квартира освободится? Есть какой то закон на эту тему? Обьясните только нормальным языком.

У неё нет ответа. Её только пуки интересуют.

В 55 раз обяснять? Бесплатно????? Или я тут кому-то чего-то должна?

Не нада меня на понт брать. Для Вас лично - только пуки!

Да ты вкладыш.

Он цепляется с этой рекламой ко мне целый день. Удивительно, как не устал.
И даже моя печалька - домик в Брандербурге для него реклама. У чела болезнь-паранойя, кругом шизиоофренические явления в виде рекламы мерещятьси.
Простим, Алекс, болезного.

Я келдыш, дядя

Понимаю, что дорога останется :-( Я тут уже всех кого могла спросила, вроде все говорят, что там практически мало движения. Только местные на работу, с работы. Грузовиков и чужих нет вообще. Там рядом такие виллы стоят и их владельцы против автобуса. К автобусу надо с горы спускаться - около 800 метров.

Спасибо, что этот момент затронули! Хозяева стоят дом неподалеку, дом будет готов летом, но они для безопасности предлагают прописать передачу осенью. По поводу аренды речь вообще не шла. А вот по поводу оформления - нотариуса и денег, я что-то совсем запуалась...

Спасибо за обсуждение!

Если я маклера правильно поняла - он предлагает подписать фертраг и в нем дату освобождения например 01.10.2015. Я в принципе подождать-то не против. Но может, правда тогда надо как миту это оформлять? Или может, поторговаться тогда?

Вы правы, именно так оно и есть! За счет этого обрыва вид классный открывается - мне нравится :-)

Спасибо!!!
Буду завтра разбираться с формальностями...

Маклер предлагает так: резервировать, через 3 недели договор у нотариуса, а осенью деньги и передача квартиры. В договоре сроки того и другого прописать. ...Это нормальная практика???

Сейчас тоже осень. Деньги через год уплатить осенью 2015?

ну пока кроме как "так не делается" я других обьяснений не видела.
Я всегда считала, что в договор купли/продажи можно всё вписать, что не противоречит законодательству. Поэтому мне стало интересно какому закону протеворечит "оплата через год".
Надо будет подруг спросить, которые в этой сфере работают.

Спросите пожалуйста и напишите, если, что то можете и в личку

Я сама в такой ситуации, как продавцы ТС, мы квартиру купили в новостройке, будет готова в ноябре 2015. Я нотара спросила, как мне продать, он сказал можете сейчас, оплата в ноябре 2015 и выезд пропишем.
А я боюсь, что вдруг в ноябре ещё что то не доделают, мы не сможем съехать и на нас санкции упадут, ввиде неустойки

ПротЕворечит тому, что нотар запускает сразу же машину с формерком и как ее логичное продолжение незамедлительно оплату после подписания договора покупки после выполнения пары критериев.
Между формерком и оплатой не лежит год. А нет формерка - значит квартиру можно дальше продавать. Пойти к другому нотару и продавать.
Можно подписать форфертраг - договорица там через год или через 5 продать именно этому челу квартиру.
Но если у продавца поменяются планы - им можно только подтереться.
Ведь нотар не шевельнеца в сторону ГБ при таком договоре послеподписки сразу. Поэтому если цены вскочуть, то продавец может решит спрыгнуть и продать на 20 тыс дороже, если ему дадут.
Это не противоречит никаким законам. Он отдаст только деньги покупателю за составление нотарного фор-договора, если платил покупатель и лететь....
Сколько было таких форфертрагов, за которыми так и не последовала покупка (как Вы пишете "деньги через год"...) Потому что многие хотять и обьэкт за собой оставить и дальше по сторонам смотреть....
Продавец на все идет - только купи в тухлых местах. Только это еще не гарантия - пока машина покупки (а ни к чему не обязывающей предпокупки) не завелась.

вероятность недоделок зависит наверное от стройфирмы. выезд должен был быть ориентировочно сентябрь-октябрь, крайний случай декабрь. называется отгадайте с первой попытки, когда фактически... декабрь, причем с рядом недоделок.

Баутрегер говорит, что у них по плану сентябрь-октябрь, вы правы
В документах прописано ноябрь 2015, якобы если не успеют, то себя так страхуют. Но я в кауффертраге не могу прописать, что мы в ноябре съедем. Вы же тоже полагаете декабрь?
А там рождество, поэтому, если буду продавать, конечно продавать то в любом случае будем, то и выезд пропишем январь 2016.
Вот поэтому и хочу позже продавать, чтобы покупатели не нервничали и я тоже.

а для каких целей купить то хотите??
Если для себя любимой, то здесь только сердце подскажет.
А если для сдачи, то Швебиш Гмюнд , это ПГТ при Штутгарте, причем на 29 дорогое всегда жуткие пробки в час пик.
Да и сдается такая квартира не дороже 6-7 евро за квадрат.
Какой смысл??

Ничего себе - вот это новость. Спасибо, что предупредили! ...А если за это в соглашении у нотариуса санкции прописать?
Я сегодня кстати была на встрече по финансированию, которую маклер устроил. Из объяснений финансиста: я подписываюсь под тем, что беру осенью 2015 фиксированную сумму у банка под фиксированный процент + я и продавец подписываем договор у нотариуса. Осенью 2015: продавец выезжает, ему поступают деньги, я начинаю выплачивать кредит. Причем финансист меня уверил, что условия кредита не поменяются! Например, если мне банк сейчас даст согласие дать кредит под 1,8% годовых, то именно эти условия и будут действовать осенью 2015. Даже если к тому времени кредиты будут выдаваться под 4% годовых :-) ... ну или под 1% :-(

Да, именно так!

В корень смотрите))). Моя неуверенность в покупке наверное именно размытостью цели вызвана.
Хочу купить для себя, потому что на данный момент мы квартиру снимаем - считай дарим ежемесячно 500 евро. Есть небольшой собственный капитал, ну и проценты сейчас такие, что грех не купить жилье.
С другой стороны: мы - это я и 16-летняя дочка. А она может через 3 года уедет учиться и не надо мне будет трех комнат. Надо будет только две... Тогда может я бы эту квартиру сдала, а себе бы что-то другое поискала. Вот и получается, что "для сдачи" тоже нельзя исключить...
А что, 6-7 евро за квадрат нерентабельно, да?
...Ну и еще одно обстоятельство есть. А его уж вообще не знаю как планировать. Молодой человек предлагает летом 2015 перебраться мне с дочкой к нему в дом...

вот он корень то!!))))
Я бы на Вашем месте подождал бы до лета))
По квартире:
Хаузгельд высокие - 250 евро, на 8 партай, наверняка рюклаген евро 50 и фервальтунг 20.
Иммоскаут выдает 38 вариантов похожих квартир в этом городе.
Сдать Вы ее сможете евро за 500 кальт. В Гмюнде очередей на квартиры нет.
Минус не умлагефехиге 70, получится 430 х 12 = 5160,00 в год. на 130 000 цены ( плюс 10% небенкостет покупки) получим 3,9 % годовых.
Интересно???
Поэтому если Вы не привязаны крепким рабочим фертрагом к этому городу, то я бы выбрал другое место для вложений.

Сердечное спасибо. Буду думать дальше, но уже спокойно и без ажиотажа.

невочто...))
МЧ привет!)