Здравствуйте всем!!!
нужна подсказка по расчетам налогов
У нас съезжают квартиранты и мы пытаемся решить вопрос, искать ли нам новых или самим переехать в ту квартиру. Сейчас мы сами снимаем, а арендная плата жильцов покрывала кредит, и еще немного сверху оставалось.
Наша квартира стала нам маловата, все равно думали переезжать, но по моим прикидкам (возможно, совсем неверным), получается, что нам гораздо выгоднее сдавать нашу квартиру скажем за 550 евро кальт и снимать равнозначную за те же 550 евро кальт, что безумно странно!
Как я понимаю, можно уменьшать налогооблагаемый доход на сумму процентов по кредиту и 2% от начальной стоимости квартиры в год (только пока она сдается). Как только мы туда въезжаем, это прекращается. Но, естественно, мы увеличиваем свою облагаемую налогом сумму дохода на величину арендной платы за год, так?
Начальная стоимость квартиры 60830 евро.
В месяц мы платим 353 EUR за кредит, из них Zinsen - сейчас не могу посмотреть точно, но, скажем, 110 евро (в 2012 было 130 в среднем).
Налоги на ремонт ванной и все работы, которые рабочие делали после покупки - списывались в первый год, верно? там что-то очень мало вернули :((( Это уже не влияет, да?
Квартиру мы сдавали за 550 евро кальт (предположим, что стоимость останется той же).
Наш годовой (ожидаемый в 2015 году) доход 83400 евро брутто, мой налоговый класс 3, у мужа 5.
Тогда вот как я прикидываю - два варианта.
1. Квартиру продолжаем сдавать.
Налогооблагаемая сумма: Х= 83400 (зарплата)+550х12 (кальтмита)-1217 (это 2% от стоимости квартиры)-1320 (Zinsen за год)=87463 евро
2. Сами переезжаем в ту квартиру:
Налогооблагаемая сумма: Y= 83400 (зарплата)
Внимание вопрос: сколько налогов мы должны заплатить с нашими налоговыми классами (3 и 5) - не каждый месяц, а уже по итогу года? я нашла таблицу за 2013 год:
http://www.splittingtabelle.de/Splittingtabelle-2013.pdf
но там много колонок, и где написано Gesamtsteuer - он не зависит от налогового класса? мне это очень странно...
Предположим, берем это значение.
Тогда
1. Квартиру продолжаем сдавать.
Итоговая сумма: Х=87463 - 23780 (налоги примерно)=63683 Евро
2. Сами переезжаем в ту квартиру:
Итоговая сумма: Y= 83400 - 22048=61352
Итого разница в месяц (63683-61352)/12=194 евро!!!
Таким образом получается, что если мы сдаем нашу квартиру и снимаем равнозначную за те же деньги (случай сферического коня в вакууме, разумеется) - то наш доход выше почти на 200 евро ежемесячно...
В чем ошибка? как смотреть налоги в этой таблице?
Заранее огромное спасибо за Вашу помощь!!!

а почему не учитываете сумму на аренду для расчета денег в итоге (т.е. после налога и после вычета аренды)? эти деньги в случае сдачи в аренду придется платить, т.е. абсолютно запланированные расходы

Вроде учитываю :) По крайней мере мне так кажется, если переубедите - буду рада, так как купленная квартира нам нравится
Существуют три варианта на будущее:
1. Продолжаем жить в съемной небольшой квартире (небенкостен не считаю, везде разные, сравниваем кальт):
-325 (наша кальтмита)+550 (нам миту платят)-350 (выплата кредита)+194 (возврат налога) = 69 евро
2. Пеезжаем в съемную квартиру побольше
-550 (наша кальтмита)+550 (нам миту платят)-350 (выплата кредита)+194 (возврат налога) = -156 евро
3. Пеезжаем в нашу квартиру
-350 (выплата кредита)

Переезжайте в свою квартиру и живите богато и красиво! 50 € туда в месяц, 50 € сюда, а качество жизни? А ее быстротечность? А лучшие годы где-то ютиться ради 50 € гевинна?
Переедете в свое, сделаете там все капитально, красиво и по душе, мраморно-паркетно, а не как в сьемном. Кальтмиета будет экономица. Это счастье Вам ни одна налоговая не устроит и налогов с "экономии" не платица.
Купите еще одну квартирку (однокомнатную) на сдачу в кредит и зарабатывайте плюс копейку.

Женя, спасибо за твое мнение!
Ты можешь глянуть, как прикинуть наши налоги? ты же сама все расчитываешь обычно :)
ну вот просто получается, что чтобы снимать такую же, то мы в выигрыше по сравнению с собственной почти на 200 евро.
То есть с абсолютно теми же расходами мы можем переехать не в нашу квартиру 82 квадрата с совмещенной ванной, а в квартиру около 100 квадратов с большой лоджией и гостевым туалетом - если учитывать деньги, которые можно списать с налогов...
поэтому я и думаю - может, списывается не 200 евро, а 30-50? может, я катастрофически ошиблась? тогда и думать нечего, переезжаем в свою...
Просто у нас в любом случае эта квартира покупалась под сдачу, так как сами в будущем хотим покупать дом, и контракты все время временные... может оказаться, что еше через пару лет переедем. Поэтому мы не планируем отделывать нашу квартиру до люксуса - то есть очень хороший уровень для съемной (ремонт ванной, встроенная кухня -почти новая хорошей фирмы), но никакого дубового паркета и дверей под заказ

с моей точки зрения:
1. Квартиру продолжаем сдавать.
Итоговая сумма: Х=87463 - 23780 (налоги примерно)=63683 Евро. 550*12=6600 своя необходимая аренда, вычитаем, в итоге на остальные траты по жизни чуть больше 57 тысяч остается :)
2. Сами переезжаем в ту квартиру:
Итоговая сумма: Y= 83400 - 22048=61352, аренду не надо платить, 61 тысяча в год на жизненные удовольствия :)
небенкостен в любом случае платить, поэтому их не учитываем :)

а не проще было бы взять программку, задать там свои данные : 1. живя в своей квартире, 2 . живя в сьёмной, и расчитать сколько нетто будет в обоих случаях?

А декларацию чем делали?
Если в эльстере, то можно взять файл за предыдущий год, и отредактировать так, будто вы не сдавали, а сами жили.
Наверняка другие программы для заполнения налоговой декларации тоже позволяют так сделать.

Налоговые классы вообще не играют роли никакой при подаче налоговой декларации.
Почему кальтмиту считать в чистый доход? Хаузгельд вроде из нее надо вычесть, или нет? Еще может и страховки какие-то, например, адвокатскую страховку с пунктом о mietrecht.

Урррааа!!! Вы мне, кажется, глаза открыли :))) Спасибо!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Это правильно

Вы не учли 350 евро кредит ежемесячно, что - 4200 евро в год, то есть в итоге 57152 евро на жизнь и прочие удовольствия, что составляет разницу 100 евро в год с 1 вариантом, о которых можно просто забыть :))) Небенкостен - понятно, платятся всегда :)))
Ураааа еще раз!!!

spaceX, Alpet - вы правы, но программки у нас нет, делала штоербератор... пора самим заполнять, наверное
просто на все времени не хватает, иногда легче заплатить пару сотен, чем несколько дней разбираться...

Хаусгельд в основном на митерах, записан в небенкостен. Сами платим рюклаген и фервальтунгскостен, они на митеров не перекладываются. Но они останутся и если мы сами там будем жить, поэтому я для простоты их не учитывала. Хотя из общей суммы дохода должны, наверное, вычитаться, в случае, когда квартиру сдаем. Думаю, Вы правы.

кредит в обоих случаях платить надо, разница в списываемых процентах (1100 в год) в этих двух вариантах страховки и т.д. я не учитывала, тут верно заметили выше, но разница в них начинается в случае покупки дома, ИМХО

Не хаусгельд, а неперелагаемую на миетера часть хаусгельд: рюклаген, управление.
А так же покупку матерьялов, рабочих (если ремонт каой случица)., почтовые марки на письма миерерам, ездить к ним бензин...

Вот и я ранее писала, что столько, сколько экономится на платеже миеты, живя в соб. хату, ни одна налоговая не вернет.
Первую хату надо покупать для себя. А как переедешь, деньги начинают копиться со страшной силой! Можно уже на сдачу покупать.

ну тогда попросите штойербератера, что бы он вам различные варианты просчитал.

Однозначно пора, посмотреть как заполняла штоербератор и аналогичным образом заполнять. :)
У меня так получилось, посмотрел пару лет, как штоербератор заполнял мою anlage V, уже три года после этого сам заполняю в ельстере, пока проблем не было и получается чуть больше возвращать даже без учета гонорара штоербератора.

Да, кредит по-любому платить, но списываются 110*12(цинзы)+1217 ( 2% от стоимости квартиры)=2537 в год... что, в общем-то, большая сумма...я, честно, совсем запуталась, сижу на работе, голова не соображает ни по поводу работы, ни по поводу квартир
Женя, я согласна, если бы квартира не в кредит была - деньги бы копились явно быстрее
мы бы сейчас могли бы большую часть отдать уже, лежит на счету, но они ж не берут! Зондертилгунг максимум 2500 в год, и с его учетом платить нам еще лет 7... а маленьких дешевых квартир я пока не вижу, на те, что есть, денег не хватит...

будем учиться!

Вот и будет оно начальным капеталом для следующий квартерки в кредит!
Ой, че это со мной? За кредиты агитирую. Я ли это?