Добрый день форумчане!
Просмотрел много ваших тем, но к сожалению не нашел ответа на волнующий меня вопрос.
Если кто сталкивался, пожалуйста посоветуйте как лучше поступить.
Ситуация следующая: хочу купить квартиру для себя (муж,жена и двое маленких детей) и уже её забронировал. На данний момент там проживает бабушка 70-ти лет. (до сих пор ситуация классическая:) ) Квартира принадлежит сестре этой бабули. Она платит миту (своей сестре) в 200 евро и живёт там уже 30 лет! Ни какого митфертрага между ними нет, просто устная договорённость.
Ещё все в один голос заверяют меня, что бабушка собираетя съезжать, но ей на это необходимо время. Но мне хотелось бы письменных гарантий.
Подскажите пожалуйста:
1. если в кауффертраге будет написано, что квартира сдаётся бабушке, нужно ли мне будет в последстии расторгать контракт (которого в письменной форме не существует) по айгенбедарф?
2. если в кауффертраге ничего про бабульку не будет сказано (просто "голая" квартира), то можно ли написать какой-нибудь документ примерно следующего содержания: ".. я ИФО предоставляю жильё бабушке на срок 6 месяцев ..." ? (Пусть она ищет новое жильё, но через 6 месяцев у неё НИКАКИХ прав на квартиру не будет)
3. либо подскажите какой нибудь другой вариант по данной ситуации, который наиболее подходит.
Заранее всем большое спасибо!

Я бы такую квартиру не купила бы. Вы её никогда не выселите, она 30 лет прожила, ей 70 лет. Сама она не съедет, дураков нет, она платит 200 за хоромы, когда другие с неё будут драть 400 за конурку.
Ну и суд будет на стороне бабки, не смотря, что у вас дети.
Короче вы очень рискуете, покупая квартиру, именно, со старушкой.

Даже если письменного договора нет, есть договор из фактических отношений, у бабульки доказательства, что она 30 лет платит арендную плату = имеет права арендатора с 30 летним стажем со всеми вытекающими последствиями и рисками..

...и еще лет 25 с привеликим удовольствием проживет.

Спасибо за ответы. Если я правильно понимаю - это по поводу 1-го пункта, фактические отношения являются эквивалентом официального дукумента - контракта аренды со всеми его ссылками на параграфы закона и подписью обеих сторон?
Скажите, а что по поводу 2-го пункта? Если в контракте по купли-продажи квартиры вообще ничего про бабушку не написано?

Знаете, ей сестра тоже не враг, чтобы старенькую сестру в лапки злых фермиетеров сдавать. Мне почему-то кажется, что бабульки не врут насчет выселения.
В Кауффертраге четко дефинируется: сдана квартира или нет. Если сдана, пишется актуальная миета и какие-то ограничения по теме, напрмер айгенбедарф не катит 10 лет.
Нужно просто склонить продавца записать в договоре: квартира передается свободной и дать им побольше времени. Например теоретиш хату можно перенимать с 1.11 (с нотартройконто) , а ТС скажет: я заплачу сразу продавцу, давайте с 1.01.15. И меры: если передача в пустом виде затягивается - санкции, прописаные в кауффертраге. И пусть у ТС голова не болит, что там кто-то живет. А если бабушка задержица, продавец ответит жырной еврой!
Если бабушка действительно,по-честному собирается на выход с вещами, то продавцам ничего не стоит подписать такой договор. Они тоже думали и знали, куда старушке податься, прежде чем на продажу выставили. В общем я бы не отчаивалась на месте ТС, а делала бы "закрепления" в свою пользу в договооре.

Спасибо за дельный ответ :)
Наверное буду действовать именно в этом направлении (поправьте если не так интерпретировал):
1. в договоре писать, что квартира передаётся свободной (никаких упоминаний про сдачу квартиры и про бабушку)
2. А вот про "когда платить" и когда переезжать - пожалуйста напишите поподробней, я не очень понял (первый раз покупаю квартиру :) )
Полностью с вами согласен "Если бабушка действительно,по-честному собирается на выход с вещами, то продавцам ничего не стоит подписать такой договор."

Добрый день!
От квартир с митерами следует держаться подальше. В Вашем случае возраст бабушки говорит в ее пользу, суд встанет на ее сторону. Выселение будет длиться минимум 2 года через две инстанции, но скорее всего и больше. На суде бабушка скажет, что Вы сознательно купили квартиру, где она живет. Айгебедарф тоже надо будет доказывать. Потратите деньги на адвоката к тому же.
Знаю на собственной практике, эта ситуация классическая и практика стоит на стороне митеров, т.к. Германия страна митеров.

Добрый день!
Конечно проблемы могут возникнуть, если я куплю квартиру которая официально сдаётся пожилому человеку и который к тому же не хочет оттуда уезжать. Но на данный момент условия немного другие. Я ещё ничего не купил. И соответственно хотелось бы узнать как на данной фазе можо предостеречь себя от возможных проблем. Если ничего нельзя предпринять, то квартиру я покупать не буду.

Вы вступатете в права и ответственны за хаусгельд по факту физической передачи хаты. Обычно назначесется на 30,31, 1 число.
Физическая передача наступает по нотарным формулировкам следующего (ближайшего) 1. числа (или плюс 15. кому не терпица) , после вхождения денег полной суммы от покупателя.
Теперь вопрос: куда вхождения? Тут 2 варианта, выбирайте любой, оба законны:
1) На конто нотара, происходит почти сразу после подписки; а когда нотар пройдет все шаги, деньги поедут к продавцу;
2) На конто продавца директ, происходит когда нотар сделает все шаги, месяца 2 пройдет.
Я предлагаю Вам 2-ой вариант договора. Тогда больше вероятность (времени от подписки больше пройдет), что бабушкиного духу вы в хате не увидите и продавцы согласятся на договор с фиксированной передачей пустой квартиры.
Если они должны будут очистить помещение к физ.передаче, котороая будет 01.01, то они подумают: куча времени, почему бы нет? А вот если 1.11, скажут: мы боимся что мы не успеем. И не подпишут 1.11 передавать пустую.
Этакий дипломатический ход.

Что там доказывать, если люди живут в миету или с 2-нмя детьми в маленькой-собственной квартире?
Айгенбедарф нужно доказывать, если у человека, миетерующего квартиру 5 квартир разом в собственность куплено, почему ему нужна именно эта.
Или когда он прекрасненько живет уже в собственном, с чего это он вдруг решил дислокацию поменять.
У ТС честный айгенбедарф, достаточное условие, что он платит миету, чего ему доказывать?

И что? Понравилась квартира-купили. Разумеется сознательно, не под гипнозом и не обкурившись.
Дальше что? Какая разница, что там бабушка скажет.

Я с Вами согласна, но судьи видят это по-другому. Бабушка заявляет Sozialwiderspruch. Эта ситуация чисто немецкая особенность. Суд не имеет права решать как Вам жить, но он взвешивает недостатки для Вас и для переезда старой, больной, скрюченной бабушки. Риск того, что ее интересы перевешивают, хотя Вы и собственник, очень высок. Вы покупали квартиру с бабушкой, знали о процедуре выселения, значит сознательно пошли на риск. Уже в соседних европейских странах люди покрутят у виска, услышав это, но это так. На моих глазах владельцы дома, у которых больше не было жилья, выселяли митера, весьма состоятельного мужика, а он нагло просил 100 тыс евро отсутпных. Прямо в суде... Дело в богатом районе Мюнхена было.. Но было! и будет еще два года рассматриваться потом в следующей инстанции. Они могут специально затягивать, а без вступившего в законную силу решения выселить, естественно, нельзя.
Посмотри на Иммоскауте объявления, сданные квартиры рекламируют как капитальанлаге. Как раз поэтому. Выселение митера в Германии - огромная головная боль, и закон и практика не на стороне собственника. Даже если митер не платит все очень долго и непросто!!

А Вы слышали такое правило Kauf bricht nicht Miete?

Всё ясно! Как я понимаю это железный сценарий.
Не хочу донимать, ну а всётаки: если скажим бабуля и родственники будут волноватся по поводу 2-х месяцев (ну мол малова-то будет ), есть ли какой нибудь альтернативный вариант купли квартиры с бабушкой (упоминание о ней в кауффертраге)
и заключения какого нибудь договора между мной и бабушкой, где она обязуется сЬехать после 5 месяцев (но потом что бы без судебных претензий)?

Я не могу вам возразить, всё скорее всего именно так. Но опять же повторюсь : ситуация другая! Я ещё ничего не подписал - раз. Обе стороны (я и бабушка) не имеют притязательств - два. А в данный момент я хочу узнать можно ли это обоюдное "согласие" оформить юридически и если "да", то как. Но в любом случае спасибо за информацию.

У Вас каша в голове. ТС не покупает квартиру с миетером, как это видимо случилось с Вами, у него это не стоит в кауффертраге и сама бабушка уже по ее словам собирает чемодан.
Если он это толком подчеркнет в КФ "Квартира передается пустой, без миетферхелтниссе", то какая миета? О чем Вы?

В Вашем случае имеет место договор аренды, письменная форма для него необязательна.
При покупке сданной квартиры Вы становитесь автоматически арендодателем.
Я на Вашем месте отложила бы сделку до того момента, пока бабушка не съедет.

А вам это зачем? Квартира по кауффертрагу передается пустая. Точка.

Вот когда они в середине декабря хвостиками завиляют, что не успевают, тогда Вы залезете в свой миетфертраг и почитаете, что будет за непередачу пустой квартиры после вхождения платежа (оплата Вашей миеты, отеля, склада вещей).
Моя коллежка очень хороший конкретный отель рядом с будущей квартирой в КФ прописала. Правда там была защита против возможно неуспевающих строителей. И они все успели! Кому охота отель платить?

Зато обязательна фиксация в кауффертраге этого момента: квартира сдана миетерин ХХХ, дие монатсмиете бетрэгт ХХХ,00 €.
Тогда "Кауф брихт нихт дие миете".
А если в кауффертраге будет стоять: нихт вермиетет передается, пустая, о чем Вы тогда тут пишете? Я и учу ТС на что наклонять нотара с продавцами.
Если все поют: мы уезжаем, уедем, то почему бы не поверить людям и не закрепить их слова в КФ?
Если никто никуда уезжать не хочет, тогда сказок и обещаний не рассказывают. А наоборот орут уже на безихтигунге: "Мы никуда не поедем!"

Посмотрите вопросы, особенно п. 1
У них есть договор.
Если в договоре купли-продажи написать, что его нет - договор аренды от этого не исчезнет. Письменная форма не нужна, достаточно свидетельских показаний.
У меня был не собственный случай, а случаи по работе в суде.

Если все поют: мы уезжаем, уедем, то почему бы не поверить людям и не закрепить их слова в КФ?
Если никто никуда уезжать не хочет, тогда сказок и обещаний не рассказывают. А наоборот орут уже на безихтигунге: "Мы никуда не поедем!"
Именно! С точностью до наоборот!! Не будьте так наивны! Обещать не значит жениться.

Если никто никуда уезжать не хочет, тогда сказок и обещаний не рассказывают. А наоборот орут уже на безихтигунге: "Мы никуда не поедем!"

это если митеры не имеют отношения к хозяину.
А если старушка с сестрой хотят подороже продать, то вполне могут начать сказки рассказывать.

в договоре о покупке квартиры указывается, что квартира в день Х передаётся пустой , деньги платятся после передачи квартиры. Так же указывается что если квартира в день Х не освобождена, то ..... здесь можно сделать 2 варианта : или продавец платит неустойку каждый месяц или договор разрывается и продавец перенимает все разсходы (нотар, етс). И с момента подписания договора это головная боль продавца , как он освободит квартиру
У нас в договоре был второй вариант указан.

Я об этом уже сколько талдычу!

Не думаю, что старушка с сестрой имеют такой коварный план.
И вот у меня есть сестра. Допустим ей будет даже не 70, а 50 лет когда-нибудь. Неужели я кинусь продавать квартиру, подставляя ее, даже в ее молодые 50, под разгневанного фермиетера-покупателя, которого я
насчет уезда сестры наколола-обдурила? Оля, а Вы стали бы свою преклонновозрастную или даже молодую сестру так подставлять из-за лишних парытыщ? Ну не делается так.

ПОчему же наивна? Если у них коварные планы, они такого договора не подпишут. А если намерения искренние и серьезные, то подпишут.

Надя, Вы бредите. Договор покупки подписывает так же продавец. В договоре будет стоять "Квартира продается свободная от миетферхелтниссов и передается пустая. Если че не так - продавец башляет МНОГО".
Продавец это подписывает. Ипотома говорит: "Ха-ха ваащета у мине там сестра снимает и будет снимать!" Он сам себе враг чтоли?

Надежда, извините, по вашем высказываниям не скажешь, что Вы - работник суда.
В суде с ненемецким гражданством работать берут наверное только уборщиц. Если Вы там переводили, может Вы недопоняли?

Ей (или им) надо продать квартиру, ничего удивительного, что они пытаются продать подороже. Конечно, сговор сестер старушек вариант нестандартный, но он не менее вероятен, чем готовность старушки, прожившей в квартире 30 лет, съехать в неизвестном направлении. Тем более, что речь при таком раскладе вовсе о не "паре" тысяч, а о нескольких десятках.

Почему в неизвестном? Ей то известно.
Можыд в хайм собралась, можыд 2 одинокие сестренки в одну квартиру - в старости друг друга поддерживать, может к детям поближе, может на Маёрку, там как раз старушечки такого возраста живут.
Малол ли какие планы у старушек? Вот ТС и спросил бы подробности на безийхтигунге,посмотрел бы, бегают у старушки-врунишки глазки или честная бабушка!

если бы действительно было известно, то про бабушку говорили бы уже в прошедшем времени, а не в ключе "собираетcя съезжать, но ей на это необходимо время."
В описанной ситуации я бы пока исходила из того, что все разговоры - пустое ля-ля.

А разве не бывает такого? За 1 день чумодан не соберешь. Может у нее договор где с ноября подписан. Может сына в отпуск ждет, чтобы он ее с мебелью перевез.
ТС надо было уточнить этот вопрос: когда она сьезжает и куда и что ей помешало уже там быть?
А не лечиться общими фразами. У немцев не принято вываливать все подробности, если их не спрашивают. А ТС и не спросил, теперь гадаем.
А нужно то было всего лишь рот открыть, типо "хде гарантии, что с переездом все получица, как там ди лаге, где загвоздка, можед грузовик нужен?"

Вот! Именно это, что надо! Агромное спасибо. Помогли! Как договорюсь с бабульками, обязательно сообщу.

Второй вариант просто класс. Да и вообще страховка отличная. Думаю если бабули искренние (а мне показалос именно так), то подпишут.

А разве не бывает такого?
всякое бывает. Но в том-то и дело, что если бы у нее был подписан договор, то ТС сказали бы именно так, а не "обязательно съедет, но нужно время." Эти общие фразы и вызывают подозрения.

Договор-то не исчезнет. Только для продавца будет полное попадалово.

Ну так бабульки не сидят на ЖиНе, между собой договаривались, там сдавалось по-родственному - не сдавалось... Откуда они знают, как правильно?
Правильно будет, что ТС заявит продавцу и нотару "Мне нужны гарантии, с бабушкой квартиру я не покупаю!" и выдвинет свою формулировку, чтобы ее внесли в договор.
Ну и с бабушками, особенно с жиличкой спокойно поговорить о ее творческих планах. Если бабанька притащит договор с хаймом с 1.12 и в договоре будет культурно прописано, как ТС понравилось про цурюктреттунг при наличии бабушки, так что волноваца?

В стандартном договоре купли-продажи всегда прописана ответственность сторон за невыполнение каких-либо пунктов. Вам просто нужно более подробно прописать ответственность за не передачу квартиры в срок пустой. Это абсолютно нормально. Ведь вы свой митфертраг тоже должны кюндиговать. Вот пусть пусть вам продавец и оплачивает гостиницу. И склад для вещей.

если притащит договор с Хаймом или, главное, если в договоре купли-продажи квартира будет указана, как пустая, то нечего волноваться.. А пока это все вилами на воде писано.

Договор - живой организьм, рыба меняется по просьбам сторон, ТС должен настоять на этом моменте. Он же его будет править, прежде чем на подпиську придет!

Волноваться ему и так будет нечего, если будет грамотный договор. Это продавец пусть волнуется.

мы когда дом покупали было тоже самое. Хозяйка и один из её сыновей , который у неё вторую квартиру митовал, тоже хотели время на поиск квартир. Что вполне понятно, кто хочет жить в квартире и платить деньги, если дом ещё не проданный. Получили 3 месяца на поиски, из за сына (т.к. он хвостом крутил) вписали в договор это условие

если в договор впишут, то все нормально, вопрос решен. Я просто считаю, что пока нет ничего письменного, то разговоры про выезд это только разговоры.

Да, можно прописать любую ответственность продавца и неустойки.
Но было бы идеально подписывать документы, когда съемщица съедет. Продавец может быть и в долгах, тогда с него и взятки гладки.

Всем еще раз спасибо за активное учавствие по столь важному для меня вопросу. Я попытаюсь резюмировать, что я вынес для себя:
В кауффертраге надо указать , что квартира продаётся без митферхальтнисса и пустая. До даты Х владельцы обязуются освобить квартиру. Если такого не происходит, то они заплатят сумму потраченную на провизион маклера, на нотариуса, на антраг на кредит и всё остальное. Но преже всего на следующей встрече с владелицей и митэриной я им предложу всё это указать в кауффертраге. И скажу, что дату Х пусть они сами напишут (время необходимое им на переезд, ну мксимум месяца 4). Поскольку не хочу оказывать никакого давления на пожилого человека.
Как уже многие писали, если намеренья их соответствуюс сказанному, то почему им не согласитсиа, ну а если нет, то дороги расходятся.
Конечно нсё предвидеть и на 100% застраховаться нелзя, но такой вариант думаю достаточно надёжен.
Поправте если с чем не согласны.

+ до момента фактического переезда хаусгед и тп ложатся на плечи старушек.

А причем тут затраты на маклера, нотариуса и тп? Вы же договор не собираетесь расторгать если бабушка вовремя не съедет?
Вам нужно неустойку в договоре прописать, которая платится за все время просрочки исполнения обязательств. Она должна быть больше рыночной арендной платы за квартиру.

Если я не правильно вижу ситуацию, поправьте меня.

Wird ein MV für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit. Kündigungen für mündlich abgeschlossene unbefristete Mietverträge können frühestens zum Ablauf eines Jahres seit Überlassung der Wohnung erfolgen (§ 550 BGB)
До вашего Kaufvertrag, M должна написать Kündigung к определенной дате, V должен Kündigung подтвердить. Иначе вы покупаете квартиру с жильцом. Если у них добрые наменения, то оформить это труда не составит; откажутся это сделать, воздержитесь от покупки такой квартиры.

А что ему делать, если его обманут и в итоге продадут квартиру с жиличкой? Как раз таки всё это должно быть указано, и расторжение договора по причине непередачи квартиры и связанные с оформлением договора расходы, и расходы на временное жильё и т.д.

Надо, чтобы продавцам этот вариант ("продать с жиличкой") стал просто невыгодным.
Чтобы в таком случае они должны были выплачивать возмещение, превышающее рыночную арендную плату за эту квартиру: можно прописать неустойку и возмещение затрат покупателя на, например, отель и стоимость аренды склада для его вещей, тк это расходы, которые возникают у него вследствие неисполнения условий договора о передаче пустой квартиры к определенному сроку продавцом.
Тогда предприятие "жить сестре в этой квартире задешево" не оправдывается, а, значит, и не будет существовать