Интересуют критерии выбора и покупки. Особенно ценно мнение Жени.
Ясно, что нужно смотреть на место расположения, состояние, цену, наличие митеров, их возраст и текущие платежи, тип квартиры (количество комнат, первый или последний этаж), отопление.
Вот только вопрос как смотреть и как оценивать. Т.е. теория оно хорошо, а вот с практическим выбором сложно.
Ну например как оценить что лучше однокомнатная с частой сменой жильцов (студентики) и постоянным вопросом поиском новых или долговременная сдача для семьи?
Опять же убитая квартира в доме, который давно пора санировать, за маленькую цену и постоянные проблемы с ремонтом или дом поновее и соответственно подороже?

Интересуют критерии выбора жены. Особенно ценно мнение Жени.
Ясно, что нужно смотреть на внешность, материальное положение, образование, характер, наличие сисек, их размер, умение готовить, содержать в порядке дом.
Вот только вопрос как смотреть и как оценивать. Т.е. теория оно хорошо, а вот с практическим выбором сложно.
Ну например как оценить что лучше: стройная сексуальная красотка с частой сменой настроений, без гроша в кармане и постоянными капризами или полненькая хозяйственная дурнушка с почти созревшим баушпаром?
Опять же забитая деревенская простушка, которую надо учить элементарным вещам или девушка с высшим образованием, которая знает, чем отличается либретто от либидо?

Лео, а я себя удерживаю от подобного рода высказываний. Знал бы ты каких сил мне это стоит

С этим проблем нет. Будем считать, что тема сисек и либидо раскрыта.
Хотелось бы услышать практические рекомендации по теме основного вопроса.

Женя думает, что смотреть надо с калькулятором. Ту же дельту подсщитать: "без ремонта" <-> сам сделаю ремонт это 2000€ на материалы, а хату покупаю на 10.000 € дешевле, чем с ремонтом. Значит берем, остальные варианты отметаем.
ИЛи "без ремонта" <-> фирмы звать, самый дешевый ангебот 16.000 €, а хату покупаю на 10.000 € дешевле, чем с ремонтом. Чета не нра.... эти 16.000 потом в 20.000 превратяца, лучсе возьму вон тот вариант.
Но важнее в деле сдачи, чем калькулятор, человеческий фактор, который бьет все расчеты.
Вы нашли оптимальный вариант (возможно в Берлине Женя помогла), все чудесно, готвимся грести деньги лопатой, как Женя и обещала.
Вы выбрали миетера и промахнулись. Получили неплатящее гауно. И все Ваши расщеты на пару лет до выселения идут прахом. А цена нервов Ваших? Слезы Вашей жены 3 года без отпуска? Бессонные ночи над сведением дебета с кредитом, который Вы платите за квартирку + небенкостены из своего кармана (хаусгельд) а миеты нет. Они бесценны эти нервы, ночи и потерянные в слезах годы!
Или Вы купили квартирку на краю Берлина за 25.000, 30 метров, которую можно сдать за 3 € кальт максимум. А сдали ее по интернету родителям ребенка-студента из Масквы, по московским ценам с преддооплатой за 10 € кальт за квадрат на 5 лет вперед.
Чтобы студент приехал и жил, и договор такой, что раньше 5 лет не выйдешь. Опять человеческий фактор.
Насчет как сдавать: чем короче срок сдачи, тем дороже, с мебелью выгоднее, чем без. Но при коротких сдачах - мебелировании забот-хлопот в процессе сдачи в разы больше. А Ваше время (или управление) это тоже отданные деньги.
В долгую хлопот меньше и профит меньше, зато качество жизни сдатчика другое. Сиди себе, только миету проверяй (зашла - не зашла). Но могут быть проблемы с оплатой, выселением.
Каждый вкладчик знает свою энергию, желание, возможности по времени. Каждый выбирает свой-оптимальный вариант.

Если Женя, с ее сегодняшним знанием сучщности женщин (спасибо ДиСу) была бы мужуком, она бы не промахнулась в выборе.
Только Женя бы не женилась, а имела всех, кого хотела бы, без всякой женитьбы.

Огромное, человеческое спасибо, за ум - разум и опыт.
Мысли свои, конечно были, но не так тонко (и точно) изложенные.
Что в сухом остатке: прагматично высчитывать выгоду, не переходить поставленных границ и не жалеть если что-то не срослось. Просчитывать варианты с митерами на будущее.
Кстати если оставить в стороне непредвиденные ситуации, как считается среднее время возврата капитала? Ну там 10 лет, 15? Скажем так, зависит от деталей, но не более....

Вы что-то покупаете оптом, а затем продаете в розницу, пытаясь вернуть свой капитал?
Вы переводите деньги из одного состояния в другое, продав квартиру Вы вернете свой капитал.
Или Вас интересует через сколько лет Вам Ваша квартира принесет какое-то определенное кол-во денег?

Последнее, без учета повышения/понижения стоимости жилья.
Скажем так. Квартира стОит 40.000, мита за вычетом всех расходов, налогов 300 -> 40.000/300/12~11,5 лет.
Или стоимость 250.000 мита 700 -> 250.000/700/12~30 лет.
Даже если первая не в самом хорошем состоянии, а вторая новая, то с учетом возможных последующих вложений первый вариант предпочтительней.
Нужно референсное число лет окупаемости для оценки выгодности покупки, с которого имеет смысл рассматривать объект как интересный.
Разумеется на этом этапе не рассматриваются непрямые плюсы/минусы, типа постройки в скором будущем метро и т.п.

ну, скажем так, считать доходность на определенное кол-во лет у Вас получается
следуя Вашим цифрам окупаемость покупки в первом варианте 1год и 2 мес. , во втором почти три года

Хочу такую окупаемость
К сожалению посчитано верно
40000/300=133,(3) месяцев
133,(3)/12=11,(1) лет
С учетом убитости квартиры 11,5 лет нижняя граница

из Вашего примера ясно одно: через 11,5 лет кв-ра стоимостью 40.000 принесет рендиты 40.000!
а что произойдет через 11,5 лет? Кв-ра исчезнет? Её отберут? НЕТ! Через 11,5 лет даже продав за те же деньги что и купили у Вас окажется .... 80.000
Ваш вопрос корректней звучал бы так: через сколько лет я удвою капитал вложив его в недвижимость?
удачи в подсчетах

почему же так корректней?
кто сказал, что кв будет через 11 лет стоить столько же, сколько сегодня?
может, он через эти 11 лет и утроит капитал, а , может, только свое вернет, если "Детройт" через 11 лет там случиццо, всяко ж может быть
зы.припоминаю я, с вами уже была подобная дискуссия о том, что такое инвестиция, что такое "затраты" на инвестицию и тп, ну и кто, что и когда себе возвращает арендными платежами
я помню, о чем говорили вы (и сейчас выше говорите о том же про срок возврата в год с лишним), но, поверьте, абсолютное большинство инвесторов в недвигу интересует именно то, чем интересуется ТС (а не о чем говорите вы): через сколько лет вернутся (деньгами от сдачи в аренду) вложенные в недвигу средства (ВСЕ вложенные, а не "затраты" на приобретение )

Это просто считалка соотношения холодной миеты к покупательной цене. Для ориентировки, а не как ты пишешь "Все до копеечки вернуть через 11 лет, если через 12, мне не подходит".
Так рассуждать вообще нелогично, миеты летят вверх, инфляция. Через 5 лет те, кто платит сейчас 450 кальт будут платить 520, а если миетера сменить, так и все 650. И весь вумный расчет и физический возврат "все до копеечки через 11" летит к чертям. А для прикида: сколько холодных миет на момент покупки влезает в кауфпрайс - пойдет! (ВСЕ вложенные считать необязательно, можно только кауфпрайс + маклерские, если есть, сравнивая своих фаворитов и выбирая что купить все равно остальное прямо пропорционално на всех обьяктах. Если быть поточнее, можно на данный момент от холодной миеты отнять неперелагаемую часть хаусгельд (вот они от обьякта к обьякту не прямопропорциональны) и считать уже аккуратнее. Но я бы не стала так глубоко копошиться. На следующий год уже будет другая картина. Еще на след. - снова другая по хаусгельдам. А мы тут про 10-12 лет вперед говорим.
Я вобще ничего не считаю. У меня другой рецепт. Нравится обьект, по душе - покупаю! Чем дешевле, тем лучше, поганки самые урожайные (осенний каламбур ). То, что 5 лет назад мне миетер перенятый платил 195 кальт, сейчас сдаю
за 720 € (правда варм ). Ето 1 пример. А если бы я при покупке на 195 € ориентировалась по твоей шеме, я бы не покупала, а только рыдала с калькулятором - 20 лет по твоей любимой схеме возвращения расходов ......... Миетер то там в долгую жил.

так я об этой ориентировке/прикиде речь и вел, не придирайся
разумеется, арендные ставки не будут постоянны в течение стольких-то лет..

Ну и ладно. Только ориентировка тоже мало что дает.
Человеческий фактор и сноровка / избежание ошибок, чутье покупателя в роли сдатчика - вот залог успеха.
А что покупать? Я людям всегда говорю: нравится квартира - берите, носом не крутите, долго не мусольте, потом будет за те же деньги только хуже.
Есть российские клиенты - найдешь им вариант на сдачу, чудесный, а они веревки вопросами вьют: на какую сторону спальня, да есть ли мусоропровод, а это снижает цену обьякта, если мусоропровода нет, а что будет, если город захочет этот дом снести? Можно ли узнать поточнее нет ли таких планов? Пока все вопросы выясняли - неделя - нет квартиры, улетела! И труд мой жалко, все убило глубокмысленное ковыряние козюлек, эйнштейновские расчеты...
Кстати таких "мыслителей" видно с первых минут общения.

Ха, так эт само собой, это ж как необходимое условие..

вот когда инвестор с мозгом/чутьем/понимаением вопроса и тп (см пункт выше про необходимое условие), то тогда она (ориентировка) ожидаемое от нее ему (иневстору) и дает
зы.поскольку потенциальный инвестор себя примерно таковым (понимающим в теме) и считает, потому и начинает сразу считать сроки "окупаемости"..
да и по ним ведь куда проще тут проконсультировать , чем протелепатировать, насколько вообще данный конкретный чел годиццо для подобьных инвестиций или ему куда лучше было бы положить нажитое непосильным трудом в банк...

Я про то, что можно считать - считать до посинения, а потом купить и все дело убить...

Вот с этим согласен. Вариантов два: первый - лезть без капли знаний и опыта и с большой долей вероятности убить все сразу. Второй - умных людей поспрашивать. Тоже от неудачи не защитит, но все же много лучше.
С финансовой стороны к примеру расчитать все досконально сумею, а вот психологическую...
Когда свою квартиру покупал, очень помогли Женины советы (не устану повторять спасибо). Без них много чего не учел бы. Вот и сейчас не помешает.
Лео опять же с выбором девушек подсобит .
Пока если честно мысли мечутся. И посчитать не мешает, но похоже (прошу прощения за мой французкий) "жопой чувствовать" важнее. Только откуда этой самой "жопой чувствовать" кроме как у опытных людей взять?
Кстати P.S. Интуиция - это опыт помноженный на время.

Само собой
Потому и говорю, что иному "инвестору" лучше тихо положить деньги в банк и забыть об инвестициях в недвигу:-)
Но а коли потенциальный инвестор тут с места в карьер сразу о сроке окупаемости спрашивает, будучи уверенным, что с прочими "пустяками" справится без проблем, то тогда считалки и начинаем:-))