Доброго дня всем форумчанам,
в последние 3-4 года наблюдается рост цен на недвижимость. Только за последние 12 месяцев в некоторых областях/городах цены на 10-15% поднялись. Причина тому как известно низкие цены на кредиты и неувернность на фин. рынках - инвесторы вкладывают деньги в бетон и стены.
Вопрос: Есть ли смысл покупать жилье сейчас? Если да, то какую часть собственным капиталом оплачивать, а какую финансировать кредитом? Кредиты конечно сейчас дешевые, но переплата 30% от реальной стоимости квартиры/дома "съедает" все преимущества от низких ставок.
Возможо подождать пока кредиты подорожают (судя по новостям в ближайшие 2 года это не прозойдет), подкопить и покупать потом подешевевшее жилье за собственный капитал?

"Знал бы прикуп, жил бы в Сочи".
Перевод: если бы была возможность знать наперед, как все будет, то все знающие были бы миллионерами.
Даже биржевые эксперты, с соотв. образованием, котроые надувая щеки советуют за деньги покупать те или иные акции попадают с прогнозами 50/50. (Либо акции поднимаются и они угадали, либо наоборот В Вашем вопросе вместо акций - жилье).
А Вы хотите, чтобы Вам форумчане наперед весь прогноз рассказали, прикуп осветили, а Вы бы в Сочи?
А им откуда знать ЧТО БУДЕТ?

Вы ошибаетесь с первых слов Вами написанных, может быть Вы нулик в своих цифрах забыли добавить, а может и два

причина тому: спрос рождает предложение!

Да, рынки вообще перегреты. Недвижимость это только частный случай.
А сейчас еще ставки понизили, так что ожидаем дальнейшего вздутия пузыря. То, что он лопнет, это вопрос когда?, а не "будет ли?".
Когда он лопнет, сказать трудно, есть серьезные прогнозы на осень 2015.
Г-ну Ауслэндеру, спрос рождает предложение, а что рождает спрос?

для общей картины читайте обзоры Егишянца:
http://www.itinvest.ru/analytics/analysts/egishyanc/

спрос рождается из потребности
вроде взрослый человек, а пишите глупости и улыбаетесь....

неправильно. из платежеспособной потребности. И вот именно легкая выдача кредитов и вздула платежеспособный спрос, когда нищета покупает дома без первоначального взноса и под низкий процент. А чуть экономику тряхнет, не смогут они больше обслуживать кредиты, вот тут и начнется распродажа домов по 50% сегодняшней стоимости.
Первый кризис 2008 Германия хорошо устояла. Второй раз так уже так не получится.

Проценты по кредитам Германии в основном зафиксированнны на 10 -15 лет,то есть резкого поднятия для всех одновремменно быть не может.

, а потребность регулируют повышением или снижением цинзев при получении кредитов.
И судя по твоим репликам, масло масляное, потому что из масла.

в этом смысле да. Но есть такая вещь как увольнения. Как снижение общего уровня жизни, например, из-за инфляции - энегрия, питание, коммуналка. Повышение налогов (и не только дорожная пошлина). Налог на недвижимость замаячил впереди.

Глупее на ЖиНе ничего не читала.
То-то все иностранные инвесторы в Германии скупать рванули, Греции-России, что Германия % на кредит снизила. Ага!
Им этот кредит даже не светит, а рынок из-за них летит вверх.

Он всегда платился. Вы разве не платите на свое каждый год? Или Вы клон-теоретик?

Наверное он это имеет ввиду
http://de.wikipedia.org/wiki/Hauszinssteuer

сорри, имеется ввиду Vermögensteuer. Он есть, например, во Франции, начиная с 800000 евро.

Во деревня, кто ж памятник посадит. И кто ж России-греции под такие %% кредит даст.Если бы рынок летел в верх, %%% бы не снижали, а наоборот повышали.
Лично я захватил времена, когда люди кредиты брали на строительство за 18%

Дядя, дядя ты дурак?
Прочитай сначала свою глупость, на которую я Грецией возразила и не повторяй мои же слова. Суть которых, что ты облажался, что низкий спрос на жилье потому, что % кредитов низкий.
Спрос не голожопики рождают, которым кредит нужен. К тому было про Грецию сказано.

В некоторых городах за 8 лет повышение цен на недвигу 30-40%, а банки Вашего вумного совета не слышат,
дают низкий %, как и давали.

Не звезди, либо подтверди фактами. Уже просто анализируя ситуацию, обладая минимальными знаниями в вопросах экономики, можно сделать определённые выводы.

Какие тебе нужны факты?
Моя экс купила дом. Сын видел выписку из грундбуха где чёрным по белому были написаны сумма и %%% кредита бывшего владельца.
Лично сам видел выписку из грундбуха для цвангферштайгерунга. Кредит был взят на строительство аутохауса возле Оффенбаха и тоже была сумма 1,2 млн и 18%. кредиты были взяты в конце 80 ых. Я приехал в начае 90 ых.

В начале 90-х было 9, чуть ранее 6. Чё ты там в грундбухе вычитал- неизвестно, только не процент по кредиту. Ни одна здоровая экономика себе этого не позволит, а уж тем более Германия в конце 80-х.

Это так называемый "Dingliche Zinssatz" и отличаеться очень даже силньно от процентов под которые был взят кредит.

То бишь в Баден- Бадене? Не, прикуп я знаю, ну в той игре, где играю, а туда даже в отпуск не загонишь. Кстати, москвичи были одного со мной мнения, хотя мы это в процессе общения не обсуждали, ток потом, по пьяни, я высказал лежавшее на душе. Уж не знаю чего ты там заточенного под русскую душу обнаружила, поделись.

Может быть и так. При случае я постараюсь в эти цинзы поглубже вникнуть.
В любом случае как это сейчас в Германии за всю её историю с цинзами ,таких низких не было.

Поговорка такая, блатная из совецких времен, ты в карты не играл? Там есть прикуп - карты, которые вслепую берешь (или не берешь). Еси бы знать, что там, то принимаешь правильное решение:
забрать прикуп или оставить. А так как поговорка из совецких времен, то Сочи - символ красивой жизни, баден-баден тогда был недоступен даже цеховикам и богатым бандитам, гуляли, деньгами сорили после удачных дел на
курортах.

В ГБ банковские цинзены никогда не пишутся, а пишется сумма шульда и имя банка.
Купи либо сыну очки помощнее, либо отучай врать.

Да знаю я, так поболтать захотелось.

Я всегда за! !

Цинзы пишуться, но как ты уже сказала, не банковские,а "штрафные"

Ну так это совершенно разные вещи! И никакого отношения к "какие сейчас банк дает % по кредиту" не имеет.

Какая здесь дискуссия разгорелась! ;)
Melnikу и AlexM77 отдельное спасибо за взвешенные ответы!
Постараюсь перевести разговор в конструктивное русло и задать вопрос на конкретном примере:
2010 год:
Леитцинз Веропейского Центрального Банка: 1,00%
Процентная ставка для кредита на жилье: 3,5 - 4,0%.
Квартира 3 комнаты, 76 кв. м. стоила 75.000 евро + затраты на оформление (порядка 10%).
2014 год:
Леитцинз Веропейского Центрального Банка: 0,05%
Процентная ставка для кредита на жилье: 2,3 - 2,5%.
Квартира 3 комнаты, 76 кв. м. стоит 99.000 евро + затраты на оформление (порядка 10%). Т. е. +30%.
Леитцинз держат сейчас специально низким, чтобы в экономику поступали дешевые деньги. Подобная ситуация продлится еще минимум 2 года судя по информации из фин. новостей. Допустим, что так и произойдет. Значит в 2016 году леитцинз пойдет наверх и процентная ставка для кредита на жилье также, допустим до уровня 2010 года. Т. е. Леитцинз 1,00% и Процентная ставка для кредита на жилье: 3,5 - 4,0%. Цены на жилье должны по логике уйти вниз т. е. вышеуказанная квартира будет стоить 75.000 - 80.000 евро.
Поправьте, если в этой логике, что-то не так. ;)

это совсем не логика, это Ваши личные умозаключения

Доля истины в твоей логике есть, но более всего на цену жилья влияет спрос: В Германии в настоящее время конйюктура на высоте, у народа есть деньги, плюс к этому (и очень много) имеющие деньги народ из экономически не совсем благополучных стран, типа Греции и Испании, тащут деньги в Германию и превращают их в недвижимость, а им по барабану какие щас проценты.

либо подтверди фактами.
-----
Америка, после кризиса 70-х, имела ставки под 20% годовых...

Тут речь идет о Германии:
http://immobilien.trust-wi.de/2012/07/beste-bauzinsen-aller-zeiten/
а вот развитие в Америке:
http://de.statista.com/statistik/daten/studie/201429/umfrage/entwicklung-des-kap...

хто регулирует мою потребность??? банки? так я от их процентной ставки не завишу. Скорей они идут на поводу от потребителей. И судя по твоим репликам ты обычный фантазер на соцподсосе

Майкл Моор, думаю для тебя не незнакомое имя, американский документалист, так вот он рассказывал, что его отец каждые три года менял авто на новое, а он моего возраста, то есть детство пришлось на 70-е. То есть экономика бурлила и её надобно было тормознуть, как германскую в шестидесятые. Это мои думки, может экономические условия были иными, чем сегодня, отсутствие глобализаии и т.д.Сёдня не потянет подобное.

в нашей современности поступили по другому: создали ЕВРОСОЮЗ

ППКС, давно это заметила фантазер обыкновенный, народил ников.

Сёдня не потянет подобное.
------
При гиперинфляции - будет и не такое. А гипер - он рядом - буквально 15-20% расчетов не в долларе и вот она, родимая.

пузырь когда нибудь лопнет и цены упадут на 10-30%.
все как попугаи галдят о низких процентах на кредит (- 1-2%)
и "умалчивают" несоответвенный рост цен на недвижимость (+ 30-50%).
покупать будет выгодно когда наоборот будут ВЫСОКИЕ проценты на кредиты

Игра называется преферанс и поговорка такая была, но к блатным она не имела никакого отношения, т.к. преферанс исключительно интеллектуальная игра и в нее играли, как правило, люди умственного труда
Студенты-инженеры-доценты-профессора уж никак к блатным не относились (я не веду речи о каталах, которые этим жили)
А цеховики и бандиты, которые вам так близки, играли в секу, в очко, других игр я не знаю, вы можете список продолжить, т.к. лучше эту кухню знаете

www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/europaeische-zentralbank-ezb-senkt-...
дешевые кредиты = высокие цены
банки становятся еще богаче, за все платит простой потребитель

Как будто бандиты все дураки были и умственный труд был им недоступен. Читайте, просвещайтесь, доствайте другой ник, снова тупо возражайте.
http://chtooznachaet.ru/vyrazhenie_znal_by_prikup_zhil_by_v_sochi.html
А интеллихенция не могла придумать такую поговорку, они трудились там где трудились и мечты "жить в Сочи" у них не было. Там ведь даже университета в совецкое время не было.
Престижными в такой среде были Москва-Ленинград, но никак не Сочи, где гастролировали с размахом бандюки.

А к каком месте я это утверждаю?
Вы сами это придумали?
Среди всех слоев населения есть и умные и не очень, только бандиты в преф не играли, уж так уж исторически сложилось
Читайте вы:
http://otvet.mail.ru/question/15002942

Вы считаете, что интеллигенция это такие "ботаны" в очках, которые только и знают, что посещают библиотеки и филармонии?
Мне жаль вас.

зачем это тут ?
любую тему замусорят

Любителей карточных игр прошу переместиться в другой форум. Предупреждение.

Играл криминал и очень неплохо, с этого кучеряво жили специалисты. Вы суя свою ссылку, где рассуждения про "купить квартиру в Сочи" , от какой-то дамыкоторая и не помнит советских времен, откуда пошла поговорка, и у нее все вокруг "купить квартиру", для начала ознакомились бы с моей ссылкой. Там все написано про преступных элементов в преферансе.
Эту поговорку я знаю с дошкольных лет, когда "купить квартиру" в СССР не было распространено и криминал не в квартирах купленных жил там на широкую ногу. И вы суете высказывание девушки с ее "купуить квартиру в Сочи" как разьяснение этой советской поговорки?
Особенно в Вашей ссылке удивил бред: "Преферанс - это коммерческая (НЕ АЗАРТНАЯ! ) карточная игра". Вы комменты хоть прочитали ехидные этой недалекой даме с намеком на Магадан? А впрочем, Рексик, ты от нее недалеко отошел.

Я плавно перешла к "купить квартиру", по теме форума!

Те кто ждет когда пузырь лопнет может еще долго ждать. Только свободного жилья практически нет. Как нет адекватной альтернативы вложения накоплений. До тех пор пока другие финансовые инструменты с эквивалентным риском не будет приносить большей доходности чем недвижимость, до этих пор о пузыре можно забыть.
Государству выгодно держать процент по кредитам низким в условиях низких темпов развития экономики (честно говоря других вариантов и нет) и как следствие практически все финансовые инструменты низкодоходны.
При всем богатстве выбора другой альтернативы ...

Точно! Живу в Германии 17 лет и все это время слышу и читаю про кризис, про пузырь, про то, что все рушится и завтра окончательно рухнет...
"Кто стряпaет тяжеловесные передовицы по финaнсовым вопросaм? Люди, у которых никогдa не было грошa в кaрмaне." (с)

кто то писал тут что приподнимает 20% на акциях
надо будет разобраться в этой области

я так понимаю по вашему мнению германия за 17 лет только улучшается ? кризисов нету ?
все дешевеет зарплаты растут пенсии растут или как ?

Я что-нибудь подобное утверждал?
Типичный прием тролля: приписать оппоненту то, что он не говорил, а потом обрушиться на него за это с критикой.

Интересная дискуссия развернулась, пожалуй вставлю свои "5 копеек".
Тем, кто ждёт "тотального обрушения" цен на недвижимость, советую запастись терпением)) Чтобы "обрушить" рынок, скажем, процентов на 40 должно произойти что-то значимое, ОЧЕНЬ значимое.
Опыт других стран показывает, что даже боевые действия (Ливия к примеру) не способны опрокинуть рынок недвижки серьёзно (кстати, динамика роста цен в Ливии это подтверждает).
Снижение % по ипотечным кредитам, это только лишь часть плана по склонению граждан Германии к потреблению (вливанию наличных в экономику), кому интересно гляньте динамику потребления за последние годы, в
прошлом году резкий скачок был.
Уже говорили, что спрос (на недвижку) формируется не только за счет низких процентов по кредиту, а так же за счет граждан других (да и не других тоже) стран, которые вкладывают деньги в "стены". Почему?, да потому что это наиболее простой, доходный, и, что не маловажно, ПОНЯТНЫЙ способ
вложить деньги. Почему Германия? Ну думаю, не нуждается в объяснении. Рост цен может ЗАМЕДЛИТСЯ при повышении %, но чтобы цены пошли вниз.... не думаю. И опыт (немецкий и не только) это только подтверждает).

Именно! Я сама заводила тему про пузырь!
http://foren.germany.ru/arch/immo/f/26284217.html
Уже все обсуждено по 100раз, всегда вылезет кто-нибудь и начинает вопить "Пузырь лопнет! Пузырь скоро лопнет, вот тогда напокупаем!"
Смешно.... Потому что жилье такого качества как у нас в Берлине "при псевдопузыре", в Парижах-Лондонах минимум в 2 раза дороже.
У них не лопается уже 30 лет, а столица Берлин еще не догнала, не перегнала и у нас вдруг щяс лопнет? Ха-ха, я думаю лет через 5 будем рыдать, вспоминая "Пузырь-2014", который нам будет казаться сущей дешевкой.
Как сейчас рыдаем над ценами 2005-2010 года, пачему тагда не купила на все! И кредитов не набрала!? Хнык-хнык-хнык.

Большой жирный плюс.
Помню как я в Новосибирске ждал когда цена упадет ниже 150 тыс. руб. за квартиру (1999 г.) в итоге купил за 1 850 тыс. (2007 г.) По состоянию на сегодняшний день моя квартира стоит 2 250 тыс.
А сколько разговоров было о "лопании", так то в России, где в 2008 и 2009 были тотальные сокращения, увольнения, банкротства. А говорить про "лопание пузыря" здесь, ну не знаю, для меня лично смешно звучит.

Таааак, уже теплее, ты стала аккуратно упоминать слово "кредит"..
Итак: ставки % ныне смешные, вера в рост цен непокоБеЛимая, что еще надо-то? Почему еще "кредитов не набираешь"?

нп
а кто знает насколько упали цены на недвижимость в NY во время кризиса последнего?

Не сооблОзняй, искуситель!

Иногда тоже мысли приходят о тех, кто сейчас практически без гроша в кармане лезет в кредиты. Может они не так уж и не правы? Ясно, что если через 20-30 лет при непосильной ноше еще останется еще столько же платить, то это глупо. Но если учесть сколько будет стоить жилье через эти же 20-30 лет, то...
Любопытно, но сейчас похоже самое ликвидное жилье - убитое, но в хорошем месте. За него сражаются. Новое, стоит огромных денег и отобъется нескоро. А вот такое, с ремонтом очень хорошо сдается. Даже если все до голых стен сдирать и заново делать.

не знаю, насчет Парижей, а в Лондонах на порядок дороже.. если речь вести о сравнимом жилье, да..
но это, я подозреваю, никак не связано с возможностью пузыря..

потом же благодарить будешь за соблазнение
ты же дама осторожная, миллионы брать не будешь, а если наберешь кредитов общей суммой, ну, скажем, в размере своего 1-2-3-годового дохода, то
--и спать спокойно будешь (т.к. мизерные риски невозврата),
--и прикупить на такую сумму уже квартирок можно как раз в том формате, который ты предпочитаешь,
--и освободишь себя на пару лет от нон-стоп мониторинга рынка на предмет очередной покупки

У них не лопается уже 30 лет, а столица Берлин еще не догнала, не перегнала и у нас вдруг щяс лопнет?
На мой взгляд, Берлин уже перегрет, сравнивать его с Лондоном, Парижем или Москвой нет смысла. В Берлине невысокий уровень доходов относительно провинции, плюс в Германии рынок аренды урегулирован и много заработать на сдаче не так уж просто.
В данный момент квартиры в Берлине покупают прежде всего с целью инвестиций, вкладывают лишние деньги. Если проценты на другие "вклады" вырастут, а они рано или поздно вырастут, то от таких вложений начнут избавляться, а цены снижаться, кмк. Другое дело, до какого уровня - до уровня 2010, а может и до 2020.

Через 20-30 лет население Германии уменьшится если верить демографам на 10 млн. человек. Плюс с кончиной нефти которая на этот период предвидится дойчландию накроет такой энергетический кризис что недвига тут никому нахрен нужна не будет. Если ЕС не развалится к тому времени то все двинут на юг где потеплее.

Ага, а южный ЕС (греки-олбанцы) уже весь будет прочно здесь! Круговорот людей в природе! Великое переселение народов!
Немцы убегают на юг от морозов, южане бегут на север за социялом!
(Кстате с нового года ставку социяла повысили, а среднезарабатывающим (больше 4.т брутто в месяц)
повысили социяльные отчисления. Я никогда не пыхтела, что я "социяльщиков кормлю налогами", вообще таких мыслей даже не было, но
в связи с тем, что в вохененду услышала про то, что у социальщиков жизнь теперь будет богаче, а сегодня в метро прочитавши, что моя жизнь станет беднее, поганая мыслишка промелькнула,
что их социяльная сися наполняется из моего сосуда.)

Как будто тут квартиры покупают те, кто на доходы в Берлине живет!
Подойдите Ольга к любому новострою, к табличкам. Наполовину русские фамилии.
Ну и всякие другие - остальное.

Дамы гусаров не благодарят, а лишь соблаговоляют сооблазница....

А можыд мне это и есть самий кайф? Жемчужинки из тонн навоза выкапывать себе и под заказ?

Нет, я же писала выше, что покупают прежде всего инвесторы. А снимают таки те, кто в Берлине живет, в итоге уже сейчас соотношение аренды и стоимости квартир (их окупаемость) почти за гранью разумного. Пока идет ставка на рост стоимости самой недвижимости, но при его прекращении от этих вложений начнут избавляться.

Обьясни, что значит за гранью разумного?
Купить за 25 тыс, квартику в Моабите и сдавать по 400 € кальт, нетто - это грань, или еще не грань?
Ну хорошо, сейчас она стоит 50.000 €, комунадо купить завтра до обеда, но все равно 400 € это неплохая окупаемость. До "грани" пока далеко.
А снять всегда есть кому и за 550 € варм и за 600 € варм желающие есть и будут, особенно если туда интернет провести. (25 € в месяц убыток + хаусгельд 140 €).

хотел , кстати, сразу там же и дописать, что от мониторинга ты все равно не октажешься

Да, вот такой я учОный-исследователь!
Нам хлеба не надо, анализ давай!

за 25 тыс, квартику в Моабите и сдавать по 400 € кальт, нетто - это грань, или еще не грань?
нет конечно, это всего лишь частный случай. Я о чудаках, снимающих все подряд за любые деньги только в Ваших сообщениях читаю, равно как и квартира за 25K в Моабите .. боюсь себе даже представить, что это.
В целом же в данный момент средняя "окупаемость" вложений составляет 25 лет. То есть квартирка, приносящая сa 5000 евро годовых, стоит в среднем 125.000. И это очень сомнительная скорость, прямо скажем.

Это Paulstr. , 60-е года. Между президентским дворцом и Тюрьмой Моабит. Но ближе к Тюрьме, чем к железной дороге.
Квартирка как квартирка. Просто пока тут ломаюца копии "как удачно купить", я думаю акцент должен быть на "как удачно сдать".

Ольга, может Вы кредиты на 30 лет тоже посщитали? Откуда у Вас такие цыфры? У меня 11 лет- граница для пустых, которую я при покупке не смею перейти! Правда я беру чистую стоимость квартиры цена + маклер если есть:
налог, нотара, свои ремонты я не учитываю.
Так всегда и прикидываю: за скока я ее сдам кальт?
На 25 лет отбития выйти это еще умудрица надо!
Вот если там старозасидевшийся миетер живет, старушка убогая и ей ни разу за 25 лет не повышать - может тогда 25 лет можно достичь? И то с трудом наверное.

Это Paulstr. , 60-е года.
понятно, но даже такое 25 не стоит.
Моабит сейчас начинается с 50, причем это однушки в турецких кварталах, обычно уже сданные за пару сотен.
www.immobilienscout24.de/Suche/S-4/Wohnung-Kauf/Berlin/Berlin/Tiergarten-...
Ольга, может Вы кредиты на 30 лет тоже посщитали? Откуда у Вас такие цыфры?
25 не моя цифра, а фокуса.
http://snapto.focus.de/id_4067582.jpg
Вот если там старозасидевшийся миетер живет, старушка убогая и ей ни разу за 25 лет не повышать - может тогда 25 лет можно достичь?
нет, такое вообще при жизни не окупится.

вот для примера дом 60 года - меcто не хуже, чем Paulstr.
http://www.immobilienscout24.de/expose/76896463
цена 70K (т.е. 75 с маклерскими), сдана с 04/1987
за Jahresnettokaltmiete: 2.561,88 EUR
Kapitalanlage на зависть... И это куда более типично, чем пустое за 25 или даже за 45. Отсюда и цифры.

Оля, я посмотрела картинку. ПО ней самый козырный город для инвестиций это Дортмунд!
Как от слова "халва" во рту слаще не штанет, так хоть Фокус, Шпиегель и Ангела Меркель напишут, что Дортмунд это мега-бомба-супер для квартирных инвесторов, там скупать мало кто разбежица.
И Вы писали выше, как в Берлине хромает рост цен на недвижку по сравнением с ростом миет. А судя по картинке: все чудесно, зеленый свет, цифири радуют.

Где правда? В фокусе или у Оли?

Ну так раньше надо было ластами в Моабите шевелить! Я вот и то в этом году урожай "квартирок-поганок" для себю сдавать в Кёпенике собирала, аэропртом и наукой в тех краях себя утешала. Вот не знаю, сработает ли этот аутотренниг в переводе на евры рендиты.

А судя по картинке: все чудесно, зеленый свет, цифири радуют.
Нет, не "радуют", а всего лишь немного не дотягивают по этому параметру до пузыря, по Берлину в целом.Поэтому я и написала "почти за гранью".
25 может еще не критично, но с точки зрения вложений уже совсем неинтересно.
Кстати, если смотреть точнее, то в отдельных районах уже покраснело:
http://www.empirica-institut.de/kufa/Blasenindex_2014Q1-BERLIN.pdf
Ну так раньше надо было ластами в Моабите шевелить!
Конечно, но речь то про рынок сейчас, а не когда-то.