Здравствуйте, помогите, пожалуйста, советами по следущей ситуации:
Заинетресовал дом с участком (райенхауз + сад за домом), цванг-продажей по заданию банка занимается иммобилиен бюро (оно и объявление дало), провизионфрай. Термин в суде назначен, он будет пока еще первый, но в объявлении указано, что можно обсудить покупку напрямую, до аукциона...
по информации из объявления: в доме 2 квартиры, обе сданы. Идея в случае покупки: одну квартиру сдавать и дальше, во вторую заселиться самим (митеров из нее попросить под "айгенбедарф").
от бюро получил подробный гутахтен на 43 страницы. В нем, правда, указано что 1 из двух квартир "не могла быть осмотрена" (и потом при оценке состояния из-за этого был сделан "Wertabschlag lnstandsetzurigsarbeiten, in Teilen nicht mögliche Innenbesichtigung")
по информации из гутантена:
Privatrechtliche Situation:
- Mietverträge: Nach den vorliegenden Informationen sind die beiden im Objekt gelegenen Wohneinheiten zum Bewertungsstichtag vermietet. Die Mietverträge haben nicht vorgelegen.
- Grundbuch: Dem Sachverständigen liegt ein beglaubigter Grundbuchauszug vom 25.10.2012 vor. Hiernach ist in Abteilung II unter der lfd. Nr. 6 eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Zusätzlich sind unter der lfd. Nr 7 ein lnsolvenzvermerk und unter der lfd. Nr. 8 der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen.
- Bodenordnungsverfahren: Nach Auskunft des Senators für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa ist das Bewertungsobjekt nicht in ein Bodenordnungsverfahren einbezogen.
- Sonstige Rechte und Belastungen: Sonstige (nicht im Grundbuch eingetragene) Lasten und Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sind nicht vorhanden bzw nicht bekannt.
Вопросы:
1. значит ли это, что накаких ластен на этом объекте нет, только долги банку? т.е. если итоговая цена покупки перекроет долг банку, то никаких доп. финансовых выплат по объекту не предвидится?
2. какие еще косяки тут можно ожидать и где и как это проверить? (какие вопросы и кому для этого задавать?)
3. стОит ли обсуждать прямую покупку или лучше все-таки дождаться аукциона? например, как я понимаю, в случай покупки через аукцион, заявить об айгенбедарф якобы просто и бесплатно, так что в случае упорства митера роймунгсклаге не нужна. Так же ли это при прямой покупке? и вообще, какие плюсы и минусы у обоих вариантов?
4. какие еще тонкости и возможные проблемности приходят вам в данном случае на ум?
Спасибо заранее за ваши советы!!

...что ж тихо-то так?

Интересуюсь тоже этой темой.
если итоговая цена покупки перекроет долг банку, то никаких доп. финансовых выплат по объекту не предвидится?
Не понял. Если Вы покупаете объект, то он должен быть lastenfrei. Даже если итоговая цена покупки не перекроет долг банку?
какие еще косяки тут можно ожидать и где и как это проверить?
Если у Вас есть еще вопросы, то можно их задать в амтсгерихте у рехтспфлегера.

спасибо за ответ!
между делом был в суде, посмотрел в гутахтен, пообщался с сотрудницей там.. насколько я понял, в грундбух там только отметки об инзольвенц и цвангсфестайгерунг, никакие вонрехте пожизненные там не занесены. обе квартиры в доме якобы сданы, хотя когда мы смотрели дом снаружи, нижняя квартира похоже стоит нежилая...
а как по поводу покупки до аукциона? есть ли тут какие-нибудь тонкости? что лучше, попытаться сторговаться до термина на аукцион или обождать и участвовать в торгах? есть ли уже у кого-нибудь такой опыт покупки недвижимости, выставленной на аукцион, напрямую еще до термина в суде? поделитесь, пожалуйста, опытом, мнением, советами...

Нет. Как раз опыта нет))) Сам в первый раз буду принимать участие. Во время Besichtigungstermin`а мне Anwalt из Verwaltung`а советовал связаться с Gläubiger`ом и поторговаться до термина в суде. Пока еще не связывался. Хотел бы взять за 70% от Verkehrswert. Перед термином наверно позвоню. Я еще в Amtsgericht не ходил.

магические 70% от Verkehrswert - это как я понял та грань, до до достижения которой при первых торгах (первом термине), der Gläubiger может "запретить" продажу по такой цене, верно? а что сказал этот Anwalt, давая совет связаться с Gläubiger? есть ли в таком случае какие-то преимущества? и есть ли какие-то примерные рамки/границы/опытные значения, насколько реально сговориться на эти самые 70%? насколько охотно Gläubiger идут обычно на это? ведь частсенько бывает, как я слышал, что объекты уходят по цене даже выше оченочной стоимости (Verkehrswert)... и какие отличия есть тогда в случае покупки напрямую, до аукциона, по сравнению с покупкой в ходе аукциона?..