Всем привет! Подобные темы здесь, на форуме, уже читала, но не совсем ясна полная картина.
Дано: дом с многолетним митфертрагом, арендаторы - пожилая пара. По словам маклера, возможен Eigenbedarfskündigung после покупки, но жильцы имеют право на 9 месяцев проживания в доме. Опять же, по словам маклера, иногда необходимы "отступные" жильцам, чтобы они раньше съехали, даже вообще съехали, т.к. они хотят остаться в доме.
Есть ли реальный шанс выселить митеров в случае покупки и занесения в грундбух инфы о mieterfrei и что они к такому-то числу обязаны покинуть дом, или лучше не связываться с пожилыми давними митерами? Возраст митеров не знаю.
Цена объекта сносная, но не предполагает хорошие отступные митерам.

Если есть Eigenbedarf, то владелец вправе выселить митеров по истечении законного срока. Только если митеры упрутся, это может занять много времени.
Можно поторговаться с продавцами: без митеров цена такая, а с митерами на 30 000 меньше.

Это упущение. Запросите договор сьема у маклера и внимательно его прочитайте. Дни рождения там тоже стоят. В старых может быть много подводных граблей.
Вы когда дом смотрели, Вы их видели и уже если что-то понимаете в людях, можете же уже предположить, ждет ли Вас геморрой или супергеморрой?
Форум их не видел - видели Вы.

Полная картина никому не ясна. Она ясна будет, когда Вы купите и выселите (или фиг они куда-то поедут!) - вот тогда и будет ясна ПОЛНАЯ КАРТИНА РЕЗУЛьТАТА в месяцах и еврах.
Стратегический совет. Попросите еще один термин, чтобы старички были дома и скажите им при маклере: "Мы покупаем для себя, Вам придется сьехать, если мы купим". Все остальное они скажут
сами Вам. А потом Вы скажете маклеру "Вы Видите???? Мы этот дом покупаем (как Лео выше и писал) за ХХХ.000".

Да. если маклер говорит, что они могут жить еще 9 месяцев, значит, митеры живут там уже более 8 лет.
http://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html
А здесь более подробно про Eigenbedarf:
http://www.finanztip.de/kuendigung-wegen-eigenbedarf/

Спасибо за ваш комментарий, я его как раз ожидала :)
Мы в доме еще не были, говорили только с маклером по телефону, т.к. из экспозе не было понятно, это просто капитальанлаге или можно въехать и самим. Вот он и рассказал, что митеры - пожилая пара и хотят остаться в доме, но возможен айгенбедарф после 9 месяцев, т.к. они долго живут в доме.
Поэтому я тут и спрашиваю, а то может и нет смысла даже начинать заниматься этим. Особенно интересно, какие права у пожилых митеров (типа, по болезни не хотят переезжать и имеют право или что еще).
Цена для Мюнхенского региона, в принципе, уже не такая высокая, как обычно продают сейчас, поэтому может её и не скинут уже.

Спасибо за ссылки. Меня как раз интересует, что понимается под этим пунктом:

Так как при разговоре с митерами они могут сказать одно, а после покупки передумают, подадут видершпрух из-за болезни, немощности, трудно переезжать в пожилом возрасте и т.д.

можно тоже вклинится с вопросом (если модераторы посчитают, что это тема для отдельного треда, прошу вынести в отдельную ветку).
смотрю квартир много одна хаусфервальтунг продаёт, в основном пишут "nur kapitalanlage, kein eigenbedarf ".
дело в том что, мне квартира на ближайшие, скажем лет 20, не нужна будет, я хочу квартирку в том городке купить для старости. как на пенсию выйду, то перееду туда и буду там кайфовать.
как в этом разе с "kein eigenbedarf"?
т.е. на данный момент, мне как раз было бы на руку если там митеры и хай они там будут еще 20 лет. а вот потом....
какие мысли по этому поводу?
("финансиста" и "шимпанзе в розовом" попрошу воздержаться. спасибо).

Вы подходите к гешефту шибко эмоционалъно, потому результат будет соответствующий.
Ну шоб понятней было, я б лично как раз советам вышеназванных персон в первую очередь прислушался.

Тогда в договор купли-продажи квартиры включайте пункт о компенсации ваших расходов по выселению митеров.

Куда все, туда и Марья крива с голым задом.... (народная пословица, ничего личного)
Желаю, чтобы "финансист" на правах модератера Вас забанил.

смотрю квартир много одна хаусфервальтунг продаёт, в основном пишут "nur kapitalanlage, kein eigenbedarf ".
Возможно там Umwandlung, тогда про Eigenbadarf можно забыть на годы. Вот и пишут прямо.

Если людям за 70 и живут они там лет 10, то считайте "безондере херте" у них в кармане! Суд будет не на Вашей стороне.
Ведь "старое дерево не пересаживают".
Поэтому я Вас направляла первым делом к договору: читать дату рождения и с какого числа заключен договор.
Другое дело у нас есть человеческий фактор. Т.е. вы смотрите: там дедушка плохой-лежачий и бабушка еле дышит, дети живут в другой стране, ето значит им дорога скоро в хайм.
Ну подождете лет 5, пусть старички спокойно доживут до хайма, миету поплатят.
Или Вы смотрите, они перья распушают, это бодрые старички, у них квартира в Шпании куплена и они туда с настроением намылились. Вы им "нам самим надо, мы для себя", а они Вам покорно-миролюбиво: "подождите, миленькие до июня 2014, нас не выселяйте, мы дела доделаем и на Шпанию!". Тогда Вы переделываете нотарный договор со вступлением в права с 01.07, заезд в пустой дом + санкции. А если что не так - то неустой продавцу.
Смотрите им в глаза, разговаривайте, изучайте человеческий фактор, если совсем старенькие беседуйте по душам с их детьми. Детки бывают тоже неадекваты. В субботу знакомилась со старушкой 88 лет, купленной в ноябре всплепую, так ее зять (в 2 часа дня от него уже свеженьким несло), припер меня к стенке фигурально выражаясь и допрос устроил: "Вы русская? Зачем русские полдома скупили? Откуда у вас деньги?" Я абалдела!!!! Вот такой человеческий фактор!
А у меня одна старушка 76 лет ей тогда было, по айгенбедарфу поехала, не без сопротивлений, но ее адвокат был дурак. На поверхности все лежало, а он не поднял, как ее оставить, писал мне какие-то глупости и бред, хотя под ее случай были чудесные законы за нее. В оказанный в кюндигунге срок (3 мес) переехала.

Тогда цена очень приятная. У меня куплено так 2 старушки, сейчас им 90 и 78 лет, я в договоре прямо подписывала, и на отдельном листе для сената или что-то в этом роде, кто субсидии на постройку давал,
что айгенбедарф показывать не буду. Это было условие взамен на приятную цену. Там не на годы, а на всю оставшуюся жизнь.

Я не про гарантии на всю жизнь, а про те годы, которые законом предусмотрены. В Берлине это 10 лет.

Нет, про 10 лет я знаю, часто встречается, маклеры пишут "миетер", а потом выясняется, что 10 лет не выселишь, такие сладкие квартирки бывают и такой вот хакен!
Это когда много квартир в одних руках распродаются в розницу.
У меня то был другой соус, ведь у меня же был вообще исключен айгенбедарф. Связано что-то с особыми субсидиями, хотя в розницу факт распродажи там тоже был, но грунд не умвандлунг.
Вот и пишу: такое тоже бывает.
В этом доме живут ГДР-проминенты, может они под охраной государства?

вам оно виднее. марьи с голым задом в знакомцах нет.
я надеюсь, что вас модераторы забанят за офф-топ.
getroffner hund bellt ;)

дык мне так и так эту квартирку через 20 лет для айгенбедарф. вот тут как быть....

Спасибо. Я написала пока маклеру, что мы бы хотели посмотреть дом, а там заодно и на старичков взглянем.
А то, может, нам дом не понравится :)

Этот вариант нам вообще не подходит. 1, мы сами хотим переехать. 2, мите скорее всего не покроет расходов (процентов в банке вместе с вонгельд), т.е. мы будем сверх доплачивать.

Ага, понятно, спасибо. Этот пункт нотариус может предложить? или самим заботиться надо?

объясните почему постоянным повышением миты нельзя выдавить жильцов

Я обясню. Если жильцы живут долго уже и платят мало, то если повышать по максимуму по закону, то лет 5-6 пройдет, пока они до сегодняшнего уровня достигнут.
А через 5 лет сегодняшний уробвень уже вперед убежит. Даже если они решат "выдавиться", сунуться на рынок и абалдеют: по новому договору что-то снятьн будет в 1,5 раза дороже, чем их "повышение".
Я по Берлину сужу. Кто снимал в последний раз лет 6 назад, я уже не говорю про 10, если сейчас вынуждены искать квартиру, у них глаза на лоб лезут от цен.
Выезжает жилец из среднепаршивой двухи, ее сдают тут же на 200 € варм дороже в долгую.

Ну, так повышать мите можно только раз в 3 года на 15%. Такой способ выкуривания жильцов растянется на годы.

раз в 3 года на 20 %. и сумма получается не маленькая

в Мюнхене, о чем и речь идёт, на 15% :) http://www.test.de/Mieterhoehungen-Bayern-und-Berlin-bremsen-4534643-0/
Ну, да не в этом дело. Мы для себя жильё ищем, хотим расшириться, а не заниматься выкуриванием жильцов годами. Если тут не получится легко, то и не надо.

А можно еще такое подсказать, эти 10 лет, они от какого момента считаются? от момента таилунгсерклерунг или айгенбедарфкундигунг должен быть за 10 лет сделан?

Нотариус предлагает стандартный договор. Вам надо будет сначала договориться с продавцами о компенсации, а потом сказать нотариусу, чтобы он включил этот пункт в договор.

Понятно, спасибо еще раз.

народ подскажите пожалуйста, сперфрист для айгенбедарфкундигунг с какого момента считается ?

два года назад купил объект в мюнхене.
тоже с жильцами.
несмотря на то, что пара была молодой, оба работали, а у меня жена/ребёнок в другом городе и как-то все ровно и объяснимо, пока жильцам денег наличными не дал, они не выезжали.
договариваться нужно еще ДО покупки дома, иначе они могут в нем жить и год, и два, до посинения таскать вас по судам и т.д., потому что закон в Германии защищает прежде всего права жильцов, не владельца.
вы не можете взять и выселить их даже если квартира вам лично и очень сильно нужна.

Если не секрет, сколько дать пришлось в % от покупки? И как-то это задокументировалось договором?

такие вещи договором не документируются, как правило. если вам сие удалось, то считайте, что повезло.
дал 5.000 налом.
вся проблема в том, что какой бы причина расторжения договора с жильцами не была бы, какого возраста они ни были бы и абсолютно похрену, сколько они там живут, вам с адвокатом не отказывают выехать. что вы, люди не такие тупые. они соглашаются выехать, если вы найдете им в том же районе похожее и адекватное жилье с таким же размером квартплаты. а это в мюнхене ну очень проблематично. и получается, что они вроде бы и не отказываются, но и не выезжают, т.к. вы им не можете хорошую альтернативу предоставить. закон на их стороне и вы попадаете на деньги.

и еще, идиотом нужно быть, чтобы подписаться на расходы по выселению жильцов. ни один продавец на это не подпишется, даже не надейтесь.

Мда, а если не документируется, то и митеры остаться в доме могут, типа, обстоятельства изменились, и денег не увидишь.
Вообще, мне эта история как не нравилась, так и не нравится. Вот купишь такое жильё, а у митеров форсмажорные обстоятельства и будешь ютиться в своей квартире, а дом сдавать, на который огромный кредит в банке взял. Вторую недвижимость мы уже не осилим, и тогда непонятно, у кого будет более "besondere Härte", у хозяина или митера.

Я так поняла, что Вы еще ни дома, ни миетеров не видели.
Посмотрите сначала, может там дом ничего хорошего, сразу убежите, а Вы уже проблемой с миетерами голову морочите....
ПОсмотрите на все своими глазами, может и вопросы начнутся совсем в другой плоскости и теме... А так зачем гадать?

Так этож зависит от жадости конкретных людей. Каким и 1.000 деньги, а кто может упрется и за 50.000 не выедет, - мало ли какие у человека обстоятельства или принципы быть могут.

Хе-хе, знаете, сейчас в Мюнхене и окрестностях такие цены, что реально купить только какую-то проблемную недвижимость: где-то ремонт большой надо делать или что-то достраивать, где-то с жильцами продают, где-то рюклаген у старых объектов совсем нет. И решать надо быстро, иначе более опытные покупатели, которые шарят в этих темах, опередят, пока мы будем информироваться. То есть, надо на термин прийти уже с более-менее оформленным в голове решением.

Решение может оформиться только после разговора с митерами. У вас риск высок, если покупаете в кредит.
Мы однажды смотрели дом, а митер говорит нам спокойно и доброжелательно: Не покупайте, я не сь́еду, у меня брат юрист, замучаетесь судиться.

Добрый какой митер
Дозвонилась еще раз до маклера, он сказал, что митеры - бодрые старички ок. 70 лет, хотят остаться на 1-2 года в доме, сами постоянно в путешествиях. Объявление стояло 3 дня в интернете и за это время пришло 170 запросов! Назначили уже 15 терминов дом смотреть, и это среди недели! Если из желающих будет хоть один человек, кто захочет купить как капитальанлаге, то продавец выберет его.
Я ненавижу Мюнхен

Перезжайте в Коттбус, Плауен или под Ганновер...

Ну зачем сразу в такое захолустье. Между ним и Мюнхеном еще пара городков есть, где есть работа и можно в этой жизни выплатить недвижимость.