Привет всем,
я тут надумываю на полном серьезе купить дом на 10 квартир (вернее 7 кв. и 3 гешефта). Рендита по отнош. к цене (без НК) 7.4%
Судя по положению дома (практически центр), расчитываю, что он не будет терять в цене во временем. Может даже подростет цена.
Дому 100 лет. Кое какие вещи уже было бы неплохо отремонтировать (лестница и т.д.). Но не срочно.
Хотелось бы услышать владельцев подобной недвижимости: насколько это хлопотно, выгодно и т.д. Краткие впечатления? Не жалеете ли того, что ввязались в это дело?
Спасибо

Как потопаешь, так и полопаешь. Чем серьезнее и с душой отнесешься к этому делу, не отдавая в чужие руки управление, тем больше будет профит.
Очень зависит от географии и состава жильцов "выгода". Некоторые таких селят, что там не выгода, а убытки.
Сама копейка капать в карман не будет. У всех разная выгода, вытекающая из состояния обьекта, КПД управления, знания законов, распознания червоточин в кандидатах в сьемщики, ну и опять же ГЕОГРАФИЯ.

С таким настроением- начните с малого. 1-2 однушки. Пройдите ВЕСЬ процесс- поиска,получения кредита, покупки, ремонта, обьявления, выбора, заселения, , получения, контроля, выселения и далее по списку.
И когда зубы вырастут и окрепнут- повышайте планку на 10 квартир.
Искренне и от души советую)))

не жалею, но
1. у меня изначально рендиты выше.
2. моя стратегия отличается от берлиже - я даю заработать другим тоже ( отдаю под управление ).
иначе времени на жизнь не останется

Точно выше?
Установка батарей уже отбилась миетой 4-х квартирантов?
Утеплять не будете?

рендита в 100-летнем доме ? его наверно постоянно ремонтироват надо будет.а если изначално ремонтироват вес то ето может в копеечку влетет.я вон свои дом полност ремонтирую,делаеш одно,вылазиет другое.а на первом етаже бабушка снимает вредная.еи окна не поменят.отопление пришлос по подвалу еи вести.воду во всем доме меняю ,а еи придется старые трубы оставлят.через одно место короче.одному наша фирма делала ремонт в доме многокв-ир.тоже 100 летнии был.так там влезло ему в хорошую сумму (вылезло что надо yкреплят фундамент и один угол дома ,плюс замена крыши.он тоже сначала понемногу отрем. хотел),когда он окупится...плс у него италиянтсы снимали,так они вообсе на порог никого не пускали .пришлос все комуникатсии через треппы вести

Может дом у ТС уже отпиндорен как конфетко?
Но я уже СОСТОЯНИЕ обьекта как один из главных критериев КПД от покупки называла. Зачем повторяца?
Неутепленный с водогреями, сколько в него вложить надо, пока он фаберже золотые нести начнет.

врядли Дому 100 лет. Кое какие вещи уже было бы неплохо отремонтировать (лестница и т.д.) . в основном при покупке старого дома смотрят на ценy, а потом начинают задумываться о кпд

Для начала, давно хотел спросить: а как переводиться ТС (смысл понятен, что автор топика)? Топик Крейтор что-ли?
Чуть подробнее по дому: последний раз санирунг делался в 1990 году. Дом выглядит не ново, но и не развалюха (в процессе поисков приходилось видеть дома внутри и снаружи в худшем состоянии). Крыша, на мой взгляд, выглядит еще неплохо. Внешняя отделка: выглядит не ново, но на мой взгляд вполне приемлимо, внизу цоколь (в старинном стиле, высокий и "фигурный") в нескольких местах покоцанный (осыпавшаяся штукатурка). Думал его отреставрировать: восстановить штукатурку и возможно свежей краской покрасить.
Вверху в 2-х местах видны последствия "Вассершаден", которые были в квартире. С этим не знаю, что и делать.
Как я уже упоминал, лестница уже немного покосившаяся. Т.е. ступени. Но владелец говорит, что можно просто ступени поменять. У него якобы был ангебот за 18000.
В ближайшее время организую еще один термин. Решил привлечь гутахтера, который мне предложил сделать т.н. курцгутахтен.
Основное чего боюсь: это проблемы с крышей и трубами. С этим, надеюсь, поможет определиться Гутахтер. Остальное это наверное мелочи.
Самое трудное для меня понять какие нужно средства откладывать на Instandshaltung. Разница между цинзами и митайнаме примерно + са. 20.000ЕВРО.
В доме Fernwärme, жильцы сами расчитываются с поставщиком. Поэтому надеюсь, обойтись без управляющей фирмы.
Если я правильно понимаю, то мои расходы после приобретения будут следующие:
налог на надвиж, страховки от огня-наводнения-урагана и т.д., расходы на хаусмастера (оплата по часам 10ЕВР на мелкие проблемы, винтердинст и т.д.). Ну и мое собственное время. Поиском митеров, если нужно, может заниматься та же контора (маклерша, которая продает дом), что и сейчас. Но я им платить ничего не должен, они живут за счет митеров. Маклерша говорит, что в этом месте, не было и не ожидается проблем с митерами (очень много студентов в городке: уни, фахшуле и еще парочка др. учебных заведений г. Гиссен). Уровень миты на данный момент немного ниже того, что можно было бы извлечь.
По поводу миты мои мысли такие: постараюсь потихонечку повысить уровень на 1-1.5 Евр за квадрат в ближайшие несколько лет без модернизирунга. Если буду делать какой-то модернизирунг, в этих квартирах повысить на 2,5 евр. примерно.
Ну то есть, я понимаю и осознаю, что это не Клондайк. Просто другие варианты: это дома за центром 70х годов, в которых стоимость кв. около 1700 и соответственно начальная рендита 4.5-5.5%. И еще я не уверен, что через 10-15 лет цена на такую недвигу не упадет.
А здесь я почти уверен, что цена дома останется, и возможно подрастет с инфляцией.
Моя цель, это даже не непосредственная прибыль на данный момент. Я хочу себе обеспечить жизнь на пенсии. Т.е. если в теч. 10-20 лет я не уйди в минус и потом цена дома хотя бы останется, я буду считать что проект окупился, за счет выплаченных тильгунгов к этому моменту.
Что думаете? Можете сориентировать по стоимости страховки (дом стоит скажем 1 лимон евр, Денкмальшутц). Какие расходы я забыл?

Топикстартер http://ru.wiktionary.org/wiki/%F2%EE%EF%E8%EA%F1%F2%E0%F0%F2%E5%F0
А по сабжу: если уже есть своя футбольная или баскетбольная команда, а лишние деньги ляшку жмут, то покупай. А так уже сказали, что бабло такой дом будет высасывать похлеще пылесоса вихрь.

Где сказали-то?
Я прошу откликнуться в первую очередь тех, у кого уже имеется подобный объект и поделиться впечатлениями.
А то, что проблем может быть много и т.д. я и сам догадываюсь. Если нечего не делать, то ничего и не будет.

Не правильно вы понимаете. Расходов будет намного больше и они будут постоянные.

Если у вас есть хороший запас финансов - делайте! А без постоянных финансовых вливаний дом придет в упадок. Учтите, что содержать придется 10 квартир. У вас опыт содержания и сдачи в аренду хотя бы парочки квартир есть? Одному окно починить, другому унитаз заменить, у третьего батареи не работают... у десятого крыша протекает... Квартиры и гешефты хоть сданы в аренду? Или маклерша пока только на словах все красиво описывает?

Обычно фернверме идет на весь дом и владелец ( управляющая компания) на основании аблезе трубочек на батареях , делает абрехнунг.

Это умланефеиге костен- они перекладывются на плечи митеров.

А если Маклерща не смогла найти замену , то кто платит за простой квартиры??, Если Вы сами не будете всё держать под контролем- будут простои.

Потихонечку не получится- повышать можно кждые 2 года на 20%, если это уже было сделано, до Вас- то надо ждать. Модернизацию- надо тоже делать за какие то деньги, переложить можете только 11% от всех затрат ( минус инштандзетцунг).

очень правильная цель. Только осуществление ее потребует и очень много!!!

да, на данный момент все сдано в миту.

ну это я понимаю. Я вообще собираюсь контролировать. Если кто-то кюндигуется, я же об этом узнаю, правильно? Также собираюсь контролировать приход денег от жильцов, если кто-то не платит, как-то реагировать.

здесь прошу поподробнее. Вы это из своего опыта описываете? Какие объекты у вас есть?
А вообще: всем спасибо за обсуждение

Вы конечно понимаете, что митеры могут на этом деле сильно попортить Вам кровь?

Покраска снаружи и внутри, а также ремонт лестницы - дело десятое. Это, на самом деле, не так дорого. Самое главное, что вас должно волновать:
- состояние подвала и квартир первого этажа (или что у вас там есть), а именно - есть ли влажность и плесень? Есть обнаружится, что дом сырой из-за подземных вод - бегите, теряя тапки.
- состояние крыши,
- состояние окон. Когда последний раз была их замена? В каком они сейчас состоянии? Какой коэффициент?
- состояние отопительной системы.
- состояние труб в доме. Была ли их замена? Какие трубы сечас на данный момент в доме? Каково состояние сантехники в целом в квартирах?
- толщина стен в доме. Необходима ли дому изоляция?
Ну и, конечно, очень важно, какие жильцы проживают в доме. Как долго? Есть ли социал?
Посмотрите внимательно на соседей, как много мигрантов в соседних домах. Профильтруйте сайты недвижимости сколько объектов в вашем районе сдаётся-продаётся. Из этого тоже можно сделать очень хорошие выводы.
Дом - это всегда хлопотно. Вы, собственно, должны организовать все процессы в доме, регулярно устраняя неполадки. Поэтому сразу закладывайте в ежемесячные траты непридвиденные расходы на поломки различного характера, а также иные внештатные ситуации. И таки, да, вам сказали правильно, жильцы могут хорошо попить крови. Очень советую самостоятельно беседовать с каждым кандидатом, оценивать его благонадежность, не рассчитывая на маклера. Понятное дело, что с теми жильцами, которые достанутся в наследство, уже трудно что-то поделать, но новых надо выбирать очень тщательно.
В общем и целом, занимаясь домами, надо иметь либо 1. Золотые руки для самостоятельных ремонтов. либо 2. Отличные контакты с недорогими сантехниками, слесарями, малерами и тд. Бо, если всё делать официально через левых товарищей, будет дорого.

конечно узнаете, Вам должны написать кюндигунг на 3 месяца, который Вы должны письменно подтвердить.
Хотите честно??
Молодой человек- нам всем приятна Ваша целеустремленность, но по заданным вопросам, видно не вооруженным глазом, что Вы совсем свеженький в этом гешефте.
Поэтому , мой Вам искренний совет- начните с малого- купите парочку одно- двух комнатных квартир, пройдите весь Крым и Рым и потом, на собственном опыте сможете выбирать обьект побольше.
Будет грустно, если Вы споткнетесь на таком доме из за недооцененных рисков, которые нам на форуме не видны и будете вынуждены продавать , что б избавиться.
А в общем- удачи.!

Много всего тут вам написали, многое верно, много полезных советов. Добавлю про время, которое вам нужно будет на управление таким домом. Ситуация у меня с вашей описываемой ну очень похожая, только подумать и взвесить все за и против не получилось. Поэтому разгребаю все по мере появления проблем. Бывают месяцы, когда от жильцов ну совсем ничего не слышно, а бывают выходные когда 5 раз батарею ездила включать старичку одному. Не считая мелких ремонтов и смены жильцов, предложений и их сравнений от различных фирм. Короче, работать мне некогда, но это потому что я сама весь Verwaltung делаю. Если готовы отдать это дело в чужие руки, может будет проще.