Привет всем,
я тут надумываю на полном серьезе купить дом на 10 квартир (вернее 7 кв. и 3 гешефта). Рендита по отнош. к цене (без НК) 7.4%
Судя по положению дома (практически центр), расчитываю, что он не будет терять в цене во временем. Может даже подростет цена.
Дому 100 лет. Кое какие вещи уже было бы неплохо отремонтировать (лестница и т.д.). Но не срочно.
Хотелось бы услышать владельцев подобной недвижимости: насколько это хлопотно, выгодно и т.д. Краткие впечатления? Не жалеете ли того, что ввязались в это дело?
Спасибо

Как потопаешь, так и полопаешь. Чем серьезнее и с душой отнесешься к этому делу, не отдавая в чужие руки управление, тем больше будет профит.
Очень зависит от географии и состава жильцов "выгода". Некоторые таких селят, что там не выгода, а убытки.
Сама копейка капать в карман не будет. У всех разная выгода, вытекающая из состояния обьекта, КПД управления, знания законов, распознания червоточин в кандидатах в сьемщики, ну и опять же ГЕОГРАФИЯ.

С таким настроением- начните с малого. 1-2 однушки. Пройдите ВЕСЬ процесс- поиска,получения кредита, покупки, ремонта, обьявления, выбора, заселения, , получения, контроля, выселения и далее по списку.
И когда зубы вырастут и окрепнут- повышайте планку на 10 квартир.
Искренне и от души советую)))

не жалею, но
1. у меня изначально рендиты выше.
2. моя стратегия отличается от берлиже - я даю заработать другим тоже ( отдаю под управление ).
иначе времени на жизнь не останется

Точно выше?
Установка батарей уже отбилась миетой 4-х квартирантов?
Утеплять не будете?

рендита в 100-летнем доме ? его наверно постоянно ремонтироват надо будет.а если изначално ремонтироват вес то ето может в копеечку влетет.я вон свои дом полност ремонтирую,делаеш одно,вылазиет другое.а на первом етаже бабушка снимает вредная.еи окна не поменят.отопление пришлос по подвалу еи вести.воду во всем доме меняю ,а еи придется старые трубы оставлят.через одно место короче.одному наша фирма делала ремонт в доме многокв-ир.тоже 100 летнии был.так там влезло ему в хорошую сумму (вылезло что надо yкреплят фундамент и один угол дома ,плюс замена крыши.он тоже сначала понемногу отрем. хотел),когда он окупится...плс у него италиянтсы снимали,так они вообсе на порог никого не пускали .пришлос все комуникатсии через треппы вести

Может дом у ТС уже отпиндорен как конфетко?
Но я уже СОСТОЯНИЕ обьекта как один из главных критериев КПД от покупки называла. Зачем повторяца?
Неутепленный с водогреями, сколько в него вложить надо, пока он фаберже золотые нести начнет.

врядли Дому 100 лет. Кое какие вещи уже было бы неплохо отремонтировать (лестница и т.д.) . в основном при покупке старого дома смотрят на ценy, а потом начинают задумываться о кпд

Для начала, давно хотел спросить: а как переводиться ТС (смысл понятен, что автор топика)? Топик Крейтор что-ли?
Чуть подробнее по дому: последний раз санирунг делался в 1990 году. Дом выглядит не ново, но и не развалюха (в процессе поисков приходилось видеть дома внутри и снаружи в худшем состоянии). Крыша, на мой взгляд, выглядит еще неплохо. Внешняя отделка: выглядит не ново, но на мой взгляд вполне приемлимо, внизу цоколь (в старинном стиле, высокий и "фигурный") в нескольких местах покоцанный (осыпавшаяся штукатурка). Думал его отреставрировать: восстановить штукатурку и возможно свежей краской покрасить.
Вверху в 2-х местах видны последствия "Вассершаден", которые были в квартире. С этим не знаю, что и делать.
Как я уже упоминал, лестница уже немного покосившаяся. Т.е. ступени. Но владелец говорит, что можно просто ступени поменять. У него якобы был ангебот за 18000.
В ближайшее время организую еще один термин. Решил привлечь гутахтера, который мне предложил сделать т.н. курцгутахтен.
Основное чего боюсь: это проблемы с крышей и трубами. С этим, надеюсь, поможет определиться Гутахтер. Остальное это наверное мелочи.
Самое трудное для меня понять какие нужно средства откладывать на Instandshaltung. Разница между цинзами и митайнаме примерно + са. 20.000ЕВРО.
В доме Fernwärme, жильцы сами расчитываются с поставщиком. Поэтому надеюсь, обойтись без управляющей фирмы.
Если я правильно понимаю, то мои расходы после приобретения будут следующие:
налог на надвиж, страховки от огня-наводнения-урагана и т.д., расходы на хаусмастера (оплата по часам 10ЕВР на мелкие проблемы, винтердинст и т.д.). Ну и мое собственное время. Поиском митеров, если нужно, может заниматься та же контора (маклерша, которая продает дом), что и сейчас. Но я им платить ничего не должен, они живут за счет митеров. Маклерша говорит, что в этом месте, не было и не ожидается проблем с митерами (очень много студентов в городке: уни, фахшуле и еще парочка др. учебных заведений г. Гиссен). Уровень миты на данный момент немного ниже того, что можно было бы извлечь.
По поводу миты мои мысли такие: постараюсь потихонечку повысить уровень на 1-1.5 Евр за квадрат в ближайшие несколько лет без модернизирунга. Если буду делать какой-то модернизирунг, в этих квартирах повысить на 2,5 евр. примерно.
Ну то есть, я понимаю и осознаю, что это не Клондайк. Просто другие варианты: это дома за центром 70х годов, в которых стоимость кв. около 1700 и соответственно начальная рендита 4.5-5.5%. И еще я не уверен, что через 10-15 лет цена на такую недвигу не упадет.
А здесь я почти уверен, что цена дома останется, и возможно подрастет с инфляцией.
Моя цель, это даже не непосредственная прибыль на данный момент. Я хочу себе обеспечить жизнь на пенсии. Т.е. если в теч. 10-20 лет я не уйди в минус и потом цена дома хотя бы останется, я буду считать что проект окупился, за счет выплаченных тильгунгов к этому моменту.
Что думаете? Можете сориентировать по стоимости страховки (дом стоит скажем 1 лимон евр, Денкмальшутц). Какие расходы я забыл?

Топикстартер http://ru.wiktionary.org/wiki/%F2%EE%EF%E8%EA%F1%F2%E0%F0%F2%E5%F0
А по сабжу: если уже есть своя футбольная или баскетбольная команда, а лишние деньги ляшку жмут, то покупай. А так уже сказали, что бабло такой дом будет высасывать похлеще пылесоса вихрь.

Где сказали-то?
Я прошу откликнуться в первую очередь тех, у кого уже имеется подобный объект и поделиться впечатлениями.
А то, что проблем может быть много и т.д. я и сам догадываюсь. Если нечего не делать, то ничего и не будет.

Не правильно вы понимаете. Расходов будет намного больше и они будут постоянные.

Если у вас есть хороший запас финансов - делайте! А без постоянных финансовых вливаний дом придет в упадок. Учтите, что содержать придется 10 квартир. У вас опыт содержания и сдачи в аренду хотя бы парочки квартир есть? Одному окно починить, другому унитаз заменить, у третьего батареи не работают... у десятого крыша протекает... Квартиры и гешефты хоть сданы в аренду? Или маклерша пока только на словах все красиво описывает?

Обычно фернверме идет на весь дом и владелец ( управляющая компания) на основании аблезе трубочек на батареях , делает абрехнунг.

Это умланефеиге костен- они перекладывются на плечи митеров.

А если Маклерща не смогла найти замену , то кто платит за простой квартиры??, Если Вы сами не будете всё держать под контролем- будут простои.

Потихонечку не получится- повышать можно кждые 2 года на 20%, если это уже было сделано, до Вас- то надо ждать. Модернизацию- надо тоже делать за какие то деньги, переложить можете только 11% от всех затрат ( минус инштандзетцунг).

очень правильная цель. Только осуществление ее потребует и очень много!!!

да, на данный момент все сдано в миту.

ну это я понимаю. Я вообще собираюсь контролировать. Если кто-то кюндигуется, я же об этом узнаю, правильно? Также собираюсь контролировать приход денег от жильцов, если кто-то не платит, как-то реагировать.

здесь прошу поподробнее. Вы это из своего опыта описываете? Какие объекты у вас есть?
А вообще: всем спасибо за обсуждение

Вы конечно понимаете, что митеры могут на этом деле сильно попортить Вам кровь?

Покраска снаружи и внутри, а также ремонт лестницы - дело десятое. Это, на самом деле, не так дорого. Самое главное, что вас должно волновать:
- состояние подвала и квартир первого этажа (или что у вас там есть), а именно - есть ли влажность и плесень? Есть обнаружится, что дом сырой из-за подземных вод - бегите, теряя тапки.
- состояние крыши,
- состояние окон. Когда последний раз была их замена? В каком они сейчас состоянии? Какой коэффициент?
- состояние отопительной системы.
- состояние труб в доме. Была ли их замена? Какие трубы сечас на данный момент в доме? Каково состояние сантехники в целом в квартирах?
- толщина стен в доме. Необходима ли дому изоляция?
Ну и, конечно, очень важно, какие жильцы проживают в доме. Как долго? Есть ли социал?
Посмотрите внимательно на соседей, как много мигрантов в соседних домах. Профильтруйте сайты недвижимости сколько объектов в вашем районе сдаётся-продаётся. Из этого тоже можно сделать очень хорошие выводы.
Дом - это всегда хлопотно. Вы, собственно, должны организовать все процессы в доме, регулярно устраняя неполадки. Поэтому сразу закладывайте в ежемесячные траты непридвиденные расходы на поломки различного характера, а также иные внештатные ситуации. И таки, да, вам сказали правильно, жильцы могут хорошо попить крови. Очень советую самостоятельно беседовать с каждым кандидатом, оценивать его благонадежность, не рассчитывая на маклера. Понятное дело, что с теми жильцами, которые достанутся в наследство, уже трудно что-то поделать, но новых надо выбирать очень тщательно.
В общем и целом, занимаясь домами, надо иметь либо 1. Золотые руки для самостоятельных ремонтов. либо 2. Отличные контакты с недорогими сантехниками, слесарями, малерами и тд. Бо, если всё делать официально через левых товарищей, будет дорого.

конечно узнаете, Вам должны написать кюндигунг на 3 месяца, который Вы должны письменно подтвердить.
Хотите честно??
Молодой человек- нам всем приятна Ваша целеустремленность, но по заданным вопросам, видно не вооруженным глазом, что Вы совсем свеженький в этом гешефте.
Поэтому , мой Вам искренний совет- начните с малого- купите парочку одно- двух комнатных квартир, пройдите весь Крым и Рым и потом, на собственном опыте сможете выбирать обьект побольше.
Будет грустно, если Вы споткнетесь на таком доме из за недооцененных рисков, которые нам на форуме не видны и будете вынуждены продавать , что б избавиться.
А в общем- удачи.!

Много всего тут вам написали, многое верно, много полезных советов. Добавлю про время, которое вам нужно будет на управление таким домом. Ситуация у меня с вашей описываемой ну очень похожая, только подумать и взвесить все за и против не получилось. Поэтому разгребаю все по мере появления проблем. Бывают месяцы, когда от жильцов ну совсем ничего не слышно, а бывают выходные когда 5 раз батарею ездила включать старичку одному. Не считая мелких ремонтов и смены жильцов, предложений и их сравнений от различных фирм. Короче, работать мне некогда, но это потому что я сама весь Verwaltung делаю. Если готовы отдать это дело в чужие руки, может будет проще.

Денкмальшутц, да ? Отреставрировать, говоришь... Свежей краской покрасить, говоришь... А может еще и окна поменять ? Ну-ну...

Выяснить, когда реально меняли сами трубы (а не раковины с кранами). Поговорить с парой сантехнических фирм и в общих чертах выяснить стоимость полной замены труб и канализации.

Сколько придется вкладывать в этот конкретный дом - никто не скажет. Даже гутахтер. Но зато еще есть подоходный налог на доход...

Ну ты же понимаешь, что в конечном итоге маклершу оплатишь ты, а не митеры, да ?

В современной литературе довольно выразительно представлены типажи типичных маклеров - это г-жа Лиса Алиса и г-н Кот Базилио... Осталось только выяснить, кто в этой конкретной постановке будет Буратино...

ПОетому и не стала ввязываться в дискуссию, потому что начинать тут надо с ликбеза, в голове у ТС еще поле непаханное, а ТС трудно архивы просмотреть.
Писано-переписано простыней километры в архиве опыта..... Но каждый требует лично ему пестню про белого бычка с начала и с азов!

спасибо mama Na за конструктивный отзыв.

если бы я был молодым человеком, я бы так и сделал. Но я к сожалению уже не очень молодой, поэтому хотелось сразу с приличных объемов начать. Там уж если вложу время, то можно было бы результат увидеть. А с парой маленьких квартир, что я с них поимею? 100Евро в месяц дохода? На пенсию не тянет.
Берлиже, ты не права. Я уже перечитал архивы 100 раз и задаю те вопросы, которые либо не упоминаются в архиве, либо я их не видел и т.д.
Вообще, к сожалению, дом уже на 99% продан. Сегодня маклерша мне сообщила, что кто-то якобы ему больше прелдожил и т.д. Так как она сама расстроена (судя по всему не получит провизион), другой покупатель как-то в обход ее покупает. Может продавец с несколькими маклерама одновременно замутил?
А я как-раз уже настроелся все-таки покупать. Ну ладно, кое какой опыт по общению с маклерами, банками (много торговался по ангеботу) я получил.

Получил разъяснение от маклершы: хозяин дома нашел кого-то напрямую, и она говорит, что он имеет на это право.
Теперь понятно, почему она расстроена-это не "игра", она уже настроилась на кругленькую сумму провизиона

в чем проблема? домов много продают. сегодня видела предложение 22 квартиры в альт-бау в лакомом раёне за 1780 тыщ плюс маклерские.

Тогда тем более- если один раз поскользнешься- упадешь больно.
А на маленьких квартирках- очень хорошо рука набивается. да и не надо ждать 10 лет, если опыт появится- появится и подходящий обьект.

конечно расстроена, она с этого живет. это её работа. и это нормально. Потому что если бы присутствовал персловутый опыт, Вы бы не спрашивали у форума как и чего, а пошли б к нотару.
Наверное Продавец имеет дело толкьо с опытными)))))
Ну это не страшно- будет и на вашей улице распродажа)))
Удачи!

Т.е. если Вы заголовка темы в архиве "Делюсь опытом сдачи нескольких квартир" не увидели, то эта тема ни разу не обсуждалась?
Как Вам уже Змей Горыныч написал: несколько квартир это то же самое, что 1 квартира. Уж проблемы сдачи квартир и домов эта тема здесь в 1-ой пятерке!
Только гемморой по сдаче 1квартиры надо умножить на их количество. Я дарю Вам эту волшебную формулу!
Я вообще злая седни. У меня в одной внутри отрубился штром. Уже все сделано, но миетерин позвонила мне вчера в 23 часа ночи и она не говорит по-немецки. Все разруливала я. 123 € шпасик стоил и обед законный на разьезды потратила.
Со штромом я боюсь звать кого попало.
И я Вас научу одному трику насщет архивов. Смотрите, кто дело пишет и читайте его сообщения.
Вот тут был в Вашей теме ник, кажется 4711, он написал, что сдает очень удачно, хорошая рендита, несмотря на то, что все делают чужие руки. Опыт несомненно интересный и заслуживает внимания!
Идите к нему в профиль, нажимайте на его посты и смотрите как он относится к делу, какие у него взгляды, как дело поставлено. Или задайте челу конкретный вопрос, здесь или в личке.
А в 55 раз одно и то же писать... Тем более тема необьятная. Мы же тут годами тусим. Вот если конкретный какой вопрос. Типо котел марки ХХХХ, стоит с 1972 года, греет нормально, действительно ли скоро пора будет менять, или еще 40 лет простоит? - тогда можно поговорить!

Если ты с пары маленьких квартир взятых на банковские деньги будешь иметь сотку, то это совсем неплохо.

надеюсь. Хотя я уже около года просматриваю (не очень регулярно) объявы по своему городу. И это только 2-й раз, где я увидел такую интересную рендиту. Спасибо за конструктивные замечания.
Берлиже, спасибо за технологию работы с архивами. Я этого не знал. Возможно какие-то вещи и проглядел или недостаточно далеко в прошлое смотрел.
Спасибо всем, на этом топик считаю закрытым

есть где-то список постов пользователя? Я не нашел. Единственное, что я нашел это по поиску, найти все ответы пользователя. Но там выходит много ответов на один и тот же вопрос. Пользоваться можно, но неудобно

Так если вопрос интересный, то открываете тот "вопрос" (т.е. всю ветку(=тему=вопрос) целиком, вверху кнопка, когда читаете ответ "Посмотреть всю тему целиком" - типа этого) и читаете всех.
Может там и не один интересующий Вас афтор что-то умное написал.
А если интересующий Вас автор выступал в разделе МиС в теме "Как купить подходящий лифчик?", так туда не ходите. Каждый ответ в профиле обозначен не только заглавной темой (вопросом), а и названием форума, где этот вопрос был.
А что Вы имеете ввиду под "Список постов пользователя"? Ведь пост и ответ это одно и то же. СЕйчас я пишу пост (он же ответ) номер 32 в теме, где Вы- афтор.
Вы имеете ввиду "Список тем пользователя, кем я заинтересовался, где он автор"?
Нажмите также кнопочку "Поиск" на той странице, которую сейчас читаете вверху с лупой. Обнаружите тоже много интересного.

Берлиже, ты извини, но я не могу найти это. Где это, как найти?

Я не уверена, что она об этом писала где-то. Так задайте ей вопрос!
Она пишет в Вашей же ветке:
- У меня хорошая рендита, хотя все в чужих руках и (как мы видим по пред. сообщениям - ремонта дохерища (дом неутепленный, с печками, надо батарейки делать)).
Так Вы тут же можете написать свою просьбу: Напишите пожалуйста, как Вам это удалось при таких затратах иметь очень высокую рендиту, опешите путь Вашего успеха.

если мне не изменяет память, то покупал я этот дом
за 160. батареи мне повесил литовец, он же и дырки
в трубах пробил. остальное делала фирма.
утеплять нельзя - дэнкмальшутц.
ремонт фасада обошёлся в 8.
думаю, что в 200 я уложился.
to TC
7% для такого объекта мне кажется мало.
вам пытаются продать оптом, но по розничным ценам.
если у вас есть финансовые возможности для таких
проектов, то у вас два варианта действий ( в зависимости
от ваших сильных сторон)
1. если вы умеете хорошо торговаться, то ищите
возможность купить готовый проект дешевле, не забывая
при этом что вознаграждения берут не только в россии.
2. если у вас золотые руки и опытный глаз, то ищите
объекты в плохом состоянии.
to berlije - я мальчик

Но ник у Вас розовый, женский.
Вы заплатили за дом 200.000 ну налоги-нотары отбросим, а сколько холодную миету берете в год?

спасибо Берлиже за ликбез. Ну я догадался, что можно все ветку смотреть. так и делал.
Я думал, ты имела в виду какой-то отдельный топик этого автора.

а какая рендита на твой взгляд должна быть для такого дома примерно, чтобы стоило задумываться о покупке? Учитываешь ли ты в этом высказывании не новое состояние дома или только кол-во квартир и площадь?
самое лучшее, что я у меня в городе находил, это большое объект под 6.5 лимонов, там что-то около 25 квартир и рендита выходила по моим подсчетам около 8.5
У тебя только этот объект с 4мя квартирами или есть и поболее по размеру? Если можно, приведи точные цифры стоимости, дохода и небедкостен (бывает что без маклера и т.д.)

Мы купили на фирму дом с 26 квартирами. На бумаге были проценты намного выше, а дому всего около 30 лет практически в центре города.
у нас ушло почти 3 года, чтобы выйти хоть на какую-то доходность.
Поменяли три управляющие компании уже.
Надеемся, что уже со следующего года выйти в плюс....
Поэтому, старайтесь превадрительно, как можно больше данных получить изначально. лучше и за предыдущие 2-3 года. Чтобы было проще разобраться и понять проблемы.
Еще повезло, что нам не дали кредит, а выкупили на свои деньги...

Очень интересный опыт! А где конкретно была засада? Вы посмотрели на рендиту в обьявлении и сами не прикинули?
Или вылезло много косяков, которые Вы не могли предусмотреть при покупке?
Если поменяли 3 фервальтунга, значит уже поняли их слабые стороны, их работу, не хотите ли сами взятся за фервальтунг?
Например женщина в семье может вполне этим заняться, взять в свои руки, да и Вы подможете, даже если с утра до вечера на основной работе.
ДЕло не в секономленных деньгах (жене можно тоже зарплату на фирме положить, пусть ей пенсия капает), а просто когда все в соб.руках прозрачности, обзора и понимания
процессов больше.

Тогда мы обратили внимание только на общие данные, которые были даны: количество арендаторов и колько они платят аренду. Учитывали состояние дома и его расположение.
В итоге потом выяснилось, что не все платят, что есть проблемы с самим домом.
Управляющая комапния не подбирала более выгодны предложения по работам, которые необходимы были выполняться в доме... Делала работы, которые можно было и не делать. Сейчас эту проблему тоже научились решать))
Сейчас(мы другие объекты для себя и клиентов, которые подбираем) боле тщательно подходим к финансам предлагаемомго объекта. Получаем информацию за прошедшие 2-3 года по движению денежных средств по объекту. Изучаем больше ситуацию и перспективы города, где планиуем приобрести объект.

Для MFH рендита очень даже нормальная. Хотя и зависит от месторасположения.
У нас в Штуттгарте в среднем 5-6 % годовых, кто выставляет 7%- его покупают , марафетят и перепродают как 5%

Это Вам повезло, что у Вас клиенты спокойные. При таких попандосах- обычно ищут виноватого....((((

Разве Вы не задавали вопрос: платится ли миета аккуратно? А если задавали, каков был ответ? Вранье в глаза? Когда культурно-профессионально продают (например баугеноссеншафты распродают фонд частично),
то без лишних просьб выписку по каждому миетеру: поступление от него миеты с числами, прямо вытяжку из бухсистемы (частник может по банку своему выборку сделать) дают как док-во.
Меня тоже один раз надурил маклер. Сказали, что миетер работает, хандверкер - золотые руки. Оказался социяльщиком. Правда миета с жопцентра приходит за него, когда еще месяц не начинается. Кроме того
хозяин на нотариате мне сказал: "Вас если миетер будет просить что-то самому сделать в квартире, а Вы ему денежку за работу - не подписывайтесь ни за что. Ничего не умеет и не понимает. Все после него переделывали."

Пишите лучше в личку. Если вопросы по существу.

у нас клиенты не спокойные)))))
боремся регулярно))))))
часто побеждаем)))))

побеждать надо всегда!!!
на радость клиенту и своему Эго))))

вопрос к присутствующим. Обычно дома подобные тому, какой хочет купить ТС, отключены от электричества, водоснабжения, канализации и газа. Сколько будет стоить подключиться к магистральным сетям?