Не знаю, как там у вас в Мюнхене и в Москве, но в Питере я таки вышла на 12% годовых от сдачи недвижимости. Вот прям вот только что.

В западной Германии это таки реальность. Нормальных домов по разумной цене практически нет. И не нужно обольщаться длинным списком на скауте. Если объект висит больше недели, то либо цена задрана вдвое, либо объект проблемный.
Впрочем, это и понятно. Проблема растет с двух сторон:
- нормальные объекты раскупают быстро
- нормальные люди в нынешней ситуации не торопятся продавать. Ну получил продавец чемодан денег, хорошо, но что с ними делать дальше ?

Это радует, конечно... Только считать нужно не за один год, а усреднять за много лет. Тогда можно говорить о достоверных результатах. А первый год совсем не показатель...

так и я про то же. это кто-то с русским ником обратное утверждает - что окромя Мюнхена недвижимость везде висит, спроса нету на нее

ага, и поэтому все, еще даже и не выставленное, а на стадии копания земли под фундамент, уходит влет и в драку. если че, я не про Мюнхен, хотя там точно так же.

А нафига ТАК считать? Через пару-тройку лет объект продается и фиксируется дополнительный доход - еще процентов по 10 в год. Кто МНОГО лет держит один объект, если профессионально этим занимается? Я - не держу точно.

Да вы там с жиру уже беситесь

А сколько составляют дополнительные затраты при покупке? Такие как например как маклер, нотар, налог за землю, внесение тебя как собственника и т.д (но это в германии), а сколько в россии?
Просто в германии это до 10% с покупки. И столько же с продажи. Плюс налог на спекуляцию, если дороже продал в первые 10 лет.
Ну а в россии?

Я держу
Какой смысл продавать с трудом "выловленные" ликвидные объекты с ROI 15-20 % годовых и , вдобавок еще, создавать себе головную боль, куда потом это более выгодно вложить??
Нее, "Такая корова нужна самому!"(с)

Явное непонимание. Попробуйте внимательно прочитать написанное. Речь шла именно о том, что нормальных объектов по нормальной цене на рынке практически нет. И тут следует ваше "Ага. Щазз..."...
з.ы. кстати, если вы отвечаете одному участнику, то не следует при этом цитировать другого участника и отвечать ему в том же посте. Выглядит немного странно... Разве трудно написать два отдельных сообщения ?

Это радует, конечно... Только считать нужно не за один объект, а усреднять за много объектов. Тогда можно говорить о достоверных результатах. А первый объект совсем не показатель...
Про остальное уже написали.
- расходы на продажу-оформление, включая время. Много времени.
- найдется ли быстро новый удачный объект или нет - вопрос открытый.
Не забывайте, что 12% доходности - это ваше достижение на родине, где можно просто в обычном банке без всяких хлопот получить 10%... И - если по-честному - из этой доходности нужно вычесть инфляционную составляющую, которая на родине весьма и весьма...
И мы все же обсуждаем ситуацию в неметчине. Где доходность совсем другая. Процент в банке совсем другой. Инфляция совсем другая. А это означает совершенно иную стратегию. А на родине даже и слова-то такого нет - "стратегия". Одна тактика... На уровне ненамного выше, чем у бабочки-однодневки...

При такой доходности, конечно, смысла нет.

Стивен, а почему он "первый"?
Вроде мы с Вами знакомы уже несколько лет, хотя и виртуально, и по идее, Вы должны помнить, что он у меня а) не один, б) не первый. Хотя, я понимаю - возраст, память....
Так вот - не первый. Но один из самых доходных.

Да что Вы? Чувствуется опыт мастера-инвеститора. Я не стану Вас опровергать и спорить, ибо процесс этот бесконечный и бессмысленный. Однако, укажу на некоторые несоответствия в Вашем посте:
1. Инфляционная составляющая предлагается Вами к вычету только при ренте, но не при вкладе. Как странно....
2. Инфляционная составляющая присутствует и в Германии, вполне пропорциональная уровню германской доходности.
3. Недвижимость, в отличие от вклада, дорожает одновременно с инфляцией (если правильные объекты покупать, конечно), поэтому мы здесь, в России, вполне по-насекомьи не учитываем эту инфляцию.

О-о-о. Ну обычная песТня. Безусловно, "стратегическое мышление" подразумевает эмиграцию, так шоб сразу и радикально.
Стивен, я не уеду из России, несмотря на все Ваши завывания относительно "тактик бабочек-однодневок" и беспрерывные обливания дерьмом бывших соотечественников, ибо не отношусь к людям, которые во-имя "теплой попы" меняют российскую свободу на немецкий орднунг, даже если лично Вы считаете, что наша свобода - это временное бездействие государства.
Не говоря уже о том, что "теплую попу" я и здесь имею. И на хрена мне куда-то дергаться?
Аминь.

Все учтено в расходной части. При продаже все расходы ложатся на покупателя.

12% с учетом инфлации?

Я, конечно, теоретик в этом вопросе, но мне видится противоречие в данном утверждении.
Если все продается влет, то о какой "разумной цене" тут рассуждать? Спрос рождает предложение! Вот были бы кредиты по 8-10% как когда-то и, например, ограничение на покупку иностранцами, тогда бы и цена продавца была бы меньше и скорость продаж была бы другая.
ПыСы: пост навеян сценой выбора сантехники дамами в паранджах в строительном магазине. Тетя переводчик продавцу объясняла: "Им дорогая керамика не нужна. Пользоваться будут не больше, чем 3 месяца в году". И это в Мюнхене, где народ от работы отказывается из-за проблем с жильем.

Ну вот, опять понеслось... Всё в кучу с передергиваниями и обзываниями...
Но вы не возбуждайтесь так сильно - ведь даже вам понятно, что я прав - но так болезненно реагировать на правду о родине вам не следует.
По поводу "стратегии" вам следует вспомнить новейшую историю нашей родины за последние 25 лет. Систематическая череда дефолтов, девальваций, черных понедельников, вторников, (далее по списку) вполне наглядно показывает, что вас в любом случае ... . Даже если вы купите две стиральные машины "Чайка" (помните этот анекдот ?).
Германия в таком стратегическом смысле является намного более устойчивой и умеренно предсказуемой системой. В которой правила игры НЕ меняются по ходу игры. Поэтому жить здесь намного удобнее. Но у вас какие-то пионерские представления про обычную жизнь в европах. И это вам очень мешает объективно видеть происходящее.
Но если вам хочется думать, что у вас на родине свобода - думайте так. Пока не поймете, что на самом деле вас просто не замечают до поры до времени. По причине вашей малости. Ну копошатся там внизу какие-то мелкие, пока серьезные люди делят серьезный пирог... Ну подберут пару упавших крошек... Но это всё было раньше. А сейчас пирог уже поделен и те, кому не хватило кусков, занялись кусочками и даже крошками... Вот тут вся ваша свобода и кончилась.

Многолетний мониторинг рынка показывал вполне устоявшиеся цены на недвижимость. В зависимости от места, качества и т.д. ... И если сейчас на рынке появляется нормальный объект по такой нормальной цене - то его покупают быстро. А то, что месяцами висит на скауте, либо имеет серьезные недостатки, либо продавец сильно поднял цену. Поэтому эти объекты никто не покупает и они продолжают висеть. Так что "разумная цена" существует. Безоглядного сметания всего подряд и пустых полок не наблюдается. И далеко не всё продается влёт !

почему?ожидается подорожание недвижимости в россии?

В Питере на те же 12% можно и с депозитом выйти, без заморочек.

Мы вроде бы про Германию говорим, не так ли ? А ответ на ваш вопрос "почему ?" подробно расписан в предыдущих постах...