Речь идет о недвижимости в качестве инвестиций, без кредита и т.п.
Если еще относительно недавно были реальны 5-7% , то сейчас нет и их
Недевно считалось еще , что , если квартира-дом не окупается в течении 12-14 лет не стоит инвестировать
Что делать?
Другие страны?
Или специфические города?
Я как то ограничивался пока Франкфуртом в основном
Может где лучше ситуация
И-или есть варианты к спекулятивному подьему недооцененной недвижимости
Писи
Как сейчас работают фонды , связанные с недвижимостью?
И сколько они платят и обещают в 2012-1020?

А сейчас говорят покупать кв имеет смысл если кальтмите за 20 лет не меньше полной стоимости. В нашем районе такого уже вообще не съискать. Все цены задраны до неба.

У Вас вообще деньги есть,чтобы что-то покупать? Судя по занятости и аватару-нет.
Я даже могу предположить,что вы страховщик с полной или частичной "поддержкой" сосала.
При чем тут какие-то фонды? или в кармане завалялось 50 евро,которые жгут ляжку?
Если есть-могу дать совет в как и что купить.Сразу скажу надо около сотки €..

Уважаемый Адольф, Bы форумом ошиблись
вам сюда http://foren.germany.ru/669434/f/24728452.html?Cat=&page=0.9&view=&sb=&vc=1
продолжайте там вами начатую тему.

А Вы ( чей клон?)кто такой,чтобы мне указывать на каком форуме мне писать?

В Москве при инвестировании на этапе котлована - 20-30% годовых.
Но подобные объекты появляются все реже, но появляются.

не мало немцев перебралось в польшу со своим бизнесом

Инвестиции в Москве для павел.де?? Ну-ну...
Однушка стоит от 150 €... Социал дает такие кредиты?
А то,что он социальщик,я даже не сомневаюсь..
Тема была создана,скорее всего для того,чтобы потом
"клиентов" чесать на предмет "инвестиций" под 10-20% годовых..

павел москвич
а Bы , Адольф, завистливый, обозленный безработный провинциал - антисемит

Если павел москвич,тогда я-Айседора Дункан..
Обычный сосальщик,имеющий нелегальный побочный доход от страховок,
даже могу предположить,что он в ДФАГ ...
А вы чьих будете,чей холоп,то бишь клон чей?

переход на личности -

Рынок недвижимости почти мёртв или по крайней мере в тяжёлом предынфарктном состоянии!
Коммерческая на вторичном рынке - очень высокий риск, если топ-локэйшн, то цена не проходная!
Жилая на вторичном рынке - цена на грани спекуляционной, что снижает рентабильность. При годовом доходе в лучшем случае 3,5%, за месяц простоя прибыль снижается уже на 0,64% ( по самым примитивным подсчётам) и что остаётся после подоходного налога???
Доходность как таковая от вторичного рынка жилья уже давно-давно не радует. Если посчитать покупку скромной маленькой трёшки в большом городе, то 130к€ + поборы нотариусов, судов и налоги(даже без риэлтора). То проще 140k€ Кинуть 50% на срочный вклад, 50% облигации (25%гос. 25% корпоративные.)
И возни меньше и риска.
Для дохода от подержанной недвижимости поезд уже давно ушёл, лет 10 назад, если не ещё дольше!
Забудь эту идею и не вспоминай в этой жизни больше. Поздно покупать для прибыли, а скоро и для себя покупать будет поздно!
Если человек до 40лет не научился зарабатывать и заработанное инвестировать, то и после 40 на него прозрение не найдёт. Тут лучше играть на безопасность в старости, купить клетушку и ждать пенсии... О каком доходе может идти речь, если человек интересуется % от вторичного рынка жилья который уже с десяток лет даже прожиточного минимума не приносит.
Павел, если меня не обманывает память, то лет 7-8 назад ты уже задавал тут такие же вопросы, и тебе ответили все хором, что это гиблое дело. Ты в то время ещё активно продавал тут какие то насосы, а я мясо в обрезках на солдатскую тушёнку в Карелию на мясокомбинат отправлял, чтоб учёбу в институте профинансировать :)
Так вот с того времени ни хрена в недвижимости не улучшалось! Мы меняемся, а рынок вторичной недвижимости как был в коме, так и остался!

Keine Rendite mit der Miete!
Wohnen muss bezahlbar sein!
Zwangsräumungen gemeinsam verhindern!
Recht auf Wohnung muss Teil des Grundgesetzes werden!
Gentrifizierung und Segregation verbieten!
Bundesweite Mietbremsen jetzt!

Вот по этому и цены на аренду такие, потому что цена покупки непомерная!
3% от 100.000€ в год со стрессом и ремонтами.

Скажу свои мысли.
Ситуация сейчас вот какая. Официальная инфляция сейчас около 1-2% в год. Проценты по кредитам 2-3%. Рост экономики 1-3 %. В принципе все в порядке. Но это не так. :)
Если раньше, еще 3 года назад, я в супермаркете закупался на неделю на 60 евро, то сейчас я закупаюсь на 100 евро. Это означает что реальные и необходимые цены растут. Т.е. цены на передачу килобайта информации сильно падают. Но то от чего отказаться нельзя, бензин и еда, постоянно в цене растет.
Поэтому если деньги просто копить, то это не выгодно. Они просто потеряют свою покупательскую способность.
Просто вкладывать в недвижимость, тоже невыгодно. Недвижимость не растет в цене. И расти не будет. Скорее всего она будет падать.
Я, если честно вообще не вижу как можно сейчас что-то заработать. Даже EURUSD на форексе застыл и не движется. Поэтому сейчас главное не потерять!
Выгодно, как это не парадоксально звучит - тратить! :)
Но тратить не просто свои, а тратить за счет кредитов. :)
Поэтому берите кредит и покупайте дом. Или антикварную мебель. Или еще что. Но в кредит. И желательно в долгий кредит. :)

о каком месте речь идет, простите?

в принципе идея верная при инфляции, но только в теории.

Да везде.
Просто не надо смотреть только на цену. Смотрите на объемы торгов. Т.е. на соотношение предложения и спроса. А объемы сейчас низкие. Дома как стояли на продаже, так и продолжают стоять. Потому что продвать их никто не хочет за низкую цену, но и купить их за назначенную цену никто не собирается. А время не ограниченно.
В итоге получается что чтобы реально продать, надо цену сильно снижать.
А так да. У всех ощущение что цены растут... :)
PS. Вообще сейчас предложения нормальных домов практически нет. Захочешь купить и хрен найдешь. (мое сугубое IMHO) :)

вот именно что ваше сугубо имхо, не имеющее ничего общего с реальностю в западной Германии, да даже и в России.

время тратить на себя

Если ФРГ это только Мюнхен, а Москва это вся Россия, то да. Мое мнение с этими городами не имеет ничего общего. Но во всех других городах дела обстоят как я описал.
Т.е. есть предложение по виртуальным ценам и абсолютно нету ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО спроса по предложенным ценам. Но так как продвацы не спешат продавать, то и цена не спешит падать.

Не знаю, как там у вас в Мюнхене и в Москве, но в Питере я таки вышла на 12% годовых от сдачи недвижимости. Вот прям вот только что.

В западной Германии это таки реальность. Нормальных домов по разумной цене практически нет. И не нужно обольщаться длинным списком на скауте. Если объект висит больше недели, то либо цена задрана вдвое, либо объект проблемный.
Впрочем, это и понятно. Проблема растет с двух сторон:
- нормальные объекты раскупают быстро
- нормальные люди в нынешней ситуации не торопятся продавать. Ну получил продавец чемодан денег, хорошо, но что с ними делать дальше ?

Это радует, конечно... Только считать нужно не за один год, а усреднять за много лет. Тогда можно говорить о достоверных результатах. А первый год совсем не показатель...

так и я про то же. это кто-то с русским ником обратное утверждает - что окромя Мюнхена недвижимость везде висит, спроса нету на нее

ага, и поэтому все, еще даже и не выставленное, а на стадии копания земли под фундамент, уходит влет и в драку. если че, я не про Мюнхен, хотя там точно так же.

А нафига ТАК считать? Через пару-тройку лет объект продается и фиксируется дополнительный доход - еще процентов по 10 в год. Кто МНОГО лет держит один объект, если профессионально этим занимается? Я - не держу точно.

Да вы там с жиру уже беситесь

А сколько составляют дополнительные затраты при покупке? Такие как например как маклер, нотар, налог за землю, внесение тебя как собственника и т.д (но это в германии), а сколько в россии?
Просто в германии это до 10% с покупки. И столько же с продажи. Плюс налог на спекуляцию, если дороже продал в первые 10 лет.
Ну а в россии?

Я держу
Какой смысл продавать с трудом "выловленные" ликвидные объекты с ROI 15-20 % годовых и , вдобавок еще, создавать себе головную боль, куда потом это более выгодно вложить??
Нее, "Такая корова нужна самому!"(с)

Явное непонимание. Попробуйте внимательно прочитать написанное. Речь шла именно о том, что нормальных объектов по нормальной цене на рынке практически нет. И тут следует ваше "Ага. Щазз..."...
з.ы. кстати, если вы отвечаете одному участнику, то не следует при этом цитировать другого участника и отвечать ему в том же посте. Выглядит немного странно... Разве трудно написать два отдельных сообщения ?

Это радует, конечно... Только считать нужно не за один объект, а усреднять за много объектов. Тогда можно говорить о достоверных результатах. А первый объект совсем не показатель...
Про остальное уже написали.
- расходы на продажу-оформление, включая время. Много времени.
- найдется ли быстро новый удачный объект или нет - вопрос открытый.
Не забывайте, что 12% доходности - это ваше достижение на родине, где можно просто в обычном банке без всяких хлопот получить 10%... И - если по-честному - из этой доходности нужно вычесть инфляционную составляющую, которая на родине весьма и весьма...
И мы все же обсуждаем ситуацию в неметчине. Где доходность совсем другая. Процент в банке совсем другой. Инфляция совсем другая. А это означает совершенно иную стратегию. А на родине даже и слова-то такого нет - "стратегия". Одна тактика... На уровне ненамного выше, чем у бабочки-однодневки...

При такой доходности, конечно, смысла нет.

Стивен, а почему он "первый"?
Вроде мы с Вами знакомы уже несколько лет, хотя и виртуально, и по идее, Вы должны помнить, что он у меня а) не один, б) не первый. Хотя, я понимаю - возраст, память....
Так вот - не первый. Но один из самых доходных.

Да что Вы? Чувствуется опыт мастера-инвеститора. Я не стану Вас опровергать и спорить, ибо процесс этот бесконечный и бессмысленный. Однако, укажу на некоторые несоответствия в Вашем посте:
1. Инфляционная составляющая предлагается Вами к вычету только при ренте, но не при вкладе. Как странно....
2. Инфляционная составляющая присутствует и в Германии, вполне пропорциональная уровню германской доходности.
3. Недвижимость, в отличие от вклада, дорожает одновременно с инфляцией (если правильные объекты покупать, конечно), поэтому мы здесь, в России, вполне по-насекомьи не учитываем эту инфляцию.

О-о-о. Ну обычная песТня. Безусловно, "стратегическое мышление" подразумевает эмиграцию, так шоб сразу и радикально.
Стивен, я не уеду из России, несмотря на все Ваши завывания относительно "тактик бабочек-однодневок" и беспрерывные обливания дерьмом бывших соотечественников, ибо не отношусь к людям, которые во-имя "теплой попы" меняют российскую свободу на немецкий орднунг, даже если лично Вы считаете, что наша свобода - это временное бездействие государства.
Не говоря уже о том, что "теплую попу" я и здесь имею. И на хрена мне куда-то дергаться?
Аминь.

Все учтено в расходной части. При продаже все расходы ложатся на покупателя.

12% с учетом инфлации?

Я, конечно, теоретик в этом вопросе, но мне видится противоречие в данном утверждении.
Если все продается влет, то о какой "разумной цене" тут рассуждать? Спрос рождает предложение! Вот были бы кредиты по 8-10% как когда-то и, например, ограничение на покупку иностранцами, тогда бы и цена продавца была бы меньше и скорость продаж была бы другая.
ПыСы: пост навеян сценой выбора сантехники дамами в паранджах в строительном магазине. Тетя переводчик продавцу объясняла: "Им дорогая керамика не нужна. Пользоваться будут не больше, чем 3 месяца в году". И это в Мюнхене, где народ от работы отказывается из-за проблем с жильем.

Ну вот, опять понеслось... Всё в кучу с передергиваниями и обзываниями...
Но вы не возбуждайтесь так сильно - ведь даже вам понятно, что я прав - но так болезненно реагировать на правду о родине вам не следует.
По поводу "стратегии" вам следует вспомнить новейшую историю нашей родины за последние 25 лет. Систематическая череда дефолтов, девальваций, черных понедельников, вторников, (далее по списку) вполне наглядно показывает, что вас в любом случае ... . Даже если вы купите две стиральные машины "Чайка" (помните этот анекдот ?).
Германия в таком стратегическом смысле является намного более устойчивой и умеренно предсказуемой системой. В которой правила игры НЕ меняются по ходу игры. Поэтому жить здесь намного удобнее. Но у вас какие-то пионерские представления про обычную жизнь в европах. И это вам очень мешает объективно видеть происходящее.
Но если вам хочется думать, что у вас на родине свобода - думайте так. Пока не поймете, что на самом деле вас просто не замечают до поры до времени. По причине вашей малости. Ну копошатся там внизу какие-то мелкие, пока серьезные люди делят серьезный пирог... Ну подберут пару упавших крошек... Но это всё было раньше. А сейчас пирог уже поделен и те, кому не хватило кусков, занялись кусочками и даже крошками... Вот тут вся ваша свобода и кончилась.

Многолетний мониторинг рынка показывал вполне устоявшиеся цены на недвижимость. В зависимости от места, качества и т.д. ... И если сейчас на рынке появляется нормальный объект по такой нормальной цене - то его покупают быстро. А то, что месяцами висит на скауте, либо имеет серьезные недостатки, либо продавец сильно поднял цену. Поэтому эти объекты никто не покупает и они продолжают висеть. Так что "разумная цена" существует. Безоглядного сметания всего подряд и пустых полок не наблюдается. И далеко не всё продается влёт !

почему?ожидается подорожание недвижимости в россии?

В Питере на те же 12% можно и с депозитом выйти, без заморочек.

Мы вроде бы про Германию говорим, не так ли ? А ответ на ваш вопрос "почему ?" подробно расписан в предыдущих постах...

Нет, Оль. Без заморочек нельзя - надо, как минимум, разложить деньги по нескольким банкам, причем на срок не менее года (а чаще двух) и банки эти будут, мягко говоря, сомнительные. А кроме того, там получается бумага + 12 процентов, минус инфляция. А при недвижимости получается объект + 12 процентов, который дорожает вместе с инфляцией. Причем, прошу заметить, что даже в случае дефолта покупательная способность суммы, вырученной за объект недвижимости не изменится, а что произойдет с бумагой, кмк, всем понятно.
Ну и такой маленький штрих. Мы же с Вами обсуждали, по-моему, этот мой объект? Так вот, обошелся он мне в 2200 паушально вместе с ремонтом, а оценили мне его сейчас в 2800 на руки и есть желающие приобрести. Это не считая 12% годовых за найм.
Кстати, я Вам обещала фотографии или кому-то еще в той ветке?

А при недвижимости получается объект + 12 процентов, который дорожает вместе с инфляцией.
да не получается. Во- первых, вторичка стоит уже год как даже в рублях, а во-вторых 12% только с такими чудо вариантами выходит, как с Вашим, если вообще.
В среднем же стандартная квартира ценой 4 млн сдается тысяч за 25. Это 7,5 %, минус износ мебели и техники, ремонты и налоги. Легче депозиты по банкам раскидать, и доходнее.
P:S. Да, мне. 2800 это как-то мало, сколько там метров..?

Оль, ну мы же сейчас обсуждаем не сферического коня в вакууме, а конкретный мой вариант. Причем, я могу его повторить в любой момент, поэтому и размышляю, может быть стоит продать все-таки, пока есть желающие. И нет, растет недвижка - не вся, не во всех районах, но растет. Даже за последние 4 месяца подросла. К слову, тормозит питерский рост, неимоверное количество новостроек в спальниках. И хотя миграция в этом году в Питер превысила московскую, тем не менее возводимого жилья очень много. Но по прежнему растет в цене Петроградка, Крестовский и Центр. Для сравнения, в мае метр в центре в старом фонде без КР стоил 92 тысячи в среднем, сейчас - 98. Новостройки в центре же - 130-150 за метр, а в мае порядка 110 (но тут, возможно имеет значение степень готовности объекта).
Кстати, сдала я свою студийку за 25+ЖКУ, и еще выбирала жильца из немалого числа желающих. Так что, если бы я жила в Питере, то доходность была бы еще выше. А так приходится за управление платить девочке.
Но я соглашусь с Вами в одном: что в РФ, что в Германии такими вещами надо заниматься и разбираться в них, т.е. фактически эта работа. Впрочем, фондовые рынки и прочие биржи - это тоже работа и в них тоже надо разбираться, иначе можно прогореть. А банк - это просто, но и доходность никакая - что в РФ, что в Германии.

26 метров. Маленькая.
Ну вот, фотографии, раз обещала.
Но мне и самой ее приятно показать - очень хорошенькая получилась, хотя, возможно, не на немецкий вкус.
Мы обсуждали тогда антресольную лестницу и кто-то сказал, что будет громоздко. А получилось так, что она является центром студии и очень гармонична там, кмк.

ну мы же сейчас обсуждаем не сферического коня в вакууме, а конкретный мой вариант
Я поняла иначе.. Конкретно Ваш вариант - это следствие Вашей работы и опыта, может и везения, а не просто стандартное вложение.
Обычные питерские цены я себе неплохо представляю - и на аренду, и на вторичку, там близко нет таких рендитов.
А не совсем стандартные, как Ваш, к примеру, либо просто убитые квартиры под гастарбайтеров - тут да, можно наверное и на 15% выйти.
Но по прежнему растет в цене Петроградка, Крестовский и Центр.
если верить bn, то это не так.
А банк - это просто, но и доходность никакая - что в РФ, что в Германии.
доходность по депозитам в РФ сейчас выше, чем в недвижке, в том-то и дело.
P.S. А миграция в СПб и правда огого какая.. Я недавно там была - и не узнала город, даже не из-за строительства, а из-за людей.

Отлично сделали! Просто супер!
25 это совсем не много за такую милую студию, имхо.
Во сколько ремонт вышел, если не секрет?

Представляю "гармоничность", после того как квартирант сломает себе шею, кувыркаясь с лестницы, у которой нет перил или даже элементарного ограждения.

думаю, перила еще не приделали просто

Может быть.
У меня у самого лестница пока в таком состоянии ещё две-три недели, хадверкеры делают вид, что сильно заняты.

это да, лестница опасная, спросонья можно только тзак шею сломать. и еще момент - можно ли сесть в кровати, не стукаясь при этом головой о потолок?

У Вас хоть за стену держаться можно, а там нужно было бы сначала балансировать, а с середины лестницы уже бросаться на кровать.

И то я хочу приделать на стену деревянные поручни, чтобы держаться за них, а не за голую стену.
Судя по конструкции лестницы в той "студии", так там перила и поручни не предусмотрены, так как их не за что монтировать.
Судя по фотографиям, при устройстве комнаты, устроителей больше волновал дизайн, а не удобства и безопастность в ней проживающих.
Эту комнату нельзя использовать для постояного в ней проживания. Ну так на парудней или неделю ешё можно в ней жить, а на большее я бы не согласился.

Студии, имхо, вообще для длительного проживания пригодны условно, как комнаты в гостинице.
Но в СПб многие за счастье сочтут в ней пожить, тем более, за такую гуманную цену.

Красиво, но ужасно страшная лестница - я бы по ней ползала, уж больно не надежная конструкция. В Германии такой вариант с лестницой я бы исключила, не дай бог кто-нибудь упадёт с неё, неприятностей потом не оберешься.
И ещё один вопрос - почему стиралка в ванной? Если места мало, я шпюльку не ставлю, стиралку на кухню, стиралка в ванной лишнее - ИМХО

Шпюлька значительно ликвидность повышает.

Мне просто интересно стало, в случае если кто то себе шею свернёт в той студии, будет ли квартиросдатчик за это отвечать?
Когда я заказывал к своей лестнице перила, то хотел чтобы стержни перил, укрепляющие столбики, были в наклонно-горизонтальном положении.
Мне в этом отказали ссылаясь на какие то строительные нормы, запрещающие горизонтальные стержни, потому что маленькие дети могут эти стержни использовать как лестницу и упасть с высоты. И ещё сказали, что они могут сделать как я пожелаю, но при сдаче дома в бауамте, дом не примут и перила прийдётся переделывать за свой счёт.

В СПб ? Я Вас умоляю..

Ну зачем в самом СПб?.. Мало уютных лесов и рощиц вокруг?

Да ну... Как говорится, "бачили очи, шо куповали..."

Отвечаю сразу всем.
Лестница не так страшна, как кажется - она имеет достаточно широкие ступени и очень устойчива. Но да, на фотографии она выглядит устрашающе. Однако, я там прожила неделю и ответственно могу заявить, что опасность оступиться на этой лестнице минимальна. Именно поэтому была очередь из желающих, а отдельным отказывали по причине их возраста. Т.е. люди, попробовав эту лестницу, воспринимали ее как вполне безопасную. Ручка для придерживания при спуске там есть - прикреплена к стене.
Вообще же, шею своротить можно где угодно, например, просто оступившись на тротуаре. Так же как и утонуть можно, захлебнувшись глотком воды, принимая ванну.
Но дети - это действительно проблема, тут Вы совершенно правы. Однако, я не сдаю семьям с детьми. Вообще, никогда и ничего. А уж о заселении с детьми в такую квартиру тем более речь не идет.
Периметр кровати огорожен, спать там весьма комфортно, сидеть можно свободно, более того там можно даже стоять, но конечно, не в полный рост. У меня рост 170, сидя на матрасе, я достаю до потолка полностью вытянутой рукой (не согнутой).
В этой студии есть пространство для жизни вне кровати. Поэтому необходимости бегать вверх-вниз беспрерывно там нет - все-таки лестница ведет не на второй этаж жилого пространства, а непосредственно на кровать. Забыться и упасть спросонья сверху достаточно сложно - упрешься ногами в ограду антресоли. Везде сделаны проходные выключатели, поэтому свет включается наверху, прямо у кровати, а выключается внизу. И наоборот. Таким образом вероятность свалиться с лестницы для взрослого молодого человека снижена до минимума.
Как-то так.
Для членов общества потребителей и любителей судиться по любому поводу отвечаю - нами подписан акт приема-передачи помещения, где зафиксированы фотографиями абсолютно все конструкции студии и в котором есть подпись нанимателя, что он все принял, со всем ознакомлен и претензий не имеет.

Нет, не секрет. 395 тысяч, включая черновые и чистовые материалы, стоимость работы, мебели, техники и аксессуаров.
Т.е. за все, под ключ.

Совсем недорого получилось.
P.S. Хотя лестницу я бы "оперилила"..

Это можно сделать в любой момент - белые тонкие перильца были в комплекте лестницы, но я их не стала покупать. Но можно и докупить - 10 тыщ примерно стоят. Посмотрим, пока я действительно не вижу в этом никакой необходимости - к стремянке же никто не покупает перила, а высота там примерно такая, как у стремянки, а не как у полноценного этажа.

Стремянка и винтовая лестница это разные вещи все же. В общем, подумайте над перилами. А в остальном - прекрасно получилось!

Что вы вышли на 12% в сдаче этого жилья, имхо, заслуга весьма скромной общей пл 26м2 и , де-факто, появившегося второго уровня под спальное место.. , те вы выжали максимум, респект!
Не знал, что на просторах снг (и в Питере, в частности) уже строят "студенческий" формат однушек, коих полно в студенческих городах Германии (там встречал в объявлениях и 20м2 )..
Мне кажется, как-то этот вопрос мы с вами уже затрагивали, но неужто на коммерческой недвиге в больших городах РФ получишь меньше, чем на жилье? В РБ разница- фактор цвай (сходу) и драй (если с умом подойти).. Опять же объект можно большей площади брать,- соотвественно, будет меньше объектов в пуле (что значит, меньше возни с управлением недвигой) , да и меньше возни с "мелким" арендатором.. Налог при усн в РФ всего 6% , - все карты в руки..

Мы с Вами это уже обсуждали. В России весьма неблагоприятная обстановка для бизнеса. Причем, формально, все вроде и ничего - декларируются низкие налоги и прочие "поддержки". Однако, к этим низким налогам (которые для ИП действительно низкие) добавляется кучка всяких косвенных расходов, которые превращают эти низкие налоги в довольные высокие. Да плюс к тому общий климат не слишком хорош, и если твой бизнес выходит за определенную грань доходности, то сразу появляются желающие отнять его разными способами или просто задавить. Кроме того, постоянные изменения в законодательстве тоже не улучшают климат и даже есть такая поговорка среди мальков - не надо нам ничего "улучшать", просто дайте нам спокойно работать. Поэтому нормально себя чувствует относительно крупный бизнес, который имеет штат юристов, успешно отбивается от разнообразных притязаний и может оперативно реагировать на изменения законодательства. Из этого проистекает неустойчивость потенциальных арендаторов, поскольку крупные снимают в приличных бизнес-центрах, а то и вообще имеют в собственности здания. А мелкие открываются и закрываются пачками - это их реакция на ужимки российских властей. Вот и получается, что с арендой нежилья все не так просто. А учитывая большое количество построенного нежилья, конкуренция здесь достаточно высокая. Например, я арендую для своей компании в бизнес-центре полностью обставленный блок из двух комнат 40 кв. м. за 24 тысячи в месяц, куда входит вся коммуналка и свет. Квартира в том же районе, того же размера будет стоить более 35 тысяч в месяц и электричество отдельно. Еще немаловажный фактор в том, что сдавая в найм жилье гражданин может варьировать свое налогообложение - от полной неуплаты и сдачи в черную до 13% подоходного. В случае с нежильем такой возможности нет.
Вот собственно весь список моих мотиваций.

При таком раскладе, все остальные доводы уже не существенны
Зы. А что, неужто и с торговой недвигой такой же расклад в пользу квартир, как и с офисной?
Я не про "роллету" в торг центре, а про изолированное помещение с отд входом на 1 этаже жилого дома в густонаселенном жилом массиве..
Не думаю, что такого "нежилья" тоже много настроили.. Исторически, в бывшем ссср , по-прежнему, дефицит помещений для стрит-ритейла..
По причине этого дефицита в РБ (не знаю, как в РФ) весьма активно переводят кв на 1 этажах в проходных местах в нежилой фонд с устройством отд входа..

Нет, это будет подороже. Но и покупка такого объекта подороже покупки квартиры. Но к этому уже справедливо все описанное выше - менты, пожарники, СЭС и т.д.. Да и перевод в нежилой - процедура еще та.
Я плотно этот вопрос не вентилировала, но как-то приятель обсчитывал двушечку на Преображенке у метро с переводом в нежилое. Кисло как-то получалось. Много гимора и мелкий выхлоп.

для Lilo_3: как давно Вы занимаетесь арендой? при расчетах прибыли Вы учитываете возможные проблемы с арендаторами, в том числе ущербы и амортизацию оборудования? я молчу, если выстрелит все сразу и плюс долги за аренду и ЖКУ. есть какое лекарство от этих бед? поделитесь секретом, или в СПБ арендаторы с крылышками :)

К вопросу о т.н. свободе мальков...
http://top.rbc.ru/economics/15/10/2013/882216.shtml

Похоже, что нет. По крайней мере, моя попытка указать на такие проблемы и необходимость их учитывать при подсчете прибыли, успехом не увенчалась.

Безусловно не увенчались. Я арендой занимаюсь больше 12 лет. Поэтому все Ваши теоретические рассуждения разбиваются о мою 12-ти летнюю железобетонную практику.
Спросите у Жени, почему у нее наниматели аккуратно платят и не допускают долги по коммуналке. У меня причинно-следственные связи ровно те же.

Нет, наниматели не с крылышками. И к слову, арендой, а вернее, наймом, я занимаюсь в Москве. СПб это вариант от безденежья и попытка перевести ненадежные рубли в более надежный (с моей точки зрения) актив. Признаюсь, что влезала сюда с риском, потому что совсем не знаю город, не знаю практику города и его нюансы. В процессе поиска объекта я выяснила наиболее достойные районы и посчитала, что ремонт в моем стиле даст мне фору перед остальными наймодателями, поскольку рынок жилой аренды в СПб сбалансирован и, в отличие от Москвы, там довольно много предлагается дешевых студий в найм, и состояние этих студий прекрасное, т.к. все это новостройки, как правило. Ну и я, в общем, оказалась права.
На вопрос о моем опыте я ответила выше. Что же касается лекарства от "бед", то оно одно - тщательно подбирать нанимателя, выяснять где он работает, насколько надежен его доход и в дальнейшем пресекать попытки перенести оплату, в связи с его "сложной жизненной ситуацией". Да и вообще смотреть на него. Мой любимый контингент - это молодые ребята 23-28 лет, спортивные карьеристы, яппи, в идеале, работающие в финансовой сфере. Они аккуратно платят и весьма точны в денежных отношениях. Тут надо быть немного психологом. Ну и конечно, я не имею дел с семейными и детными гражданами, ибо они очевидная группа риска. За эти 12 с лишним лет, конечно, были попытки протянуть с оплатой, были попытки задержать оплату ЖКУ (там где оплачивают наниматели, потому что это тоже не везде - в двух объектах я сама оплачиваю коммуналку). Знаете, мое недовольное бурчание как-то правильно воспринималось людьми, задержек больше не было и все шлют мне в почту сканы квитанций. Да, за это время у меня сломалась одна посудомоечная машина (6 лет работы) и две варочные панели (по 4 года каждой, и больше ВЕКО я не покупаю). Ну что, заменила их и все. Это не часто случается. Вот жду, когда холодильник навернется, ему уже 23 года, а он все никак. Наверное, потому что американский, привезенный из США еще в 90 году. Видимо, тогда все же получше технику делали.
Ну вот, как-то так.

Казалось бы, каким боком тут Питер?

Из исходного поста ТС:

По стремянке никто не ходит и лестницы - высота ступенек - там другая
Я здесь лестница ступенькит гладкие, и эта лестьница просто опасна для жизни.
На такой лестницы по закрну обязаны быть перила - но это правда в Германии
И так, чудесно получилось!

По этой лестнице тоже никто не ходит, по ней забираются на кровать несколько раз в сутки, потому что наверху не полноценный этаж, а кровать с высотой до потолка 1-40.
Поэтому функционально это не лестница, а стремянка, просто другого вида.
И между этажами я не стала бы вообще устанавливать подобные лестницы - с перилами или без оных. А в качестве стремянки, чтобы забраться на лежанку, она вполне допустима.
ЗЫ. Померяйте свою стремянку и сообщите высоту ступенек - на моей они такие же, как и на этой лестнице - 20 см.

А мне кажется на лежанке должны быть перила. Вот заехал человек, живет первый день, новоселье справил, пива перепил, пописять захотел, ноги с кровати спустил, как в предыдущей квартире, ступил и улетел сами понимаете куда...
Или мОлодежь в порыве страсти разыгралась.... очнулась - гипс!
Мне страшно не на лесенку смотреть, а на саму койку.

Жень, там как раз есть бортик, примерно см 7-10 выше уровня матраса. И матрас не плотно лежит, там еще до края где-то см 30 пола, поэтому, нет, улететь не получиццо.
Кста, супружник мой принял на грудь с соседями за знакомство по соседски, ну прям вообще до зеленых соплей. И ничего, залез на верх, проспал всю ночь, тока все подушки утром на полу были, а сам никуда не делся.

Был в моей практике такой страховой случай. Зеркало высадили в порыве страсти...

страховой детектив к этому подключён был? эксперимент был проведён?
типо таких

Не было детектива, сумма ущерба не столь значительна, чтобы детектива привлекать.

Думал поначалу что в случае этого капиталовложения привлечения детектива будет необходимо.
но узнав целевую категорию для кого предназначено такое жильё, понял что причин беспокоиться за потерю здоровья в порыве страсти нет

Всю ветку естественно не читала, но название сильно повысило настроение...Меня доходность тоже редко радует
Опять же приятно, что у ТС всё в порядке с чувством юмора: Если доходность не радует, то к кому же и обратиться, как не к финансовым воротилам с форума "germany. ru".

Доходность обратнопопорциональна стабильности, опять же процентуально. Нафига дёргать бабки как Лило туда сюда, вложил и занимайся своими делами далее.

это понятно.
Хотя тоже не всем...Geiz ist geil.
Просто какой нормальный человек будет серьёзно обсуждать свои финансовые вложения на форуме?

Я буду, если возникнет необходимость и отфильтрую нужную мне инфу.

А где и с кем - по-вашему - нормальный человек должен серьезно обсуждать свои финансовые вложения на будущее ?

Вы это серьёзно спрашиваете?

Где ваши манеры ?
Просто ответьте на вопрос.

Алекс, дык "мои дела" как раз и заключаются в том, чтобы денюшка несла доход. У меня других-то дел особо и нет как бы. Я ж на фрилансе полном, на работу не хожу.

...В настоящий момент есть милая сердцу Испания. Где цены на об"екты у моря, которые можно сдавать в сезон, довольно низкие...

За морем телушка - полушка... Но если не знать рынок, район, спрос - можно сильно налететь. Плюс нужна фирма по обслуживанию и сдаче в аренду - а это тоже не угадаешь заранее.
Но даже если удачно всё сложится, про какие рендиты может идти речь ?

Юлия,все доходчиво обьясняешь
Прости,а почему не вложить в недвижимость на побережье Черного моря?
или риск большой,а выгоды мало?

В Краснодарском крае? Или на Украине?
У меня уже есть чемодан без ручки на побережье Адриатического моря, который сдается в сезон и несет печальные 4,5 годовых (а в этом году я даже на пять вышла ). Но в евро.
Еще один такой же чемодан в крайне нестабильном регионе (Украина) или в баснословно раздутом перед Олимпиадой (Краснодарский край) мне не нужен совершенно.

Подруга недавно изучала и сравнивала рынок недвижимости с целью капиталовложения в Москве, Германии, Польше. В итоге купила в Москве однушку за 90 тыс. в хорошем районе с кухней, сдает за 800 евро в месяц. Если в Германии еще можно купить сравнимую однушку и даже в городе (скорее всего трубующую ремонта), то сдать ее в аренду даже за половину вряд ли получится.

а подруга сама в Москве проживает?

это из той же оперы, что и у Лило - первому встречному такую квартиру не найти.

Нужно заниматься вопросом и искать. "Первый встречный" вообще не в состоянии что-либо найти, если только он не хочет приобрести неликвид за большие деньги - это запросто и в любых количествах.
Но если Вы подразумеваете, что мы покупали из "под прилавка" у знакомых агентов, или знаем тайные места скопления высоколиквидных однушек то нет, это не так.

Ну и как ищутся? Сколько времени нужно потратить чтобы найти приличное и хорошее?

Понятие "приличное и хорошее" для каждого случая свое. Мне обычно двух-трех недель на поиск хватает, но сижу я очень плотно во всех ресурсах.

Это н важно, из под прилавка вы взяли свою недвижимость или нет: факт в том, что соотношение цена покупки к аренде далеко не среднерыночное. Сравнивать ее доходность с объектам на скауте, которые никто не берет, не совсем корректно.
Знакомые сдают однушку 38 метров на пр.Славы в хорошем доме 2006 года постройки за 16 + ку(порядка 2-3 тысяч тк ТСЖ)
Рыночная цена ей ~4М, ну аренду хотят на 2-3 тысячи поднять, выйдет порядка 5.5 % доходности.

Им никто не мешает продать эту квартиру в питерской опе мира и купить маленькую в центре, сделать симпатичный ремонт типа моего и сдать за 30+ЖКУ. Но люди не хотят этим заниматься. Они хотят ничего не делать, а шоб оно все само им на голову падало и доходность повышалась сама по себе. Чудес-то не бывает. Работать с этим надо.

Лило, сразу видно, вы в Питере недавно ))
Слава - это еще ничего, жопа - это дыбенко с рыбацким ))

А я и не в Питере. Я в Москве. В Питере тока сделала студийку и сдала, потому что на Москву денег не хватало.
Но посмотрела по карте, где это. И это не центр. А в Питере сдача очень специфическая. По сути хорошо сдаются там только два района - Крестовский и центр. Остальное, во-первых, на любителя, во-вторых, представлено очень широко в ассортименте, поэтому у нанимателей большой выбор. И как результат, не слишком высокие цены. Хотя 20+ЖКУ они могли бы запросто иметь, ибо цены подросли. Ну и как и в Москве, большое значение имеет состояние самой квартиры. У меня был выбор из желающих, потому что студия красивая и в центре. Была бы обычная и в опе - выбора бы совсем не было.

Хотел купить дачу в Мытищах, но денег не хватило. Пришлось покупать виллу в Каннах...

В Москве состояние квартиры имеет принципиальное значение только для более-менее дорогих объектов, а для эконома - значение имеет скорее цена и метро под боком. Состояние должно быть - "чистенько", не убито, желательно простенький косметический ремонт.
Лучше всего сдаются однушки на окраинах, улетают как горячие пирожки. По крайней мере сужу, по тому что было 2 года назад, когда свою сдавала

Лучше всего сдаются однушки в средних районах. На окраинах ничего не улетает. Тем более, что понятие "окраина" в Москве сильно изменилось с возникновением нью-Москвы.
И да, до тех пор пока большинство наймодателей будет считать так, как Вы ("принципиальное значение только для более-менее дорогих объектов, чистенько, не убито, желательно простенький косметический ремонт"), на мои квартиры будет очередь, жить будут только те, кого выбираю я, аккуратно платить и трястись, шоб я только их не выселила. Давайте за это выпьем.

Серьезно, уже не улетают? Дешевые панельные однушки-двушки скажем в таких 000000, как например Выхино или Бибирево?
Новую Москву не имела в виду.

На мою " не убитую" тоже очередь стояла. Правда это было 2 года назад, может сейчас все принципиально изменилось? Неужели случился рынок арендатора и они теперь диктуют условия? Вы меня не пугайте..

Мат -

Нужно учиться жить по средствам

в Питере сдача очень специфическая. По сути хорошо сдаются там только два района - Крестовский и центр.
да ну..

Ну да. Конечно, сейчас "понаехавших" там немало, но и предложений куча. Понятно, что за три копейки можно сдать, что угодно. Речь-то о более менее нормальной доходности. А тут уже выбор есть, и народ выкаблучивается.
По крайней мере, именно такая информация у меня от знакомых питерцев и риелторов.
Дружно врут, думаете?

Не знаю, "врут" ли, но указанные Вами районы в плане популярности (количеству запросов) далеко на первом месте. А вообще хорошо сдается жилье около метро.

я честно сказать бываю в Испании довольно часто
и не очень понимаю кому там чего сдавать, и главное как
а вот немерянно плакатов о кредитах за 2% годовых вижу
Чего местные не инвестируют, если есть кому сдавать??

лучше не лезть туда, чего не знаешь.
Чем тебе германия не нравится?
Или там доходность намного выше?
ЕСли покупать на здачу, то только рядом с местом собственного проживания. Макс. отдалённость 30-50 км.

Спасибо за совет
Собственно речь была совсем о другом
И конечно речь идет о сдаче
Иначе б не было темы о "доходности"

а нынешнюю доходность коммерческой недвиги вы не мониторили? каков ROI от сдачи в аренду магазина на "закупочных" улицах, где не будет никогда проблемы со сдачей в аренду?
или стоимость "входа" в интересные нежилые объекты выше планируемого вами объема инвестиций и потому ведете речь о квартирах..?

Кроме несомненных положительных моментов коммерческая недвижимость обладает и рядом недостатков.
И "стоимость входа" тут не единственная проблема. Доходность на нее действительно выше, но и риск больше.
Поэтому, не зная рынка и особенностей коммерческой недвижимости, лучше Finger weg.

Риски:
1.простаивать может, но это не грозит объектам в правильных местах.
2.неуплата аренды: тоже минимизируется при востребованной недвиге, тк выбираешь арендатора плюс , в отличие от жилой, можно выгнать недобросовестного арендатора без долгих тяжб..
Не так?

А те, кто этими знаниями обладает, с ними сразу и родились?
Не Боги горшки обжигают..(с)

Почти 100% попадание.
Еще пару пунктов добавлю:
3. Большие, по сравнению с жилой, ценовые колебания
4. Влияние конъюнктуры.
5. Меньший срок службы и более дорогостоящая модернизация

Это только часть компонентов эликсира. Добавим долгие годы учебы и практики. И при условии постоянного подмешивания текущего мониторинга рынка получаем нужный результат.
А вообще мне нравится Ваш игривый настрой. Так бы легко и не глядя парочку торговых центров прикупить!

Верно: при всякоразных кризисах флуктуации арендных ставок на коммерческую недвигу существенно большей амплитуды, чем на жилую.

В нормальных местах с "коньюнктурой" все и всегда в порядке

Хм, из личного опыта, не сказал бы: и срок износа до ремонта примерно одинаков и стоимость ремонта.., но все зависит, конечно... Всякое бывает..

Бросьте: какая учеба? Кто этому научит, кроме жизни? :-))
Практика- да..

А это да, однозначно! Но когда в эту тему вошел, уже мониторишь на автоматизме

Легко и не глядя - не стОит
А если вдумчиво, то результат будет неплох

Как же приятно встретить одинаково мыслящего человека! Да мы с Вами у-у-у-х каких советов ТС надаем! Горы свернет!

Прежде, чем горы сворачивать, пусть ТС сначала ответит на заданный ему в посте #119 вопрос

у меня небольшой , но очень отрицательный опыт с коммерческой недвижимостью.
Люди и не платили, и исчезали не заплатив , и судились, и разорялись , и скрывались ...
Но..как бы ежели есть что то конкретное можно б посмотреть.
ИМХО очень высокие риски, и пока не мониторил, но из прошлого ..небольшая была еазница с жилой недвижимостью в смысле доходности