А давайте на конкретном примере рассмотрим?
Вот данные:
Objektbeschreibung: 1 Zimmer Küche Bad mit Balkon und Kellerraum als
Kapitalanlage mitten in Gießen.
Lage: Zentrale Innenstadtlage, Nähe Marktplatz mit
Busknotenpunkt, Stadttheater, Botanischer Garten
Wohnfläche: 35,89 m²
Ausstattung: 1 Zimmer, Küche, Diele Bad/WC, Kellerraum, Balkon
Stockwerk: 2. Obergeschoss
Baujahr: 1968
Hausgeld monatlich: 155,00 €
Mieteinnahme: 300,00 €
Betriebskosten: 95,00 €
Kaufpreis: 49.500,00
Maklercourtage: 3.570,00 € inkl. MwSt.
Что думаете? Лично мне непонятно, какие у меня затраты месячные. Моя догадка, что из 155 Хаусгельд 95Евро я не могу переложить на митеров. Это правильно?

Upd: только что говорил с маклером, она мне объяснила, что из 150 Евро хаусгельд, 95 я могу переложить на митеров. Т.е. я ошибся в предположении с точностью до наоборот.
Т.е. я рассчитываю так:

есть ли ошибки в рассчетах?
Если нет, то является ли это нормальным вариантом? Если 5-6% это редкость, то какой минимум все-таки нужно иметь в виду?
И еще, может ли кто-нибудь сказать, сколько обходятся мелкие ремонты и реновирунг, которые я должен буду раз в 5 или 10 лет делать. Конечно, примерно?

Да, весь расчёт - сплошная ошибка.
Вам же уже дали ссылку на инфу о расчёте. Если вам именно то объяснение не понятно, то можно элементарно поискать понятное через google.

Не согласен. Я тут нашел статью одну www.focus.de/immobilien/kaufen/tid-27761/kapitalanlage-wohnung-frei-haus-...
Там есть расчеты, они более подробные, но грубо тоже самое, вроде. Нужно кликнуть на ссылку " Rendite mit Immobilieneigentum" внизу

Ты имел (имела) в виду эту ссылку? http://www.n-heydorn.de/vermietungsrechner.html
Если да, то этот калькулятор может и правильно считает, но мне некоторые вещи в нем непонятны. Например, причем здесь небенкостен и где там учитываются хаусгельд

Рендита, насколько я знаю считается на год. Поэтому все ваши Mieteinnahmen нужно умножить на 12, а потом делить на прайс.
Ну и вообще-то чисто математически (300-55)/53.000 = 0,0046 , что равняется 0,46%, а не 4,6% - нолик впереди забыли.

я что-то запарился, неправильно написал. Конечно я знаю, что нужно за год считать.
Т.е. должно быть так
без учета Хаусгельд получается 3600/53000 * 100 = 6,7%
а с учетом:
(300-55)*12/53000 * 100 = 5,5 %

Ну и не надо. Считайте как считаете - дело Ваше.

Ну трындец...хорошо ещё, что не "имело".

А Grunderwerbsteuer и Notarkosten Вы не берёте в расчёт?
Условия по мелкому ремонту должны быть оговорены в договоре аренды, порядка 200 евро, их оплачивает арендатель, сумму сверху хозяин. Остальные условия Renovierung тоже по договору аренды, часто перекладывается на арендатора.

Ну так я же и прошу, подсказать как надо правильно, что учитывать и на какую сумму рендиты по минимуму выходить.
По ссылке, которую я выше привел, они эти расходы записывают, но вроде в расчете рендиты их не учитывают.
То же самое относиться и к *Ell*. Теперь я понял, что это Она.

Налог на покупку 5% от цены квартиры и нотариус со всякими гебюрами ещё 1,5 процента. На эти расходы потом ( на их часть) делается Abschreibung ,тем самым понижая ваш доход для Einkommsteuer.

Вот здесь нашел хороший пример расчетов www.kapitaleinkommen.de/steuern/einkuenfte-aus-vermietung-und-verpachtung...
правда, если я его беру в расчет, то у меня прибыль практически нулевая выходит. Хотя я забил проценты по кредиту лучше, чем у них. Но у них мита большая забита. Я вообще не пойму, почему у меня Хаусгельд получаются высокие. В инете везде идут примеры для квартир с большей площадью и там везде (в том числе и по ссылке) приводятся в пример суммы примерно 450Евро в год.
А у этой квартире, если я правильно понимаю, 55Евро в месяц, т.е. 660 в год.

Я примерно посчитала без кредита и по налоговому классу в 20% и как будто Rücklagen уже входят в 55 евро, получается примерно около 4%. Соответственно с кредитом и с другим налоговым вполне может получится практически по нулям.

По моему мнению лучше как раз наоборот - дом с несколькими квартирами, чем много маленьких. Преимущества:
- Меньше ходить на Eigentümerversammlung и меньше возьни с проверкой общих счетов и т.п.
- Иметь больше голосов на Eigentümerversammlung, как следствие проще принимать решения
- Большая возможность для оптимизации расходов по дому
- За один визит можно сразу несколько проблем решать, а не ездить постоянно от дома к дому
В недостатках только отсутствие диверсификации и соответствующие риски, но если есть страховки, то это не так страшно должно быть.
Или я в чем то неправ?

Ну Авшрайбунг именно на то, что вы указали, делается не полностью
Что можно списать "виртуально" - это 2% стоимости здания или квартиры именно без стоимости земли - то есть износ непосредственно постройки, и только, если эта недвижимость сдаётся в аренду - то есть вы там не живёте
Кроме того, можно списать с налогооблагаемой части, это проценты за кредит, что вы платите банку

По поводу расчетов, к сожалению,помочь не могу, но насколько я все правильно поняла вы еще не до конца определились где имено и что именно хотите приобрести, но с приобретения хотите делать деньги.... Я конечно же не знаю на какую сумму вы расчитываете, но почему бы вам не рассмотреть вариант строительства к примеру мини -гостиницы с ноля?во первых, это один объект, во вторых там несколько полноценных обособленных комнат под сдачу (количество зависит конечно от квадратов и от ваших пожеланий) + если выбрать популярное место, -можно получить стабильный неплохой доход. Могу посоветовать фирму которая напрямую занимается строительством домов по неплохим ценам и быстро....насколько я знаю, сейчас они так же занились более масштабными проектами (типа мини- гостиниц) http://sued-bau.de/. И еще нашла пару сайтов с уже готовыми такими гостиницами....прикините что и как по ценам. http://ostseeurlaub24.info и http://ostseeurlaub24.info
Позвоните , поинтересуйтесь, хуже не будет.....Так как не вижу смысла вкладывать деньги не понятно во что, что бы потом и не заработать как следует и не перепродать по выгодной цене. а бизнес всегда бизнес и стоит определенных вложений, но зато и отбивается если все правильно сделать! Удачи вам, и держите в курсе! Подраскручусь и тоже буду искать куда бы вложиться нормально!

Постройка гостиницы, пусть даже мини это другой масштаб, чем покупка нескольких квартир на вторичке о чем задумался ТС. Вам с этой рекламой надо на форум предпринимателей идти!

Ну и что , что это другой масштаб.....Такой вариант, я считаю, тоже заслуживает внимания . Я сам его рассматриваю как правильное вложение средств, с последующей прибылью. Если подходить к рассмотрению вопроса только с одной стороны то и "+" и "-" будут видны не все!А когда упираешься в одну идею, то трудно найти что то другое...а когда кто то подскажет куда легче!

Ну да, ну да, частое лицо (ТС) берет кредит на пару сотен тысяч чтобы купить пару квартир или он берет кредит в несколько миллионов, чтобы купить кусок земли в хорошем месте в хорошем городе и возвести там дом (иначе отель - пустая затея, в жопинсхаймах дома-пансионы на 400 квадратов, стоят неделями пустые, можно купить за 100.000 и не надо ничего строить, ну и это деньги на ветер, я занималась темой плотно зимой, искала отель купить под заказ, тему изучила).
Канешна никакой разницы, что такой кредит, что такой - его везде дадут! И каждый средний человек обладает способностями замутить такой проект, как стройка несколькоэтажки в городе.
Я бы не подписалась. Их дохерища продается, что в разы дешевле, чем новострой.

Идея пляшется от материальных возможностей, а не от маниловских мечт.