Выбор на покупку квартиры сделан. Банк предлагает всю сумму цены квартиры под 2.67% ефкт. цинсбиндунг на 10 лет, но и шпарбауфертраг с ним вместе который покроет сумму позже. Вот такой вот расклад. Но посчитав месячные выплаты и сумму, получается больше названных процентов. Стоит ли брать баушпар?

?

Считаите во всех случаях тупо с калькулятором, сколько денег отдадите за все годы в том или ином случае. Цифру сравниваите (больше-меньше, математика 1-и класс), принимаите решения.

лучше ту сумму, которую вы будете откладывать на Bausparvertrag, добавить к ежемесячной сумме выплаты кредита, чем больше вы tilgen, тем меньше вы выплачиваете процентов. И обязательно сделайте обцию Sondertilgung

а я бы взяла на 15 лет Zinsbindung, eсли у вас не будет возможности через 10 лет отдать остаток 67000.А может проценты через 10 лет подскочат, а сумма не маленькая остается.

Оговорюсь, что я не финансист и с выплатой кредита опыта пока нет. Но зато есть опыт с его выбором. Ситуация была схожа с Вашей. Поделюсь своими соображениями. Если что-то будет не правильно, то, надеюсь, кто-нибудь меня поправит.
Моё мнение таково.
Сначала ситуация, когда у Вас нет возможности делать Sondertilgung. То есть всё будет строго по вывешенному Вами плану.
Bausparvertrag в такой форме - это Vorfinanzierung, который вынуждает Вас выплачивать в первые 10 лет банку только проценты. Долг при этом все эти 10 лет не уменьшается, потому что нету Tilgung. Да, когда Bausparvertrag станет zuteilugsreif через десять лет, долг скачкообразно уменьшиться. Однако, классический кредит с теми же условиями, но с наличием Tilgung первые 10 лет, скорее всего имел бы меньший остаточный долг. В подтверждение этих слов привожу статью. Это минус, на мой взгляд. Теперь возможный плюс. По истечении 10-ти лет на рынке ожидаются новые ставки по кредитам - предположительно выше, чем сегодня. Но у Вас на остаточный долг зарезервирован старый "низкий" процент, наверное, ниже 3%. То есть вы застрахованы таким образом от внезапно возросших ежемесячных выплат. С этой стороны вариант выглядит неплохо.
Кроме того из остальных особенностей этого варианта стоит отметить Abschlussgebühr (у Вас, скорее всего 1% = 1270€) и сжатые сроки погашения остатка через 10 лет. Зато на него должен быть бесконечный Sondertilgung.
Теперь ситуация, когда Вы можете себе позволить большой Sondertilgung уже сейчас. Ключевой момент тогда состоит в том, что Vorfinanzierungsdarlehen для Bausparvertrag не допускает Sondertilgung. То есть все первые 10 лет вы вынуждены платить только проценты, ваш долг остаётся тем же, а весь потенциал по Sondertilgung не используется. Наверное, можно просто копить деньги, чтобы потом через 10 лет погасить всё сумму сразу?
В этой ситуации, на мой взгляд лучше обычный кредит с Zinsbindung на 15 лет и Sondertilgung. Тогда есть хорошие шансы всё выплатить за этот срок и избежать риска с повышение процента после Zinsbindung. По крайне мере так должно быть выгоднее в отношении переплаты банку.
Ещё могу посоветовать онлайн-калькулятор, которым сам активно пользуюсь, потому что как показывает практика: пока сам не посчитаешь, ничего не становится понятно.

Вот спасибо за ссылочку на расчет процентов. Все так понятно расписано, давно такую искала.

спасибо за детальный ответ. Вдал всё в КРЕДИТрехнер и получил 2.97 ефф. при тех перечислениях. Получается вроде нормально на 20 лет с фиксированной ставкой в 2.97 на 20 лет. Учитывая что фолфинанцирунг. обычный кредит дают чуть дороже говорят. или 2.5 первые 10 лет, а потом по рыночным.
да, абшлусгебюр 1%

в обоих случаех зондертилгунг есть, но при таких процентах зачем вообще зондертилгунг?

Ну, это каждый для себя сам решает.

Мне не понятно, что и как Вы считали.
Если предположить, что Вы возьмёте обычный кредит 127.000€ пусть под 2,9% номинальных (т.к. на Vorfinanzierungskredit обычно ниже проценты) и ту же Monatsrate 747€, то Restschuld через 10 лет будет 65.820€ против 67.866€ в Вашем Bausparen. Можете тут сами посмотреть. Плюс ещё про Abschlussgebühr 1.270€ не забудьте.

на 20 лет.

кваритра покупается как капиталанлаге, если имеет влияние на выбор. спасибо.

Почти все банки пытаются на баушпар клиента подсадить. Оно и понятно: банку это выгодно. Каждый, конечно, сам для себя решает, но я бы с баушпаром не связывался. Причина простая: ты привязан к банку минимум на 20 лет. На 20 лет вперед ты свою жизнь не распланируешь. Может сложиться так, что дом придется продать. В этом случае банку придется с тобой разрывать договор. А это связано с большими финансовыми потерями. Я бы постарался выяснить до заключения договора, что в подобном случае происходит и как это работает.
Плюс, как уже отметили, зондертильгунг в данном плане не предусмотрен. То есть лет через 10 деньги будут, захочешь пораньше долг вернуть, а не дадут. Будешь проценты платить, как договаривались.
В первые 10 лет классические условия с 3,3% годовых, 1% тильгунг (месячная сумма получается 455,08 евро) и 3500 евро зондертильгунг в год будут выгоднее, чем эти с баушпаром.
Никто не знает, какая будет процентная ставка через 10 лет. Может будет выше, а может и не будет... Но при баушпаре ты в любом случае не сможешь сменить кредитора, если он тебя не устроит по каким-то причинам.

Если Рехнером считать, то не получается оно выгоднее при таких условиях, долг после 10-ти лет 71.201€ составит.

Смотря по какому критерию. Остаточный долг чуть выше, зато Zinsleistungen ниже. Возьми 3,2% Zinssatz, картина будет еще лучше. Я другим рехнером пользовался, там цифры немного отличаются, но не важно. В любом случае без баушпара банк меньше получает.

Не берусь спорить. Баушпарен сложно просчитать обывателю, и в этом его главный недостаток, по-моему.

Бери тот же рехнер и считай, сколько Zinsen ты заплатишь за первые 10 лет при условии 0% Tilgung. Тогда и будет все видно.

Процентная ставка и абсолютная цифра, включающая в себя общую сумму процентных выплат за пользование заемными средствами и все издержки при выдаче и обслуживании ссуды, являются важными факторами оценки кредита, но не единственными. Банки во всем мире жонглируют цифрами так, чтобы клиент на вскидку воспринимал его предложение как довольно выгодное. Мы думаем, что низкий процент это однозначно выгодно, а возможность застолбить на следующие десять лет низкие проценты это вообще супер выгодно, но, чтобы не потерять бдительность, следует помнить, что банк не занимается благотворительностью. Во первых он пользуется в течение накопительного периода вашими накоплениями, имея с этого прибыль, а во вторых банк при встроеном баушпарфертраге, как правило, не позволяет клиенту выплачивать основное тело кредита, что съедает выгодность застолбленных на будущее процентов. Чем быстрее мы можем уменьшить остаточное тело кредита путем погашения обязательных платежей и экстра выплат в конце года, тем дешевле пользование кредитом. Следовательно, если у вас нет почти созревшего баушпарфертрага, то можно его и не делать. Берите кредит с посильными вам ежемесячными платежами (и не надо слишком уседствовать с размером суммы, мало ли какие непредвиденные затраты всплывут по дому или оборудованию, плюс хорошо бы сохранить уровень жизни домочатцев, кредит не должен быть огромным стрессом для семейного бюджета) и хорошим Sondertilgung (хотя бы 5 % и более). Гасите себе спокойненько ваши ежемесячные платежи, а все излишки (где-то сэкономили или подзаработали, муж премию получил, рождественские, возврат денег за коммуналку, в отпуск не поехали или поехали, но дешевле, чем обычно и т.п.) в конце года сливаете в виде Sondertilgung, который содержится в договоре, но не является обязательным к выплате. Проценты пересчитываются на хорошо уменьшаемое тело кредита, значит при сравнении кредита с более низкими процентами без экстра выплат и более дорогого по процентам кредита с разрешением экстра платежей, второй вариант может быть более выгодным. Я бы на ваш вариант не согласилась, но это лично мое мнение, как человека, который как и вы набивает шишки на собственном опыте.

Я так и сделал сначала, но не уверен был в правильности, поэтому промолчал. Но раз уж Вы настаиваете, то вот сравним в моём рехнере:
а) обычный кредит под 3,3% ном., 1% тильгунг и 3500 евро зондертилгунг в год
б) Баушпарен автора с Vorfinanzierungskredit под 2,58% ном.
Получается, что чисто по переплате за проценты Баушпарен тоже лучше: Zinsen und Gebühren gesamt: 33810-32766=1044 евро.
Вывод: нужно Zins меньше, тогда Баушпарен в жо...

Я вводил 2,67 ном. Это был грубый и быстрый расчет. Мог где-то ошибиться. Но суть от этого не меняется: баушпар выгоден прежде всего банку, а не клиенту. Я ни на чем не настаиваю. С цифрами можно долго играться. Пусть лучше автор ветки это делает.

Спасибо хбот за советы. Всё таки думаю на 20 лет кредит + баушпар неплохой вариант выдаёт. за 20 лет заплачу 168.000 (гебюр для баушапара инкл.) гарантированно за 127.000 сейчас. Без рисков процентных ставок через 10 лет. В первые годы процентые выплаты одни, но и пусть. Ведь остатка через 20 лет не будет, да и списать лично мне сейчас выгоднее эти проценты с налогов. Обычный кредит с фолтилгунг на 20 лет с такими выплатами на эту сумму выдаёт +-3.2%. (здесь и гебюры для баушпара). Баушпар кстати с зондертилгунг в любой момент, в любой сумме.

Пожалуйста. Решать вам. Все "за и против" Вы, я надеюсь, знаете. Я вам только рассказал про свой способ сравнения, но при суммах в пару сотен тысяч евро и временных промежутках в 10-20 лет погрешность +/- пару-тройку тыщ получается легко. Я по своему опыту понял, что тут никто ничего не может на 100% сказать, нужно по собственным ощущениям решать.

Зондертильгунг возможен, насколько я знаю, только на уже готовый Баушпар - т.е. на тот, который только через 10 лет у Вас будет. До этого у Вас Vorfinanzierungskredit, и его нельзя зондертильговать.

Согласен на 100%. Я просто хотел своим способом поделиться, думал: может, кто на недостатки укажет...

Советовал бы Вам всё равно ещё в том же и в других банках альтернативные варианты попросить - с Баушпареном и БЕЗ него. Тогда сможете реальные предложения сравнить и выбрать то, что больше нравиться. По-любому: ни в коем случае не брать первое попавшееся. Я, когда ходил по банкам, постоянно удивлялся отличиям в их предложениях!

Да, Вы правы. Можно в год 5% изначального кредита погашать.

Обычный кредит, без баушпара даёт мне этот банк под 3% золь на первые 10 лет, а потом рыночный зинс (здесь риск). Но зато я выплачиваю тилгунг изначально, но в тоже время при баушпаровском варианте такой дешевый кредит в 3.2% покрывать заранее вообще бесмысленно. В любом российском/снг банке дадут больше в депозите. (опять таки риск).
Не знаете случайно можно ли купить опцион на гарантийную процентную ставку через 10 лет? и если да, то сколько стоит?

Интересно узнать, а как удается ходить по разным банкам и узнавать условия, на это же надо много времени. Если квартира хорошая, то ее быстро возьмут, я тут вижу, что хорошие квартиры за неделю уходят или даже быстрее. А если ее долго не покупают, то на нее и спроса нет, или цена высокая или что-то еще. Или надо заранее ходить по разным банкам, еще до выбора квартиры?

Если Вы в опционах разбираетесь, то Вам точно виднее, что и как в кредит брать. Это вне моей компетенции

А в чём проблема-то? За один день можно пару банков посетить, если заранее договориться. И они обычно сразу конкретное предложение делают прямо на месте. Тема тут уже почти три дня обсуждается, и, насколько я понимаю, пока что ещё никто ничего не перекупил...

Если взять кредит на 10 лет под 3% годовых с ежемесячной выплатой, к примеру, 500 евро и зондертильгунг 3500, то за 10 лет ты экономишь около 4000 евро, плюс остаточный долг тысяч на 6-7 будет меньше. Даже если допустить, что через 10 лет процентная ставка будет 5%, при одинаковых остальных условиях долг гасится на 2 года раньше.

Можно. Но на 10 лет будет дорого. Об этом (и про стоимость была недавно ветка на форуме).

а) нормальный финансбератор работает как бы не с сотней банков
б) Interhup работает с парой сотен банков
в) кроме первых двух есть еще много других аналогичных контор или людей.

Действительно хорошие уходят за несколько часов - это вполне типичный на данный момент временной промежуток.

Можно и так. Для общего понимания. Но условия в банках меняются. И тот банк, что вчера был для тебя лучше всех, завтра окажется в третьем десятке...