Добрый вечер! Такая ситуация. Понравился дом с Einliegewohnung, квартира была пустая, но пока мы решали вопрос с финансированием, хозяйка пустила жильцов. О том, что дом продается, жильцы знают, это внесено в договор, но что нам нужна эта квартира для родителей, хозяйка дома им не сказала. Они живут там три месяца. Поговорить с жильцами мы сможем только завтра, хозяйка не давала их телефон, пока мы не сделаем термин у нотариуса. К нотариусу идем на следующей неделе. Может уже кто-то был в подобной ситуации, как правильно вести себя с жильцами?

Как правильно вести себя с продавцом, хотели вы спросить ? Снизить цену покупки на 30%. А если будет возмущаться - снизить на 35%. Как альтернатива - силами продавца жильцов нафиг до подписания договора купли-продажи. Вы договаривались на пустой дом ? Вот на него и была цена. А с жильцами цена другая...
Раз за три месяца дом не продался, и ждали вас, то других реальных желающих нет. Похоже, что вы изрядно переплачиваете. Поэтому - признав в вас типичных ... э-э-э ... неопытных граждан - продавец решил срубить по-легкому еще немного бабла. И телефон жильцов в обмен на термин у нотара - славный развод. Впрочем, пока не подписан договор купли-продажи, вы можете делать всё, что захотите. Максимум придется оплатить сотню евро нотару за подготовку проекта договора. К сожалению, вы согласились на термин у нотара, зная про жильцов... Так что заплатить придется. Но само подписание договора можно легко отменить насовсем.
Жильцов вы не выселите. Поэтому вариантов три
- отменить сделку совсем
- выбить из продавца 30% скидку. Не меньше. Наглых нужно учить...
- выселить жильцов силами продавца и внести в договор купли-продажи, что дом продается пустой
Откажутся - пусть продают дальше... А вы себе найдете что-то получше.

Жильцов можете вы кундиговать на основе §573a BGB, но только после того, как вы стали Eigentümer (т.е. после внесения вас, как собственников в земельную книгу), а это может длиться.
Я бы сделал так:
Нынешняя хозяйка кундигует жильцов, цена обьекта снижаеться на сумму, эквивалентной цене за миту, которую платят ваши родители из-за невозможности заселиться в квартиру, дополнительно взять в договор о продаже о том, что продавец несёт на себе расходы возможных в будущем расходов Räumungsklage, Räumung и т.д.

А что значит фраза?

Это митфертраг? Почему Вам не дали его почитать? Почему такие дела делаются за Вашей спиной и без согласования с потенциальным покупателем? Зачем Вам дом с сюрпризом? На какой срок и на каких условиях живут люди?
Вообще мутная ситуация. А во всех мутных случаях в отношении с недвижимостью нужно сто раз подумать. Лично я бы зашперрил эту сделку, отменил термин у нотара и все расходы отнёс на сторону продавца, так как Вашей вины тут нет.

Единственно, что они согласились уже на термин у нотара, зная про жильцов. Так что если отменять термин у нотара - то на сторону продавца этот расход отнести не получится. Но это копейки, по сравнению с будущими проблемами.

Хозяйка нас предупредила, что пускает жильцов в Einliegewohnung, она сама живет еще в этом доме и конечно хотела, чтобы квартира не стояла пустая, а деньги приносила. А у нас долго тянулся процесс финансирования, мы были не уверены, что получится с этим домом, поэтому ни на чем не настаивали. Сегодня мы созвонились с жильцами и завтра едем с ними поговорить и объяснить, что квартира нам нужна самим.

[цитатаХозяйка ]конечно хотела, чтобы квартира не стояла пустая, а деньги приносила. , [/цитата]

Жильцы уже 3 месяца живут. Сколько же тянулось это? Полгода?
Логично, что хозяйка здала. Почему она должна была так долго ждать?

Можете поговорить. Если жильцы не лохи, то с какой стати они должны сьезжать? Переезд, разбор и сбор мебели, поиск, термины - всё это не дешёвое
удовольствие. Сколько времени они потратили на всё это. И тут появляетесь вы и говорите, что купите, но квартиру они должны освободить.
Я бы, как митер, послал бы вас подальше.

Да мы и не были против, что она сдаст крартиру. А жильцы были в курсе, что дом продается, когда въезжали, поэтому не удивительно, что покупателю понадобится пустая квартира. Тем более, что через маклера дом до сих пор выставлен в интернете и там ни слова о том, что он продается с жильцами.

тогда в чём проблема? покупаете квартиру и разбираетесь с жильцами сами

а жильцов это нисколько не должно волновать, хотя конечно рисковые ребята - заплатить за переезд , маклера и ремонт , а через 3 месяца рисковать получить кюндигунг

почему? продавец до сих пор не уверен, что вы купите и ищет альтернативу?

Да нет, этот маклер продает дом с ней параллельно, она с ним в принципе не общается. А проблема в том, что жильцы могут отказаться выезжать, а нам нужна квартира для родителей, мы специально искали такой дом, чтобы все были вместе.

так откуда же ему знать заселена квартира или нет?

так почему же вы согласились на вселение жильцов?
теперь при попытке кюндигунга жильцы ещёи на вас в суд подадут, ведь именно по вашей вине им придётся переезжать ещё раз

Наталия, я уже написал, как можно решить проблему, но судя по всему вы поленились нагуглить §573BGB. Если бы вы еоо почитали, то бы выяснили, что в такой ситуации митершутца фактически нет, пишем кундигунг, 3 месяца сро, и готово.

Дядя, дядя, ты дурак?(с) ТС не была у нотара, пока покупку не подписывала и не знала, дадут им финансирование или нет, купят они или нет. Что она могла запретить законным хозяевам, когда она была им никто и звать никак, одна из интерессентов?
Может там другие желающие 5 штук параллельно были, которым как раз сданная анлигевонунг очень понравилась, как рендитеобьект.

Спасибо, я уже прочитала, но одно дело закон на бумаге, а другое - ральная ситуация

Послушаите, когда жильцы заселялись, они знали что дом в продаже и знали на что шли.
Решаите проблемы по мере из поступления. Увидьтесь с жильцами, тасскажите им, что будете выселять по аигенбедарфу, он у вас честныи (родителеи), а потом по результатам будете постить сюда.
По закону, если хозяика не сказала при заключении миетфертрага, что дом в продаже, т.е. не осветила опасность, что им будет светить возможно скоро выселение по аигенбедарфу, она ответит копеикои перед ними через суд.
Тут не Вы виноваты, а хозяика.
Если она им сказала, что дом в продаже, они все равно заехали, то знали на что шли и это будет плюсом при их выселении. Решаите проблемы по мере их поступления. Они что? Отказались уже выезжать? А начнуит буреть - снижаите цену дома. В договоре подправить строчку - делается за 5 минут, даже прямо на подписке.
У меня был случаи - секретарша целых 3 раза бегала, договор меняла и снова притасаскивала на чтение, потому что в процессе возникали дискуссии. А у вас до подписки неделя! Самолучшее, если их хозяика кюндигует без всяких основании простым кюндигонгом сеичас и они его подпишут, акцепритуют устно. Не надо лепить из них монстров.
Тогда к Вашему вступлению в хозяиские права уже получите пустую квартиру. В договор записать обязательно: при передаче квартира и дом НИХТ ФЕРМИЕТЕТ. И санкции, что будет, пока миетеры не выедут. Например 1500 € в месяц на гостиницу и хранилище вещеи маме с папои, ведь они свою квартиру кюндигуют, не так ли? А где им жить?
Пусть это будет головнои болью хозясики, а не вашеи. Это абсолютно нормальная строчка в договоре, стандартная, особенно часто применяется, когда дом строителями к сроку не готов и т.д.

Эт точно!
Однажды у нас на термине нотар переделывал бумаги 8 раз. На 9-ый раз мы услышали через стенку вопль секретарши "O NEIN!!!!!!!"

И как долго длился этот термин? К 9-ой переделке кто-то еще был в состоянии следовать происходящему?

На послдеднего
ребята, пусть она сначала этот домик КУПИТ!!!
Может там будут и без неё покупатели, которые никого выселять не собираются

Поговорили мы с жильцами. Люди адекватные, но старые и больные, опять поиск квартиры и переезд им не под силу ни морально, ни физически. Хозяйка хотела всех обмануть и выдти сухой из воды: им сказала, что они могут спокойно въезжать, дом хоть и продается, но это длится уже долго и потенциальных покупателей нет. Сегодня она сделала круглые глаза и сказала, что жильцы обо всем знали... Вобщем термин у нотариуса мы завтра перенесем или вообще отменим до прояснения ситуации.

А знает кто-нибудь, за отмену термина у нотара нужно что-нибудь платить?

Нужно.

А кто-нибудь знает... И вам написал еще ДО того, как у вас возник этот вопрос... См. пост №2 и пост №5.
з.ы. Если вы так читаете тексты на русском языке, да еще именно по вашей проблеме - то понятно, почему так долго длилось получение финансирования. Непонятно только, как вы будете читать договор купли-продажи...

Паллада, ваши советы не просто вредны, но и опасны для участников форума. ТС покупает дом не для рендитов, а для проживания родителей. КАК вы можете рекомендовать ему сначала купить этот дом? Как у вас хватает на это не знаний, нет, а совести? Ведь он скорее всего будет втянут в длительный и сложный процесс выселения миетеров, понесет как минимум существенные затраты!

Не надо взывать к моей совести
Ваши советы ещё больше вредны.
так как она не является владельцем, то она вообще не может ничего диктовать и говорить про какю то там миту для родителей и чтол кто-то там должен её покрывать
Точно также неразумны и смешны советы снизить цену дома на 30%
Почему владелец должен её снижать?
Не хотят или не подходит - то это её дело и она должна просто искать другой вариант
А в данной ситуации у неёё нет никакого права возмущаться и диктовать свои условия
Этим домом владеет другой человек и может с ним делать всё, что захочет
Кстати как раз мои советы многим помогли на форуме,и я получаю благодарности в личку, что дала разумный совет как это сделать
А вы, вообще скорее всего не понимаете где заканчиваются одни права и начинаются права дргих
И кастати - я НЕ советовала ей покупать этот дом
Где я написала, что она ДОЛЖНА купить дрм
Или вы понимате так, как хотите понимать???
Я просто написла, что весь дискус и выеденного яйца не стоит, так как она дом ещё НЕ купила и НЕ я вляется его владельцем
Но не призывала этот дом купить
Так как это её решение и давать советы в этом случае - дело неблагодарное
И ТС сделала самое разумное - поговорила с жильцами
И посто смешно обвинять владельца, что он сдал дом и не стал дожидаться несколько месяцев, пока ТС получила кредит и решилась на покупку
А если бы она решила не покупать?
Вы просто какой имульсивный "возмущатель", который не может думать без эмоций

ну коли так, то не выселить их вам

Если в этом доме живёт только хозяин и только 1 квартира в сдаче - то выседить жильцов вообще нет проблемы. там нет защиты аорендатоа как в других случаях. Пишиться расторжение аренды, даже причину не надо указывать и через 3 месяца жильцы обязаны выехать
Вот только вопрос, сможет ли ТС переступить через себя и выселить пожилых людей, которые всё отремонтировали и собирались жить в этом доме долго

какой процес в доме где слаётся тлько одна квартира и во второй живёт только владелец этого дома?
Не пишите, чего не знаете

Ага, счас
Принесут эти адекватные, но старые и больные люди, справку что поиск квартиры и переезд им не под силу ни морально ни физически тут и сказке конец

А если сразу после заселения заявить об Eigenbedarf?

Einliegerwohnung под Mieterschutz не попадает. Ссылка
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k2_kuend/k_einlwhg.htm

Однако "старые и больные" вполне могут попасть под Härtefall.

нет . В данном случае это никого не интерессует
Закон не на их стороне

Про Härtefall именно в таком случае:
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k2_kuend/k_einlwhg.htm

Да, вы правы.

Вы привели ссылку не на этот случай
там был ещё один арендатор

Если 2 арендатора, то тогда тот закон, что я говорю - не действует
если только 1 арендатор в собственном доме, то действует
Кстати у вас же там и написано ниже вот ещё что

Я дала ссылку не на какой-то "случай", а на общие положения выселения из Einliegerwohnung. "Случай" там - всего лишь для иллюстрации, что есть Einliegerwohnung, а что нет.
Прочитайте ссылку до конца, там будет и про Härtefälle.
Впрочем, я пожалуй лучше сюда вставлю:
Das Widerspruchsrecht des Mieters (Kündigungsschutz):
Dem Mieter steht mithin ein uneingeschränktes Widerspruchsrecht gegen die Kündigung zu. Dass es sich um eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten 2-Fam-Haus handelt, spielt nach dem Willen des Gesetzgebers keine Rolle (§ 549 Abs 2 BGB). Auch bei einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses im 2-Fam-Haus kann der Mieter daher eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Das Mietrecht gewährt ihm durch § 574 BGB einen solchen Rechtsanspruch bei Vorliegen eines "Härtefalles". Es müssen aber schon außergewöhnlich Gründe vorliegen.
Zu den weiteren Einzelheiten bei Härtefällen mit Fallbeispielen (Urteilen) siehe >>> Härtefall. Es besteht mithin voller Kündigungsschutz für den Mieter.

это шЮтка такая..? Härtefall - сам по себе, независимо от того, какие "аншпрухи и грюнды"
имеются у владельцев . А тут этот самый хэртефаль очень даже серьезным окажется.
Симпатии судьи будут на стороне пожилых, хоть и "при памяти" жильцов однозначно.
ТС, даже не ввязывайся в это дело. Забудь о домике этом, поищи что-то другое.

не удивлюсь, если сами жильцы вдруг согласятся переехать, а судья их уговаривать начнет остаться (из сострадания)

Ольга нет. Просто повероьте.
Они могут даже написать. что не соглачны, но не выйграют процесс, так как в данном случае ничего не поможет.
Не оставят их в этой квартире надолго
Могут сказать, что им дольше времени надо на подбор, но в итоге всё равно им придётся уезжать
Даже лежачим прихождилось иногда уезжать из дома, где живёт владелец и где был общий вход в подвал в кладовку и
в общий коридор со входами в квартиры.
И даже матерям одиночкам приходилось уезжать из квартир, где даже был отдельный ход с другой сторона
Кстати мы не знаем точно что там за дом и как он квалифицирован - это тоже играет роль
Но дело совсем нге в этом
Я, если бы мне так поравился этот дом, помогла бы пожилым людям найти достойное удобное жильё и опалтила бы их переезд.
Это не такие и большие деньги. Заказать фирму по перевозу стоит всего от 600 до 1000 евро.
Они приедут, всё запакуют и расставят всю мебель там, где им укажут
Можно даже договорится, чтобы даже распоквали и разложили по местам.
Кауцион можно заплатить из денег, что оставлены предыдущей влделицы, то есть сказать ей, что никаких претензий - она сразу же его отдаст.
Если нет денег у них на макделра - то это тоже немного
То есть весь переезд и маклер - ну не более 5.000,00 евро
Вот на эту сумму и можно говорить о снижении цены дополнительно (то есть торгваться о цене длома + оплата переезда)
И всё. Проблема была бы решена

Ольга нет.
Не "нет", а этот вопрос решается в индивидуальном порядке судом. Устраивает ТС такая перспектива - тогда нет проблем.
Я, если бы мне так поравился этот дом, помогла бы пожилым людям найти достойное удобное жильё и опалтила бы их переезд.
Это тоже путь, но не все съемщики на его дешевый вариант готовы. Знакомая вот уже год как выселяет из своей квартиры по Eigenbedarf "больную" даму, которая претендует аж на 20 тысяч отступных.

Надо этих пожилых людеи поменять местом жительства с родителями ТС! Все довольны! Занавес!

у меня на выселение дамы по Eigenbedarf ушли 2 года при том, что все решеня судов были на моей стороне.
Ну, и денег, соответственно, немало

Извините, решил написать в эту тему тоже (моя схожа: Покупка квартиры -договор от натариуса). У нас ситуация нсеколько другая: жильцы уже подписали кундигунг и обязались уехать к сроку оплаты покупки квартиры. Т.е. на момент передачи денег договора о сдаче не будет (что и записал нотариус). Но что будет, если они не уедут?! Подробности в моей теме, не знаю, как на нее здесь сослаться. Сам договор нотариус предлагает подписать через неделю с отсрочкой платежа до конца контракта о сдаче. Довольно ли этого???

Когда квартира освободится, тогда и деньги переведите. Здесь риск несет продавец, а не покупатель.

Да, нотариус так и предлагает, но договор то уже будет подписан и из нынешней квартиры мы должны будем съехать.
Я уже написал в "своей" теме, здесь продублирую (если можно).
Пусть я зануда, но осталась неясность. Итак:
Мы "кундигуем" свое жилье к 1-10. Это ясно. Они уже "кундиговались" к 1.9. Мы подписываем договор (скажем) через две недели. Там записано, что на день проплаты (1.9) за квартирой нет договора о сдаче, долгов и прочего. Ок, договора действительно нет, но эти ребята "не успели уехать", а нам-то нужно переезжать-ремонтировать. Продавец потирает руки - он деньги получил. У нас с нынешними "миттерами" никаких соглашений нет (а опытные люди срого меня учат, что я ни в коем случае не должен с ними "вступать в денежные отношения" - потом не выгонишь!!!).
Как развиваются события в этом случае??? Что именно я должен заставить вписать в договор с продавцом (!), чтобы реальное выселение "миттеров" было только его проблемой?
Большое спасибо

и чем всё закончилось?