Помогите пожалуйста, кто понимает с Kaufvertrag. На днях получил Entwurf, пытаюсь разобраться, что к чему
В начале вертрага есть следующее

Der vorbezeichnete Grundbesitz ist wie folgt belastet:
in Abt. II:
Nr. 7 Auflassungsvormerkung für Person 2
in Abt. III:
Nr.6 Grundschuld ohne Brief über DM 100.000 für Person 2.
В грундбухе ето тоже отмечено в Abt. II и Abt III. Как я понимаю, это означает, что квартира заложена и долг банку еще пока, по крайней мере формально из Grundbuch не удален. Person 2 выже отличается от Verkäufer = Person 1.
Т.е. кредит брался и Auflassungsvorkerkung занесен за владельца Person 1 и некого Person 2 (по грундбуху оба они занесены довольно давно, 20 лет назад).
Дальше в Entwurf-e следует такая фраза

Der amtierende Notar wird angewiesen, die Löschungsbewilligungen bezüglich der Rechte
in Abt. II: Nr. 7 und Abt. III. Nr. 6 des Grundbuchs einzuholen. Sollte der Gläubiger die
entsprechenden Löschungsunterlagen in Treuhandauftrag erteilen, ist der Notar berechtigt,
aus dem auf Notaranderkonto hinterlegten Kaufpreis den für die Erfüllung des
Treuhandauftrags notwendigen Betrag an den Gläubiger zu zahlen.
Насколько я понял, нотариус обязуется проверить информацию о наличии долга, упомянутого выше. Если долг по-прежнему есть, то Kaufpreis, который уплатил покупатель будет использоваться для покрытия долга.
Поправьте пожалуйста, если я что-то не так понял. Нет ли тут возможных подстав каких-нибудь?
Заранее спасибо

Как я понимаю, у вас не банк а частное лицо?

Да, Auflassungsvermerkung стоит на частное лицо Person 2.
А ссылка из контракта на эти лицо в Grundbuchauszug, Abt. II, Nr. 7 выглядит так
Grundbuchauszug Abt. II Nr.7
Auflassungsvormerkung zur Sicherung eines bedingten Übereignungsanspruchs einer ideelen Hälfte für Person 2; Gleichrang mit Abt. III, Nr. 6;
Gemäß Bewilligung vom ***.1990 eingetragen am ***.1990.
Grundbuchauszug Abt. III Nr.6
Grundschuld ohne Brief zu 100.000 DM ... Gleichrang mit Abt. II, Nr. 7. Eingtragen am ***.1990 .

Суть вы правильно уловили. Если в Abt III. нет записи о Löschung или Löschungbewilligung, тогда квартира belastet mit einer Grundschuld в пользу банка. Насчет Auflassungsvormerkung, она служит как страховка для одного покупателя, что квартира не перепродастся другому покупателю, до того пока 1-ого покупателя внесут в Grundbuch. Если Auflassungsvormerkung 20-летней давности, то непереживайте, она касалась пред. покупателя и ваш нотар позаботится о ее удалении
Суть опять правильна. Уточняю, нотару поручается, получить Löschungbewilligung на эти два права. Если Gläubiger, т.е. банк выдает документы об удалении через Treuhandauftrag, то нотар полномочен выплатить соотв. сумму банку через Notaranderkonto.
Подстав я не вижу, только если вам удастся совершить сделку без Notaranderkonto (например если ваш банк напрямую переведет другому банку), сэкономите пару сотен евро

то есть не в пользу банка

Да действительно стоит Person 2, т.е Gläubiger на 100000 не банк а Person 2. Проглядела это. Но сути эта ситуация не меняет. Получатся интересная ситуация, Auflassungsvormerkung стоит тоже на Person2, значит он и покупатель и одновременно Gläubiger для Person 1. TC, а кто Eigentümer Person 1 и Person 2? Наверно родственник одолжил другому деньги и купили на двоих квартиру.

Не на двоих купили. Так как стояли бы оба как владельцы
Скорее всего №1 одолжил денег у №2 и его внесли в часть 3
А так как №2 дюже болся что продадут другим и ему не скажут, то потребовал внесения Auflassungsvormerkung
То есть если будут продавать, то он как бы уже забил за собой право
То есть надо удалять записи не только в 3 части, но и во сторой.
Я , кончно, могу ошибаться, но мне кажется, что дело было так, что был заключён договор купли продажи с № 2, внесена запись Auflassungsvormerkung , но никогда не произошла передача собственности на № 2. И что сроки передачи собственности уже прошли.
То есть было сделано тлько потому, что №2 одолжил денег №1
Хотя сама Auflassungsvormerkung может стоять вечно, так как в соответствии с законом § 883, она только призвана объявить о так называемом Rechtsänderung
А срок, Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück § 196 - 10 лет
То есть мне кажется, что это такая запутанная ситуация
Вы должны чётко сросить нотариуса, почему стоит этот Auflassungsvormerkung,
Какие права из неё вытекают для №2 в отношении зарезервированного права
Что это означает для вас в отношении вообще того, можете ли вы вообще покупать
Ну и только потом вопрос про долги в разделе 3 поземельнгой книги

Да так тоже может быть, но тогда меня смущает вот это "Auflassungsvormerkung zur Sicherung eines bedingten Übereignungsanspruchs einer ideelen Hälfte für Person 2". Значит за Nr. 2 50%, поэтому и предположила, а может быть и комбинация из обоих вариантов как подстраховка в случае продажи. К сожелению мы не знаем, кто стоит в Abt. I. Но это нивелируется пунктом в договоре, что нотару поручено, получить оба Löschungsbewilligung. т.е. сделать квартиру lastenfrei.

а я этот пост ТС пропустила - не видела
так что может быть вы правы в отношении родственника

Спасибо большое за ответы и обсуждение.
Я эту ситуацию собственно понимал так, что Person 2 дал в долг денег Person 1 (не знаю пока, родственники они или нет), и в качестве безопасности, чтобы не перепродали без его ведома внес на себя Auflassungsvormerkung.
В Abt. I грундбуха, Person 2 вообще не упоминается, последняя запись на Person 1 в роли Eigentümer. Спрошу у нотариуса поконкретнее, что там за ситуация.
Я вот не совсем понимаю, как обычно нотариус получает Löschungsbewilligung, чтобы сделать квартиру lastenfrei. В контракте прописывается Fälligkeitsdatum для оплаты цены за квартиру. Пока в Entwurfe она пустая, но положим она станет некой датой X и если на момент даты X я заплачу деньги за квартиру, а Person 2 не предоставит оснований для удаления этих записей из грундбуха Abt II., Abt. III. Что тогда происходит? Я пока не прослеживаю связи из контракта с моим обязательством заплатить деньги и возможностью нотариуса удалить Lasten.

Нашел еще такую фразу в контракте
Weitere Fälligkeitsvoraussetzung ist, dass die bewilligte Vormerkung im Grundbuch
ranggerecht eingetragen ist, der Verwalter dem Vertrag zugestimmt und den Nachweis
seiner Bestellung erbracht hat und die vereinbarte Lastenfreistellung gesichert ist.
Fälligkeitsvoraussetzung в данном случае подразумевается Fälligkeit для оплаты Kaufpreis. Если я правильно понимаю, здесь как раз и говорится, что я, как покупал после подписания контрака обязуюсь выплатить Kaufpreis на дату Fälligkeitdatum при условии, что произойдет Lastenfreistellung, если нет, то обязательства выплаты за квартиру у меня нет, т.к. не соблюдено условие Fälligkeitsvoraussetzung.
Я правильно понимаю?

Не только

условием для требовагия платежа является также то, что сделана утверждённая предварительная запись в поземельную книгу в законном порядке очерёдности, то есть имеется ввиду предварительная запись о том, что вы покупатель
Я думаю, что надо сначала удалить предварительную запись в части 2 для чувака№2
потом вносят вас
Кроме того

Управляющий ( или управляющая компания должнны выдать обфициально своё согласие на то. что вы покупаете
ну это просто формальность
ну и что

гарантировано освобождение от залога
Это тоже наверное формальность. Должны удалить запись в отношении долкга №2 из раздела 3
Только после выполнения всех этих условий нотариус напишет вам письмо, что вы можете платить
Я так понимаю

Ну вот, ваше предположение оказалось верным. А сегодня до меня дошло, что вчера еще смущало (насчет половины в Auflassungvormerkung). Вчера была видать зациклена на том, что Eigentümer должно быть больше чем один.

еще вчера вы ее понимали так, что там банк замешен

Да, там банк в принципе замешан, но не напрямую. По словам маклера, тот который второй, Person 2, взял кредит и предоставил его Person 1 (Person 1 и Person 2 как сегодня мне сказали, оказаваются родственниками).
Впрочем, это здесь вроди как не важно, т.к. среди открытых записей в грундбухе и в контракте никакие банки не упоминаются, только эти два товарища.
Я вот еще в чем не совсем уверен: если на термине у нотариуса я подпишу контракт и определится дата выплаты Kaufpreis (как я выше писал она пока в ентвурфе открытая), то в принципе нотар обязуется сначала удалить записи из грундуха и потом запросить деньги от меня или от моего банка. А что если, к дате выплаты Kaufpreis, определенной в контракте нотариус не успеет удалить эти вещи из грунбуху. Не имеет ли он право не смотря на это запросить меня запралить за квартиру?
Как это интересно делается обычно, нет тут никаких подвохов?

Да, я тут вместе с Вами и разбираюсь...

Вот именно
У вас есть пункт в договоре про Fälligkeitsvoraussetzungen, вот там и стоит "Weitere Fälligkeitsvoraussetzung ist...die vereinbarte Lastenfreistellung gesichert ist". Там же наверно где-то стоит что Kaufpreisfälligkit, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Это работа нотара, если он здесь допустит ошибку, то у него будут неприятности

Вам надо настаивать. чтобы внесли запись о том, до какого числа должны быть удалены записи из поземельной книги.
То есть чтобы были сроки не только у вас.
Например, что запись удаляется к такому то числу, и что после наступления условия платежа вы платите в течении 2 недель.
Скорее всего нготариус так и сделатет, укажет срок 2 недели после наступления условий платежа или как вы получите его указание на оплату.

Спасибо еще раз за совет.
Скажите, а как в таком вопросе обычно делается:
Я подписываю контракт, в контракте стоит дата, на которую я обязуюсь заплатить за квартиру при условии выполнения всех предпосылок нотариуса (т.е. снятие записей о долгах с поземельной книги и т.д.). Ключи от квартиры фактически хозяева готовы отдать только тогда, когда квартира оплачена. Я есть у меня какая-нибудь гарантия на то, что произойдет в этой квартире в того времени, когда я видел квартиру в последний раз и получу ключи после оплаты. Если например, я, получив ключи, захожу в квартиру, а там все совсем не так выглядит, как в момент моего последнего посещения?
В контракте по этому поводу прописана такая фраза
Der Käufer hat den Vertragsgegenstand besichtigt und erwirbt ihn in dem Zustand, in dem
er sich bei Besitzübergang befindet.
хотя я не очень понимаю, что конкретно в данном случае считается "Besitzübergang"
Спасибо

И еще один вопрос: в контратке прописано, что маклер получает свой провизион в момент подписания Kaufvertrag. Это вообще нормальная практика?