Привет. Не надо этого всего делать. Ну зачем? Если уж и заходить в Европу, то не этой стороной, не с этого начинать. Дома в котлован проинвестировал (тем более сейчас по 214 з-ну), вот уже 25-35 проц. прироста цены объекта за три года, к продаже по св-ву о сбоственности. Это 8-10 проц. годовых, и налогов не надо платить, если продать правильно. И никакой аренды с ее головняками) А аренда - она тоже где-то 5-6 проц. дает, как и тут в среднем, зато с налогами можно 13проц. если честный, можно говорят 6проц. если умный, а можно и вообще не платить, если такой как все). Опять же дома все знакомо...Тут не то. тут язык чужой...тут адвокаты какие-то...тут все вид такой делают серьезный...а на самом деле с серьезным и честным видом такую хрень сделают, какую дома и спьяну никто не сделает. Совести тут у людей часто совсем нет. Понятий тоже нет. Один голый закон. И наказать, если что, трудно, суды какие-то, годами тянутся, муть одним словом. Приезжайте лучше сюда не зарабатывать, а тратить. С уважением)

Ну, это у кого как. У меня она дает от 8 до 11%. Но, конечно, если "как все".

В россии есть инвест стратегии с доходностью от 5% до 30% без риска потерь, это в любом случае интереснее, поскольку более ликвидные инвестиции и без риска. В германии получить доход 10% от недвижки можно только через аукционные варианты и затем после уплаты налогов останется 7% + геморой с жильцами и ведением дел.

Хм. Смотря как считать) Если от оценки БТИ (сам засмеялся) то и 100 процентов дать может. Если от цены покупки объекта на ранней стадии строительства то может тоже и 15 и наверное 20 процентов выходить. А если от цены не недавней покупки, а покупки несколько лет назад, то 50 процентов, а то и больше, чем раньше покупалась. Если от наследства - то бесконечность. А если сдавать в рублях (что очень широко распростр.) и методически корректно откусить от дохода 8 проц. ставки рефинансирования ЦБ, то можно в минус выйти при расчетах. А если справедливо считать процент от сиюминутной продажной стоймости объекта аренды, то 8-11 это суперэффективность. Расскажите, где, какая, что сделать с состоянием кв-ры, чтобы так вышло? Может золотой унитаз? Или по дням - часам сдавать?)

+100, нет даже +1000.

есть инвест стратегии с доходностью от 5% до 30% без риска потерь[цитата]
И что ж это за стратегии без риска??

стратегии без риска строятся на комбинациях опционов и долговых обязательств высокой надежности, то есть если опцион не сработал то купонный доход выводит потери от покупки опциона в ноль, если опцион сработал то получается доход до 30% годовых. есть комбинации когда риск 5% тогда потенциальный возможный доход возрастает, понятно что это требует определнных знаний и пониманий, а можно поручить профи, рекламу делать не буду конечно

Я всегда считаю от текущей рыночной стоимости.
Пример: купили в октябре однушку за 4,5 млн, вложили в ремонт еще 209 т.р., сдали в один день за 38 тысяч. Доходность - 9,4% после оплаты коммуналки.
Второй пример. Сейчас в процессе покупки квартиры за 6,5 млн. 87 квадратов. В ремонт вкладываю еще пол-ляма. Делю ее на три студии, и сдаю их по 22 тысячи каждую. Доходность - 10,8 после оплаты коммуналки.
Я этим занимаюсь профессионально больше 11 лет, если что.

www.cian.ru - мой давний и верный источник информации. Но я профессионально ничем таким не занимаюсь, просто интересно, и вообще "писарем в штабе служил". Все мне в Ваших вариантах удивительно, кроме как цены однушки, ну вообще-то и цены 87 метров в ближ. подмосковье (ах, извините, в новой москве). Это тоже нормально. А ремонт однушки за 209 удивителен, если конечно не самому почти все делать. без рабочих, и тем более 38 в мес. за аренду такой однушки удивительно после ремонта за такие деньги. Удивительно и три студии за 500тыс соорудить. Там стен то сколько будет, сантехника какая-никакая на три санузла, плиты, кухоньки...Ну, не знаю... может и получится. захотят ли клиенты жить за 22тыс в таких жилищах по 20м, в новостройке с перфораторами вокруг в течение двух лет... Может быть. Молодые южные парни, которых никуда не пускают может и захотят. Вообще все это хорошо. да. Хорошо когда объекты и Вы - рядом, а не в 3000км друг от друга. Тогда можно и эффективность повышать. А ТС фигню затеял, имхо. (возвращаясь к теме топика). Вот пусть, пусть Вас почитает и поучится как дела надо делать. Вы молодец!)

По порядку.
1. 209 тысяч - это нормальная стоимость ремонта и кое-какой мебели. Делали не сами. Сами только электрику с сантехникой и мебель собирали. Но работали, конечно, не немецкие рабочие, а киргизские, под жестким контролем (все равно накосячили, но не критично, хотя я очень злилась и руки им повыдергать хотела). Вот, что получилось http://wwwboards.auto.ru/estatebs/127598.html и было сдано за 37 + коммуналка (т.е. около 38 тысяч в месяц)
2. 87 метров действительно в ближайшем Подмосковье, в охраняемом коттеджном поселке, где я живу, в одном из многоквартирников. Никаких перфорирующих соседей нет и в помине, потому что уже почти все отстроились и, конечно, это вторичка, а не первичка. Контингент жильцов я выбираю очень критически, и абы кого не пускаю. У меня уже есть опыт сдачи в нашем поселке, я сдаю за 25 тысяч в месяц здесь же, правда метраж побольше около 35, но и этаж первый. Поэтому порядок цены определен эмпирическим путем, на основании опыта. Сейчас будут квартиры примерно по 27 метров, не на первом этаже, с красивыми ремонтами и полностью оборудованные техникой и мебелью. То что Вас смущает стоимость ремонта, ну это каждый делает как умеет. Я умею делать так, чтобы было не слишком дорого, но эффектно выглядело. Ну, и конечно, у моего супруга есть руки, там где они должны быть, а не там, где у большинства современных мужчин.

ТС действительно затеял фигню. С другой стороны, сдаю же я свой дом за 4000 км, и ничего, вполне нормально. Правда доходность очень низкая, что меня не слишком устраивает. Но, имхо, у ТС доходность все же на втором месте. Я абсолютно убеждена, что 95% интересующихся недвижимостью в Германии планируют в конечном счете в нее переехать, и думают, что эта недвижимость даст им такую возможность. Предполагаю, что ТС тоже это держит в уме, хотя и не озвучивает.

Да, посмотрел фотографии, интересно. Ветку почитал. Вызывает уважение и даже некоторую оторопь. Вы действительно подходите к этому всему чисто профессионально, себестоймость сводите к минимуму, эффективность отдачи на вложение стремите к максимуму, и ничего "личного". Наверное так и надо, если с этого как-бы жить. Однако 38 правда мне кажется много, для 4/5 в том районе, хоть бы и с новым ремонтом. Хотя может и немного, наверное сейчас так. А многокв. дом в котт. поселке... Ну, может быть, но какой статус земли? Если ЛПХ то вроде как дорого для клубного дома-то 6.5 за 87. Если обычный, то причем здесь котт. поселок? Ну неважно. Все равно это все хорошо, раз это имеет место быть). Какой из этого вывод? Хорошо получается этим заниматься, если любить, гореть, и жить рядом. Однако это, если говорить о прибыли на вложенный капитал (именно капитал, то есть деньги) получается не те 8-11проц, что Вы пишете, а 8-11проц минус те деньги, что Вы могли бы заработать на достойной Вашего образования работе. И муж тоже мог бы не этим, а чем-то иным заниматься, работать где-то соответственно своей квалификации. В общем, одно дело например бабушка сдала квартиру и живет на даче или у детей, раз в месяц параллельно пенсии получает арендную плату, и свое время на проект не тратит. Или человек обратился в доверительную компанию, к-рая сдает его квартиру, а он своими делами занят. Тогда вряд-ли 8-11 выйдет) А Ваш случай это совсем другое дело. Это бизнес, то есть капитал плюс время, Ваше время.

10-11 % сейчас в россии дает банковский вклад , к чему гемор со сдачей квартиры иметь, при этом стоимость квартир в России уже не растет.

С этого места по подробнее. В банке "Мираж и компания"?
Максимальная процентная ставка в более менее приличном банке 8,5%.
При этом квартиры в мегаполисах еще и сами по себе растут в цене, не считая того, что они несут ежемесячно.

Дык, это. Я же жертва перестройки, пропавшее поколение. У меня нет никакого образования, кроме прелестного художественного, по специальности лаковая миниатюра. Поэтому я не востребована на рынке. Да и не работала по найму ни дня, не считая двухлетних экзерсисов, с вольным посещением некоторых изданий в качестве главного художника и руководителя проекта. В аккурат на кризис 98 попал проект.
А кроме того, ну Вы меня простите, один раз в десять лет отремонтировать квартиру, а потом стричь купон - огромный труд. Неправда ли? Поэтому нет, Вы меня увольте, я не буду работать по найму, ходить каждый день на работу, прогибаться перед начальством и не видеть вообще никакого света в конце тоннеля. Не хочу. Я Вам больше скажу, я сейчас даже свою транспортную компанию продаю, потому что мне надоело хуже горькой редьки с ними со всеми возиться. До 15 мая дорабатываю, а потом вольный человек. Может, к живописи вернусь, кто знает.
Что же касается статуса земли, то да, земли поселений, для коттеджной застройки (у меня так в свидетельстве на землю написано). А то что там на въезде в поселок вдруг "выросло" 5 многоквартирников, ну это дела застройщика-банкрота, наворотил и сбежал, ничего нового. Слава Богу, что хоть все достроил. Да и многоквартирники-то имеют этажность не более 5-ти этажей, т.е. по сути они все же малоквартирники.

А Вы, ну как закончите активную часть проекта жизнеобеспечения, приезжайте сюда, в Дойчланд. Статус придумать можно, какой-нибудь учащийся для себя и для мужа. Это на самом-то деле не так и сложно. Будет интересно, много нового. Только не туристами а пожить год, два... Тогда можно будет потом или вернуться домой, уже со стопроцентной уверенностью что Москва лучший город на свете, и от добра добра не ищут, или, если понравится (что 50/50 вероятность) попробовать здесь развить какую-то тему, если к чему душа ляжет. Здесь есть ресурсы, честно. Здесь у людей водится много денег, и к небольшим и средним предпринимателям здесь у властей реально позитивное отношение. Какя-то позитивная волна в жизни, что-то новое, почему бы и нет. Попробовать, примерить на себя. Только язык учить надо будет. Ну и вакуум в общении в реале, конечно, это по-любому. Приезжайте, летать 3 часа, билет 100 евро... (махаю фкусным яблоком как змей-искуситель)

Ой. Спасибо за приглашение.
Я вот думала об этом, три года назад, когда первый раз пришла на этот форум (да так языком-то и зацепилась).
Но потом решила, что работать мне лениво, а денег на весь выводок в Германии мне не хватит, потому что полно дополнительно возникающих платежей, о которых мы здесь, дома, даже не задумываемся - у нас их просто нет, как впрочем, их и нет и у Вас - резидентов и граждан Германии, но они есть у нерезидентов и не граждан. В этом смысле Италия интереснее, но она другая совсем. Поэтому пришла к выводу, что доращу своих гавриков до более-менее самостоятельного возраста и тогда куда-нидь уеду, чтобы полгода в одном месте, полгода в другом. Язык в общем не большая проблема. Начала даже его учить, пришла к выводу, что он в некоторых моментах проще английского, в некоторых - сложнее, но в целом много общего (что, впрочем, неудивительно, поскольку группа-то одна). Плюс слух музыкальный есть, поэтому в среде, возможно даже от акцента смогу избавиться.
Сейчас ничего не хочу, считаю дни на календаре до 15 мая. Но, думаю, что через полгода-год безделья заскучаю, ну и тогда на новые проекты в бой, с новыми силами. Так что подумаю, спасибо.

долговых обязательств высокой надежности[цитата]
О...а у кого такие есть?
В какой валюте и кто гарантирует хотя бы эти 5%.
Пережив ГКО, реформу 91-го , кризис 98-го.. и т.д. и т.п. как то все кажется не особенно надежным.
К слову сказать 5-7% дают и фонды немецкие , в частности занимающиеся прозрачной европейской недвижимостью..если на то пошло

Я абсолютно убеждена, что 95% интересующихся недвижимостью в Германии планируют в конечном счете в нее переехать, и думают, что эта недвижимость даст им такую возможность.[цитата]
Из моего опыта есть масса инвесторов и так могут переехать куда угодно, просто Германия им представляется выгодным вложением.
Покупают и заводы и многоэтажки , сданные любым туркам и кому угодно.
И есть конечно и другие типы .."интересующихся"
Они ходят по форумам разных стран..обсуждая как бы повыгодней вложить 30-50 тыс. евро , при этом получив ПМЖ сразу, и приезжать на отпуск в такой обьект , а в остальное время сдавать , желательно с доходностью побольше, и чтобы ваще ни о чем голова не болела.
И есть масса промежуточных вариантов.

А на работе по 8 часов сидеть, да добираться до нее, как ето в Маскве происходит, еще если за хреновенькую зарплатку ето не "Ваше время"?
Юля молодец! Ее подход к делу мне лично тоже симпатичен и близок. У нас самая маленькая сдающаяся комната в Берлине 6 метров, чуть больше собачеи будки, тоже "нарезали клетушек", а самая маленькая квартирка 31 метер с забитым вечным социяльщиком внутри. Теперь отгадаите где мы больше всего "жнем" с квадратного метра кальт и где больше отдача с каждои вложннои тысячи €?

С комнаты 6 м естественно
И ваще перспективные разговоры о "солидных" клиентах -часто гнусные выходки разводил из Мюнхена и т.п.
А народ..берет домик со сплошными социальщиками в самой турецком районе какого нить ПаДЕРБОРНА ..И ЗАРАБАТЫВАЕТ НЕПЛОХО.
Или из жуткого помоечного дома , делает общагу ..для студентов и черте знает кого.
И..тоже кальт собирает неплохо
Ибо нищих всегда имеете с собою ( от Иоанна 12-8)
Как раз христианам бы знать бы надо такие факты