Есть рас ходы которые вы как владелец квартиры не можете, переложить на ваших съёмщиков как дополнительные расходы (Nebenkosten). Это в первую очередь ежемесячные расходы на управление и Rücklagen. А так же не предвиденные расходы: такие как к примеру расходы на ремонт.
Это значит: все эти расходы, нужно покрыть холодной арендой.
Что-бы вычеслить минимальную арендную стоимость за квадратный метр, вым необходимо сложить все свои годовые расходы, включая платежи в банк за кредит и риск простоя, но без коммунальных услуг, так как это будут ваши Небенкостен, затем приплюсовать те проценты ( на собственный капитал, которые вы хотите зарабатывать (например 7%) (Eigenkapitalrendite) и всю эту сумму разделить на 12 месяцев и на квадратные метры жилой площади. Если кальтмиете окажется ниже реальной, значит вы можете поднять её до реального уровня, тем самым вы увеличите рендите на свой вложеный капитал, т.е. свою прибыль. Ну налог вы будете платит уже с прибыли.

Понятно.

Спасибо.

Спасибо!
Немного ошарашена "размахом" обдираловки фермитеров... Мы думали, что у них жизнь - малина.

У меня мозги закипают...

Я сначала всё узнаю, а потом уже думать буду!

Спасибо!

Отличная шутка.

Жизнь немецких фермитеров очевидно не сахар. Поэтому, если Вы хотите на это жить, то одной квартирой явно не обойтись. Как минимум надо иметь квартир пять-шесть, причем купить их удачно, да и сами квартиры должны быть очень хорошими, в хороших домах, приличных районах, с нормальными жильцами, накопленными фондами и прочим. Такой же бизнес, как и любой другой, требующий внимания, знаний и работы.

подпишусь почти под каждым словом

ИМХО проще сказать ликвидными
в хорошем районе сдавать ..сложнее -ибо сьемщик придирчив
доходность сильно ниже-ибо цены выше значительно

Я считаю хорошии или очень хорошии раион - обязательно! ПОтому что в плохом (сужу по Берлину) полупустое все стоит, а в хорошем - 10 человек на посещение и все хотят хату - какую цену ни поставь.
А вот сама хата может быть и не не очень большои/хорошеи/люксуссегмента. Я свои однокомнатки ласково и нежно называю "поганочки".
Материалы, ремонт, обстановка - с минимумом затрат. Как то у меня исторически выкристаллизовался такои подход. И маленькое. Т.е. если есть например 180.000, ето не 2 3-х комнатных по 90.000 на сдачу, а 6 однокомнатных по 30.000. Все яицы в одну корзину нельзя! И сбрасывать сподручнее, когда деньги (например те же 30 тыс.) нуны!

Конечно! Только так. Причем, судя по всему, у нас с тобой совершенно одинаковые подходы, хотя и в разных странах.
Под "хорошей" квартирой я понимаю ту, которую не придется ремонтировать ближайшие нн-е число лет, и под "хорошим домом" - то же.
У нас проще. Настолько мало квартир с ремонтами, что на элементарно со вкусом отремонтированную квартиру с икеевской мебелью выстраивается очередь из желающих, при этом цена взлетает моментально. Разница в цене процентов на 20-25 и вложения в такой ремонт отбиваются меньше, чем за год.
Сейчас всерьез рассматриваю приобретение двушки 60 кв. м. с перепланированием ее на две однушки - одну студию и одну более-менее полноценную. Прям вот руки чешуцца начать процесс. Возможно, в марте затеюсь, если все склеицца. Пожелай мне, чтобы получилось.

А я как раз не о Берлине
И слово ликвидность в сообщении имелось
В Берлине все несколько иначе

Желаю удачи! Твое предложение планировки храню как наглядное пособие! У тебя все получится.
Я когда в след. раз поеду в Москву напрошусь к тебе на короткую стажировку.

Да! Город контрастов!

С удовольствием приглашаю тебя в гости. А стажироваться надо мне у тебя, поскольку у нас здесь все настолько проще, во всех смыслах, что твои весьма успешные экзерсисы с недвижимостью в Берлине совершенно не сравнимы и вызывают настоящее восхищение. Скинула телефон в личку, звони обязательно.

Спасибо! Мои намеки познакомица были тоже не для красного словца, а искренние!

если чего ..берите третьим

извините это где в какой стране?
моя старшая дочь москвичка сейчас по контракту работает в банке на кипре имеет небольшой свой капитал и может получить кредит под 5%в еуро.
загорелась желанием пару тройку квартир купить в берлине.
им тоже кто-то там постоянно говорит ,что берлин недооценен и можно полуторку или 2 комнатную купить за20-35тысяч и сдавая иметь 8-10%годовых.
просит меня прозондировать этот вопрос. но мы живем во франкфурте и за такую цену у нас и в висбадене ничего нет.
а берлине я вообще понятие не имеею. сегодня смотрела иммо24 там за 20-30тысяч только с аукциона а в районах я вообще ничего не понимаю.
насчет квартир в москве зять сейчас нашел в подмосковье маленькую 2ку стоит более 100000$ а сдать можно максимум 450 $
посоветуйте стоит ли вкладывать в берлин.
или может где-то в россии но не в москве?

У меня все в Москве и в ближайшем Подмосковье.
Последнее приобретение это однушка на Полежаевской купленная за 4500 в октябре, отремонтированная за 200 и сданная в ноябре за 37 в месяц, что дает 9,1 годовых, с учетом всех коммунальных платежей, но конечно без налогов. С налогами будет 8% годовых, если заявлять все полностью.
Не посоветую нигде вкладывать, рассчитывая на доходность от аренды. Абсолютно везде надо знать рынок и хорошо владеть предметом. Везде есть свои нюансы, которые надо учитывать.
В противном случае в Москве просто снижается доходность, а во всех остальных местах может возникнуть прямой убыток, когда текущие расходы превышают доходы.
ЗЫ. То что я планирую сделать в ближайшее время должно дать доходность порядка 10% годовых после всех обязательных расходов. Однако, там потребуется определенное везение, потому что то, что мне нужно очень редко встречается - чаще встречается то, на что у меня просто денег не хватит, хотя доходность на выходе будет такая же. А кредиты я не хочу брать. Поэтому, надеюсь на везение, как обычно.