Уважаемые фермитеры!
Поделитесь информацией (для личных нужд при обдумывании будущего).
1. Каковы ежегодные затраты, связанные с фермитерской деятельностью.
2. Из чего складывается арендная стоимость?
3. Имеет ли смысл сдавать одну квартиру? В смысле, можно ли прожить на арендную плату за одну квартиру, чтоб не зависеть от социала в случае потери работы?
Ну, вот так, собственно. Для начала.

смотря какая квартира. Или это 4х комнатный пентхаус в центре Мюнхена или однушка аппартамент в какой-нибудь деревне.. конкретизируйте вопрос, будет и ответ.

А доход со вложеннои каждои 1000 € будет примерно одинаковым, хоть за 20.000 в Коттбуссе покупаите, хоть за 450.000 в Мюнхене.
Сделаете 7-8% в год - маладец!
Сделаете больше 11% - сниму пред Вами шапочку.
Будете сдавать себе в убыток - сам дурак!

Хорошо.
Допустим, имеется дом. В одной квартире живёшь сам, а другую сдаёшь.
Пентхаус не рассматривать.
Крупные города тоже.

В большинстве случаев нельзя. Как правило берётся кредит на покупку. Цинзен + тилгунг как правило погашаются с миты. Ну исходите ца 20 лет пока не выплатите. Ну и ремонт, поддержание квартиры в нормальном состоянии ну и митаусфаль из дополнительных вливаний.
Ну а затраты зависят от состояния дома. Это типичная ситуация.

Предположим деньги у вас нашлись и кредит вам не нужен. Недвижимость куплена по хорошей цене и хорошо сдана. Митер вас так любит, что сьезжать не хочет. Думаю всё равно вы прожить с полученной миты не сможете. Так попытайтесь жить за счёт митера

Спасибо большое.
А где можно посмотреть, из чего складывается арендная стоимость?
Вот, например, наша квартира. 4,5 Евро за м2. Как была получена стоимость?
Далее, выплаты за всякие договоры о поставке воды и т.п.? Что именно? Как часто выплачивается? Раз в год?

Если я в месяц плачу 675 Евро, значит фермитер имеет в год с нас прибыли 648 Евро? Я правильно понимаю?

нет, не правильно

Нет.
Митаскладывается: КМ + НК.
КМ - идёт фермитеру
НК- оплата НК (страховки, фервальтунг, хаусмайстер и т.д)

Так... Стоп.
Кальтмита составляет 360 Евро в месяц. Остальное из 675 - небенкостен. Т.е. фермитер в месяц получает 360 Евро, потом ему надо заплатить подоходный налог. Так?
Ремонт квартир...это за счёт доходов фермитера, так?
Как считается КМ?
Ребята и девчонки, а есть где-нибудь подробный полный алгоритм?

Из кальтмиты владелец квартиры должен еще выплатить те эксплуатационные расходы, которые нельзя переложить на съемщика. А уже та сумма, которая останется, будет приплюсована к остальным доходам владельца квартиры и обложена налогом вместе с ними.

берёте Mietspiegel своего города и смотрите сколько в среднем квадратный метер похожих квартир в вашем районе стоит .
Но можете и больше запросить (если найдёте человека который готов эту цену заплатить) или же меньше.
Только я вам сразу говорю, с одной нормальной квартиры вы всей семьёй прожить не сможете . Это так, пока кредит ещё надо платить - помощь при расчёте за кредит, ну а потом "масло на хлеб".

Да, как уже ответили выше, 360 ЕУР - это что идёт фермитеру. Из этих денег он платит часть за квартиру, то что нельзя переложить на митера (тот же грундштоер). Это так называемые нихьтумлагефэиге костен, которые составляют 1/3 от НК.
Кроме того эти 360 еур приплюсовываются к доходу и обкладываются налогом. Как и любой доход в германии. В зависимости от дохода ца 30% штоэр.
Так что остаются копейки.
А если квартира куплена в кредит, то ты только банку платишь цинзен, которые равняются получаемой мите. Т.е. доход НОЛь.
А поддержание квартиры и дома в нормальном состоянии требуют дополнительных вливаний. И это уже из своего капитала.
Допустим новый бад -10к, новая кухня - 6к, новые полы - 2-3 к (условно). Или санирование дома. Вот и хочет фермитер переложить это на митера, увеличивая КМ.
Также возросшие нихьтумлагефэиге костен (это часть НК, которые вермитер не может переложить на митера) вынуждают его повышать КМ.

Не так. 360 за вычетом тех расходов, которые нельзя переложить на митера.

проценты, ту часть которая приходится на сдаваемую квартиру, можно списать с налога.
Так же ремонт тоже можно списать.

Чтобы что-то "списать с налога" - нужно етот налог платить. Ето значит, что кроме сдаваемых квартирок есть неплохои доход (плохои
налогом не облагаетси).
Если Вы заплатили налог за год 5000 € со всех ваших доходов, а ремонтов и % по кредиту у Вас вышло на 7000 €, то налогооблагаемая база снизица на 5000€, а не на 7000 €. Вы еще столько не заработали, чтобы с Вас 7000 € налогов взяли.
И вернетси Вам назад примерно 1/3 от "прощенного" Т.е. где-то 1700 € от 5000 €.
Т.е. затрат на 7000 € , а"спасали с налогов" (Вы ето так называете) всего 1700 €. Так что "списать с налогов" ето не такая уж сладкая конфета,
как некоторые думают. А у кого никакого дохода нет кроме квартирку сдать - тому и списывать то нечего - он налог не платит, ему самому наверное государство на жизнь копеикои помогаеть. Ну там бафег ребенку например...

мне это не надо обьяснять - я это знаю, что что бы что то списать с налогов надо сначало эти налоги заплатить.
Вы это Ирме раскажите, которая сидя на социале уже думает как она с ещё не купленной квартиры всей семьёй жить сможет.

Наши люди не понимают зачастую тут 2 момента, когда кричат "списать с налогов".
1) Вы уже назвали, некоторым есть много что списать, да мало налогов заплатили.
2) "Возвращается" не столько, сколько потрачено было на % по кредиту, ремонты, суды и прочее... При маленькои зарплате примерно 1/3 при большои -
(скажем > 80.000 в год брутто) побольше, уже ближе к 1/2.
Извините, что заподозрила Вас в неполном понимании етих 2-х пунктов. Просто когда читаешь лихое "%-ты списать с налогов", потом выясняеца, что наш человек рассчитывает на 100% возвращение заплаченых % с налогов. Но может кому-то другому полезненько будет?
Ведь ета фразу "Берите кредит, берите поболе, тем самым Вы оптимируете свое налогообложение!" - главная замануха.
У меня коллега - местныи немец, мы с девачками его просто спассаем от прессования фин.маклера (которому он еще платит 200 € в месяц за составление налогового отчеда, коллега зелбстштендих). Так етот маклер еще недвигои занимается, такие предложения ему подсовывает в Берлине - у меня волосы дыбом! Хрущевки 1960-70 х годов, обыкнобвенные хаты где-нить в Лихтенраде (где сеичас самолеты будут летать) по 2300 за метер! И все жужжит при етом про "кредит плюс оптимизацию налогов". Так вот етот коллега тоже наивно предполагал после "окучивания", что вернется ему все заплаченные по кредиду цинзы и другие расходы в сдаваемои хате взад, 100%, очень удивился, когда ему с налоговои таблицеи рассказали, что маклер его дурит.

я декларации уже наверное лет 20 делаю, сначала родителям , а потом и себе. Так что маленько представление есть как это всё работает. Просто иногда не охота здесь целые лекции писать. Просто для людей думающих хватает фразы "можно с налога списать" что бы здесь на форуме правильные вопросы задать или же погооглить в нете. Другим лучше идти к Steuerberater(у) и надеятся что он им всё правильно сделает.

Есть рас ходы которые вы как владелец квартиры не можете, переложить на ваших съёмщиков как дополнительные расходы (Nebenkosten). Это в первую очередь ежемесячные расходы на управление и Rücklagen. А так же не предвиденные расходы: такие как к примеру расходы на ремонт.
Это значит: все эти расходы, нужно покрыть холодной арендой.
Что-бы вычеслить минимальную арендную стоимость за квадратный метр, вым необходимо сложить все свои годовые расходы, включая платежи в банк за кредит и риск простоя, но без коммунальных услуг, так как это будут ваши Небенкостен, затем приплюсовать те проценты ( на собственный капитал, которые вы хотите зарабатывать (например 7%) (Eigenkapitalrendite) и всю эту сумму разделить на 12 месяцев и на квадратные метры жилой площади. Если кальтмиете окажется ниже реальной, значит вы можете поднять её до реального уровня, тем самым вы увеличите рендите на свой вложеный капитал, т.е. свою прибыль. Ну налог вы будете платит уже с прибыли.

Понятно.

Спасибо.

Спасибо!
Немного ошарашена "размахом" обдираловки фермитеров... Мы думали, что у них жизнь - малина.

У меня мозги закипают...

Я сначала всё узнаю, а потом уже думать буду!

Спасибо!

Отличная шутка.

Жизнь немецких фермитеров очевидно не сахар. Поэтому, если Вы хотите на это жить, то одной квартирой явно не обойтись. Как минимум надо иметь квартир пять-шесть, причем купить их удачно, да и сами квартиры должны быть очень хорошими, в хороших домах, приличных районах, с нормальными жильцами, накопленными фондами и прочим. Такой же бизнес, как и любой другой, требующий внимания, знаний и работы.

подпишусь почти под каждым словом

ИМХО проще сказать ликвидными
в хорошем районе сдавать ..сложнее -ибо сьемщик придирчив
доходность сильно ниже-ибо цены выше значительно

Я считаю хорошии или очень хорошии раион - обязательно! ПОтому что в плохом (сужу по Берлину) полупустое все стоит, а в хорошем - 10 человек на посещение и все хотят хату - какую цену ни поставь.
А вот сама хата может быть и не не очень большои/хорошеи/люксуссегмента. Я свои однокомнатки ласково и нежно называю "поганочки".
Материалы, ремонт, обстановка - с минимумом затрат. Как то у меня исторически выкристаллизовался такои подход. И маленькое. Т.е. если есть например 180.000, ето не 2 3-х комнатных по 90.000 на сдачу, а 6 однокомнатных по 30.000. Все яицы в одну корзину нельзя! И сбрасывать сподручнее, когда деньги (например те же 30 тыс.) нуны!

Конечно! Только так. Причем, судя по всему, у нас с тобой совершенно одинаковые подходы, хотя и в разных странах.
Под "хорошей" квартирой я понимаю ту, которую не придется ремонтировать ближайшие нн-е число лет, и под "хорошим домом" - то же.
У нас проще. Настолько мало квартир с ремонтами, что на элементарно со вкусом отремонтированную квартиру с икеевской мебелью выстраивается очередь из желающих, при этом цена взлетает моментально. Разница в цене процентов на 20-25 и вложения в такой ремонт отбиваются меньше, чем за год.
Сейчас всерьез рассматриваю приобретение двушки 60 кв. м. с перепланированием ее на две однушки - одну студию и одну более-менее полноценную. Прям вот руки чешуцца начать процесс. Возможно, в марте затеюсь, если все склеицца. Пожелай мне, чтобы получилось.

А я как раз не о Берлине
И слово ликвидность в сообщении имелось
В Берлине все несколько иначе

Желаю удачи! Твое предложение планировки храню как наглядное пособие! У тебя все получится.
Я когда в след. раз поеду в Москву напрошусь к тебе на короткую стажировку.

Да! Город контрастов!

С удовольствием приглашаю тебя в гости. А стажироваться надо мне у тебя, поскольку у нас здесь все настолько проще, во всех смыслах, что твои весьма успешные экзерсисы с недвижимостью в Берлине совершенно не сравнимы и вызывают настоящее восхищение. Скинула телефон в личку, звони обязательно.

Спасибо! Мои намеки познакомица были тоже не для красного словца, а искренние!

если чего ..берите третьим

извините это где в какой стране?
моя старшая дочь москвичка сейчас по контракту работает в банке на кипре имеет небольшой свой капитал и может получить кредит под 5%в еуро.
загорелась желанием пару тройку квартир купить в берлине.
им тоже кто-то там постоянно говорит ,что берлин недооценен и можно полуторку или 2 комнатную купить за20-35тысяч и сдавая иметь 8-10%годовых.
просит меня прозондировать этот вопрос. но мы живем во франкфурте и за такую цену у нас и в висбадене ничего нет.
а берлине я вообще понятие не имеею. сегодня смотрела иммо24 там за 20-30тысяч только с аукциона а в районах я вообще ничего не понимаю.
насчет квартир в москве зять сейчас нашел в подмосковье маленькую 2ку стоит более 100000$ а сдать можно максимум 450 $
посоветуйте стоит ли вкладывать в берлин.
или может где-то в россии но не в москве?

У меня все в Москве и в ближайшем Подмосковье.
Последнее приобретение это однушка на Полежаевской купленная за 4500 в октябре, отремонтированная за 200 и сданная в ноябре за 37 в месяц, что дает 9,1 годовых, с учетом всех коммунальных платежей, но конечно без налогов. С налогами будет 8% годовых, если заявлять все полностью.
Не посоветую нигде вкладывать, рассчитывая на доходность от аренды. Абсолютно везде надо знать рынок и хорошо владеть предметом. Везде есть свои нюансы, которые надо учитывать.
В противном случае в Москве просто снижается доходность, а во всех остальных местах может возникнуть прямой убыток, когда текущие расходы превышают доходы.
ЗЫ. То что я планирую сделать в ближайшее время должно дать доходность порядка 10% годовых после всех обязательных расходов. Однако, там потребуется определенное везение, потому что то, что мне нужно очень редко встречается - чаще встречается то, на что у меня просто денег не хватит, хотя доходность на выходе будет такая же. А кредиты я не хочу брать. Поэтому, надеюсь на везение, как обычно.

А как сейчас вопросы оформления разрешения на перепланировку в реале? Мне об этом просто страшно думать, а сказки об одном окне- они сказками и остались, или проще стало?

Это вопросы решаются так же, как и раньше - через аффилированные лица, другими словами есть люди/фирмы, которые этим занимаются профессионально и за деньги. Но я этим не заморачиваюсь вообще и ничего не регистрирую. В общем-то это незачем.

Не знаю, как у вас там в россии принято, но здесь покупается всё на кредит. И чтобы со сдачи жить, нужно кредиты выплатить.
Кроме сказанного, добавлю, что важно иметь нормального митера. Законы в германии таковы, что митер так защищён законом, что даже если он не платит, ты выгнать его не сможешь. И никакие угрозы не помогут.

Не обобщайте, поскольку это не совсем так. Даже здесь присутствующие фермитеры далеко не все свои квартиры покупали в кредит.
Поэтому, если вы лично живете только в кредит, то это необязательно распространяется абсолютно на всех "жителей Германии".
Нормального митера безусловно надо иметь, кто ж спорит. Но неплательщиков выселяют, случаи известны, неплательщиков не так много, как вы сейчас пытаетесь тут представить, поэтому всерьез закладываться на то, что тебе перестанут платить, кмк, не стОит. И пугать этим людей тоже не стОит.

Если не так, то это исключение. Жить в германии, иметь возможность взять кредит в немецком банке, и не сделать этого - просто глупость.
Есть люди, покупающие за наличные, но это исключение. Скажем так, 0,01% от живущих в германии постоянно.
Ваше российское представление очень далеко от реалий.
И то, что неплательщиков легко выселить - тоже далеко от реалий. К сожалению немецкие законы не позволяют выкинуть неплательщика на улицу.
И процедура эта может затянуться на многие месяцы. Ваши познания о жизни в германии - далеки от реалий.
Да, людей не платящих миту, немного. Но достаточно заиметь одного такого, можно пойти пляйте.
Стоит. Перестраховываться не мешает. Это вам не Россия

Ну повторите в пятый раз, что это не Россия. А то мож, я читать не умею и искренне думаю, что слова forum.germany.ru переводятся, как форум.россия.ком
Уважаемый, я где-нибудь сказала, что митера легко выселить? Цитату приведите, пожалуйста.
Мои познания о жизни в Германии вполне достаточны для того, чтобы не хотеть в ней жить. И за три года присутствия на этом форуме я много чего наслушалась, в том числе от таких вот, распирающихся от удовольствия нью-бюргеров, непомнящих исхода.

Не надо таких пускать в квартиру. Этого вполне достаточно для гарантии всего, чего угодно. И это правило распространяется абсолютно на все аспекты человеческой жизни, в любой стране мира.

Перестраховываться не стОит никогда. Надо разумно взвешивать риски.

Кто сказал про наличные?
У меня ощущение, что вы что-то не то вычитываете.
Или, может, просто язык понимать разучились?

Алекс, тебе имя с сего дня КОРОЛь СТРАШИЛОК!
Есть на свете нищеглоты, которые единственную в жизни иммобильку, первую и последнюю покупают и то в кредит и тянут ее, пыхтя. Есть люди, УЖЕ имеющие деньги хорошие и регулярно плюс думающие - куда бы их вложить.
Им не надо кредита, свое бы пристроить! И ето далеко не

Хватит уже мерить всех со своеи нищеглотскои колокольни. И где ты прочитал про 0,01%? Сам на ходу придумал?

Про глупость сказано исключительно правильно. В нынешней ситуации с ипотечными кредитами НЕ брать кредит, а покупать за свои - просто глупо. При своём капитале 50% условия будут просто сказочные.
Ну а некоторые исключения, не способные этого понять, в силу собственной ограниченности просто не умеют правильно пристраивать свои деньги и заставлять их работать...

Стивен, а нафига брать заемные средства, пусть даже под микроскопические проценты, если есть свои и много, которые можно вложить в недвижимость и получать свои 7-9% годовых? Их-то куда девать, если стоит задача получать доход.
Я понимаю, что существуют всякие акции, облигации, фьючерсы и прочие ругательства, которые наверняка!, несут бОльший доход, чем 7-9 годовых. Даже не сомневаюсь, что это так, знаю людей, которые зарабатывают именно на этом деньги. Но. Это такая же специальность, как и любая другая. Этому надо учиться, иметь специальные знания или таланты. В противном случае, деньги очень быстро закончатся и будешь сидеть себе и вспоминать бесцельно прожитые годы. Поэтому разминаться с ценными бумагами могут далеко не все. И какие-такие более выгодные "пристраивания" своих денег возможны в Германии, чтобы сидеть себе тихонечко и спокойно собирать ренту?

Ну как это нафига, шо б було, ещё больше.

Алекс, ну вот есть мешок денег. Их надо куда-то инвестировать. Куда? Человек нашей с Вами закалки, с хорошим практическим умом, но не разбирающийся во фьючерсах и прочей бумажной ахинее.
По мнению Стивена, надо взять кредит в банке (потому что он сейчас дешевый), купить на эти деньги квартиру, платить банку проценты, а свои средства, ну, не знаю, пропить, прогулять, или закопать в саду. Так надо поступить?

Свои средства - выгодно вложить?.. Во что-то, приносящее больший доход.

Да я того же мнения, нет желания иметь много денег, потому как ими управлять надо, а это нагрузка. Ну вот маленько ещё и всё.
Я уже сбавил обороты, тоже ничё хорошего, надобно прожить так, что б перегрузки шибкой не было, здоровье не грохнуть и на хлеб с маслом всегда хватало, а это сложно, у меня не получилось.

Большой-небольшой, но достаточный. И точно бОльший, чем дают за депозит в надежном банке.

Это ничего. Такую нагрузку я пока способна выносить. Наоборот, на мой взгляд, мне даже недостаточно такой нагрузки. Все больше какая-то другая.

Банк - это все, на что хватает Вашей фантазии?.. Ну кроме недвиги в нерезиновой и ближайшем замкадье, конечно. Тогда да, лучше недвига.

При нынешних процентах на мой взгляд, действительно глупо инвестировать свои деньги. Поскольку при 1% Tilgung и 15-20 годах Zinsfestschreibung помесячные выплаты по кредитам позволяют получать доход при практическом сохранении капитала. Угадай, получишь больше отдачи, купив за миллион объект наличными или купив за тот же миллио плюс долгосрочные кредиты с минимальной выплатой шесть-семь таких же объектов.

Бигмакс, ну минталитет тоже со счетов не сбрасываи. Вот например есть у тебя в руках 200.000 и пара выплаченных обьектов.
С твоеи зарплатои и зарплатои твоеи жены тебе могут дать кредит еще на 800.000, сколько выплатить надо за него, посчитаи сам.
Полтора мульона наверное!
Поидешь - купишь недвиги на миллион (200.000 + 800.000)? Я не поиду. Не мои размерчик. Если на мне будет висеть кредит на 800.000 - я спать не смогу все годы пока не выплачу. И помереть боятьси.
Как вдруг ета бодяга на плечи моего ребенка упадет? Да, может ето все классно, так выгодно, аж в зобу дыхание сперло - взять кредит на 800.000 и грести деньги лопатои!
Но не каждому минталитет позволит. А ты бы подписался?
Если мы тут говорим о людях, которые ценои неимоверных усилии накопили за 15 лет 50.000 и мечтают о своем домике, но домик стоит 160.000 - надо брать кредит, вот они и вопят - что кредит ето классно!
КОнечно класно! По-другому у них и не выидет ничего. Без кредита то! Что им еще остается делать?

Женя все правильно написала. Я же добавлю. А куда инвестировать свои деньги, чтобы: 1) надежно, 2) относительно безгеморройно 3) достататочно доходно?
Акции не предлагать, поскольку это: 1) условно надежно, т.к. это просто бумаги, не относящиеся к базовым ценностям и подверженные сильным непредсказуемым колебаниям, 2) геморройно, поскольку требует специальных знаний 3) условно доходно, по двум вышеизложенным причинам. Если только в золото, но его для получения доходности тоже тусовать нужно, иначе это просто куски металла, сопровожденные знанием об их удорожании.

Я обычно привожу простой пример, доступный каждому, кто окончил 8 классов средней школы. Сумма углов треугольника постоянна и равна 180 градусам. Если вы хотите один из углов увеличить, то вам придется один или оба других уменьшить. То же самое с инвестициями. Только здесь углы это а) надежность б) доступность в) доходность. Хотите увеличить доходность - придется пожертвовать надежностью (более рискованные инструменты) и/или доступностью (депозит на более долгий срок). А соотношение этих параметров каждый выбирает для себя сам, в соответствии со своими планами и целями, возможностями, своим образом жизни, менталитетом и т.д.

А зачем выплачивать кредит по инвестиционным объектам? Нужен минимальный тильгунг, в конце финансирования или оформляешь новое - или продаешь объект.
Важна только сумма помесячных платежей - которая должна быть существенно меньше помесячной прибыли.

Как раз подумываю, если честно. Присмотрел себе гостиницу в Италии.

Всю жизнь в кредитах? Финансирование за финансированием с протянутои рукои? А продашь ли хорошо? Вот приспичило продавать, допустим, а на дворе будет как раз кризис!
Что-то не нравятся мне ети рассуждения. Банк то свою полторушку возьмет все равно! И кого я обману таким вот образом? Себя? Я не спорю, не смею с тобои спорить, я просто пишу свои простои-женскии ход рассуждении.

А сам не в Италии? Ои, разворують у тебя там все! Рука должна быть на пульсе. Или ты ее сдавать гостиничникам будешъ? А они тебе скажут - звиняи, дела идут плохо и вообще мы уезжаем, говенная твоя гостиница, народ не едет.
Тебе снова кандидатов искать.
Я в Испанию последнии год зачастила, как ни приезжаю - немецкую газетку покупаю, там одна тема, что рестораны-гостиницы-магазинчики в курортных городках переходят из рук в руки (ищут своего дурака), идет все плохо, прибыли нет,
но расскажут такое при продаже! Все ето с рефреном написано как выбирать и покупать гешефт, чтобы не опарафиница. В основном там сбагривается неликвид, кто хорошее продаст?
А в Италии лучше? Не боишся быть звеном в цепи по гостинице: купили-прослезились-продали-купили-прослезились-продали.... и так по кругу?

А ты не рассматриваешь как альтернативу, что ФА к тебе всегда с протянутой рукой, а то и кулак покажет или дульку, плачУ я свои проценты, не платил бы их, платил бы налоги поболе.

От заплаченных % ты економиишь % 30 (40-45 - если у тебя доход за 100.000 зашкаливает).
Т.е. заплатил 10.000 € в год %, а назад получил 3.000 €-4.000 € от ФА.
И где економия?
6.000 € из твоего лично кармана уплачено. И кого ты обманул?
А если у тебя доход небольшои, и ты столько налогов не заплатил, на сколько тебе налогооблагаемую границу понизить можно (учитываи и другие суммы для понижения, например 2% списывания недвиги в год, ремонты сдаваемого и т.д.).
С чего списевать то будешь %, Алекс? Глядишь так и 3.000 к тебе не вернутьси, а, допустим, только 1000. А остальные заплаченных 9000 €? Хто тебе их вернет? А?

Предположим у вас есть 500тыс. (Извините, если нечаянно обидел такой суммой!)
Без кредита ваш годовой доход составит (8%) -40тыс.
Если же брать кредит 1:2, то при кредитной ставке 4.5% , ваш доход составит 72тыс. , т.е. 14.5% годовых. Попробуйте, вам понравится!

Ну как тебе сказать, у меня цель самому не обмануться. Вот ты тратишь силы и время, зарабатываешь пару рупий, потом одну проешь, другую в дело, я время не трачу, да и сил не столъко, а в итоге ем на ту же рупь, а другая в деле, цифрами лень аргументировать.
Вот теперь кто из нас менее обманулся?
За сотку у меня конечно не зашкаливает, да и нафик не надо.

А "тело" кредита и % по нему отдавать уже (вычитая из дохода) не надо?
А доход гарантирован? А то многие люди жили не тужили с супердоходом в тои же России, а потом был кризис.
А банкам отмазки "кризис-шмизис" не катят. Им положенное отдаи! Теряли состояния.

Алекс, я не поняла твоеи математики. У ебя пара рупии и у меня пара рупии. Только у тебя одна из них в кредит, так чтоле?
А что ты делаешь в свободное (наекономленное) время? И куда деваешь наекономленные силы?
Я в етом году 1 раз в Турцыи была 2 раза на Маиорке и 1 раз на Фуерте.
В выходные в танцкружок хожу по сальсе, новыи курс с хахалем начали. Летом - велисапед, ну и сексик уважаю (тоже силы нужны, женщина я немолодая ). Кино-теятер не люблю. Вспомнить больше нихего не могу.
В гости еще люблю ходить в выходнои, семья у меня большая, к родителями т.д.
А как ты распределяешь силы и время, свободное от зарабатывания рупии? Расскажи! Если мне понравица полезное зерно, может и я рупии заброшу и предамся сему интересному занятию?
Жду!

Не, не передашься, у тебя склад ума другой, да и нишу ты выбрала несколько иную, там и оставайся. Я вот бы никогда не взял бы отель за границей, а Макс ищет, попался мне тут объект за те же 800000 рядом совсем и то не взял, Едека там митером, не моё это.

У меня мягкое, а вы про теплое!
Речь ведь идет о том, чтобы сравнить экономику одних и тех же проектов, реализуемых исключительно на собственные средства или на собственные + заемные. То, что кредит увеличивает риски, никто и не спорит. Но и выигрыш - тоже значительный!

Алекс, я тебя про секономленные силы и время спрашиваю, как ты ими распоряжаешьси, а ты мне снова про отели и бабки!
Ты написал, что я суечусь типа за рупию, а ты - нет - время и силы економишь, а я тебя спрашиваю - че ты с секомоленным делаешь?
Может и мне начать економить? Хочу выяснить - ради чего?
Только лежание на диване мне пожалуиста не предлагать! Для меня движение-шевеление (в том числе и мозгои) - ето жызнь!

Я - одинокая женщина с труднои судьбои, наивности образчик, всяк обидеть норовит (банк не исключение), в ответе за ребенка, заемное рука не поднимаеца сделать! Ну пусть будет рупии поменьше. Вон и Алекс советует то же самое...
Тем более у вас с бигмаксом идет уже оперирование цифрами с 6 нулями, я таких в руках ни разу не держала!

Я этого не писал, ну да ладно.

Не буду, ты ж про хахаля не зря писала.

Нам не дано предугодать........, дальнейшее тебе из курса средней школы известно. У тебя рабочий день вроде кончился, домой пора.

Это не вы, часом, написали чуть раньше стихи про любовь к недвижимости?

Алекс, а ето что?


Алекс, какои у меня дом? Я седни в отеле, за 635 км. от Берлина, отель в деревне - вот седни мои дом. ПОетому еще в бюро. Куда мне идти?
Хнык. Хнык. Схожу в Альди деревенскии! Вот!

Во-о-от. Я тоже сторонница теплого, а не... мягкого.
Посему соглашусь с Женей.
Мы, женщины, все больше по зернышку, да исключительно надежному (банковский вклад не предлагать). Поэтому никаких заемных средств в особо крупных размерах.
Тут вот, кандидат в президенты специалист по большому бизнесу, почему и не женат, а мы специалистки по малому, поэтому у нас чада, домочадцы и относительная независимость от мировых финансовых кризисов. Ну что ж поделаешь, женский ум, он узок и ограничен. Зато митеры у нас сугубо надежные, т.к. на мелкие детальки внимание обращаем.

Кокетки вы с Женей! Вот вы кто!

Ну зачем же так, по-бабски глупо, приписывать мне всякое ? Вам это не идет - это же не ваш стиль... Может заразились ?
Очевидно, что имея ХХХ евро свой капитал и (кредит на те же ХХХ) можно купить хороший объект, а не нищебродскую берлинскую халабуду. А с объекта вдвое дороже и прибыль будет вдвое. А работы по организации процесса - столько же.
8% в год. За 12 лет как бы окупилось. Но через 12 лет имеется всё та же нищебродская халабуда. И малая копеечка накопленных с аренды денег (кстати, куда их девать - пропить ? ).
Ну пусть даже их копили... Но цены на жильё за это время выросли и вторую халабуду на эти деньги можно будет купить только самую задрипанную в гетто. А первая халабуда приносит так же немного, сколько и приносила... Тут еще и старость пришла, а пенсия маленькая...
А если брать в кредит хороший объект - за те же 12 лет кредит выплатить за счет миты (и еще снимая цинзы с налогов). Но в руках теперь хорошая недвижимость, а не нищебродская халабуда. Кредит кончился, а мита с нее идет не нищебродская, а нормальная. Причем еще 12 лет, и 24 года, и 36...

Стивен, проблема в том, что "нищебродская халабуда" по определению более ликвидный товар, чем дворец, особенно в нынешних (и надвигающихся) экономических условиях.
Объясняю на примерах.
Небольшая однушка в хорошем районе, с хорошенькой обстановкой и ремонтом. Сдается быстрее, претензий к ней меньше, вариантов сдачи больше - от аналога гостиницы, до постоянного жилья. Продается быстрее по причине более низкой цены. Т.е. ее ликвидность выше, поскольку реализация проще.
Большая квартира в хорошем районе. Сдается дольше, претензий у заселяющихся больше, съезжают они тяжелее, вероятность получения геморроя выше (от загаживания квартиры, до финансовых проблем). Продается дольше по причине более высокой цены и более высоких требований у потенциальных покупателей. Ликвидность ниже, поскольку оборачиваемость дольше.
Исключения бывают, но потому они и исключения, что подтверждают общее правило.
Совершенно неликвидные квартиры в загибающихся странах/городах/районах не рассматриваем.
В любом случае подобные инвестиции это работа, требующая знаний, навыков и ума. Без всего этого, любые телодвижения ведут к потере денег в перспективе.
Поэтому используя заемные средства в инвестиционных целях, лучше приобретать несколько небольших объектов, а не один большой. А раз так, то я не вижу необходимости в заемных средствах вообще, если есть свои, а размах претензий не олигархический.
Вот как-то так.

Ну ладно, не нравится вам большая двушка в хорошем районе, с хорошенькой обстановкой и ремонтом - зачем же её сразу обзывать дворцом ? Такая же квартира, как и однушка, но предназначенная для более состоятельных съемщиков.

Если это действительно такие параметры, то вариант неплохой. Но простой и очевидный момент - в кредит (всего 50%) можно купить сейчас (!) две таких хорошеньких однушки. Цинзы смешные, мита всё покрывает (цинзы еще и с налогов можно списать), кредит скоро кончится, а ДВЕ (!) хорошеньких однушки останутся. Причем на много лет.
Есть разница ? Обращаю ваше внимание, что ваш основной аргумент про ликвидность полностью выполняется.
Мне это кажется очевидным решением. Тем более, что разбираться с двумя однушками ненамного сложнее, чем с одной. Долго разбираться в вопросе. А когда понимание есть - дело ставится на поток.
Так что если относиться к делу всерьез, то можно подумать и про 3, а то и про 4 хорошеньких однушки. 33% и даже 25% собственного капитала тоже неплохо для условий по кредиту. Важно только учесть все сопутствующие расходы и соблюсти соотношение выплат по кредиту с получаемой митой (мита больше на 20%, например). И как-то предусмотреть форс-мажоры в разумном количестве. И после этого определяться с количеством.

Ну привыкли жить в долг - живите. Некоторые и крутые машины за 50.000 себе покупают при зарплате в 1500 нетто, и выплачивают кредит такои, что 2 машины можно было бы на него купить.
Зато ездют не на "халабуде"!
Если психология "жить по средствам", а есть "выпрыгну из штанов, в долги залезу, но пусть у меня будет"!
У меня первая свекровь такая была. Как какои дифицит в Универмаге поселковом давали, она все углы в подьезде описивала - деньги в долг просила - умри - но купи! (Там кстати % не было совсем, когда у соседеи занималось, но все равно - стыдоба я считаю).
Свадьбу старшему сыну - в долг, в подарок тиливизер цветнои молодым - в кредит! Молодые уже развелись, а она все кредиты платит-рыдает.
Вот ето и есть для моего сознания нищебродское поведение. С протянутои рукои.

Если выплаты по кредиту не обременяют и выплачиваются в срок - чем это не жизнь по средствам?
Тебя из крайности в крайность кидает, но между этими крайностями - несчетное множество промежуточных вариантов.

Может быть. Я работаю в Германии не распоследнеи уборщицеи 11 лет, из них последние 7 на однои и тои же нераспоследнеи фирме, ангештеллте, нем.гражданство есть.
Шуфа незапятная и то в кредиты лезть не хочу. Не хочу. Вот такои минталитет. А те, которые с хлеба на воду и дом в кредит миня удивляют. Хандверкер из моеи истории, когда я искала себе пару, рассказывал хозяевам, что у него кредитов на миллион,
поетому уже больше не дали.
Как вообще можно ночью спокоино спать, если кредитов на миллион и на тебе семья? Ужос! Ну а если не миллион, если предстоит отдать за 30 лет 225.000, хотя брал всего 100.000? Как жить ети 30 лет?

Я... Я... Я...
Поменьше эгоцентризма - он не к лицу даже непоследней уборщице в непоследней фирме

Еще раз пролистал последние страницы этой ветки. По-моему, тут никто такую ситуацию не рассматривал Но если ты просто так, о своем, о женском - то оно конечно, пожалуйста.

А расслабленные тут все потому что. Братков с утюгом нет, законодательство мягкое... Вот и творят, что хотят.

Ну Я-Я я могу только ПРО СЕБЯ писать. Мотивы отцов семеиств с однои зарплатои на семью горестно бредущих на аукционы, где их кровиначка за долги продаеца Я-Я не панимаю.
Я-Я только насмотрелась етих аукционов и горя из-за кредитов-разводов, сколько Вы котлет в своеи жизни не сьели! Вот и Я-Я не хачу связываться. А у кого-то другие мотивы.
Я-Я могу только про МЕНЮ-СВОИ мотивы напесать. Откуда мне известны чужые? Я только знаю, что кормят банки-ростовщиков все века те, кому охота пуще неволи, а денех в кармане на "охоту" все 100% нетути.

Возможно, про себя-себя лучше "напесать" (авторская орфография сохранена) в каком-нибудь ЖЖ? Там всякие инакомыслящие зануды мешать не будут... (Будут мешать - можно их банить )

[цитата]Я только знаю, что кормят банки-ростовщиков все века те, кому охота пуще неволи, а денех в кармане на "охоту" все 100% нетути. [url]
Нифига ты не знаешь, есть ещё те, у кого в голове, более чем в кармане.

А подЕскутировать?
Вообще-то если я Вам не нравлюсь, можете оставаца здеся без меня. Пешите тута Вы!
Украшаите форум умозаклучениями. Типа как недавно здорово похихикали над Вашими нищеглотскими пузурями про маклеров, как люди должны все бросать и бежать квартирки свои сдавать собственноручно!
Не даи Б-г 10 € потеряють, маклеру заплатють... Продолжаите, господин теоретик с единдственнои квариточкои в кредите.

Берли, тебе ж по башке доставалось от судьбы достаточно, что б судить людей по их бабкам. Нехорошо.

Ты меня с кем-то путаешь, Алекс!
Я не по бабкам сужу, мне были смешны рассуждения (с важным видом и надутыми щеками) про потерю 10 € малерам, где деиствительно стоит их заплатить...
Недавно была дискуссия! Про нее и напомнила.
Или осуждение людеи не приемлющих кредиты (никому свое мнение не навязываю), только потому, что на свою недвижимость не было 100% денег.
Я понимаю инвесторы с проектами по 3-5-10 лимонов. Ето их профессия, их гешефт и они что-то в етом понимают. Да, там кредиты.
Но когда такого "инвестора" корчит из себя приватная персона, взявшая кредит 50 тыс на квартирешечку/домик самому жить, по-другому ничего бы она не купила и корчит из себя великого застроищика-миллионщика-бизнессмена, делающим деньги на кредитах - мине смишно! Не надо путать джопу с пальцем!

Ну если весь этот говно-срач "вы все говно, а я - молодец!!!111" - дЕскусия - то да, лучше без нее.

Разумеется...
Но у некоторых граждан/гражданок эмоции доминируют над мозгом. Поэтому с умением считать возникают явные проблемы. Впрочем, умение считать - это ведь не маклеру взятку дать, чтобы обворовать продавца - тут головой думать нужно. А это трудно...
... если предстоит отдать за 30 лет 225.000, хотя брал всего 100.000? ... (с) berlije
100.000 кредит. Выплата за 30 лет. Для простоты, НЕ учитывая инфляцию за 30 лет , но принимая цинзы постоянными, можно прикинуть, что
- при цинзах 3.6% годовых (нынешний типичный уровень) нужно будет платить ежемесячно 450 евро. Полная сумма составит 163.000 евро.
- при цинзах 2.4% годовых ( EigenKapital 50% !) нужно будет платить ежемесячно 390 евро. Полная сумма составит 140.000 евро.
Откуда возникли озвученные гражданкой 225.000 - загадка природы... Впрочем, см. п.1

Огласите вслух, не стесняясь, еффективцинз, а не 3,6 % из рекламы.
И где ето на 30 лет дают еффективцинз 2,4% ?

Я помню тут очень большои топик Галанта, которыи вопрошал:
"Пачему в интернете написано 3,5%, я делаю запрос, а мне присылають, если посчитать с калькулятором 5,5%?
Причем ВСЕ? Пачему все дурять?" Я ответа не помню, но вроде там играло роль еще словечко AB xxx % .
Ну ети тонкости надо знать тем, кто увлекается кредитами.

Условия для таких процентов невесёлые:
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln nur einen Ausschnitt unserer individuellen Konditionen wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Nettodarlehensbetrag: 190.000 €
Kaufpreis der Immobilie: 352.000 €
Beleihungswert: 316.800 €
Tilgungssatz: 1,00 %


Weitere Merkmale zur Berechnung:
Kauf einer eigengenutzten Wohnimmobilie
Auszahlung des Darlehens in einer Summe
Erstrangige Grundschuldabsicherung
Unbefristetes Anstellungsverhältnis
Einwandfreie Vermögens- und Einkommenssituation/Bonität
и 5 лет фест