Если один человек хочет купить квартиру, а она сдана, как рассторгается договор на аренду хозяином?
Все в один голос говорят (маклер, архитектор, адвокат), что покупать жильё надо пустым, но как это делается практически?
Der Kauf bricht nicht die Miete.
Как настоящий владелец может рассторгнуть договор на аренду, если он хочет продать квартиру пустой?

Никак. Смена хозяина лквартиры не имеет никакого отношения к договору аренды. Иначе бы они не стоили дешевле. Вы же знаете, что покупаете с жильцом. Кто же вам виноват. Чтобы расторгнуть договор аренды нужны основания: например, нарушения со стороны жильца (не платит квартплату и т.п.) или обоснования действителной необходимости вам ее опустошить, если, например, вам самим негде жить. А выселить, чтобы продать пустой - это никакой суд не поддержит. А если ун жильца еще и есть право пожизненного проживания в этой квартире, то вообще шансов нет.

а можно подробнее о праве пожизненного проживания в чужой квартире?
Спасибо!

Гуглите по lebenslanges Wohnrecht, фсе и узнаете! Куча инфы. Ето право обычно внесено в грундбух и оформлено нотарияльно.
Остается жильцу сделать предложение, от которого он не в силах отказать ся или замочить его. Выбираите!

а зачем покупаете с жильцами?
Ну если очень понравилась квартирка, то можете договориться с митером дав отступные, найдя ему другую квартиру и оплатив переезд.
Может тогда согласится

Для начала можно максимально поднять арендную плату...

А может и нет.. Самое главное, что до покупки квартиры это неизвестно.

Т.е. по принципу если не хочет по доброму сьехать - будем выживать. Поднятие миты -видерспрух, затем митминдерунг. Суд, тынущийся кодами.
И кого нервишки крепче и денег больше на адвокатов, суды и прочее
Ещё неизвестно чем такая дуэль, которая грозит затянуться надолго, кончится
не проще ли договориться?

Ну, это один из вариантов. Есть и другой.
Поднятие квартплаты, как первое средство для выселения жильцов, очень плохой вариант, так как автоматически придётся ставить крест и на втором средстве- потом никак уже не удастся Eigenbedarf anmelden, т.е. попытаться доказать, что самому жить негде. Любой суд, если жилец подаст в него, не признает Eigenbedarf, до которого следовала попытка выбить деньги с помощью повышенной квартплаты, так как увидит в этом злобное желание ради личной наживы любым способом выселить неугодного жильца.

Законом регламентуруется и это.
Айгене бедарф не всегда возможен. Если митер больше 65 лет к моменту покупки, то имеет право пожизненно жить. И ничего вы не сделаете. Есть ещё исключения.
Поэтому купить с целью выгнать жильцов под предлогом Айгене бедарф не всегда пройдёт. Квартиры с жильцами поэтому и дешевле (покупая квартиру с жильцом берёшь получаешь скидку в цене, так как берёшь на содержание ещё и жильца. Шутка ).

ПОжалуиса, приведите закон про 65 лет. Думаю многим будет интересно. Спасибо.

Со стороны продавца должны быть документы, что в квартире никто не прописан, что жильё не сдаётся в наём, что квартира не имеет ещё собственников. Отметить это в договоре купли-продажи, что квартира "чистая".
Тогда есть возможность в будущем (если это не так) признать акт продажи недействительным и вернуть деньги.

Никак практически. Только, если договор срочный. И то ждать придётся.

...в очередной раз слов не нахожу. Это работа нотара, а не продавца.

bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren drei Monate •bei einer Wohndauer von fünf bis acht Jahren sechs Monate •bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren neun Monate
http://www.rewirpower.de/home/wohnenundbauen/mieterservice/mietratgeber/kundigung0.html
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/e1/eigentumswechsel.htm
3 Jahre Wartezeit
Ist die vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, so kann sich der Käufer einer solchen Wohnung nicht vor Ablauf von 3 Jahren seit dem Kauf auf Eigenbedarf bei einer Kündigung des Mieters berufen. In manchen Städten - bei Gefährdung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum - kann die Frist auch 10 Jahre betragen. Ein Anruf beim zuständigen Wohnungsamt oder Bauamt sollte Klarheit bringen.

с трудом верится...если так то ооочень жёстко.
Получается квартиру с жильцом вообще нельзя покупать, какие бы коврижки не сулили,
И с точки зрения закона у жильца есть 1001 способов окладывать переезд на многие годы, даже если квартира покупается для собственного пользования.

впулить тысяч 5 что бы ублажать жильца квартиры...дорогое удовольствие.

а вы на что рассчитывали?
Не задумывались почему сданные квартиры стоят дешевле?
Вам митера в нагрузку к квартире дают и ещё цену сбрасывают
Поэтому перед покупкой таких обьэктов и рекомендуются в письменном виде договориться с митером.

Die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs und zum Zwecke angemessener wirtschaftlicher Verwertung gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 2 und 3 BGB des derzeit mit dem vorstehend bezeichneten Mieter bestehenden Mietverhältnisses durch den Käufer ist für die Dauer von 10 Jahren, gerechnet vom Datum des Abschlusses dieses Kaufvertrages an, ausgeschlossen. Hat der Mieter zum Zeitpunkt des Abschlusses dieses Kaufvertrages das 65. Lebensjahr bereits vollendet, ist eine ordentliche Kündigung aus den vorgenannten Gründen auf Lebenszeit des derzeitigen Mieters des Kaufgegenstandes ausgeschlossen.

А почему 5к? Поподётся, который и 20к захочет.

Это очень индивидуально. Например, из-за наличия жильца удалось купить квартиру на 20 тысяч дешевле. Отступные жильцу составили 10 тысяч, значит покупатель в выигрыше.

Спасибо, но я бы хотела закон с § ХХХ.
Я завела кусок фразы в гуугль, там где про 65 лет, искала либо закон с номером либо хотя бы решение суда в инете по Вами приведеннои цитате - ничего.
Может плохо искала? Даите пожалуиста линк, откуда ето все написано. Если закон - возьмем на вооружение, мало ли что, если из оперы "советы адвоката", то ои!

Как я понимаю, закон этот не повсеместно действует, он чисто территориальный. Но может, конечно, и ТС коснуться, если в его районе он действует.

Взято по ссылке.
http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/mieterschutz-bei-eigenbedarf.htm

Я так понимаю, что это действует только при Umwandlung. То есть когда жилец вселялся в эту квартиру, она не была еще Eigentumswohnung. Потом владелец дома сделал Umwandlung, тогда он может продавать каждую квартиру отдельно. Только в таком случае действуют эти правила про от 3 до 10 лет.

А хде в етом деревенском-локальном постановлении про то, что после 65 лет неприкосновенен миетер?
Меня етот момент интересует. Ну может Алекс скинет?
И, главное, как зоветси ета деревня конкретно? В нашем гебите "Берлиновке" бываеть кюндигуютьси бесплатна по аигенбедарфу даже 76-летние старушки.

А как ты оценишь такую ситуацию:
продается квартира на Zwangsversteigerung. В квартире живет владелец дома: чуть старше 50, совсем одинок, физически вроде бы здоровый (на вид, точно неизвестно), но серьезно психически больной - есть справка, неоднократно долго лечился, сейчас безработный (вероятно из-зи болезни). При этом не дурак, а совсем даже наоборот, с высшим образованием, по работе приходилось постянно изучать законодательство - т.е. общеюридически подкован выше среднего. Продаже квартиры сопротивляется всеми способами. Взял адвоката и подал протест на продажу квартиры. Если проиграет, то, наверняка, подаст протест и на выселение (когда такое решение суда будет).
Так как он владелец квартиры, то никакой квартплаты у него нет. Соответственно, есть опасность, что и новому владельцу он Miete платить не будет, т.к. и Mietvertrag заключать не захочет.
Интересует твое мнение.
Связывалась ли бы ты с такой квартирой? Сколько бы "скинула" с цены, которую готова заплатить, за такого жильца? Как оцениваешь шансы/сроки бывшего хозяина жить в квартире бесплатно?
Спасибо.

Оценочная стоимость квартиры 80.000 евро.

Жень, ну будем уже честными перед самими собой - не выселила бы ты ее, если б у нее адвокат был приличный, который рассказал бы о "невыносимых страдания, подрыве здоровья и попрании идеалов гуманизЬма". А он просто был идиот, как большинство современных "специалистов" не только от юриспруденции, поэтому начал гнать пургу, с легко опровергаемой мотивацией, вот бабулю и выселили.

Вы всегда всё буквально понимаете?
Задача продавца собрать документы. А кто их делает и какие там печати - это дело чиновников, вот пусть продавец и "чешется", бегая по ним.
У меня тоже нет слов, до чего народ непонятливый.

А это вообще-то логично, про 65 лет. Если на момент продажи дома жильцу 65, а выселить его можно только через десять лет, то на тот момент будет ему уже 75, а это уже ну очень продвинутый возраст, никакой суд такого жильца выселять не будет. Если, конечно, жилец не дурак и в суд обратится.

Цитата из википедии, ссылка по адресуhttp://de.wikipedia.org/wiki/Eigenbedarf_%28Mietrecht%29

На то и существует адвокатская страховка. Чтобы на ваш вопрос и получить квалифицированный ответ от специалиста.
Здесь много чего напишут. Если кому-то что-то оплатили, то не значит что в вашей ситуации будет также. Особенно в таких неоднозначных случаях, как айгене бедарф.
Написанное и процитированное здесь на форуме относится к определённому случаю. И не является указанием к действию во всех случаях.

Буду честнои, если бы не получилось бесплатно, я бы еи заплатила пару тысяч.
Поставь себя на место миетера. Тебе лет 70, ты не очень здорова, ты - аборигенка с небольшим доходом.
Хату, в которои ты живешь, покупает бравыи румынскии парень с семеиством и хочет сам там жить.
Ты будешь воевать? Тебе приятно чувствовать себя "помехои", что где-то есть хозяин, он может кушать не может как тебя ненавидит. Легко так жить?

У Вас самыи лучшии расклад!
Дело в том, что всеми етими законами(приведенными или придуманными на ходу, я верю только БГБ) защищен МИЕТЕР, которыи заключил договор с хозяином - ставшим банкротом. Миетер же не виноват! Хата переходит из рук в руки, миетфертраг деиствуеи дальше. ОК.
А сам хозяин сли живет - ничем он таким не защищенм. Банкрот должен очистить помещение. Его болезни, возраст и прочие беды тут не пришьешь, они никого не волнуют. И даже 3 месяцев ему на ето не дается. ВОт такои закон как раз есть в БГБ. КОнечно некоторые идут ва-банк. Отчаянные. Содят в кровиночке - квартирке профуканои забаррикадировавшись. Или занимаются вандализмом при уезде с горя. Такое я по телевизеру видела. А из реала знаю случаи в Берлине. Мужик купил дом, там сидел такои "банкрот", уезжать ему не хотелось. Мужик пришел в купленныи дом, когда того не было, вынес с ребятами его шмотки в огород кучеи и поменял замок. А что тот сделает?
Он же не миетер. А был бы миетер - подсудное дело миетера так кантовать. Пусть даже ему 30 лет, а не 75.
Так что не делаите глупостеи. Ниакких миетфертрагов! Собственник внутри ето лучше в 10 раз, чем миетер. Тут женщина одна была, они очень-очень дешево купили дом с банкротами-идиотами внутри и аккуратненько делают ето через суд. Хотя я предлагала в тои теме"через огород".

Но хочу предостеречь от одного момента. Часто бывает так, что человек, беря кредит под недвигу (например дом был частично родителеи) делает у нотара договор, что родители получают там пожизненныи ВОНРЕХТ и ето заносится в Грундбух. Молодои человек прогорел, дом продается с молотка, а родители там без всякого фертрага, живут - только небенкостены платят, пока последнии из них не умрет. Там ни миеты от них, ни выселить лехко. И договариваться с ними надо на в разы большие деньгии, чем с неудобным миетером. ЗАчастую они сами етот дом строили от своих родителеи получили и у них такое видение, что ДОМ - НАШ, а злои дядя тут чего-то хочет. Они не сняли ето 30 лет назад, они душу и молодость вложили в ету строику, допустим. Т.е. ментально уговорить их за бабки уехать в разы труднее и дороже, чем миетера. А сколЭко проживет например крепкая немецкая пенсионерка, 75 лет или 95 - вопрос!!!
Вот ето засада! Вроде бы хатка без миетера (аигеннутцунг был). Т.е. когда собственник внутри - ето, повторяюсь, классно, луче вредного миетера, но пожалуиста без всяких вонрехтов его родственникам. Етот момент проверяите.

Вот поэтому мы все живем в своем, чтобы никакой бравый румынский парень не мог меня с моего насиженного места согнать в 70 лет, когда и так скрипишь из последних сил.
А остальные рассуждения про "бесцельно прожитые годы" и счастье в мите, но с "воспоминаниями о Майорке" не кажутся мне особенно разумными в данном контексте.

Если Вы читали внимательно, то в етих "местечковых законах" не обязательно 10. Кое-где и 4.
Если очень-очень надо, можно и 4 не ждать. С тех пор как человечество придумало деньги, неразрешимых ситуации нет.

Но если вы читали внимательно цитату, приведённую alex2003a , то заметили бы, что в том-то документе речь идёт как раз о 10-ти годах. Осмелюсь предположить, что приведённая цитата или из письма адвоката в суд взята или из решения суда. Соответственно по логике и в том и в другом случае 65 плюс 10 итого 75.
Ну а по поводу денег...не всё можно купить. Моя знакомая с хозяином по поводу Eigenbedarf судится. Он, конечно, давать вообще ничего не хотел, даже на переезд, за что теперь конкретно и страдать будет, так как договор заключил бессрочный, при этом точно знал, что через несколько лет дом понадобится( о чём как ни странно сам на себя суду и настучал- в Räumungsklage настрочил вместе с адвокатом "я дом как раз для того и построил, чтобы на пенсии в нём проживать", а старичку как раз пару лет до пенсии-то и было), в придачу, чтобы выселить побыстрее, подделал договор(исправил кое-что в документе). Знакомая теперь ещё и в полицию по поводу подделки документов подала, да параллельно на возмещение ущерба здоровью за проживание в доме с плесенью, которую ей все пять лет обещались устранить....Так что некоторых людей лучше не кусать- потом денег не хватит, чтобы расплатиться.

Хозяин конкретно нарушил закон. Нельзя заключать унбефристет миетфертраг, если ясно УЖЕ, что жилье понадобится.
Есть такои параграф в БГБ. Ну про подделку документов я вообще молчу. Мы говорим о том, как культурно "выкурить" жильца после смены хозяина, а не про тяжбы с фермиетером, с кем заключался фертраг.
Что значит "культурно"?
Сделать такое предложение (культурно в рамках закона) чтобы миетер не смог от него отказаться.
Я когда покупала со старушкои 76 лет за 3 копеики, у меня и мысли не было, что я ее не выселю. Думаю миету по МШ подниму, делов-то, сама уедет!
Но к сожалению фертраг увидела после покупки, а там штаффельмиета прописана. Т.е. "поднять" по закону не получается. Пришлось
брать ребят бритоголовых на безух, "психическая атака на старушку", как в фильме Чапаев на белых. Уехала не пикнув.
Другои купленныи миетер (банкрот-архитект-алкоголик, 4 тыс. задолженности по квартплате - дело в суде) уехал на месяц раньше срока. Бесплатно.
Хотя конечно у меня были мысли, что я "попала". За сколько я купила ту квартиру в том месте - ето сеичас звучит как сказка.
Третит купленныи миетер (рабочии парень) мне сам позвонил и дрожжащим голосочком меня спросил - буду ли я повышать миету, когда вступлю в права?
Я сказала "Канешно буду! Вы платите 3 копеики!" Не успела вступить - его кюндигунг лежал предо мнои. Нажился уже берлинскои жизнью - поехал в деревню свою к подруге.
Все остальные живут и живут - меня все устраивает. Вот с приятным швуликом (голливуд отдыхает, такои дядя, ах!) на днях купила, он платит почти 8 € за метер в квартире кальт, когда кругом по 6-6,5€ в етом углу. Так я на него молица буду, лишь бы не уезжал!
Mиетер - ето живои организьм и вменяемыи человек, а не враг, забаррикадировавшиися в квартире. С однои стороны у него тоже происходят всякие перипетеи
(женился, ребенок родился, в другом городе работу нашел, ему противен фермиетер с нежным восточноевропеиским акцентом) - он сам уедет - глазом не моргнете.
С другои стороны понятно же что за человек и сколько ему хватит предложить, чтобы у него глазки загорелись уехать. Ето же не совецкии союз, где 50 лет 3 поколения в однои хате. Тут люди лехко и непринужденно меняют хаты. Просто надо ставить себя на место человека и думать, чем на него можно нажать.

Зачем вы тут глупости пишете? Понахватались где-то в интернете информации и совершенно не знаете как её толковать.
По поводу 3 года Wartezeit: Это касается только тех, квартир которые в первый раз были переданы в частное владение. Поясняю: существует многоквартирный дом, владелец ВСЕГО ДОМА ондо лицо (юридицеское либо физическое). Этот владелец решает распродать все квартиры по-отдельности, значит зделать и кждой квартиры самостоятельную частную собственность, для каждой квартиры откравается свой лист в земельной книге (эта особая процедура, здес не рассматриваем) Теперь Вы к примеру покупаете такую квартиру и становитесь её владельцем. Если эта квартира на момент покупки ещё здана в аренду (что довольно не редко), то вы обязаны выждать вот это время, пока у вас будет право по закону для собственного пользование расторгнуть договор с жильцами (Wartezeit).

Совершенно верно

Если можно - закон? параграф?

Да я просила уже на предыдущих страницах (9/2/12 19:17)! И сама по гуглю рыла. Мимо. Даже фраза по гуглю не находица, где про 65 лет.
Сам чтоле он придумал и нас тут дурит?