Полгода назад подписал договор о покупке дома и, соответственно, в этом доме поселился. Кто постоянно этот форум читает, наверное, помнит, как у меня процесс покупки происходил и какие вопросы я здесь задавал.
Ситуация была такая. Недели за две до подписания договора соседка продавцов, которая является одной из их Gläubiger (кредиторов), слегла в больницу. Что-то серьезное у нее было, была в коме, насколько мне известно. В связи с этим она не могла подписать Lastenfreistellungserklärung и оплата дома затянулась на неопределенный срок. Договор заключили так, что до въезда я оплачиваю часть стоимости за счет Eigenkapital, а остальное (брал кредиты) я плачу после того, когда все их кредиторы подпишут свои Lastenfreistellungserklärungen. Короче, я и нотариус были проинформированы со стороны продавцов так, что проблема именно в том, что один из их кредиторов (соседка) временно недееспособен. Нужно определенное время, пока этот вопрос разрешится. Ну я и живу себе в доме и покорно жду сообщения от нотариуса насчет Kaufpreisfälligkeitstermin. Прождал достаточно, но ничего не дождался. Банк, у которого брал кредит, начал уже брать Bereitstellunszinsen. То есть деньги я еще не взял, а проценты уже плачу. Звоню нотариусу, чтобы узнать состояние дел. И узнаю вот что: оказывается, на данный момент проблема с соседкой уже решилась, ее сын оформлен как Betreuer и может все бумаги подписать вместо нее. А проблема совсем не в этом, а в том, что у продавцов есть еще три кредитора, с двумя из которых у них возникли споры по поводу сумм долга. Они наняли адвоката, который сейчас этим вопросом занимается. И никто не знает, сколько это еще будет тянуться. Спрашиваю, что же делать мне, помощник нотариуса отвечает, что еще мол подождать, пока что-то прояснится. Это меня, естественно, не устраивает, прождал я достаточно.
Вчера поехал пообщаться лично (уже не с помощником, а с самим нотариусом). От него узнаю, что у продавцов долгов перед их кредиторами на 50(!) тысяч больше, чем стоит сам дом. В договоре купли-продажи стоит, что продавцы передают мне дом Lastenfrei. То есть получается, что перед подписанием договора они этот факт умолчали. В принципе, пахнет обманом. Я вчера нотариусу предложил открыть у него Notaranderkonto и перечислить туда сумму, которую я взял в кредит, чтобы я имел возможность этот кредит уже начать погашать. Тогда могу ждать долго, пока продавцы со своими проблемами разберутся.
А сейчас думаю: какое развитие ситуации вообще возможно? Может ли возникнуть такое, что кто-то однажды придет ко мне и заявит свои права на дом? Думаю, такое маловероятно, но все же... Кто как думает, какие действия с моей стороны были бы правильными в данной ситуации?

я конечно не профессионал в этих делах, но думаю что если нотар согласен на то что вы у него конто сделаете это было бы самым лучшим вариантом. и вам не платить лишние цинзен и продавцы пускай судятся сколько хотят.
только конечно пока не вкладывать деньги в ремонты и т.д пока ситуация не прояснится...кто его знает что они еще утаили

Вам самое время посоветоваться не с нотариусом, а с адвокатом.
Если в договоре купли-продажи указано, то не исключена вероятность, что суд по иску кредиторов может признать этот договор ничтожным. Дом отберут, а вы станете в очередь в качестве кредитора...
Признает ли вас суд в качестве добросовестного приобретателя - вопрос.
Вам надо поспешать, т.к. цинзы капают! ИМХО.

поправте меня если я не права:
по описанной ситуации дело для меня выглядит так, что вы купили, вернее хотели купить, дом у Erbengemeinschaft.
проблема еще в том, что когда банк дает кредит на недвижимость их первое условие Grundschuldeintragung в Grundbuch. Это на тот случай, если вы будете не платежеспособным, они могу дом пфендовать и его ферштайгеровать. Была ли у вас уже грундшулд внесена? Если нет, то могут быть проблемы с выплатой кредита, так как кайн хаус, кайнe Sicherheit в случае неплатежеспособности.
Короче говоря, информации не долстаточно, что бы дать дельный совет. Auflassungsvormerkung был сделан? я бы на вашем месте сходила бы в банк и попросила мне посчитать сколько будет Vorfälligkeitsentschädigung. Когда они вам все костен сообщат, я бы с этими костенами к владельцам и сказалабы, что в случае рюктрита одер фертрагсферлетцунг я эти костен через суд альс шаденерзатц буду гелтенд махен.

Вы не могли бы выбрать какой-нибудь один язык и писать только на нем ? Или кроме народной шпрахи "Qвеля" другой альтернативы нет ?

"Они хочут нам свою ученость показать, поэтому все время говорят о непонятном" (с)

Ауфлассунгсформеркунг в грундбухе был сделан как положено. Насчет форфеллигкайтсэнтшедигунг, эрлих гезагт, не знаю. Не шпрехал на эту тему с банком. Но, айнферштанден с Вами, когда встречусь с феркойферами, надо бы пригрозить им рюктритами и фертрагсферлетцунгами с отсюда вытекающими шаденэрзатцами. Может, начнут шнэллер свой арш бевеген и проблемы лёзен. Данке за совет.

Если предположить самый худший вариант развития событий. К примеру, один из кредиторов подал в суд. Суд признал договор недействительным по причине неверного представления ситуации со стороны продавцов. На каком основании меня могут признать недобросовестным покупателем?

Сорри, не удержался...

На каком основании меня могут признать недобросовестным покупателем?
------
На основании заявления продавцов, что они упоминали об том, что дом все еще в кредите.
Как лицо, не проверившее все аспекты, связанные с домом, ты вполне можешь оказаться
недобросовестным покупателем. Несмотря на договор - он только усугубит ситуацию.

Заявления продавцов о каком-то упоминании и не нужно. Выписка из грундбуха-то есть, да и в договоре их кредиторы перечислены. Но суммы в грундбухе стоят в марках, плюс записи эти 15-летней давности. Откуда я мог знать их реальное состояние дел, кому и что они сейчас должны? В принципе, я и не обязан это знать. В договоре написано, что если окажется, что они должны больше, чем цена дома, разницу оплачивают они сами. Не я. Меня еще интересует, знал ли об этих аспектах маклер? Или с него взятки гладки?

Красив немецкий язык

Если еще поразмышлять на эту тему... Кому могло бы быть выгодно признание договора недействительным? Так по крайней мере есть деньги, которые я готов за дом заплатить. А в случае расторжения договора и этих денег не будет. Что получит кредитор? Дом, который ему же нужно продать? Хорошо. Тогда вопрос, за какой срок кредитор сможет продать дом, кому и за сколько? В общем, надо выяснить, какой обычно запускается механизм в случае неплатежеспособности заемщика и как это происходит?

Na gut, dann bleiben wir beim Deutsch.
Ein Haus, bevor es verkauft wird, wir durch Gutachter geschätzt und ein Wertgutachten erstellt. Wenn sein geschätzte Marktwert z.B. bei 200.000,00 € liegt, ist es Wurst, was für Hypotheken auf dem Haus lasten. Besonders für den Käufer, da Banken kein Haus finanzieren werden, das mehr kostet, als es auf dem Markt erzielt. Normalerweise ist es so, dass man zwar versucht, ein höheres Preis herauszuholen, wenn man entsprechenden Käufer findet, der doof genug ist und zahlt und eine Bank, die das mitmacht. So weit so gut. Wenn eine Partei mehr Verlust aus dem Verkauf macht, als Gewinn, können sie versuchen der Kaufvertrag rückgängig zu machen, und haben gute Karten im Spiel, da noch nicht alle Verkaufsberechtigte unterschrieben haben, besteht die Möglichkeit immer noch . Die Ihnen entstandene Kosten/Aufwendungen (Zinsbereitstellung, Vorfälligkeitsentschädigung, Zeitaufwand usw.) abzüglich Kostenvorteil (wenn solche nachgewiesen wird) können Sie im jeden Fall geltend machen. Einzige Voraussetzung, die müssen nachgewiesen sein (deshalb zur Bank, rechnen lassen). Da wird der Verkäufer rechnen müssen, welche zusätzliche Kosten auf ihn zukommen und ob es sich lohnt noch sich dagegen zu streuen, anstatt die Bude einfach zu verscherbeln und seinen Vertragsverpflichtungen nachzukommen.
Надеюсь теперь все довольны.

Вы бы лучше по-русски писали. Я несколько раз прочитал, но так до конца и не понял, что Вы хотели сказать.
Перед продажей этого дома, кстати, приходил эксперт. По его оценке дом соответствовал своей цене. Цена была 184.000.

тогда никого не интересует сколько кредитов на этом доме видит. красная цена ему 184.000,00 €. если же продавец захочет получить больше чем его цена на рынке и это до него только сейчас дошло, он может признать договор не действительным (одной подписи не хватает), но обязан вам возместить ваш ущерб, величину ущерба вы должны доказать поэтому вам надо в банке взять Bescheinigung über bereits gezahlte Bereitstellungszinsеn, Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung und über alle angefallene Bearbeitungsgebühren. И с этой бумашкой к нотару, пусть он информирует влaдельцев. и если ваши Schadensersatzansprüche будут выше, чем та сумма, которую они надеятся получить от возможного нового покупателя ( а она будет выше), они быстро решат вопрос в вашу пользу. если же они начнут упрямиться, плюньте. а если нет, попробуте на сумму bereits gezahlte Bereitstellungszinsen уменьшить Kaufpreis.

Возможно, Вы не совсем правильно представляете себе ситуацию. Договор купли-продажи уже давно подписан и цена оговорена. Но я до сих пор не могу уплатить покупочную цену по той причине, что у продавцов с их кредиторами возникли споры о суммах долга, по причине чего два кредитора из четырех не готовы подписать Lastenfreistellungserklärung. А это является обязательным условием для того, чтобы я мог уплатить деньги и стать наконец собственником. Если у продавцов есть (или скоро будут) эти 50 тысяч, которые они отдадут своим кредиторам, то ради Бога, я могу и подождать. Но а если окажется, что этих денег нет и не предвидится, что тогда? Я буду еще 10 лет ждать, пока они со своей пенсии с долгами рассчитаются, если раньше коньки не отбросят? Вопрос был в том, во что теоретически это все может вылиться для меня? Продавцы договор разрывать не собираются.

это вы скорее всего не поняли. вы заключили Vorvertrag, так называемое Auflassungsvormerkung, тоесть продавец обязался дом продать только вам, а не еще 10 желающим. причем с чистым Grundbuch,
löschen alle Grundschuld- und Pfandrechte. а тот в чью пользу в Abteilung III занесена эта Grundschuld, согласен только тогда её lösche, когда ему долг отдадут. и только после того, как у нотара будут все докумемты, и чистый грундбух, тогда вы подпишите Kaufvertrag и только тогда вы обязаны перевести деньги. а на сегодняшний день у вас нет ничего, кроме как обещаний, что дом продадут вам.
и вы можете еще очень долго ждать, пока это обещание продавец сдержит и платить Bereitstellungszinsen или вы можете проверить ваш шанс з этого Vertrag с минимальными для вас потерями выйти.

Это два встречных иска:
1. Кредитор подает иск о признании договора недействительным,
2. Вы подаете встречный иск о признании вас добросовестным приобретателем.
Обычный состязательный процесс... и кормушка для адвокатов.
Кроме вас никто не решит, надо ли это вам...

Я, конечно, извиняюсь, но Вы сейчас рассказываете МНЕ, что Я заключил. Auflassungsvormerkung это Auflassungsvormerkung, то есть предварительная запись нотариально заверенного соглашения о передаче права собственности (на недвижимость), а не предварительный договор какой-то. Для чего это делается, объяснять мне не нужно, я уже проинформирован.

Kaufvertrag уже подписан. Я, вроде, написал это уже.

Из како-го договора мне выйти? Как Вы это себе представляете? Мне сдается, что Вы сами не совсем отдаете себе отчет в том, что пишете.