ОК, а как Вы считаете, какая польза будет кредитору от признания договора недействительным? Какой резон ему это делать?

Там же, как я понял,не один кредитор! И,по вашим же словам, денег от продажи дома на всех не хватит...
Как будут распределяться эти средства и кем? Существует опасность, что кто-то окажется недовольным и т.д.
Да мало ли какие мотивы могут быть? Иногда даже и не экономического свойства! Чужая душа потемки...
Дело мутное и с непонятными перспективами! Кредит, опять же таки,над вами висит...
Если сделка для вас сулит хороший денежный выигрыш - тогда есть за что бороться и зачем рисковать!...

Обычно кредиторы записываются в грундбухе в определенном порядке. Каждый кредитор имеет свой приоритет. В моем случае у продавцов один из кредиторов, с которыми они спорят, стоит на последнем месте в списке, а другого вообще там нет. Какая-то инкассо-фирма, которая от одного кредитора долги переняла, как я понял. Всей предыстории я и сам не знаю. Люди прожили в доме 15 лет и, соответственно, все эти 15 лет имели со своими кредиторами какие-то отношения. Дом этот также выставлялся пару раз на Zwangsversteigerung, но потом был с него снят (судя по информации в грундбухе). Если речь пойдет о том, как делить деньги между кредиторами, которых на всех не хватает, то в первую очередь, я так понимаю, получит тот, кто имеет более высокий приоритет. Как с остальными, которые в хвосте - не знаю. Потому и спросил. Может, подскажет кто...

Сделка уже состоялась, поэтому сейчас для меня не актуален вопрос, совершать ее или нет. Меня сейчас больше мучает вопрос, к каким последствиям может привести тот факт, который недавно открылся. А именно то, что у продавцов полно долгов за дом, которые они выручкой от продажи дома никак не покроют. Я понимаю, что перспективы мутные и непонятные. Вот и пытаюсь как-то проанализировать и разобраться.

Насколько я понимаю, сделка не завершена.
Не завершена не по вашей вине.
Т.е. у вас есть повод эту сделку развернуть сейчас с мин. потерями.
А вот перспективы дальнейшие - это все-таки лучше оценит адвокат. Иногда это полезнее, чем форум.
Хотя и затратнее.
А нотариус лицо заинтересованное - ему интересно получить свои комиссионные! Будет тянуть до последнего и правды не скажет.
Здесь уже не единожды писали о нотариусах - почитайте...

владельцем дома вы будете только тогда когда ваше имя и фамилия будут стоять в Grundbuch, а пока вы там не стоите, дом вам не принадлежит, а придадлежит тому, чьи финансевые притенции стоят на первом месте в Abteilung 3, того же Grundbuch, и без его согласия отказаться от этих притензий, вас никто в Grundbuch не запишет или вы переймете эти финансевые обязательства, чего вы делать не хотите, как я поняла. банк, который согласен был дать вам деньги в кредит, выплатит вам их только тогда, когда ему будет от нотара подтверждение, что интересы банка будут в том же Grundbuch стоять на первом месте, и как только вы запросите деньги, банк затребудет Grundschuldeintragung а куда вы её будете вносить, и за что? короче ситуация такая, денег вам без Grundschuldeintragung не выплатят, a eго вам внести не смогут, потому как вы в Grundbuch не стоите (Kaufvertrag hin oder her).
катавасия может тянуться годами, а вы будете платить Bereitstellungszinsen. Поговорите с нотаром, но он вряд ли сможет это дело в вашу пользу решить или дело как то ускорить, зависит не от него, он исполнительное лицо между вами и продавцом.

это правило действует только в случае Insolvenz oder Zwangsvollstreckung, но не действует в случае добровольной продажи.

Нотариус назначается судом. Получает он только то что ему законом положено. За неправильное или заведомо фальшивое или недостаточно добросовестное подхождение к делу, он будет платить своим состоянием и может быть снят с должности. так что все это не так просто. Но у него тоже руки в данной ситуации связаны, а вот маклера, если он был, можно было бы привлеч и его провизион назад потребовать.

Разве я говорил о таких вещах?

А маклер-то тут при чем? Он что, обязан знать всех кредиторов продавца?

В принципе, я и не обязан это знать.
------
Исходи из простой идеи - добросовестный покупатель обязан знать все об покупаемом предмете. Как ты сам говоришь - ты не знал об некоторых проблемах, связанных с домом. Вывод не очевиден?
Где-то мне попадалась описаловка ситуации с купленой квартирой. Не в Германии, но...
Суть была такая - документы подготовил адвокат, купчая была оформлена у нотариуса, деньги перешли продавцу, человек въехал в квартиру. Все замечательно.
Три года человек жил в квартире. На третий год - квартиру опечатали и выставили на аукцион (после продажи с аукциона квартира будет полностью чистая, некому предъявлять претензии).
Самое примечательное - основанием для таких действий явилось то, что покупатель(!) не произвел поиск в каком-то из публичных(!) источников по вопросу связанному с этой квартирой и на основании этого был признан недобросовестным покупателем.
Или с него взятки гладки?
------
В размере провизиона? И то - сомнительно, чтобы он сознался, что предоставил недостоверную информацию...

Что получит кредитор?
------
То, что у его в договоре прописано.
В наиболее интересном варианте - все выплаченные суммы, дом, который будет продан на аукционе за 1 евро подставному лицу, и остаток - разницу между выплаченными суммами и суммой кредита с интересом. Т.е. и дом, и всю сумму...
По крайней мере именно такое прописано в законах с(т)раны из которой Я сбег, а запрета на проделывание всего трюка именно там в договоре явно нет.
В общем, надо выяснить, какой обычно запускается механизм в случае неплатежеспособности заемщика и как это происходит?
-------
Гы... а зачем? Повлиять на ситуацию ты можешь единственным, наверное, способом - переняв дом с долгами. А оно тебе надо?

то в первую очередь, я так понимаю, получит тот, кто имеет более высокий приоритет.
------
Хммм... как вариант - получит тот, кто первым обратится с иском. Т.е. как раз последний по списку. Детали сильно зависят от того, кто и где будет рассматривать вопрос.
Сделка уже состоялась
------
Ты упускаешь из виду, что не все документы подписаны всеми участниками. Ты просил "чистый" дом, но он все еще является обеспечением кредитов...

Ты еще приплети, что в дикой Африке аборигены друг друга едят, чтобы квартиру забрать...
Не захламляй форум всякой глупостью, не имеющей к вопросу никакого отношения.

что в дикой Африке аборигены друг друга едят, чтобы квартиру забрать...
------
Как в дикой Африке - не знаю, не случалось общаться с бывавшими там.
А вот с бывавшими в цивилизованной - общаться случалось... там таки действительно жрут.

факт, дело не чистое. было бы легче оценить ситуацию и дать совет, если бы посмотреть что в Grundbuch, Abteilung 2+3 записано. потому как история про соседку, которой якобы деньги должны и она не подписывает Lastenfreistellung не может соответствовать истине, какой идиот будет вносить соседей в Grundbuch, в этом случае делается privat Kreditvertrag, а все те кто туда не внесены не будут aufgefordert подписать Lastenfreistellung.
Это либо Erbengemeinschaft, либо Банки, либо Bauträger.

Lastenfreistellung должны подписывать только те, кто имeет Grund- und Pfandrechte, больше никто. было бы весело, если бы я собралась продать свой дом, а соседи бы мне должны были добро давать или нет, только потому что я у них денег заняла... нет такого закона.
Маклер должен был в грундбух посмотреть и проверить, все ли Verbindlichkeiten погашены или какие мины еще там заложены. Если ТС от дома откажется, тretet zurück oder fechtet an, wird die Zahlung von Courtage hinfällig.
Sollte der Notar in den Kaufvertrag nicht die bestehende Last (Bindung) aufgenommen haben, hat er sich schadensersatzpflichtig gemacht. Er war verpflichtet, Einsicht ins Grundbuch zu nehmen und den Käufer über diese Bindung zu informieren. Deshalb kann man selbstverständlich auch die Begleichung der Notarrechnung verweigern.
Aus diesem Grund wird ja der Käufer angewiesen, den Kaufpreis erst dann zu zahlen, wenn der Notar die Lastenfreistellung (nebst AV) bestätigt hat. Ohne Pfandfreigabe gibt’s keine Kaufpreiszahlung.
Dies kann aber nicht erfüllt werden, da der Kaufpreis die Schulden nicht abdeckt.
Da dies aber nicht geschehen ist, досих пор, wäre der Vertrag eigentlich nicht mehr so gültig, wie er abgeschlossen worden ist.

Хоть с этим тебе повезло - ещё не всю сумму злодеям отдал. И не спеши с переводом на счет нотару - как бы чего не вышло. Хотя платить цинзы банку "ни за что" тоже обидно. Но это лучше, чем потерять всё.
Понятно, что совсем неощипанным выбраться из этой передряги не получится. И с продавца что-то получить будет проблематично. Хотя - может быть - имеет смысл разорвать договор и выставить ему счет за всё, включая все потери и затраты. Вряд ли у него ничего, кроме этого дома нет.
В любом случае я бы не пожалел сотню-другую для разовой консультации с адвокатом (или с двумя). Только нужно перед встречей четко, но кратко расписать ситуацию по шагам.
И без эмоций... Хотя в такой ситуации очень хочется либо либо

Это всего лишь красивые слова. Всё знать никто не может. И со стороны судить очень легко и делать заключения вроде "а вот если бы я, то я бы...". Кстати, ты мужик, я так понял, судя по стилю твоего письма. А почему под женским ником?

Я эту историю не придумал, можете мне поверить. В грундбухе ее имя действительно стоит. Вы, может, почитайте внимательно еще раз мои посты. Мне кажется, я понятно все расписал. Соседка не "не хочет" подписывать Lastenfreistellungserklärung, а не может по состоянию здоровья. Но с ней проблем нет, ее сын уже оформлен как Betreuer и он может все бумаги подписать. По поводу суммы долга споров нет. Споры есть с двумя другими кредиторами.
Кстати, Erbengemeinschaft - это что такое?

Сейчас еще рано делать какие-либо выводы. Если у продавцов есть эти 50 недостающих тысяч, тогда нет проблем. Может, соседка их согласится дать отсрочку... Она с ними, насколько я знаю, была в хороших отношениях. Сумма их долга соседке около 44 тысяч. Я хочу встретиться с ними у нотариуса и задать несколько вопросов. Тогда, может, картина будет яснее.

Помню я эту историю с покупкой дома, нежеланием платить маклеру и оставленный хозяином шланг для полива.
Если по существу, то права на дом (часть дома) принадлежат лишь к тем людям, банкам и т.п., которые внесены в грундбух. Все остальные кредиторы никаких прав на дом не имеют. При продаже дома действительно необходимо согласие каждого внесенного в грундбух. Сделку нотариус имеет право провести только после получения всех подписей. Если кто-то из кредиторов хочет получить свои денежки назад (в том числе и не находящихся в книге), то он может подать в суд. Суд в свою очередь может выставить квартиру на торги. Как только вы будете внесены в грундбух (с очисткой графы кредиторы), то при предъявлении иска, квартира уже будет отчуждена и не является активом должника. Претензии к вам будут лишь в случае, если были нарушения при покупке/продаже.
Если в двух словах - вам нужно как можно скорее завершить сделку. Попробуйте получить недостающие подписи и напрягите для этого нотариуса.