Помогите пожалуйста советом. Мы ищем дом для покупки, на днях посмотрели дом 1975 года и возникли некоторые вопросы. Сама постройка не во всём совпадает с планом дома на чертеже. На самом деле келлер увеличен на 25 кв.м и туда перенесён Öltank. Бывшая открытая лоджия (23 кв.м) на Obergeschoße сейчас застеклена и переделана в жилую комнату, гараж развёрнут на 90 градусов. Когда муж задал маклеру вопрос о не соответствии плана с реальной постройкой, та удивилась и пообещала прислать другой чертёж. Через некоторое время мы получили точно такой же чертёж, только с исправлениями сделанными рукой маклера. Смущает такой вопрос- нужно ли при покупке как-нибудь узаканивать перестройку и в случае последующей продажи- будем ли мы отвечать за самострой прежних хозяев? Или же эти все изменения не столь значимы и не стоит на это обращать внимание?
Помогите пожалуйста разобраться, большое спасибо.

Маклер не та персона с которой нужно этот вопрос решать - с него взятки глатки. Спросите продавцов и попростите привести документацию в соответсвие с реальной планировкой и приложите к договору.
Где выяснить правомерность произведенных изменений не знаю.

А почему?

В бауамте, тоже много денех

Дом стоит пустой и продают наследники, которые враждуют и общаются друг с другом только через адвокатов. Маклер в разговоре с нами сказала, что сама довольна, что вообще хоть какие-то планы имеются. А нам посоветовала порадоваться, что теперь у нас будет больше жилой площади.
Как нам правильно поступить в такой ситуации? Ведь мы пока ещё не хозяева дома и наверно не можем обращаться в Bauamt.

почему, вы можете позвонит в бауамт и просто поспрашиват. Я так делала...Если это не санкционированная постройка, то потом у вас будут проблемы при продаже. Ну и заодно спросит, какие еше последствия могут быть и как узнатъ и где правомерно ли все построино было.

Маклер с этим объявлением просто погулять вышел?

Я бы пошёл в бауамт с этими чертежами, при begründetes Interesse обычно отвечают.

Большое спасибо всем, кто ответил. В настоящее время мы ждём ответа от наследников, согласятся ли две враждующие стороны на наше предложение о цене. Одна из сторон категорически не желает общаться с другой без писем от адвоката и соответственно весь процес потихоньку затягивается... Городок у нас небольшой и выбор домов очень маленький, поэтому лишний раз не хотелось бы обращаться в Bauamt и делать ненужную "рекламу".
Воэможно кто-нибудь сталкивался с подобной проблемой. Имеют ли право собственники перестраивать своё жильё внутри по своему усмотрению, ведь за пределы плана дома они не вышли и келлер увеличен за счёт пристройки под терассой. В нашем случае во дворе только гараж развернули на 90 градусов.

Имеют, под террасой я бы промолчал, ну есть и есть, даже следующему покупателю хуже с того не будет.

То есть заезд с другой стороны?Размеры совпадают?

Ох и не любите Вы маклеров. Сильно насолили когда-то?

В действительности гараж стоит перпендикулярно к дому, а на плане - параллельно. Размеры вроде совпадают.

мы весной смотрели один такой домик...всё по чертежам совпадает,НО:
1. на гараже ,пристроенном к дому,сделана терасска
2. и две комнатки отделены тонкой стенкой от основного дома и с наружи пристроенна лесенка,использовалась как анлигервонунг,даже здавалась последние 15 лет!
а вот при продаже выеснялось,что потолок и стены гаража не укреплены и использовать терраску нельзя!
что анлигервонунг был не узаконен и лесницу придётся убрать!
владелец дома категорически отказывался всё это делать за свои деньги,желающих так и не нашлось,дом сняли с продаж в июне-июле...точно за ним уже не следила..а недавно гуляла там с собакой и о чудо...дом так и стоит не проданный и не переделанный!
к автору топика:
будьте осторожны,а то после покупки можете и штрафики заплатить и переделать вас всё заставят.

Что вы я очень хорошо умею их готовить, в отличии от мышек что клобются, плачут но продолжают грызть кактус,
Рецепты очень просты, эта ветка как пример.

любая переделка должна согласовыватся , и на нее должно быть разрешение , иначе вам предстоит переделывать за свои счет или братьразрешение на уже сделанные изменения , ето влияет также на налог на дом ведь

Вот это всё и смущает, и настораживает. Особенно, когда опыта совершенно нет, да и учитывая при этом, что маклер никакой ответственности вообще не несёт!

Blümchen - самый лучший вариант, что бы вы поверили - не называя владельцев схлдить и узнать в бауамт и не показывать при этом адрес дома или черьежи. ПРосто сказать, что в другом месте покупаете
Или ищите другой дом
ЗЫ внутри дома, если не затронуты несущие стены разумеется имсеют право перестраивть

Не совсем вы правы
Например при строительстве многовкартирного дома архитектор сделал планы
ВЫ покупаете ещё не построенную квартиру
Вы решили изменить немного расположение
Если НЕ ЗАТРОНУТЫ несущие конструкторы, никакого сргласования с бауамтом не надо. Просто строят, как вы хотите
Новых чертежей вам никто делать не будет. Или сделают за дополнительную плату
Или вы сторите дом по типовому проекту от фирмы например за номером 100
Вам нужны другие комнаты или вместо 2 комнат одна большая
Вам это можно построить и никаких согласований с бауамтом не надо
Главное
когда выдают разрешение на стоительство, они говорят. что на участке дом например 9х12 можно поставит и столько например этажей, а как вы внутри делаете, это их не интересует

Спасибо всем за разъяснения, теперь ситуация начинает немного проясняться. Муж только приехал с термина, ещё раз разговаривал с маклером. При повторном осмотре ещё обнаружил в келлере и дверь со ступенями, ведущую в гартен, которой тоже нет на плане. Она уверяет, что все перестройки являются незначительными и не требующими разрешения в Bauamte и вообще не стоит беспокоится. Но нам в это всё же верится с большим трудом! Поэтому мы решили подождать ответа от хозяев дома, пойдут ли они нам навстречу с ценой. И если да, то тогда начнём тормошить улей, т.е. Bauamt и муссировать этот вопрос. Ещё раз огромное спасибо всем ответившим.

Blümchen 8 - на эту дверь действительно назрешения не надо от амта и ступени не надо разрешать....

Я бы с такими покупателями связываться не стала

У вас удивительный маклер, высокопрофессиональный архитектор и бауамт в одном флаконе, что росчерком собственной руки вносит изменения в постройки и естественно в грундбух

Есле вы решили пчёл тренировать, то этот объек в самый раз а что бы как покупка жилья

Ну у меня при покупке дома вообще не было чертежей второго этажа. Только первый этаж. После того как стал владельцем дома, единственная организация которая запросила чертежи был финансамт. Расположение комнат второго этажа, по рекомендации самого же финансамта, я замерил и начертил сам... примерно и не сильно соблюдая пропорции. Через месяц получил грундштоер.
Думаю что чертежи внутренней планировки дома, кроме владельца недвижимости, особо никого не интересуют.
Где-то здесь на форуме уже писали что покупали дом вообще без каких-либо чертежей, не имея при этом каких-либо проблем и вопросов со стороны гос. организаций.

не дадите мне адрес тех, кто так говорит?...мне было бы интересно на них взглянуть)

кто такие "несущие конструкторы" не знаю, врать не буду...
это такие конструкторы, которые что-то куда-то несут, судя по всему?
Довольно спорно всё что Вы тут пишите... А главное, с какой целью?)

совет:
если всё же надумаете купить этот дом, поставьте условием, чтобы все изменения были "узаконены" в обычном порядке.
Иначе геморрой неизбежен, почти всегда.

Именно так обычно и бывает.
Потом сломаешь себе голову доказывать, что это так было, а не сам смастерил.

Согласовывать с бауамтом нужно:
1. Любые переделки, затрагивающие несущие конструкции
2. Любые переделки, затрагивающие GRZ/GFZ - в частности за счет увеличения отапливаемой площади дома (лоджия в Вашем случае)

vlad909 - несущие конструкции это например те, что на статику дома влияют :)
такие вот основные и обычно более толстые стены :).....
Ну и bigmaks правильно ещё 2 пункт добавил :)

При покупке старого дома с переделками от прежних хозяев, которые ни в одном плане не отражены, как-то не хочется потом платить штраф. В таком доме и без того хватает расходов на ремонт и модернизацию. Огромное спасибо за чёткие и компетентные ответы.

Blümchen 8 - хотите я открою тайну?
Вы не найдёти практически старых домов, где все переделки отражены в плане
Как уже писали - переделки нужно согласовывать только в 2 случаях официально
А если кто-то стенку не несущую снёс или поставил - то бауамту такое утверждать не надо.
Или если например вы решили расстроить чердак и до этого не было разрешения - то это плохо
Но часто даже продают с чердаками и просто разрешением, которые можно расстроить по своему усмотрению.
Открою тайну - там тоже в принципе разрешение, и незначительные отклонения отплана тоже возможны

что Вы говорите?))))
прочтите еще раз то, что Вы написали в сообщении 17
и то, на что я отвечал))

Такой вот пример из жизни:
мой приятель, который сам инженер-строитель, переделывает только что купленную квартиру. Ломает стену толщиной где-то 7-8 см ( кирпич поставленный на ребро)
понятно, что такая стена ничего нести не может. Однако, вместе с ней начинает валиться такая же стена у соседа сверху. И под угрозой еще две квартиры на верхних этажах. Оказывается, в доме деревянные перекрытия и стена эта идёт с первого по пятый этаж. НУ вот так построено было в послевоенные годы.
А в местах примыкания перекрытия она "расклинена", чтобы стояла.
Внимание вопрос:
кто виноват в ситуации и кто платит за ремонт?
1. тот, кто не согласовал с бауамтом
2. тот, кто дал команду ломать, не вникнув в ситуацию
3. тот, кто не владея ситуацией даёт советы на форумах
4. свой вариант ответа
.....)))
а тайны Вы открываете прямо потрясающие)))
ничего личного

Осталось только раскрыть секрет определения несущих стен для потребителя, а то ведь в этой ветке маклеры уже художниками - планировщиками промышляют

4.Тот, кто не может отличить несущую конструкцию от ненесущей и лезет переделывать.

Ий - Я!

вопрос.
Имеет ли бауамт копии чертежей недвижимости? По идее бауамту нужно с чем-то сравнивать документы частника. Или же назначать комиссию для определения несущих стен и возможности перепланировки.
А как объяснить тот факт что для получения разрешения оного на установку, ну например винтергартена, мне достаточно в произвольной форме и от руки примерно нарисовать чертёж будущего строения? Не заказывая при этом изменённых, новых и очень дорогих чертежей у архитектора.

kowal777 - это зависит от того, где и как вы строите, например на 2 этаже или на земле и, конечно от коммуны - то есть где вы живёте
НОо везде Wintergarten - это то, где могут находится люди и как бы это "жилое помещение"
Поэтому нужен план и главное там - это расчет статики + утепление по правилам +ттепло изоляция + какая крыша
То есть в принципе. если это пристройка, то просто от руеи не получиться
А вот Gewächshaus в принципе не требует разрешения или подобных расчётов.
Но здесь зависит опять же от того, в какой местности вы живёте, то етсь от местечковых законов + важна его высота и т.д..
Или например это стандартная сборная постройка - то есть не надо архитектора - или нет, опять же близость а учатку соседей - то есть всё равно надо спрашивать. Эта консультация в Бауамте бесплатна
Или например величина этого Gewächshaus - если большой - ну например, для это площадь от 15 кв. м. + высота больше 4 метров- то уже нужно разрешение от амта с соответствующими расчётами. Причём они смотрят в случае больших теплиц - вы крестьянини или нет.
В любом случае - спросить надо
Некоторые умники берут Gewächshaus и пристривают прямо к дому, и думают,то обошли Бауамт. А в этом случае - что неправомерно, так как может быть тупо рассмотрен этот Gewächshaus как пристройка к дому- со всеми вытекающими последствиями
Поэтому, если они план от руки разрешили, то может быть это только уже имющаяся, например, терраса или другая площадь, которая не будет изменена ни по величине ни по изменению стен, а только будет типа застеклкна ии не влияет ни начто

по идее должен иметь. Если не имеет, то тем более лучше перестраховаться.
например, в прошлом году я переделывал дом в Дюссельдорфе, 1905 года и три раз он после этого перестраивался.
Почти все чертежи были в наличии, кроме партизанской достройки 15-ти летней давности.

Я не знаю, чем такой факт объяснить. И очень неуверен, факт ли это, или Вас кто-то обманул. Обычно так, как Вы говорите, делают "форанфраге" т.е. проверка теоретической возможности таких изменений, но это не есть разрешение на стр-во.
Также я сомневаюсь в дороговизне чертежей у архитектора.
Дорого - запросите несколько ангеботов, у других архитекторов и выбирайте того, кто наиболее разумно себя ведёт. Такое вот ИМХО

Должен иметь - по правилам. Но имеет не всегда - особенно когда дело касается довоенных зданий. Многие архивы погибли во время войны. Тогда архитектором делаются обмеры.

Никогда не встречал такого решения - поскольку построить такую стену на высоту пяти этажей - чертовски трудно. Обычно стена стоит на перекрытии, пусть даже и деревянном. И, нередки случаи, что деревянное перекрытие со временем проседает и стены стоят как бы друг на друге. В этом случае при сносе стены не исключены трещины на верхних этажах - но до обрушения дело как правило не доходит.
Обращение в бауамт ничего бы не дало, поскольку данное техническое решение с вероятностью в 100% не отражено в архивных чертежах - и, естественно, стена рассматривалась бы бауамтом как не несущая.

Платит за ремонт Verursacher, то есть Ваш приятель, а точнее его Haftpflichtversicherung.

Потому что бауамту как правило наплевать, как Ваш винтергартен выглядит. Но все равно будет изготовлен, вероятно, из готовых строительных элементов по типовым деталям. При выдаче разрешения бауамт прежде всего проверяет соответствие местным градостроительным нормам - GRZ, расстояние до смежного участка и т.д.

Кирпичная кладка на деревянном перекрытии

уже интересней, есле бы бауамт дал разрешение на перепланировку, то кто бы нёс ответственность?

точно не бауамт
они запросили бы подпись архитектора или инженера, что всё там в порядке. Если окажется, что всё не так, платить будет страховка того, кто подписал, что всё хорошо.

Насколько понимаю для перепланировки не затрагивая несущих конструкций согласования с архитектором не требуется........ т.е. в этом случае архитектор не нужен, достаточно чертежей из бауамта и их информирования.

Да, а что удивляет?

Бауамт не дал бы разрешения на перепланировку, поскольку если не затронуты несущие конструкции, внешний вид и высота здания и шахты инженерных систем - разрешение не требуется.

с архитектором вообще ничего согласовывать не нужно
скорее, это он Вам нужен для согласования чего-либо в бауамте
я бы сказал так:
если это дом на одну семью и никто кроме семьи там не живёт, пусть делают что хотят... если не боятся, что потолок упадёт на голову.
Каждый сам кузнец своего всего и дом этот принадлежит им.
Если дом многоквартирный, в любом случае, если задумывается перепланировка, обратиться в форштанд, к специалисту и в бауамт. В таком вот порядке.
Еще один случай из жизни.
Семья покупает квартиру в 12-ти этажном доме, с условием, что они сломают одну стену 10 см толщиной и длиной метра два с половиной. Т.е. стена явно ничего не несёт, что в один голос утверждают продавец, маклер и прочие знатоки.
Ну хорошо семья попалась неглупая, вызвали специалиста.
Тот запросил документы и оказалось, что стена эта ненесущая, НО стабилизирующая наружную стену. Т.е. сносить ее нельзя категорически.
Ну а снесли бы... и что? И куда? Ремонтировать все 12 этажей, если что?

vlad909 - на глазок оценить внутри дома несущая или нет не спейиаличту, а и специалистк непросто
также и про стабилизируещие стены тоже
Поэтому если делать самим - то лучше не начинать, авось повезёт :)
Я к чему, если изменения уже были сделаны много лет назад, а дом стоит как новый - то и бояться не стоит ;)

Тогда, исходя из ситуации Т.С, действительно на что стоит обратить внимание это на...
есть ли документы и т.д
Про келлер можно и промолчать.
Гараж..? скорей всего стоит тоже как-то узаконить.
Если нет сопутствующих доков... Ну тогда тут больше всего подходит совет AlexM77 - с документами и прямой дорогой в Бауамт.

А если собственник дома самовольно расстроил чердак например, пользуется им сам, никому не сдает и продавать не собирается, бывают ли какие то санкции? И если да то откуда они берутся, по стуку соседей?

Чердак - это не Sondereigentum,а Gemeinschaftseigentum. Соответственно - и санкции - как при самовольном захвате,

Собственник дома- не собственник квартиры, ничё ему не будет даже если стукнет кто, у меня чердак обустроен, поставь летницу и живи,проблем нема.

т.е. самовольный захват это плохо или просто не очень хорошо?

поражает

Как выяснилось бауамт и сам не знает что несушее, а что стабилизирующее