оценитените квартиру по отношению цена/качество
опыта с покупкой-продажи недвижимости мало, потому буду благодарен комментариям
http://www.immobilienscout24.de/56560044

Я так понимаю, что в площадь 109 м² входит и терасса (а может и сад) Поскольку квартира сама по себе маленькая, детские комнаты клетушки просто.
Расположение сада восточное, т.е. после обеда там солнца не будет, а именно в это время в основном в саду и отдыхают.
В целом ощущение такое, что архитектор хотел за малые деньги угодить всем и предоставить максимум возможностей, сделать эдакую полуквартиру-полудом, но лично мне кажется, что для полноценной квартиры квартирка маленькая, с не очень хорошей планировкой, а для дома опять же маленькая, с маленьким тёмным садиком и соседями со всех сторон. Эдакий компромисс на любителя получился. О цене судить не берусь, для этого надо знать уровень цен в MG

krzhnowsky - для этой цены - квартира как квартира
Они пишут, что при жеkании стену между детскими комнатами могут убрать
Минус - нет гаража для покупки
Нужно смотреть чертежи - их тоже нет
Не понятно, что с общественным транспортом

Цену земли смотрим в карте

Мита за метр в этом районе примеро 5,2 Евро
Bewirtschaftungskosten 20%
Liegenschaftszinssatz nach Kleiber 4%
Restnutzungsdauer 45 лет
Доход в год прим. 5440 Евро
Мультипликатор 21,548841
Заочная примерная цена 120.000 Евро

А прочитала, что квартира в Мюнхене :)
Ошиблась

Супер. Снимаю шляпу.
Никогда не слышал, чтобы вероятностные методы в оценке квартир применялись.
Не подскажите где о самой методике почитать можно?

www.amazon.de/Verkehrswertermittlung-Grundst%C3%BCcken-Verkehrswerten-Bel...
Seite 971

Спасибо.

Респект

Фелих, а вот в этом городке http://stadtplan.meinestadt.de/index.php?stateType=main&lng=8.0261407795&lat=51....? 4 квартиры общей площадю 262 квадрата, дому 40 лет.

Будьте любезны, напишите как минимум точный почтовый адрес

Цену земли смотрим в карте

Мита за метр в этом районе примеро 5 Евро
Bewirtschaftungskosten 20%
Liegenschaftszinssatz nach Kleiber 4%
Restnutzungsdauer 30 лет
Доход в год прим. 12500 Евро
Мультипликатор 17,983715
Заочная примерная цена 225.000 Евро

О! Спасибо! Ещё размер участка можно дабавит? 900 квадратов и 5 гаражей.

Что-то Вы меня запутали
Мы оцениваем ДОМ с 4 квартирами
или 4 КВАРТИТЫ в доме?

Мы оцениваем дом из 4-х квартир и плюс 5 гаражей к ним (не знаю почему их пят штук, архитектор выл пьян)

Ой, Феликс, Вы всем сейчас так помогаете!!!!
Не могли бы Вы примерно оценить 2 квартиры, обе в 52428 Jülich
1. Baierstr. 2a; 81,67 квадрата, год постройки 1966
2. Koelnstr. 33; 56 квадратов, год постройки 46.
Заранее огромное спасибо!

Тогда извините, думаю Вам лучше взять оценщика на месте.
Состояние дома, планировку и т.д. я без осмотра не оценю
Ertragswert (стоимость будущих доходов с объекта инвестиционной деятельности)
при участке в 900м увеличится до, примерно, 240.000 Евро.
Стоимость гаражей я просчитать не могу, не хватает информации.
Sachwert (или субстанциональная стоимость)
может отличатся от Ertragswert, иногда очень сильно.
Для домов основным видом оценки является Sachwert.
Для квартир Ertragswert.

При всём уважении к Феликсу,
Народ, вы чо действительно такой дубовый, там куча заморочек технического характера, даже в двух соседних квартирах.
Я в морду плюну, если мне кто хату оценит только по квадратам, году постройки и месту расположения.
Кстати, представьте , год после войны, чего там творилось.

Спасибо

поддерживаю, но скажу, что Феликс поверхностно показал метод расчёта недвижимости (не в его целях акцентировать внимание на деталях)

Да это совершенно понятно - естественно,цена очень сильно зависит от того, санированная квартира или нет, какое отопление, какой этаж, наличие лифта и все прочее....
просто интересен разброс статистический и средняя стоимость квартиры с заданным местоположением!

Ertragswert (что с объекта можно заработать)
к Sachwert (что данная строительная субстанция в таком виде стоит)
прямого отношения не имеет, это две разные оценки.

Какие детали, они же на другом конце Германии

Совершенно с вами согласен

С этим я согласен!
А какие именно, то технические детали (Innen-, Außenausstattung(Korrektur), Vergleichsverfahren des Bodenwertes) и т.д.

Феликс, не кокетничай, они прямопропорционально связаны и подругому быть не может.

Это полная чушь!
Ты можешь вкладывать в недвижимость все деньги,но это не гарантия того,
что в ближайшие 30 лет эта недвижимость себя окупит!
Жить в люксусе
и вкладывать в недвижимость с целью заработать или окупить,
не всегда одно и тоже.

Я просто пытался интеллегентно намекнуть
на уровень твоей финансовой грамотности.

Вообще-то применять можно всё, что угодно... Фурье-анализ, теорию графов и даже фракталы. Другое дело, что достоверность этих вычислений - плюс-минус трамвайная остановка. А загадочными словами Монте-Карло просто добавляется солидности...
Впрочем, граждане хотели оценить стоимость заглазно - Феликс оценки привел. А насколько они достоверны - ХЗ.

Только об этих методах оценки почемуто не пишут в учебниках.
А о Монте-Карло пишут.(читай ветку сначала)

спасибо, тогда интересно в чем прикол? квартира в 200 метрах от первой ...
http://www.immobilienscout24.de/56756055
дом на 50 лет старше, ужасная планировка, ну хорошо есть гараж, обшарпанная наружная стенa, большие коммунальные расходы (440) и мокрая стена в подвале ?

Не знаю
Цена земли там ещё ниже чем у первой

Или спросите у месного Гутахтера
или просто хозяева чудят.

Да я ж не против... Более того, теория хаоса или определение островков устойчивости в стохастическом море еще лучше подойдут для оценки стоимости недвижимости. С примерно той же степенью достоверности. Но это немного сложнее, чем Монте-Карло - поэтому в ваших учебниках об этом не пишут.
Конечно, есть разные модели для определения очень примерной стоимости объекта. Для одинаковых объектов в том же месте такой расчет вполне приемлем. Но реальная цена конкретного и уникального объекта (а таких 95%) определяется непротивлением сторон. То есть желаниями (!) конкретного продавца и конкретного покупателя. После чего "точно рассчитанная" стоимость непринужденно может измениться и на 10%, и на треть...

Данные у тебя есть, методы рассчёта, как все поняли, тоже,
ну так приведи здесь свой рассчёт,
а то только и можешь, что трясти воздух пустыми словами.

Феликс, в данном вопросе я против тебя лично ничего не говорю. Не напрягайся... Люди спросили - ты оценил по той модели, которая у тебя есть. Просто меня позабавило применение научного метода к оценкам стоимости недвижимости плюс-минус 50%. Это можно проделать и без всякого Монте-Карло и с не меньшим успехом...

можно, но есть люди, которые ни черта не соображают в делах, связанных с недвижимостью и желающие её преобрести...

И для них создаются "научные" программы по расчету. Недавно поигрался с аналогичной, немного меняя параметры - цена легко плавает от 100 до 300 тысяч...
Просто к такой программе должен прилагаться человек, уже имеющий представление о ценах на рынке. Который человек выставит параметры так, что рассчитанная программой цена будет примерно такая, какая и должна быть. Но зато цена рассчитана не абы как, а с применением вероятностных математических методов, описанных в учебниках по недвижимости.

метод монте карло используют, в основном, маклеры, гутахтеры кропотливо и аккуратно тянут Verkehrswertermittlung(Verkehrswert(Sachwert) или Ertragswert, в зависимости от объекта и его эксплуатации), здесь знания цен, особо, не нужны, есть формулы и Gutachterausschuss.

А здесь?
Gelderner Straße 59
47918 Tönisvorst
4 Zi, Bj 1996, 2 OG, 94 mq
спасибо )

Цену земли смотрим в карте

Мита за метр в этом районе примеро 6,75 Евро
Bewirtschaftungskosten 22%
Liegenschaftszinssatz nach Kleiber 4%
Restnutzungsdauer 30 лет
Доход в год прим. 7600 Евро
Мультипликатор 17,292033
Заочная примерная цена 128000 Евро

IVD