Нужны за и против...
я в раздумьях, покупать или нет.
Мысли таковы: есть энное количество свободных денег, на данный момент в банке под 17% (минус налоги = 14-15%) (что есть гут, но халява закончится через два года и будем иметь 8-10%).
По идее пусть бы и дальше лежали, но есть некоторый фактор риска (Россия :-). С другой стороны, где этого риска нет??
Так вот хотелось бы купить небольшую квартирку в Дюссельдорфе (здесь прогнозируется хоть небольшой да рост стоимости жилья) и сдавать ее.
Примерная стоимость где-то до 120 тысяч, стоимость аренды около 500 евро.
Получается 5% годовых. Минус налоги, минус деньги на поддержание дома в порядке минус что там еще...
Опять же можно индексировать стоимость аренды с учетом инфляции, если таковая будет.
Положительные моменты:
В старости будет что пропить :-) Хотя кто знает, сколько квартира в доме возрастом лет так 70 стоить будет?
Отрицательные моменты: возня с квартиросъемщиками, которые здесь всегда правы... попадешь на уродов - не выселишь потом.
Кто что думает?

Вы этот пункт в митфертраг записать обираетесь или как?

Так и тяжело....

Изменили же сейчас правила, можно стоимость аренды корректировать по средней стоимости по району.

Ну и при чем здесь инфляция ?
К тому же еть жесткие рамки не более 20% в три года

Рост цен - это не инфляция разве? В том числе рост арендной платы?
Я не имею ввиду привязку к какой-то официальной цифре.

Ок. Хорошо.

(что есть гут, но халява закончится через два года и будем иметь 8-10%).
Лучше там остатся,
недвижимость столько даст только если все боги на Вашей стороне будут...

Инфляция сама по себе, а рост цен по району сам по себе
Не во вех районах цены растут и расти будут
К тому же у населения просто могут кончится деньги , А джобцентры дорогое жилье просто не будут оплачивать

Что иногда и бывает
Праьда ОН один

ИМХО плюсы недвижимости
1) можно создать имущественные ценности за счет других людей
2) после выплата кредита капает более-менее постоянный доход
Но естественно сыр в мышеловке бесплатный не бывает. Недвижимость с жильцами это ИМХО работа, заботы и, конечно, риск.
Лично мне кажется, что для личной безопасности лучше не учитывать в расчетах Abschreibemöglichkeit und Wertsteigerung. Immobillie muß an sich rentabel sein.
Не уверена права ли я, но попробую описать пару ситуаций, где покупка недвижимости возможно неплохая инвестиция денег
1) у человека есть своя выплаченная недвижимость, доходы большие но временные, из миллиона/двух евро половина идет в деньги под проценты/акции/ценные бумаги, на вторую половину покупается доходный дом, чтобы потом было на что жить
2) человек покупает небольшой многоквартирный дом, живет в нем сам с семьей, кредит на него выплачивает квартплатой жильцов
3) у человека постоянной работы нет, но есть время, руки, понимание, что и как можно сделать с домом; деньги зарабатываются непостоянно, часть из них может быть черным налом -> покупается большой многоквартирный дом на 2/3 или на 1/2 в кредит как получится и человек в основном занят этим домом, работает так сказать на себя и свой доход
4) человека есть постоянный, стабильный доход и достаточно времени, чтобы если надо возиться с жильцами, домом, покупает на 100% кредит недвижимость с несколькими съемными единицами, квартплаты хватает на выплату кредита + отложить хоть каплю на непредвиденные простои, ремонты и т.д. -> с одной единственной квартиркой ИМХО естественно этот путь слабо работает
Мне почему-то кажется, что Вы не совсем вписываетесь в эти модели. С другой стороны у Вас возможно есть перспектива вложить деньги в себя, в свое дело, может лучше это просчитать?

Чинить дом не надо?
Если дом починенный, то он столько стоит, что те миты не покрывают тилгунга
Если дом дешевый то все время ремонт и деньги от мит на ремонт идут

Вы знаете я все эти модели вижу со стороны. Как и что у людей в финансовых деталях происходит лично мне никто не докладывает.
Из личных впечатлений есть люди, которые занимаются недвижимостью и у них расчет сходится и копейка к копейке в круглую сумму выходит. А есть люди, у которых успех не особо заметен. Обе группы в приципе на глазок можно определить.
Автору темы попытайтесь пообщаться с людьми, у которых есть несколько своих доходных объектов. А не так на форуме, где все как правило теорией сильны.

Это вы "только теорией сильны"
А тут на форуме каждый второй рентабельные объекты недвижимости имеет

и это пишет маклер
у него деньги в российском банке.
реально там сейчас дают около 7 %. ну может если сумма очень большая, то 8.
конечно же надо (уже давно) вывезти деньги из россии.
мое мнение- лучше 5 % от недвижимости в германии, чем 8 от банка в россии.
недвижимость в дюссельдорфе - надежное вложение. не прогадайте с домом, районом, и ценой
и все будет в порядке. не гонитеся на дешевизной, ишите хороший вариант.
а если сумма большая, то я посоветую - купить две квартиры, на половину или больше взять кредит.
квартиры в аренде, кредит получить будет не сложно.
лет через так 15 будет у вас две выкупленные квартиры. а это уже ошутимо, аренда от двух квартир.

Совершенно верно, про свое практическое применение я ИМХО лет через 10 смогу сказать рентабельно или нет.
Но кстати так же как и ТС ничего не имею против если каждый второй, у которого гарантированно рентабельные свои объекты/проекты поделится своими мыслями и соображениями на тему.

Но сама ты всю недвижимость ведь в России оставляешь?

А в Германии всю жизнь 5 % будет? До 3 % или 2 % не упадет ?

насчет моей недвижимости - откуда информация ?
насчет 3- 5 процентов - в хороших городах и районах будет только расти.
а в плохих - уже давно известно - можно и на нуле остатся.

От тебя самой
ты это на форуме пару лет назад сама писала про квартиры и про дачу.
Гарантируешь?
Если не будет или будет снижаться, можно к тебе за возмещением издержек прийти ?

ну мало ли сколько у меня там квартир БЫЛО.
у меня там еше мама на даче живет.
а насчет того что проценты от аренды расти будут - СЕБЕ гарантирую..
и вкладывать в арендованные квартиры конечно буду

Спасибо за мнение!
В схемы я действительно не вписываюсь... В бизнес деньги вкладывать необходимости нет.
Есть желание часть денег из России вывести.
А какие мысли есть по поводу дачи? Ferienhaus?
Есть райончик туристический, где живет много друзей-знакомых, они говорят, что все домики в окрестности сдаются очень неплохо.
Стоимость домика сравнима со стоимостью квартиры в Дюсселе, т.е. около сотни тысяч.
Стоимость же аренды 200-400 евро в неделю.
Если будет сдаваться 2/3 времени, то это будет на мой взгляд выгоднее, чем квартира.
Найти человека, кто бы этим занимался - не проблема.
Предложения по домикам есть, есть из чего выбрать.

Я хочу часть там оставить под эти 8-10%, а часть вытащить, т.к. складывать большое количество яиц в одну корзину - не есть гут...

Раз Вы ложили деньги под 17% значит Вы не против определённой доли риска.
Вы согласны что капитал нужно распределять.
Тогда купите себе в портфель акций и облигаций
(для остроты ощущений добавте парочку закрытых фондов недвижимости),
заработаете больше чем на недвижимости
а сложностей будет намного меньше...

Конечно не против риска. Но хотелось бы по максимуму диверсифицировать. Акции и фонды тож есть, хочется что-то фундаментальное (с фундаментом типа :-)
Что про дачу скажете?

Лучше Ferienwohnung (квартира для отдыхающих) в большом городе,
но там свои заморочки - место, соседи,
налоги (хотя некоторые относят Ferienwohnung к серому бизнесу),
уборки, ремонты всех мастей...

А чем квартира лучше дома в этом случае?
Там просто райончик специфический, люди на природу едут, квартиры наверное мало кто снимает.

Я просто про конкретный национальный парк думаю... Тут насколько я знаю, не особенно часто народ квартиры снимает в качестве дачи.
В других местах наверняка это распространено... но там мне будет сложнее организовать доверенного человека, который этой квартирой/домом заниматься будет.
Можно в Майами квартирку за сто тысяч долларов купить и сдавать по 300-500 долларов в неделю... Но заниматься этим некому, либо агентство надо нанимать, тогда прибыль вполовину меньше будет.

Что бы получить какие то достоверные числа, нужно подсчитать Discounted Cash Flow по инвестициям и прибыли... Всё остальное пустые спекуляции.. Без чисел только домыслы!

Kelvin, при всём уважении, но если Вы призадумаетесь то согласитесь,
что в данном случае Discounted Cash Flow такая же спекуляция
хотя бы потому, что невозможно знать точную прибыль и расходы по объекту
даже на 3 года вперёд, не говоря уже о всём сроке инвестиций
Monte-Carlo-Verfahren и то ближе к делу
Не надо мудрить,
чтобы знать примерную доходность, достаточно посмотреть Liegenschaftszinssatz
и вычесть из него объём своего незнания, выраженный в процентах.
Держу пари, результат не обрадует.

Для этого и делается Dynamische Investitionsrechnung, что бы просчитать возможные шансы нивестиций. Если уровень Kalk.Zinsen не будет достигнут, то значит инветицию не проводить. Любые расчёты инвестиций основываются на калькуляционных данных (Zu erwartende Überschüsse). Это было есть и будет!!! Есть такое как Kalk.Wagnise... и Gewinschmälerung и т.п. Всё учест надо!
Для информации: MCS на основе закона большихчисел из раздела "Stochastik" и расчёт вероятности и случайного эксперимента.. но никак не инвестиций.. Можно использовать как расчёт прогноза. Но не как показатель окупаемости..

Для одной единственной квартирки

В нашем случае "данных" нет.
Есть предпологаемый нами ценавой канал
"это будет стоить От и До"
В этом случае и используется Монтекарло.

Попробуйте просчитать:
Bodenwert: 100000 - 125000
Jahresrohertrag: 7000 - 10000
Bewirtschaftungskosten: 4000 - 6000
Liegenschaftszinssatz: 3% - 7%
Restnutznungsdauer: 35 - 45
Попытка просто взять среднеарифметическое - не верна.

Я думаю мы исходим из разных точек зрения..
При этом существует много спoсобов.
Аналогично пример
Сумма инвестиции 350.000€
Сумма минимально ожидаемого дохода (500€/мес. х 12 = 6000€/г.)
Инвестицию предпринимать только если 6% в год будут достигнуты.
Gesamtnutzungsdauer 25 лет
Теперь считаем с помощью Kapitalwertmethode
Да и какая разница как считать... в одном методе часть прибыли изымается, в другом методе прибыль реинвестируется...
главное что просчитывать нужно... что бы не получился гемморой.

Вы правы.
В Вашем случае ищут процент на вложеный капитал.
В моём - максимальную цену за объект.

При Ferienwohnung/Ferienhaus главное регулярно показывать окупаемость, чтобы и дальше можно было списывать проценты. Иначе пойдет как Liebhaberobjekt у Finanzamt и могут даже потребовать вернуть деньги.

В настоящее время наиболее прибыльно сдавать в аренду номер в апарт-отеле, когда с тебя снимаются все проблемы по уходу за ним.
Наиболее востребованы - София, Бухарест, поскольку после их вступления в ЕС существенно вырос поток бизнесменов из стран Европы, а хорошие гостиницы в дефиците.
К примеру, номер в апарт-отеле 4-5* в в центре Софии стоит 90-140 Евро/сутки с заполняемостью до 300-320 дней в году.
В Бухаресте трудно найти подходящий вариант, поскольку мало новостроек и апарт-отелей практически не строят, а в Софии такие есть
Вот, к примеру:
http://www.dreamhomebg.ru/property/show/id/866
Очень прибыльно сдавать в аренду дом, квартиру, таунхаус в университетских городах Англии, Кембридже, Оксфорде, в пешей доступности от мест учебы, но сейчас цены существенно подросли, но если удастся найти подходящий вариант, то нужно брать не раздумывая.
Аренду лучше оформлять через специциализированные по тем ли иным странам крупные российские турфирмы, у которых цены в 1,5-2 раза выше по сравнению с предложениями турфирм стран ЕС и существенно легче минимизировать налоги.
Рассчитывать на понедельную заполняемость Ferienhausа в Германии 2/3 времени совершенно не реально.

Ок. Спасибо! Очень полезная информация.
Я для себя из этой темы поняла необходимость углубления познаний перед тем как делать какие-то телодвижения на рынке недвижимости.
Подожду до конца халявных процентов, информации подкоплю, потом думать буду.
Спасибо!

IMHO Покупать есть смысл толко квартиры
Небольшой площади (до 60 м)
С перспективой легкого повышения цены
Недорогие - постройки 50-60 годов -без лифта
Желателно там где знаешь ситуацию
2* Покупать дольки на фирме - в Румынии - дело на любителя МММ

Почему без лифта?

Обслуживание стоит обычно недешево
Да ..и не очен любят немцы многоэтажки

500 евро в месяц чистыми вам будет? или часть на бетрибскостен? Так это ж не вам идет. ПОтом считайте всякие репаратуры (кран потек, окно заело и тд) и еще хаусгельд. Очень медленное вложение. Только если дешево возьмете квартиру.

Подскажите, а если у меня не 120 000, как у ТС, а всего 50 000, выгодно ли вложение в покупку квартиры и сдачу ее в аренду или дешевые квартиры не приносят потом доход?

если денги карман жгут, то купите квартиру в питере или в россии, куда самолет летaет. И сдаваите ее. Законы там намного слабее чем тут , да и геморроя менше.
А тут как повезет.

дорогие обычно не проносят

Типа если имеешь квартиру в центре Мюнхена, то её надо по дешёвке сдавать? У Вас большой опыт по сдаче собственных квартир по всей Германии? Что-то советы такие сомнительные даёте, лохов ищете?

Вы уверены? Наоботот, население Германии стареет, лифты всегда в почёте и это огромный плюс для любого дома, ещё широкие подьезды и возможность проехать до лифта на инвалидной коляске, вот что нужно для Германии. Вы вообще в Германии живёте? Когда Вам будет 80 лет не нуженВам будет лифт? А при переезде на 2, 3 этаж никогда мыли о лифте не возникали?

Дорогие квартиры - это квартиры в хорошем месте, как раз такие объекты и приносят прибыль...
А если вы купили квартиру в 000000-районе в тридорога это не делает такой объект дорогим, а делает неприбыльным.
Пример: Квартира 70 м² в среднем C-районе, цена покупки 70.000€ Мieteinnahmen в месяц примерно 400€ ---> в год 4.800. 6-7%
Квартира 70 м² в пристижном A-районе цена покупки примерно 150.000€ Mieteinnahmen в месяц 850€ реально ---> в год 10.200.
в процентном соотношении может быть и одинаково, но когда у вас в конце года грубо говоря 10.000, то это лучше чем 5.000.
и естесственно если вы лоханулись и купили квартиру в С-Районе за 100.000€ например вместо 70.000, и получаете 400€ в месяц арендную плату потому что 700 или 800 в этом районе вам просто никто не заплатит, то квартира дорогая безусловно... но неприбыльная!
Location - Location - Location
Думаю Вам надо научиться различать разницу между "дорогим" и "переплаченым/невыгодным"

Зря ты на Павла наехал , смыслит он в этом деле поболе тебя, подумай для начала о соц. проблемах в многоэтажке, я б бесплатно не пошёл.

Смените тон, вы не в кабаке.

если бы смыслил, то ерунды не писал бы. товарищ выше более по делу написал. не пошёл бы в многоэтажки? а в каких домах люди в больших городах живут? у меня квартира в санированном доме, постройки 1903 года, на 3 этаже, всего 5 этажей с дахгешос, сауна в подвале (2 евро/час), лифт, высокие потолки, большие окна, стены ровные без обоев, паркет кленовый, в ванной радио вмонтировано, подвесные потолки с освещением в коридоре, ванной комнате и кухне, подьездный видеотелефон, большой балкон, во дворе гриль, площадка для мусора, в подвале помещение для стиральных машин, сушилка, комната для велосипедов, подземный гараж с видеонаблюдением, сат. телевидение у всего дома. квартир в этом доме 24 и все заняты и довольно дорогие. много зажиточных пенсионеров, если бы лифта не было, их бы там не было. да и мне лифт нравится, вышел из машины, зашёл в лифт и дома, а так бы тащил сумки на 4 этаж. о каких социальных проблемах ты говоришь? в доме один я иностранец. так что про лифт он явно не в теме, но по всей видимости не только про лифт

Прав ты только в одном - каждый вариант надо просчитывать индивидуально.
Кстати в дорогом районе (в сравнении со средним)
Mietausfallwagnis + Mietausfallversicherung выше будут,
что сократит доходность.
О налогах и Rückstellung не забываем.
У недвижемости, как и в любом капиталовложении,
высота доходности прямо пропорциональна высоте риска.

Это далеко не многоэтажка.

у меня приятель в Лейпциге в 1993 году в платтенбау (как наши многоэтажки в бывшем союзе) купил 2 квартиры двухкомнатные по 7 тыс. марок в 16 этажке. да, было тогда такое время в ГДР. сейчас дома эти обшили, утеплили, санировали, он может сейчас эти квартиры где-то каждую за 35-40 штук евро продать, но денег у него хватает и он их просто сдаёт.
смысл недвижимости не только прибыль, это просто долговременное хранение денег. мало ли что может с банками произойти, а недвижимость долговечна. в этих 16-этажках жизнь без лифта естественно невозможна. но дома не пустуют, неплохое место недалеко от озера.
население Германии стареет, всё больше востребованы квартиры со всевозможными приспособлениями для инвалидов, старых людей на костылях., в инвалидных колясках и т.д.
второй аспект - местоположение. если недвижимость в большом мегаполисе, то цены на неё будут только расти.

За 17 лет на ремонт сколько денег было с него собрано?

Та ни !!!
Квартирку он прикупил таки в многоэтажке. С лифтом. А про "немцы не любят лифты" - это распальцовка. Более того, раньше бы он написал "мы, немецкие граждане, не любим лифты". Но как выяснилось, в немецкие граждане его до сих пор не взяли...

Вообще-то есть абсолютно стандартные формулы для рассчитывания Brutto-Mietrendite и Netto-Mietrendite. Ну а уж вычесть из Netto-Kaltmiete Wohngeld и сравнить остаток с Kreditrate можно даже без всяких формул. Заодно и подумать как платить кредит и Wohngeld каждый месяц, если жильца нет. ИМХО не надо усложнять простые вещи.

Можно просто на Liegenschaftszinssatz посмотреть.

У Вас очень интересная философия образа действий.
Удачи!
Она Вам понадобится.

Слишком много неизвестных, чтобы можно было достоверно посчитать.
Точно посчитать можно, разумеется. Но в рамках выбранной формулы (модели). Насколько достоверно эта формула описывает реальность - вопрос открытый. И есть факторы, которые никак нельзя учесть заранее. Например, ремонт улицы после проезда танков или более реальную, но не менее дорогую и не менее неожиданную гидроизоляцию келлера. А ведь речь идет о проекте на десятилетия...
Поэтому простые оценки работают вполне успешно. И их достаточно.

Я не хочу больше с недвижкой в Германии связываться, у нас один митер, достал страшно, но платит.
И не дай бог мы после него (он съехать хочет) еще нарвемся на таких, как этажом ниже в том же доме.
Мы на собрании владельцев столько ужасов понаслушались о митерах, что лучше пусть квартира пустует,
чем будет сдана. Еще вопрос. в каком виде наш митер будет отдвать квартиру.
Давно смотрю на Россию, на один городок, где у меня сестра живет, чтобы туда не летать,
хочу сестре %% выплачивать за присмотр, чтобы там на балконе шашлыки не делали. Посчитала, прибыль
будет около 7-12 % до налогов в Германии (такой спред, потому что зависит от того, буду ли я ремонт
делать и мебель с техникой ставить), квартира стоит в разы дешевле, чем здесь.
Как Вам такой вариант?

Пару циферек любопытным привеите пожалуйста.

Направление мысли верное.
Я бы разделил исходный вопрос на несколько пунктов.
1) Будет ли вложение в недвижимость более надежным, чем вложение средств в другие (фин.) инструменты.
2) Будет ли вложение в недвижимость более выгодным, чем вложение средств в другие (фин.) инструменты. Тут Ваши пунктики с годовым доходом пригодятся. Правда поправку на различные выплаты нужно добавить (налог на землю, страховки, ремонт и т.д.).
3) Потраченное время или организационные вопросы. Найти митеров, решение текущих проблем и т.п. Сложность при необходимости перевода средств в денежную форму.
Может кто-нибудь все за и против возьмется рассмотреть.

Интерессно о каких фин. продуктах идет речь
Как раз заметное оживление с недвижимостью и связано с тем, что фин. инструменты оказались..пшиком
И уже не первый раз

Будьте любезны, назовите предприятия которые за время с начала
финансового кризеса покинули DAX или Dow Jones.

вот тут смотрите
http://barnaul.irr.ru/real-estate/apartments-sale/secondary/
если город знать, то можно найти настоящие шнеппхен, а аренду брать как по городу

Будьте любезны, назовите предприятия которые за время с начала
финансового кризеса покинули DAX или Dow Jones.
Я вроде ничего о индексах не говорил.
но народ очередной раз убедился (особенно это касалось как раз предприятий из индексов) , что за "ценнными" бумагами часто нет особенных ценностей
Мне один приятель тогда посылал шутку из Швейцарии.
Что тот кто вложил скажем 1000 франков в акции UBS в кризис ..владел 125 франками.
А тот кто вложил те же 1000 в пиво , пил весь год пиво кризис встретил с пустой посудой на 200 франков.
Конечно это анегдот
Но видимо с правильным зерном и правильными цифрами.
2* По сравнению с этим простенькая двушечка во Франкфурте в кризис даже поднялась.
И свои 6-7 % все таки приносит.
И всегда можно прийти и стену дома рукой погладить; убедиться что имущество ..не пропало
И за последние 2 года могу сказать , что обьекты в Маинце , Висбадене, Франкфурте в цене подросли , и очень быстро раскупаются, при условии разумной цены
на днях маленькая квартирка по соседству была продана за 2 дня.
без скидки , за ту цену , которую хозяева определили , как для "быстрой продажи". (за месяц-два)
они жалели потом , что не просили больше и не сделали аукциона.

В 2009 году рендиты ценных бумаг входящих в DAX составили 3,77% в среднем.
http://www.dividendenchecker.de/dividende_dax.php

А вот это уже извените не соответствует действительности.

Т.е. в среднем для квартиры 3,61% или 4,23% для дома.

Насколько я понимаю, речь идет не совсем про Франкфурт, а про один из городов неподалеку...
з.ы. Никаких аналогий, разумеется, но были времена, когда рост китайской экономики составлял - но очень недолго - 1000% в год. Типа в прошлом году собрали один автомобиль, а в этом - 10 штук. Вот и получился безумный рост 1000%. А в развитых странах в это же время собирали миллионы автомобилей в год. И рост составлял жалкие 3%. Всего-то 30 000 машин в год...

А я и не говорил о в среднем
А говорил о конкретных обьектах
Даже странно , что у кого то есть интерес ..к поиску некой статистики