Добрый вечер,у меня следующая просьба-вопрос.Касается он купли квартиры в доме 1902 года постройки.Я могу лишь предъугадать бюджет ремонта квартиры,остальное для меня "нова терра")))Интересует какие затраты ожидают меня,на что обратить особое внимание.Маклер,нотариус - проценты,которые потребуют эти инстанции мне известны.Сколько придётся заплатить за Eintrag in Grundbuch?Придутся ли дополнительные взносы на мою долю,какие?Я уже узнал,что нужно предварительно взглянуть на Wirtschaftsplan,Rücklagen,какие документы стоит потребовать дополнительно к этим?Тема наверняка не нова,и всё пережёвывать когда-то надоедает,но я был бы рад даже ссылкам по которым я могу найти ответы на эти вопросы.
Какие подводные камни я могу встретить помимо перечисленных.Заранне благодарю за помощь.
Дмитрий.

Alle wichtigen Unterlagen auf einen Blick
Kaufvertrag
Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung
Aufteilungsplan
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Grundbuchblatt
Expose, falls vorhanden
Gebäudeenergieausweis
Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten fünf Jahre mit Kopien der Beschlusssammlung
Gutachten mit Kostenvoranschlag für anstehende Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen
Hausordnung
Mietvertrag, falls die Wohnung vermietet ist
Verwaltervertrag, falls erforderlich


Hauptsächliche Baustoff- und Konstruktionsprobleme (Baujahre bis 1920):
* Veraltete und vielfach längst korrodierte Sanitärinstallationen
* Veraltete, sehr oft dezentral (raumweise) ausgelegte Heizungssysteme mit veraltetem und für moderne Feuerungsanlagen falsch dimensioniertem Rauchabzugssystem
* Veraltete Elektroinstallation
* Fehlender Schallschutz (an Türen, Treppen, Zwischendecken etc.)
* Fehlender Wärmeschutz
* Fehlender Brandschutz (z.B. durch nicht vorhandene Brandschutztüren oder Anfahrmöglichkeiten für die Feuerwehren)
* Veraltete Geschossdeckenausbildung in Holz (mitunter von Feuchte und Fäulnis befallen)
* Veraltete Geschossdeckenausbildung in Ziegel-Betonstein
* (Vor allem Keller-)Wände aus Bruchstein
* Kellerfundamente und Wände ohne ausreichende Abdichtung
* Ungedämmte Dachstühle
* Verrostete Stahlträger in Decken oder Gewölbekellern

Спасибо,за исчерпывающую информацию.Разумеется дом может содержать все эти конструктивные слабости,тут выабсолютно правы - важны протоколы подтверждающие содержание дома в приличном состоянии.Там нужет капитальный ремонт,ванная комната - полностью,полы,стены,двери и окна под лак,возможно придётся заменить некоторые двери.Но это меня не так пугает,потому как тут я могу точно определить расходы.Такие квартиры имеют свой особенный шарм,согласитесь?В доме живут в основном владельцы квартир.Это четыре комнаты,90 м2,два балкона,в тихой улочке.Цена 145.000,- евро.К этому стоит приплюсовать расходы натариуса,доля маклера,в общем около 13 % от суммы.Плюс ремонт,я полагаю 15.000,-евро.Грубо 180.000,- евро.Это не центр Гамбурга,а юго-восток.Приятное тихое место с своей сложившейся инфраструктурой.Я к сожалению должен идти,но у меня ещё есть вопросы,а пока хотелось бы узнать о том что я тут посчитал,имеет ли это смысл.Понятно что мнения будут сугубо субъективны,но любые советы приветствуются.
Дмитрий.

Не нужно брать альтбау - оно непомерно дорого и в очень плачевном состоянии. В двух словах: хайцкостэн до небес высокие зимой, изоляция (любая) совсем никакая, ремонт стоит очень-очень дорого денег и много нервов. Старые трубы можете поменять у себя, но не у соседа над вами. Когда потечёт сверху канализация или ещё что, матов не наберётесь.

Не нужно брать квартиру в альтбау. Дом еще можно привести в порядок, а "одну, отдельно взятую" квартиру - нет.

Я бы не стал грести всё под одну гребёнку.Правда до изучения бумаг я не могу возразить на ваши аргументы.Такие квартиры,как я уже говорил отличаются от более поздних необыкновенной планировкой,высотой потолков и многими другими "изюминками".Проблемные пункты перечисленные выше имеют место быть,однако они не правило.Большинство домов содержится в отличном состоянии,при том что субстанция пусть и стара но не порочна.В общем я рад,что вы привели свои доводы,ведь и я о них спотыкаюсь,но увы они не абсолютны,то есть не ведут к однозначному решению.
С благодарностью,Дмитрий.

А как отличить плачевное состояние такого дома?Вы правы,что в такую зиму как ныне квартиру не натопишь.Однако нужно сказать в таких домах лежат, почти посеместно деревянные полы,хочу заверить,это совсем другое чувство ходить по дереву нежели по ламинату.Дерево - греет.Однако законы физики как говорится никто не отменял))И изоляция - это важнейший пункт.Опять же тут нужно смотреть протокол о энергическом потонциале данной квартиры,он вероятно не будет соответствовать тому,что мы от него ожидаем,но это нормированная величина которая даёт хоть какое представление.Вот так постепенно хотелось бы услышать хоть оддин здравый аргумент в пользу альбау.Спасибо за ваше мнение.

Туфта всё это, никакого представления она тебе не даст, они вон на ЕБAY po 10-15 € продаются и заметь, за несоответствие данных никто ответственность не несёт.

Держи два- лаге, инфраструктура.

Не нужно брать альтбау - оно непомерно дорого
вот вы на самое главное и вышли ДОРОГО
оно всегда если хорошее дорого и вы можете его сделать еще дороже.
сколько стоит новый БМВ ? возьмем 50 тысяч
через 3 года? 15 ьысяч
через 10 лет 5 тысяч
через 15 лет 2 тысячи
через 20 лет 5 тысяч
через 40 лет 100 тысяч
намек понятен?
снижение стоимости новодела чудовищно. то что за 100 лет не развалилось и не разбомибилось как правило только будет расти в цене. и уж во всяком случае не дешеветь.
и уж во всяком случае когда надо вы заберете свои деньги.
а участок в 23 сотки в большом городе и не на окраине видели?
найдите такой новодел.
да у вас ликвидность альтбау только из за участка будет охрененная.
я купил дом 1 год назад
уже пятое письмо в почтовом ящике продайте дом или хотя бы сдайте.
как мне маклер нужен?

Мне довелось снимать когда-то такую квартиру.Состояние подвальных помещение вызывало восхищение.Сухо и тепло.При том,что кладка таких домов уже осела,высохла.А межэтажная изоляция конечно не ахти,но в домах постройки 80-ых соседей тоже слышно.И если по лестнице спускаются дети,это всё - одно где и в каком доме.Все печальные примеры к сожалению - не выдумка,есть дома которые постепенно разрушаются.В принципе такие квартиры на любителя,я бы даже сказал на ценителя,не желая казаться в глазах форумчан чем-то особенным).Очень странно,у меня не получается быть объективным...(

Трубы сгнили. Проводка рассчитана на три лампочки. Крыша может вызывать много вопросов. Всё это можно менять только при капитальном ремонте. А будучи собственником одной квартиры сделать это невозможно без согласия остальных владельцев. Которым всё это нафиг не нужно - они уже привыкли. И катастрофа в виде ремонта им не нужна. Вы собираетесь туда въезжать и вас не напрягает три месяца туда-сюда. А они там живут, кстати...

старый дом - это запах, КРЫСЫ, которых не один яд не берёт. Если полы деревянные - ужасно скрипят, что особенно слышно ночью, когда кто-то в туалет пробирается. И холодно.
Как выше пишут - невозможность сделать ремонт. А если ещё и под Denkmalschutz, то тут вообще полный пипец...
У меня сейчас на попечении один такой раинхауз из 18 -го века, в Фюрте. Когда приезжаю на инспекцию, всегда удивляюсь тому как там люди живут.

еще один минус: Звукоизоляция, вернее ее отсуствие, у меня хозяйка квартиры живет подо мной, она чихает, а я ей в спальне: будьте здоровы и соседка сбоку, музыка вроде негромко, а такое чувство что в твоей комнате играет, ну и запах етих старых построек, жильцы привыкли, им нравится, а я ток с дезодорантом выхожу из квартиры

Какие вы все ужасы рассказываете...
Мне, видимо, всю жизнь неправильный альтбау попадается - в хороших местах, ухоженныя, с высокими потолками и т.д.
Один раз в жизни жл в "Нойбау" - в хрущовке в питерском Веселом Поселке - до сих пор с дрожью вспоминаю.
Поскольку в недвижимости самое главное - LAGE , то альтернативз альтбау обычно грустная получается - где-то на выселках или непотребно по цене.

В 95-году я был в подмастерье, учеником у столяров. И у той фирмы были подряды на реновирунг церковных домов, в которых живут пастыри, а так-же хранятся архивы. Я даже сам немножко любопытствовал, рассматривал журналы датировкой 15-го 16-го века - кто умер, кто родился, кто женился.
Делали мы как правило полы. Снимали полностью всё, кроме балок. И вот, в перекрытиях меду этажами, наполнителем, раньше использовали глину перемешанную с соломой. Что там только не находили - крысиные гнёзда, с крысиными трупиками и экскрементами. А насекомых... наверно весь учебник Энтомологии - начиная от клопов и тараканов, заканчивая жуками короедами. Всё это царство благополучно жило, плодилось, умирало, опорожняла свои желудки - и всё практически в доме.
Стивен прав, как всегда - если дом, то его ещё можно сделать. А вот квартира... это, увы - не стоит!!!

Какая красочная картина получается. :) Как представлю, так вздрогну. Наверное, отрезвляет каждого желающего купить старый дом, не?
Вспомнилось... Мы как-то смотрели один Einfamilienhaus 1920-какого-то года. Большой, просторный и не дорогой. Но в каждой комнате стояли ловушки для насекомых и пара мышеловок. При этом бабуля-хозяйка умудрялась спать в спальне, которая до потолка (а может и потолок, я не помню. В середине было зеркало;) )) была оклеена ковровыми плитками. По-моему, после этого мы и решили, что только бетонные перекрытия.
...............................
Автор, я тоже, как и Вы, любитель старых домов из-за их непередаваемого колорита и шарма, уюта, планировки, простора высоких потолков (по которым я здесь, в Германии так тоскую), а так же домов с башенками, высокими оканми и всякими атрибутами Югендстиля ;))), но когда я представляю себе то, что описано в посте у kowal777, то у меня напрочь отпадает все желание иметь такое жилье. Своего рода кнопка "стоп" для разгулявшихся мечтаний и планов. Могу закрыть глаза на трубы и проводку, но перекрытия... :( Как Вам уже сказали, свой дом можно еще переделать, если есть желание, средства, силы и время, но многоквартирный, в котором Вы владеет одной квартирой, - сомнительно.

Тоже удивляюсь - и холодно, и громко, и скрип.. У нас несмотря на весьма незамысловатую модернизацию (отопление и стеклопакеты) ничего этого нет.
Я в качестве достойной альтернативы Altbau разве что центрально расположенную нестандартную новостройку (не в муравейнике) стала бы рассматривать, но такие объекты по цене даже в Берлине зашкаливают.

ребята вы не путайте дома 80=90 лет и 300 лет от 17 века. там действительно может быть что угодно. но какая солома в богатом доме 30 годов принадлежавших семье крупного руководителя, у которого сарай на участке это домик в миниатюре с местами для отдыха дежурной смены охраны и собак охранных. Со стенами 65 см из кирпича. да перекрытия нижнего и верхнего этажа деревянные- так поменять конце концов рорбау можно. если плохое. а если хорошее?
конечно модернизация нужна, ну так вы же покупаете со скидкой на все что надо модернизировать? не так ли?
но конечно запущенная квартира в доме 150 лет я бы наверное не посоветовал. Там и проводку не заменить в оджной квартире. А так в доме 300 метров замена 90% проводки с материалом обходится в 3000 .
все зависит от того когда дом построен наверное раньше конца 19 века действительно плохо, и КАК ПОСТРОЕН!! строили то по разному как и сейчас

Дело в том что строились и восстанавливали в основном после войны, и строили из того что было. Я не спорю - любой дом, независимо от возраста (главное чтоб стены держали), можно привести в отличное состояние.
Не хотелось бы разочаровывать, но без капитального ремонта дом не простоит и 100 лет. За время моего ученичества мы восстановили 4-ре пфарерхауза. И везде было одно и тоже - глина/солома. Хотя снаружи дома выглядели даже ОЧЕНЬ ничего и небыли под Denkmalschutz.
Но на досках, на которых лежал этот заполнитель, я сам лично находил оттиски с датой, точно не помню, но второй половины 19 века. Примерно в 60-е года. Я даже сам удивлялся.
И от себя добавлю как аргумент - Это частник экономит. Например у моего дома, 79-го года постройки, даже глины с соломой не было в перекрытиях - 2-см стиропор, а выше просто пустота.
А церковь никогда не жалела государственные средства на собственную недвижимость, тем более на ту, где хранятся архивы.

Вы абсолютно правы. Любовно с умом санированое 100-летнее альтбау - ето самое лучшее и дорогое, что есть, при прочих равных. Ето конфетка, квартира мечты. Ну дороже может быть, как выше писали - что-то очень модерновое с террасои во всю крышу и напичканая електроникои, которая шторы поднимает и кофе начинает варить по нажатию кнопки пульта... То, что альтбау в обращении дороже обходица - рассуждать паушально - ето самое смешное, что я слышала! Самые говенные квартиры 50-60-70-80 годов - сеичас повсеместно утепляют фасады, вот где расходы то на тепло были, независимо от низеньких потолков + плюс сеичас на модернизацию. А у нормального алтбау, не в голодные годы построенного - стены по полметра толщинои бывають. Там ничего утеплять не надо.